前沿拓展：

最近成都樓市有個(gè)奇怪的現(xiàn)象。一方面，大牌房企頻繁高調(diào)高地，甚至刷新地價(jià)，引發(fā)市場(chǎng)高度關(guān)注。另一方面，許多賴(lài)在主城核心區(qū)的老盤(pán)，久久不推新，不知道放了購(gòu)房者多少次鴿子。

比如，建設(shè)路四大金剛之一——SM錦悅。朗基城賣(mài)完了，首創(chuàng)天禧68開(kāi)了幾次盤(pán)了，連太陽(yáng)公元都推盤(pán)了，這個(gè)樓盤(pán)就是不開(kāi)。

有業(yè)內(nèi)人士表示，對(duì)樓盤(pán)價(jià)格有較高的期待，是SM錦悅“鴿”大家的主要原因。此前有媒體報(bào)道，SM錦悅大約是在2001年以每平米幾百塊錢(qián)的價(jià)錢(qián)拿下的32畝地塊。再看看同是“金剛”的太陽(yáng)公元，4000多地價(jià)，最新房源賣(mài)到27700元/平米的均價(jià)。好奇SM錦悅的心里預(yù)期價(jià)格是多少，到現(xiàn)在也不愿意推盤(pán)。

畢竟，這是一個(gè)產(chǎn)品更新?lián)Q代的時(shí)代，購(gòu)房者對(duì)居住體驗(yàn)和物業(yè)服務(wù)都極為看重。SM錦悅拖得越久，所處的地位就越尷尬，產(chǎn)品可能越難滿足當(dāng)下的居住需求。

除了被放鴿子的購(gòu)房者不滿，部分SM錦悅的準(zhǔn)業(yè)主也對(duì)該樓盤(pán)很有意見(jiàn)。

01

延遲交房引發(fā)業(yè)主不滿

成華區(qū)建設(shè)局：不具備交房條件

2017年6月，SM錦悅推出一批次房源318套，合同約定交房時(shí)間為2019年12月31日。

但是，截止目前，項(xiàng)目并未交房。部分購(gòu)房者在“地方領(lǐng)導(dǎo)留言板”上多次投訴“SM錦悅無(wú)故延期半年交房，拒不交房”。

對(duì)此，成都市成華區(qū)委辦公室給出的回復(fù)是：“由于1棟和7棟清水房住宅暫不具備交房條件，開(kāi)發(fā)企業(yè)于2019年12月23日向購(gòu)房者發(fā)出延期交付通知書(shū)，暫定于2020年6月30日前交付。”

根據(jù)成都住建局的回復(fù)，該項(xiàng)目的竣工報(bào)告、消防報(bào)告、附屬設(shè)施都存在問(wèn)題，導(dǎo)致房源不具備交房條件。

2020年1月3日，開(kāi)發(fā)商給出回復(fù)，給予每戶(hù)業(yè)主6個(gè)月的物業(yè)費(fèi)，作為延期交房的補(bǔ)償。

但仍舊引發(fā)了業(yè)主的強(qiáng)烈不滿。有業(yè)主表示，沖著建設(shè)路小學(xué)等優(yōu)質(zhì)的教育資源才購(gòu)買(mǎi)了SM錦悅。可目前由于開(kāi)發(fā)商自己的原因，造成無(wú)法交房，孩子落不了戶(hù)，嚴(yán)重影響上學(xué)問(wèn)題。

有購(gòu)房者甚至吐槽，躲過(guò)了“爛尾樓”，躲過(guò)了“捂盤(pán)”。可自家樓盤(pán)熬成了“現(xiàn)房”，結(jié)果又延期交房。買(mǎi)了幾年的房子，就是住不進(jìn)去！

02

產(chǎn)品難以滿足當(dāng)下需求

2006年，SM集團(tuán)旗下房產(chǎn)公司在成都打造了大型綜合購(gòu)物中心——SM城市廣場(chǎng)。

SM錦悅是SM集團(tuán)在中國(guó)打造的第一個(gè)住宅產(chǎn)品，占地僅僅32畝，容積率4.7，主力戶(hù)型為70-120平米，涵蓋剛需改善客群。事實(shí)上，項(xiàng)目享受的建設(shè)路配套才是最大賣(mài)點(diǎn)，產(chǎn)品本身槽點(diǎn)卻不少。

部分戶(hù)型居住體驗(yàn)感欠缺。以70.99平米套二戶(hù)型為例，該戶(hù)型呈現(xiàn)奇怪的T字形布局，打開(kāi)門(mén)整個(gè)戶(hù)型的內(nèi)部空間被一覽無(wú)余的展示出來(lái)，幾乎沒(méi)有私密性可言。同時(shí)，該戶(hù)型的飯廳沒(méi)有窗戶(hù)，極大影響通風(fēng)和采光。部分戶(hù)型還存在，陽(yáng)光空間布局較小、動(dòng)靜分區(qū)混亂、衛(wèi)生間門(mén)與次臥門(mén)正對(duì)等問(wèn)題。

中庭被擠壓。不到40畝的高密度迷你盤(pán)，小區(qū)公共空間可以說(shuō)基本沒(méi)有。疫情過(guò)后，人們對(duì)社區(qū)的環(huán)境要求比以前更高。而SM錦悅這個(gè)盤(pán)，多個(gè)業(yè)主在小區(qū)里散步，怕是一不小心就“打堆堆”。另外，品質(zhì)有所欠缺的樓盤(pán)，在后期可能會(huì)有許多的租戶(hù)。面對(duì)嘈雜的各種人群、小區(qū)里人來(lái)人往的情況，業(yè)主的居住品質(zhì)將受到較大的影響。

部分產(chǎn)品難以滿足改善需求。據(jù)了解，項(xiàng)目即將推出近400套房源。90平米以上的改善戶(hù)型房源將達(dá)到100多套。也就是說(shuō)，至少有三分之一的客群都是首改客戶(hù)。另外，裝修標(biāo)準(zhǔn)有新風(fēng)系統(tǒng)和中央空調(diào)，品牌多為美的、科勒、歐派、方太、三雄極光等，屬于中高端產(chǎn)品的裝修方案。而改善客群面對(duì)這樣的產(chǎn)品是很尷尬的。樓盤(pán)中庭幾乎沒(méi)有，但是裝修等方面又想吸引改善客群。高不成低不就，與其買(mǎi)迷你盤(pán)，不如去主城其他核心區(qū)域選擇品質(zhì)更好的項(xiàng)目。

物業(yè)服務(wù)、樓盤(pán)質(zhì)量存在不確定因素。該項(xiàng)目是SM集團(tuán)在成都的最后一個(gè)項(xiàng)目了。此外，該房企在成都沒(méi)有其他住宅項(xiàng)目，購(gòu)房者很難對(duì)樓盤(pán)品質(zhì)有個(gè)預(yù)期。再者，一期準(zhǔn)業(yè)主針對(duì)延遲交房產(chǎn)生了很大的不滿。你品，你細(xì)品。

03

地產(chǎn)下半場(chǎng)

產(chǎn)品力和物業(yè)服務(wù)達(dá)到均好才是王道

地產(chǎn)下半場(chǎng)，產(chǎn)品力和物業(yè)服務(wù)達(dá)到均好才是王道才是吸引購(gòu)房者的制勝法寶。吃”行情“紅利的時(shí)代已經(jīng)過(guò)去了，項(xiàng)目各方面的均好性才能讓樓盤(pán)達(dá)到更好的溢價(jià)。這個(gè)高溢價(jià)直接體現(xiàn)在樓盤(pán)價(jià)格，以及后期二手房?jī)r(jià)格上。

比如，南京的蘇寧某樓盤(pán)與仁恒某樓盤(pán)，僅一街之隔，房?jī)r(jià)最高差2.7萬(wàn)/平米！

2009年7月，仁恒項(xiàng)目一期迎來(lái)首開(kāi)，當(dāng)時(shí)折后均價(jià)15000元/平米；2016年11月2日，仁恒項(xiàng)目四期加推，均價(jià)45000元/平米，房?jī)r(jià)上漲3倍，宣告收官。

南京仁恒某樓盤(pán)實(shí)景

仁恒項(xiàng)目二手房掛牌均價(jià)在5.6-6.6萬(wàn)元/平米之間。其中，項(xiàng)目的四期，曾經(jīng)有中介稱(chēng)成交價(jià)高達(dá)8.82萬(wàn)元/平米。

蘇寧項(xiàng)目，2012年10月首次開(kāi)盤(pán)，均價(jià)約3萬(wàn)元/平米；到2016年5月，所有房源賣(mài)完收官時(shí)，均價(jià)仍為3萬(wàn)元/平米。

小區(qū)的二手房掛牌均價(jià)為3.9萬(wàn)元/平米。相比大街對(duì)面的仁恒項(xiàng)目，價(jià)格相差了1.7萬(wàn)-2.7萬(wàn)/平米之多。

有業(yè)主表示，小區(qū)環(huán)境和戶(hù)型設(shè)計(jì)，是兩個(gè)樓盤(pán)價(jià)格較大的原因。

仁恒樓盤(pán)的項(xiàng)目體量比較大，小區(qū)環(huán)境舒適度強(qiáng)，物業(yè)、產(chǎn)品等口碑一直較好；蘇寧樓盤(pán)小區(qū)內(nèi)部景觀發(fā)揮空間小，業(yè)主休閑空間受限。從容積率來(lái)對(duì)比，蘇寧樓盤(pán)為3.5，相對(duì)仁恒樓盤(pán)的2.79來(lái)說(shuō)，相對(duì)高一些，因此在居住的舒適度上會(huì)比較低。戶(hù)型方面，蘇寧項(xiàng)目為了盡可能滿足觀景的需求，將陽(yáng)臺(tái)全部設(shè)置成了圓弧形，這樣的設(shè)計(jì)使得戶(hù)型的利用率大大降低。背后暗含的死角的浪費(fèi)空間，十分可惜。

再比如，北京的宋家莊板塊。作為北京地鐵中三個(gè)三線換乘的車(chē)站之一，人流量比較多。附近的樓盤(pán)由于小區(qū)環(huán)境、產(chǎn)品力和物業(yè)服務(wù)的差距，導(dǎo)致不同樓盤(pán)房?jī)r(jià)可以相差一倍。

豪宅項(xiàng)目魯能某樓盤(pán)，當(dāng)時(shí)均價(jià)約85000元/平米。與其一街之隔的紅獅某樓盤(pán)屬于限價(jià)房，當(dāng)時(shí)均價(jià)在43000元/平米左右。周邊的鑫兆項(xiàng)目屬于普通商品房，在當(dāng)時(shí)的均價(jià)為44000元/平米左右。

可以看到，好的小區(qū)環(huán)境、居住體驗(yàn)感、物業(yè)服務(wù)，在后期對(duì)于房子的價(jià)值空間產(chǎn)生了巨大的影響。一方面，產(chǎn)品各方面的均好性，給業(yè)主提供好的生活方式；另一方面，好的房子也是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的體現(xiàn)。所以，當(dāng)下買(mǎi)房，一定要有長(zhǎng)遠(yuǎn)眼光，避免貪小便宜吃大虧。

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