西北門戶、“網紅城市”西安，其房價連續上漲引發關注。國家統計局近日披露的70個大中城市房價數據顯示，今年2月，西安新建商品住宅價格環比上漲0.3%，漲幅全國第二，同比上漲4.8%，漲幅全國第一。

值得注意的是，西安新房價格已經連續環比上漲了12個月，同比上漲更是超過16個月。

在一片跌聲中，西安房價為何是連續上漲？背后的深層次原因是什么？

新房價格環比連漲12個月，同比連漲超16個月

事實上，自去年3月開始，西安新房價格進入連續環比上漲通道，最高漲幅達到0.6%，領漲70城；同比上漲更是連續超過16個月。再看全國，自去年10月開始，70個大中城市中，新房價格環比上漲城市數量月均僅有9個。

西安新房價格月度變化情況

數據來源/國家統計局

可以看出，西安新房價格“獨領風騷”。

克而瑞西安機構執行總經理李曉兵告訴記者，西安市場的確很獨特，價格上漲趨勢明顯。據其統計，2023年初，西安的新房均價是17294元/平方米，到年底漲了12%，與往年相比，這個漲幅算是比較高的了。

從當下西安新房市場熱度來看，李曉兵表示，相比其他城市，西安市場要好很多，從來訪量和成交量上都能感覺出這是一個昂揚向上的市場。據李曉兵透露，上周某樓盤來訪500多組，成交30多套，“這個量很不錯了”。

但是這種上漲背后，也存在著分化。整體來看，熱點板塊能維持熱度，諸如高新、浐灞、國際港、航天城等板塊較熱，而外圍板塊自從去年9月限購調整后，熱度在持續下降。

西安當地一位房企人士表示，2021年以后，西安房價就出現了兩極分化，主要是“主城溫漲，郊區下跌”“新房上漲、二手下跌”，不少新房出現可觀的漲幅，但也有一些新區項目出現了降價，甚至是滯銷封盤。因此，目前西安市場連續漲幅領跑是一個實際情況，但因為統計的口徑不同、統計范圍不同，導致最終的結果也會有比較大的差異。

綠城西安營銷條線的一位相關負責人告訴記者，分化確實存在，西安新房價格上漲，不代表全部范圍內都在漲價，有一些樓盤還是有小幅下滑的，是“幾家歡喜幾家愁”的局面。

上漲背后：改善產品成主力，拉升全城房價

70個大中城市中，大部分城市新房價格都在下跌，西安為何還能保持連續上漲？背后有哪些原因？

從大的環境來說，西安新房市場呈現出韌性，與該城市在西北區域所處的門戶位置、經濟活力與產業發展、教育資源與人才吸引、商業活力與網紅IP等都有莫大關系。

克而瑞分析稱，西北五省省會城市經濟對比，西安具備壓倒性優勢，經濟總量處于五城第一。戶籍的放開、產業的發展以及企業的持續落地對周邊省市人口具有極強的吸附力。

但是西安新房價格上漲背后有更深層次的原因，西安的住宅用地供應、商品房產品結構與消費群體都在發生著改變。李曉兵表示，從土地供應來看，這幾年西安地價一直處于上漲態勢，樓面價過萬的地塊有80多宗，僅高新區就有52宗，地價一直上漲，一級市場傳導到二級市場的動能就更顯著。

從供需結構來看，相比不少城市供過于求的局面，西安房地產的供求關系相對良性。克而瑞統計數據顯示，2020年-2023年，西安商住地塊成交面積分別為2606.8萬平方米、1951.18萬平方米、1793.9萬平方米、1721.46萬平方米，呈現不斷下滑的局面。

“2020年，西安新房供應8萬多套，2021年是7萬多套，2022年供應6萬多套，供應逐漸減少，政府在有效、主動地控制供地節奏，西安供求關系比較平穩，而地價的上漲，使得購房者有緊迫感。”李曉兵說，供地主要是集中在熱點板塊，諸如高新區，土地熱、產業熱、購買力強，熱點板塊帶動整個樓市。

克而瑞數據顯示，2024年1-2月，商品住宅供應、成交排在前三的區域是高新區、國際港務區、浐灞生態區。

西安新房價格上漲的另一個非常重要原因是新房產品結構發生顯著變化，改善類產品成為主流。

上述綠城負責人表示，西安的高熱板塊，產品供應面積段都偏大，有一些板塊戶型面積起步做到了140平方米，大面積一定是匹配高定價。諸如港務區，產品也是全線提升，最早的戶型面積是100平方米起步，現在起步面積已經拉到了130平方米、140平方米，價格也提升了。還有供應大戶高新區，土地供應集中，產品供應也集中在去年與今年，占據全城20%左右，從全城網簽來看，價格被拉升，一定是水漲船高的。

克而瑞統計數據顯示，2024年1-2月，西安商品住宅成交價格，排在第一的是高新區，為24598元/平方米。此外，2023年，西安商品住宅成交面積段中，140平方米之上占比最多。

“以綠城為例，最早進入西安時，打造的是近郊剛需大盤，走到今天，幾乎沒有了剛需產品，全面走向改善。”西安綠城相關負責人表示，一定程度上，西安進入了改善時代，供應結構發生改變，高定價改善產品占比提升影響了整體網簽價格。

而從新房購買群體來看，西安綠城負責人表示，以改善客戶群體為主，小面積段需求被擠壓到了更周邊的板塊，另一部分剛需則選擇主城區的二手房。我們也可以看到，最近，西安二手房價格雖然是向下的，已基本觸底，但成交量是上漲的。

西安另一位房企負責人也表示，現在市場兩極分化，剛需傾向于購買配套成熟的二手房，而新房更多地賣給了改善客戶，以前新房市場剛需住房比例較高，而現在改善、高端住房比例較高，所以統計出來新房價格出現了上漲。

編輯 楊娟娟

校對 劉軍