前沿拓展：

板塊樓盤同期德比大戰，正在成為樓市分流的新玩法。

這兩天最受矚目的是城東新城四大金剛，悅風華、東萊府、歸錦府均是5.28-5.30登記，印月則是5.30-6.1登記。

前兩天，豐收湖板塊的觀湖之宸和天樾府，也前后腳領證了。之前兩個樓盤就已經在10%限售線上徘徊，如今加上最新天街利好，分分鐘把中簽率推上新高。

無論是四選一，還是二選一，都是為了降低板塊熱度，多一些機會給真正的自住者。

馬上，最勁爆板塊德比就要來了，那就是近5個月沒有新供應量的未來科技城。

根據《層樓》實地探訪和求證，未科的天空之城和蒲荷蕓邸將于近期同時入市。一個是城西TOD王者，一個是未科核心綠汀路旁的洋房純新盤，究竟該如何選擇呢？

別急，看下去你就知道了。

01

最新動向

天空之城：預計6月加推3期蓋下住宅，具體房源類型待定，高層戶型面積100-140㎡，疊墅參考一期160-200㎡，現在對外放風價格為高層約3.61萬/㎡，疊墅約5萬/㎡。

參考之前開盤凍資情況，首套凍資100萬，其他凍資200萬。

蒲荷蕓邸：預計6月首開8層洋房，戶型124-146㎡，具體首開樓幢待定，限價37710元/㎡，裝修標準4000元/㎡。

凍資情況參考周邊樓盤。

02

基本信息

03

地塊最新進展

天空之城：三期蓋下部分一共有10幢疊墅和14幢17F高層組成，規劃總戶數1004戶。

目前，除了最西側的高層17、24#剛露出地面，其余高層樓幢已經結頂，或接近結頂的狀態。疊墅部分，靠后的4幢疊墅也將進入結頂狀態，前面6幢則進度相對較慢。

按照目前的工程節點，有12幢高層和4幢疊墅，極有可能領出此次的預售證。

蒲荷蕓邸：目前，項目1、5、10、11、12#均已結頂，達到預售條件。

其中10#為公租房，5#為146㎡，其余樓幢均為124㎡。另外，2#也即將進入結頂狀態，13#的進度也已經過半，其余樓幢則剛露出地面。

另外，項目北面的汀云上府，3、4、6、7#也接近于封頂，其中4#為公租房。

04

周邊產業、配套和交通

商業：

就目前而言，未來科技城商業配套并是不它的強項，親橙里、博雅城、歐美金融中心live廣場等，規模都不是很大，更多是作為園區或寫字樓配套存在。

好在，天空之城一站地鐵，也能到達西溪天街，這算一個超級補充。

不過，對于蒲荷蕓邸而言，直線800米外是綠汀路TOD，這里會有華潤打造的重磅商業綜合體，將是未來科技城商業中心。

醫療：

天空之城西側一路之隔就是綠城心血管專科特色的綜合性醫院。已經投入運營的三甲浙一余杭院區，則在蒲荷蕓邸的1公里范圍內。

醫療資源上，很顯然蒲荷蕓邸勝出。

學校：

天空之城小區內自帶2所幼兒園和1所小學，最初的9年求學生涯，不出小區也能完成。

蒲荷蕓邸則被未來科技城第五幼兒園、未來科技城第四小學、未來科技城第三初中半環繞，都只有一街之隔的距離。

產業：

除了阿里，越來越多的高新企業開始入駐未科，VIVO全球人工智能總部、未來科技城再迎OPPO全球移動終端研發總部、字節跳動等。

天空之城和蒲荷蕓邸作為一東一西兩個住宅區，都能享受板塊在產業上的紅利。

交通：

天空之城是五常地鐵站上蓋的TOD，根據地鐵四期的規劃猜想，地鐵17號線極有可能在五常站與5號線實現換乘，也就是說天空之城還有可能是雙地鐵TOD。

此次加推的住宅，通過200米的下穿通道即可到達地鐵口，十分方便。

蒲荷蕓邸直線800米外是綠汀路站，作為三站換乘站，綠汀路站的能級十分高，不過項目離地鐵還是稍遠了一些。

05

園區配置

天空之城很具有社區感，除了有住宅、商業辦公等功能外，天空之城還有1所48班的小學和3所15班幼兒園。

另外，文化藝術中心、體育館、社區綜合服務大廳、街區商業等，也都涵蓋的十分全面，可以說衣食住行教育都可以在天空之城內完成。

體量較小的蒲荷蕓邸，在園區配置上當然會被“吊打”，園林中規劃有兒童活動場地、室外體育活動場地等，相對功能單一，樓幢也沒有架空層。

06

精裝標準

在精裝標準上，天空之城三期蓋下尚未明確最終的裝標和明細，但可以參考蓋上部分，預計4000元/㎡的標準。

在空調新風地暖三大件上，是配齊的。廚房廚具用的是老板，有燃氣灶、油煙機、蒸箱三件套。諸如地面、墻面部分是瓷磚、復合地板和涂料墻面。

蒲荷蕓邸的裝修標準也為4000元/㎡，目前除了空調新風地暖三大件配齊外，其余部分尚未有明細。

不過，下周蒲荷蕓邸樣板房即將開放，到時候就可以知道全部了。

07

戶型分析

天空之城此次戶型的區間為100-140㎡，兼顧剛需和改善。目前，具體戶型圖尚未公布。不過，介于此次加推的是高層房源，得房率會比之前的洋房和小高層略低。

不過，根據銷售介紹，大致戶型可以參考之前的。另外，疊墅戶型則基本與一期疊墅部分相同。

蒲荷蕓邸規劃的戶型，一個只有兩個，分別是124㎡和146㎡，均為四房兩衛，定位純改善。

外圍的10幢洋房均為124㎡，是標準的四葉草戶型，南向7.1米雙陽臺設計，各個空間私密度相對比較高。

同樣是四房兩衛，146㎡的舒適規格顯然會更高。

四開間朝南的戶型，南向面寬達13.6米，餐客橫廳帶陽臺，公區十分闊綽，還帶獨立玄關。而且，它把每一寸空間都運用到了極致，沒有一處浪費的過道走廊。

08

日照條件

天空之城三期地塊整體容積率1.4，相對于蓋上部分的洋房和小高層，幾乎所有房源大寒日日照都在5小時以上，蓋下部分的高層遮擋還是會相對嚴重的。

特別是最后排的1-3#，基本10樓以下大寒日只有3小時日照，8樓以下更慘，只有保底的2小時。4#也沒好到哪里去，9樓以下大寒日均只有3小時日照。

最西側的12、17、24#中，24#日照情況最好，大寒日除了2樓的東邊套只有5小時日照，其余均在6小時以上。12、17#大寒日日照情況基本相仿，6樓以上都能保證4小時日照。

5-11#因為前排疊墅遮擋少，所以基本4樓以上就有6小時的日照，只有極個別在5小時上下。

疊墅部分的日照情況，最好的是前排的21-23#，22、23#中疊和上疊大寒日都有6小時以上的日照，21#除了東邊套和最靠前的中間套外，也都能滿足中疊和上疊大寒日都有6小時光照。

其余后兩排的疊墅，都會受到前排遮擋，或者邊上建筑物遮擋。整體情況最差的是13#，因為受到東南側商業遮擋，東邊套上疊也只有4小時光照。

還有值得注意的是，除了前排的21-23#，其余所有的下疊大寒日只有1-2小時日照。

因為是8層洋房小區，周邊又是低矮的學校，蒲荷蕓邸的日照情況非常好。大寒日日照時間基本都在6小時以上，大部分4樓以上房源，甚至能達到8小時以上。

不過，5#受到東側物業經營用房的影響，一樓日照在6小時以下，不過也基本能到達4-5小時。

09

周邊不利因素、噪音和地鐵距離

目前，天空之城三期蓋下部分月之庭周邊不利因素尚未公示，不過根據地塊位置情況，不難看出它遠離北側的高速、垃圾站，雖然靠近主干道余杭塘路，但有前排辦公遮擋，噪音影響相對較小。

值得注意的是，地塊西南側是一所幼兒園，同時還有非機動車出入口、消防出入口、人行出入口，這對12、17、24#這三幢高層來說，噪音影響會相對比較大。

綜合日照、噪音、周邊不利因素等情況來看，高層部分首選5-11#4樓以上房源，其次是1-3#10樓以上房源。疊墅部分下疊可以優選21-23#，中疊和上疊除了13#需要注意，其他差別并不是特別大。

目前，蒲荷蕓邸周邊宛若工地現場，不少道路尚未完全交付，周邊的三中四小五幼也在施工收尾，不過今年9月就會正式開學，屆時項目周邊的環境就會好上不少。

總體來看，對蒲荷蕓邸紅線外影響最大的是兩點。一是周邊學校開學后，帶來的噪音和擁堵問題，這對項目東南北三個方向的樓幢影響較大。

紅線內不利因素中，2、3#樓中間是小區車行和人行入口，噪音影響會比較大。5、10#中間是垃圾收容間，會有異味影響。5、1#之間是物業用房，日常人員走動會相對比較多。

總的來看，124㎡首選11#，次選1#，以及2#東邊套。146㎡首選5#2樓以上西邊套。

10

一二手倒掛

毫無疑問，未來科技城是目前杭州樓市倒掛最嚴重的區域之一，這兩個樓盤無論是誰，都有著誘人的倒掛。

天空之城最好的二手房參照物，是西側的華夏四季，目前高層二手房網簽最高價已經超6萬，和天空之城高層已經有2萬4左右的倒掛。

需要注意的是，天空之城是TOD住宅，加上萬科的品牌溢價，整個社區的概念，按照以往的溢價規律，很有可能會比華夏四季的二手房更值錢。

所以，天空之城的倒掛，或許還會更有想象力一點。

蒲荷蕓邸無疑是對標北側的三兄弟，近半年這三者的最高網簽價，分別是未來悅6萬3，樾府和印未來6萬7。

按照后兩者的價格，蒲荷蕓邸倒掛達3萬。而且，三兄弟是高層，蒲荷蕓邸是洋房，就產品而言，后者溢價率會更高一些。

11

結束語

無論是天空之城，還是蒲荷蕓邸，都很是值得一買的。

總價上來看，天空之城的跨度會更大，從高層小戶型360萬左右，到近千萬的疊墅。既適合入門剛需，也可是終極改善。

460萬到550萬價格區間的蒲荷蕓邸，定位還是純粹的普通改善。

就自住而言，我覺得兩個都可以，主要還是要看自己喜歡的產品而言。喜歡大平層的，這次天空之城沒有160+㎡神戶型，居住舒適度不如蒲荷蕓邸的146㎡。

喜歡疊墅的，那當然只有天空之城一家可選。

對于投資客而言，我還是更傾向于推薦天空之城。除了本身的產品外，樓盤的大體量和知名度，會成為未來二手房市場中的重磅選手，溢價的空間會更大。

至少，提到大城西的二手房，一定繞不開開空之城，就如奧體繞不開壹號院一樣。

不過，不管你喜好哪一個，當兩個盤同時入市的時候，能買到才是最好的一個。

在有熱盤分流的情況下，上次天空之城的登記人數超6000組。雖然開發商刻意低調，幾乎沒有任何宣傳，但工作日的看房接待量依舊不小，很有可能這次也是在這個登記量左右。

至于蒲荷蕓邸，可以參考當初和天空之城同臺競技的沐宸院，是2651組。

因為蒲荷蕓邸的入門總價比沐宸院高出100萬，有一定的概率登記人數會略有減少。不過，按照目前項目開發商估計，會有3000組左右的登記量。

雖然從登記量的絕對數值上來說，蒲荷蕓邸少了一半左右。但房源量上，蒲荷蕓邸不足200套，而天空之城按照目前工程進度，應該會有一半以上的房源量，那就是超500套。

最終，在中簽率上，或許還是天空之城會占優。

在關注這兩個同期battle樓盤的基礎上，未來科技城最近也有可能會有其他彩蛋。

比如，前文提到的汀云上府，已經有3幢高層幾近結頂，如果蒲荷蕓邸和天空之城的節點續拖延，很有可能汀云上府也會加入戰場。

汀云上府98、99㎡三房兩衛，130㎡四房兩衛，定位剛改，限價36100元/㎡。

與此同時，汀云上府西側的沐宸院，也傳出要在6-7月入市的消息，戶型98-139㎡，與汀云上府戶型段基本重合，不過限價34500元/㎡，低了1千6。

不管如何，這對近5個月沒有新盤入市的未來科技城，都是一場狂歡，購房者們都久違了。

拓展知識：