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前沿拓展：

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房地產(chǎn)市場，依然沒有擺脫至暗時刻。

近期，頻繁的“爆雷”事件、企業(yè)償債難疊加疫情的不確定性，讓整個行業(yè)繼續(xù)深陷“寒戰(zhàn)”不能自拔。救還是不救，并不是一道簡單的選擇題。下猛藥掄重錘之后，副作用也不可避免地隨之而來。在頂層的松綁意圖釋放后，全國不少地方都開啟了一輪“救市”動作。只不過，短期來看效果遠不如眾人想象的那般美好。

一、松綁

1、深圳：二手房成交參考價會視調(diào)控要求和市場形勢適時做出相應(yīng)調(diào)整

要點：3月以來，有關(guān)“深圳二手房參考價將上調(diào)”的傳言不絕于耳，網(wǎng)傳二手房參考價格將上調(diào)3%至5%”。

據(jù)財聯(lián)社最新報道，3月29日，深圳市住建局公開回應(yīng)：“二手住房成交參考價格的發(fā)布是為落實我市房地產(chǎn)調(diào)控的工作安排，按照《深圳市住房和建設(shè)局關(guān)于建立二手住房成交參考價格發(fā)布機制的通知》要求定期發(fā)布，我們會視調(diào)控要求和市場形勢適時對價格做出相應(yīng)調(diào)整，并于近期在深圳市住房和建設(shè)局官方網(wǎng)站、微信公眾號等官方網(wǎng)絡(luò)平臺發(fā)布。”

簡析：基于市場形勢進行二手房指導(dǎo)價格調(diào)整，符合一城一策的政策導(dǎo)向。若深圳調(diào)整二手房指導(dǎo)價，自然會對其它城市形成風(fēng)向標(biāo)效應(yīng)。不過需要認識到，政策的松和緊完全是正常調(diào)整，也符合市場的基本規(guī)律。

2、廣西南寧、北海等地：下調(diào)房貸首付比例，首套房最低降至20%

要點：3月21日消息，廣西壯族自治區(qū)市場利率定價自律機制召開會議。會議商定，南寧市區(qū)已擁有一套住房的，再次購買普通商品住房的商貸最低首付比例由40%調(diào)整為30%，北海、防城港首次購買普通商品住房的商貸最低首付款比例由25%調(diào)整為20%。

簡析：進一步降低購房門檻，激活合理住房消費需求，助力房地產(chǎn)市場企穩(wěn)回溫。降低首付目前已經(jīng)毫不新鮮，配套的支持政策跟進才是關(guān)鍵，否則很難達到好的效果。

3、哈爾濱：擬廢止實行區(qū)域性房地產(chǎn)限售等條款的2018版調(diào)控政策

要點：黑龍江省哈爾濱市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局發(fā)布關(guān)于擬廢止《哈爾濱市人民政府辦公廳關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的通知》（哈政辦規(guī)[2018]12號）文件的公示。上述于2018年5月5日出臺的《通知》提出五項樓市緊縮措施，包括在哈爾濱市有針對性地加強土地供應(yīng)、實行區(qū)域性限購政策、提高公積金貸款條件、嚴格執(zhí)行差別化的住房信貸政策與強化房地產(chǎn)市場監(jiān)管等。其中，在主城區(qū)6區(qū)（道里區(qū)、南崗區(qū)、道外區(qū)、香坊區(qū)、平房區(qū)和松北區(qū)）區(qū)域范圍內(nèi)，取消建設(shè)單位網(wǎng)簽合同備案信息注銷權(quán)限，凡新購買商品住房的，自商品房網(wǎng)簽合同簽訂之日起滿3年方可上市交易。通過司法裁決、直系親屬間贈與、繼承等方式取得的商品住房，不受前款規(guī)定限制。

簡析：限售令解除，在一定程度上能激發(fā)二手房置換需求，但業(yè)內(nèi)也有另一層擔(dān)憂：市場的拋售量會增大。但就哈爾濱這樣的城市而言，城市本身的去化能力就到了瓶頸，松綁的象征意義原本就大于實際意義。

4、南寧：地產(chǎn)項目配建人防車位可參照商品房進行銷售和登記

要點：南寧市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局公布《關(guān)于開展房地產(chǎn)開發(fā)項目配建人防車位銷售和不動產(chǎn)登記的通知（征求意見稿）》，意見稿提出，南寧市城區(qū)（不含武鳴區(qū)）房地產(chǎn)開發(fā)項目依法配建的防空地下室中的人防車位，可參照商品房辦理預(yù)售許可和現(xiàn)售備案，取得商品房預(yù)售許可或現(xiàn)售備案后，可按照規(guī)定進行銷售和不動產(chǎn)登記。

簡析：將人防車位進行比較合理的商品化處理，充分發(fā)揮人防車位平戰(zhàn)結(jié)合的作用。

5、四川：成德眉資同城化綜合試驗區(qū)內(nèi)，外來就業(yè)人員買首套房不受戶籍限制

要點：四川省發(fā)展和改革委員會印發(fā)《成德眉資同城化綜合試驗區(qū)總體方案》，綜合試驗區(qū)范圍包括：成都東部新區(qū)（含托管天府新區(qū)簡陽片區(qū)）和德陽凱州新城、金堂淮州新城、簡陽城區(qū)、資陽臨空經(jīng)濟區(qū)、眉山眉東新城。《方案》在推動同城化支持政策集成創(chuàng)新上給出了突破。其中，在人才政策方面，《方案》要求以成德眉資4市政府為主體，搭建綜合試驗區(qū)人才創(chuàng)新發(fā)展平臺，構(gòu)建創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)服務(wù)體系，支持優(yōu)秀人才在綜合試驗區(qū)創(chuàng)業(yè)，推動制定統(tǒng)一的人才招引政策，鼓勵院士和納入國家、省重點人才計劃的高層次人才帶技術(shù)、帶項目、帶團隊到綜合試驗區(qū)發(fā)展。打破戶籍、身份、學(xué)歷、人事關(guān)系等制約，探索綜合試驗區(qū)外來就業(yè)人員在區(qū)域內(nèi)購買首套住房不受戶籍限制，其子女義務(wù)教育階段可跨區(qū)域入學(xué)，促進人才合理流動。

簡析：《總體方案》的發(fā)布，意味著成德眉資四市掀起的一場同城化綜合試驗，有了目標(biāo)部署和行動方案。對于長期以來市場擔(dān)憂的成都都市圈購買力問題，這能起到很好的刺激效果。

6、武漢：房貸利率按首套房5.2%、二套房5.4%執(zhí)行

要點：武漢市主要銀行機構(gòu)從3月25日起對新簽約的按揭貸款首套房利率按照LPR+60BP(1BP為0.01個百分點，目前5年期以上LPR為4.6%)，即5.2%執(zhí)行；二套房利率按照LPR+80BP，即5.4%執(zhí)行。此前武漢市場上首套房貸款利率為5.63%，此次下調(diào)了43BP，此前二套房貸款利率為5.88%，此次下調(diào)了48BP。

簡析：房地產(chǎn)政策寬松成為市場趨勢，寬松充裕的信貸環(huán)境將對購房市場產(chǎn)生較為積極的影響。

7、東莞：4月起商品房預(yù)售確權(quán)后直接轉(zhuǎn)現(xiàn)售簽約

要點：東莞住建局發(fā)布《關(guān)于調(diào)整商品房預(yù)售轉(zhuǎn)現(xiàn)售合同文本有關(guān)事宜的通知》，自2022年4月1日起，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得商品房預(yù)售許可證的房地產(chǎn)項目，在完成不動產(chǎn)首次登記（俗稱“確權(quán)”）且東莞市房產(chǎn)交易平臺可獲取到不動產(chǎn)實測權(quán)籍?dāng)?shù)據(jù)后，開發(fā)企業(yè)在東莞市房地產(chǎn)交易平臺進行合同簽約的需使用《商品房買賣合同（現(xiàn)售）示范文本》。

簡析：由于現(xiàn)售沒有資金監(jiān)管賬戶機制，新政后，將使得房企很大程度上緩解資金壓力。

二、政策

1、成都新津：出臺支持數(shù)字經(jīng)濟青年人才發(fā)展十條政策

要點：新津區(qū)在數(shù)字經(jīng)濟高峰論壇暨天府牧山數(shù)字新城創(chuàng)業(yè)街區(qū)開街儀式上發(fā)布《支持數(shù)字經(jīng)濟青年人才發(fā)展的十條政策》。十條政策涵蓋“津領(lǐng)”、研學(xué)、實習(xí)、入職、培訓(xùn)、創(chuàng)業(yè)、貸款、交通、租房、結(jié)婚十個方面。其中，“津領(lǐng)”方面，對新引育的數(shù)字經(jīng)濟領(lǐng)域行業(yè)領(lǐng)軍、資深領(lǐng)航、技術(shù)領(lǐng)先人才，分別給予200萬元、80萬元、30萬元獎勵；入職方面，對新引進的數(shù)字經(jīng)濟青年人才，在新津工作滿一年的，按年薪10%的標(biāo)準(zhǔn)，給予最高10萬元的一次性就業(yè)補貼。

簡析：人才政策迭代升級，進一步加大人才吸引力度。

2、寧波：出臺浙江省首個租賃住房設(shè)計導(dǎo)則

要點：寧波市住建局與寧波市資規(guī)局聯(lián)合印發(fā)了《寧波市租賃住房設(shè)計導(dǎo)則（試行）》，在提升租賃住房居住品質(zhì)方面，《導(dǎo)則》對租賃住房采光、通風(fēng)、防水、隔音等方面做了細化要求。如位于交通干道周邊的租賃住房的外窗，應(yīng)采用“三玻兩腔”窗型，玻璃厚度不應(yīng)小于5mm、空腔厚度不應(yīng)小于9mm。租賃住房室內(nèi)裝修鼓勵采用新技術(shù)、新工藝、新產(chǎn)品，配備空調(diào)、洗衣機、冰箱、灶具、熱水器等基本生活設(shè)施。

簡析：《導(dǎo)則》旨在規(guī)范和指導(dǎo)寧波市租賃住房規(guī)劃設(shè)計建設(shè)管理，提高租賃住房品質(zhì)。

3、北京：“十四五”期間將建40萬套保障性租賃住房

要點：北京市人民政府辦公廳發(fā)布《北京市關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的實施方案》，明確提出了北京保障性住房的階段性建設(shè)目標(biāo)：爭取在“十四五”期間建設(shè)籌集保障性租賃住房40萬套（間），占新增住房供應(yīng)總量的比例達40%。

4、西寧：“十四五”籌建保障性租賃住房1.1萬套 年內(nèi)籌建2000套

要點：西寧市保障性租賃住房發(fā)展領(lǐng)導(dǎo)小組，制定印發(fā)保障性租賃住房建設(shè)、項目認定、分配管理等具體辦法，并在充分調(diào)研摸底的基礎(chǔ)上確定“十四五”期間通過新建商品房配建、利用存量房改建（改造）、利用企事業(yè)單位存量和閑置土地建設(shè)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)配套建設(shè)等多種方式；籌建保障性租賃住房11000套（間），其中2022年計劃籌建2000套（間），著力解決進城務(wù)工人員、新就業(yè)大學(xué)生、外賣快遞員等從事公共服務(wù)的新市民、青年人以及引進人才住房困難問題。

簡析：租賃住房供應(yīng)將進一步擴容，緩解新市民、青年人等群體住房困難問題。

5、《住宅項目規(guī)范》：第三次征求意見，住宅標(biāo)準(zhǔn)有新變化

要點：《住宅項目規(guī)范（征求意見稿）》第三次向社會公開征求意見。征求意見稿中涉及基本規(guī)定、居住環(huán)境、建筑空間、結(jié)構(gòu)安全、室內(nèi)環(huán)境、建筑設(shè)備等多個方面。比如，征求意見稿中明確，“層高不應(yīng)低于3米；臥室、起居室的室內(nèi)凈高不應(yīng)低于2.5米”。相較于現(xiàn)行規(guī)范，層高和凈高標(biāo)準(zhǔn)分別增加了20厘米和10厘米。“入戶層為二層及二層以上的住宅建筑，每單元應(yīng)至少設(shè)置1臺電梯”，這表明，電梯可能將成為未來城鎮(zhèn)住宅的標(biāo)配。

簡析：征求意見稿一些標(biāo)準(zhǔn)較現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)有所提升，有利于進一步提升居民居住品質(zhì)。

三、供地

1、杭州：首批60宗宅地4月出讓，首創(chuàng)“次高報價者得”新規(guī)

要點：3月23日，浙江省杭州市規(guī)劃和自然資源局發(fā)布第一批住宅用地集中出讓公告。杭州市2022年第一批住宅用地集中出讓共60宗，面積3849畝（256.6085萬平方米），出讓起始價797.8699億元，出讓地上建筑面積530.5363萬平方米。杭州該批次地塊采取定品質(zhì)出讓，建筑品質(zhì)納入到掛牌文件中，需要簽署承諾書，并且在原有“定品質(zhì)”標(biāo)準(zhǔn)基礎(chǔ)上增加兩項要求：一是建筑層高提高至3米；二是一樓建設(shè)架空層4米以上。同時，掛牌出讓宗地設(shè)定土地中止價（約為起始價的10%）、上限價格（溢價率不高于12%）。值得一提的是，杭州此次土地出讓新規(guī)中首創(chuàng)了“次高報價者得”。當(dāng)土地競價達到中止價時，網(wǎng)上競價中止，轉(zhuǎn)為在此價格基礎(chǔ)上通過線下一次報價的方式確定競得人。進入一次性報價環(huán)節(jié)，若有2個及以上有效報價的，所有有效報價中金額第二高的報價為競得價，投報該報價的競買人為競得入選人；若有2個及以上競買人投報金額第二高報價的，通過現(xiàn)場搖號方式確定競得入選人。此外，本次土地集中出讓的另一個亮點是取消了預(yù)公告和勾地。

簡析：此次創(chuàng)新拍地規(guī)則以及取消預(yù)公告和勾地，客觀上都有助于降低地塊競拍的激烈程度，進一步穩(wěn)定地價。

2、浙江金華：首批集中供地15宗地，總起價48.27億元

要點：3月21日，浙江金華市區(qū)迎來2022首次大規(guī)模的土地集中掛牌，共涉及15宗地塊，總出讓面積607233平方米，約911畝，總起價48.27億元。此次涉宅地塊仍采用“限地價+限房價+熔斷搖號”模式，當(dāng)競價未達到最高限價時，按照價高者得的原則確定競得人；當(dāng)競價達到最高限價時，不再接受更高報價，轉(zhuǎn)為最高限價基礎(chǔ)上通過線下公開搖號的方式確定競得人。此外，相比之前的出讓條件，這次有了新的變化，土地保證金從原先地塊的50%下調(diào)到20%；繳納土地出讓金可延長至6個月等。

簡析：本次供地規(guī)則較之前有所放松。

3、南京：首批掛牌20幅地塊，秦淮區(qū)兩地塊住宅限價45800元/㎡

要點：3月24日，南京土地市場網(wǎng)發(fā)布《南京市國有建設(shè)用地使用權(quán)掛牌出讓公告（集中供地第一批）》，按照公告，此次共推出了20幅地塊，土地出讓總面積為68.58公頃，起拍總價267.23億元，最高限價303.56億元。該批地塊將于4月22日上午9:30開始網(wǎng)上限時競價。本批次出讓地塊按“限房價、定品質(zhì)、競地價”方式出讓，所建普通商品住宅（毛坯）銷售均價不得超過核定價格（裝修價格另行核定），最高銷售單價不得超過售價均價的110%（裝修價格另行核定）。另外，本次的公告中，并未出現(xiàn)“同一集團企業(yè)同批次競得住宅地塊的總量不得高于總量的30%”的規(guī)定。

4、寧波：首批33幅宅地將于4月集中出讓，保障房地塊占比45%

要點：3月23日，浙江省寧波市自然資源和規(guī)劃局公告今年首批次共33幅涉宅用地將于4月19日集中掛牌出讓，土地面積共計113.8378萬平方米，總計容面積255.53萬平方米，起始總價250.04億元，上限總價約287.57億元，溢價率不超過15%。出讓公告要求，海曙區(qū)西成地段HS04-02-19地塊實行定品質(zhì)出讓和現(xiàn)房銷售。海曙區(qū)西成地段HS04-02-19地塊、江北區(qū)JB07-01-01b（梅竹路東側(cè)）、鎮(zhèn)海區(qū)ZH04-01-29地塊、北侖大碶廬南E6（BLZB07-05-01）地塊、奉化區(qū)FH49-01-06a地塊等5宗地塊，住宅單體全部實施鋼結(jié)構(gòu)裝配式。

5、廣州：今年建設(shè)用地計劃供應(yīng)2505公頃，住宅用地占比三成

要點：3月24日，廣州市規(guī)劃和自然資源局公布《廣州市2022年建設(shè)用地供應(yīng)計劃》。按照《計劃》，今年廣州全市建設(shè)用地計劃供應(yīng)總量為2505公頃，其中，住宅用地供應(yīng)計劃751公頃，占計劃總量的30%，略高于2021年實際供應(yīng)量，比“十三五”期間年均供應(yīng)量增長44%。

6、天津：首批集中出讓30宗地，供地規(guī)模比去年第一批次減半

要點：3月25日，天津市規(guī)劃和自然資源局掛牌公告了2022年度第一批共30宗集體出讓地塊，包含29宗涉宅用地及1宗商服用地。30宗地塊出讓面積共計205.09萬平方米，建筑面積336.31萬平方米，起始價269億元，保證金54億元。29宗涉宅用地的起始價約263.3億元，全部設(shè)有最高限價，最高限價總計約302.5元，整體溢價率不高于15%。此次出讓地塊的競買規(guī)則較去年沒有太多變化。

供稿|范麗華

編輯|qiu

出品|銳理數(shù)據(jù)總部新媒體中心

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