前沿拓展：

引子：

大家好，我是蘇北哥，是那個看好南京，堅持用雙腳丈量南京的蘇北哥。

北哥會一如既往地堅持客觀冷峻，專業專注，獨立的房評觀點，不受任何外界的干擾，用自己18年的買房經驗，從買房人的視角，為大家盡可能的提供參考！

上上周，北哥和小伙伴們一起直播踩盤了江北核心區青奧板塊的頤和鉑岸江璟，這篇帖子本該接著就發出來的，現在明天26日就開始報名了，在開盤之前發出來，也算東隅已逝，桑榆非晚，雖遲但到吧

提綱：

1：kfs

2：區位

3：交通

4：教育

5：商業

6：產業

7：概況

8：戶型

9：樣板間

10：開盤信息

11：江北新區買房策略和項目短評

12：北哥“瘋言瘋語”

正文：

一：kfs

頤和鉑岸江璟，開發商頤居建設是安居建設集團全資子公司，注冊資金20億，安居建設集團是南京國投全資子公司，南京國投又隸屬于南京國資委。

在南京的項目，比較知名是，已經收官的河西南頤和鉑灣，燕子磯燕熙臺，河西中在售的頤和源璟，還有默默無聞的，五橋附近的江山薈和頤和九里。

點評：

雖不是全國知名一線大開發商，但確實是親er子，從安全度上來說，沒得話說，穩如紫金山，玄武湖，世世代代，生生不息。

二：區位

項目位于江北核心區青奧板塊，東臨橫江大道，南臨康健路，西臨康盛路，北臨康安路。

點評：

項目附近有中海左岸瀾庭，金地風華國際就在南側，東南側有保利西江月。

這個位置，對面是青奧體育公園，南側是城南河，附近還有綠水灣濕地公園，長江之舟，距離長江江岸，長江隧道，研創園都不遠。

附近沒有安置房和其他不利因素影響，全新地塊，比較純粹

相對來說，比較適合自住。

正如，河西的奧體中心，圍繞著四周的居民，晚飯后去散步休閑，周末去體育鍛煉，看演出等等，都比較方便。因為宜居，房價也得到體現。

只是目前江北還處于發展期，大型公共體育場館的影響力還相對較小。

三：交通

距離已經通車的10號線臨江站直線距離1.2公里，距離在建的11號線森林大道站直線距離700多米，區域內還有規劃的15號線。

其中，在建的11號線，預計2025年通車，是換乘王，未來價值較大。

由于項目附近有浦濱路，橫江大道，并且處于長江隧道和五橋之間，所以駕車出行可以迅速通過這兩條通道，過江到達河西，也可以通達全城。

點評：

交通看來沒有大問題，項目交付在2024年底，和11號線通車大抵時間差不多，同時，過江通道如果不堵車的話，駕車出行也會較為便利。

四：教育

附近有金地未來學校，不過是民辦

區域內有多幅規劃的教育用地，會有公辦學校落地。

目前區域內的保利西江月是江北一中代招狀態，曾經謠傳一時的南外進駐，也成了水中月，鏡中花，古今多少名校，都付笑談中......

點評：

公辦學校的配套是沒問題的，業主不必擔心義務制教育的問題，交付入住后，教育部門會給予安排。

目前從江北核心區大面積的“一中”覆蓋來看，教育支持的層級比不上河西和河西南，這是客觀的事實。

在江北買房，對名校應抱著，得之泰然，失之坦然的心態，從容面對。

五：商業

項目南側有，豐大國際，砂之船在建，西側大悅城即將開建，有萬達廣場即將開業，未來商業配套比較齊備。

六：產業

項目的城南河南側，研創園總占地23平方公里，聚集了集成電路，智能制造，大數據云計算人工智能等高新技術企業，目前建成的有孵鷹大廈，基因大廈，騰飛大廈，江蘇產業技術研究院等。

點評：不但是青奧板塊，而且包含城南中心，甚至是五橋，未來入駐研創園的這些高收入人群的實際居住需求，才是最基本最重要的區域房價的壓倉基石。

體會一下，如果沒有了研創園，這一區域房子未來誰來住，指望主城外溢，還是浦口改善，能接得住嗎？

那不過是又多了一個橋北而已

七：概況

項目住宅部分共12棟樓，25-26層，其中兩棟移交給政府做人才租賃用房，另外有一棟總部辦公樓。

容積率2.5，綠化率30%，樓間距為50米，以110和130戶型為主，位于中間位置的5號和9號樓之間的距離達到了100米以上，分別是143和165平的戶型。

項目5--12棟樓的底層采用部分架空設計，外立面為鋁板一體板，物業為綠城物業。

車位比為1:1.27，采用人車分流，除了5號和9號樓為兩梯兩戶，其余全部是兩梯四戶帶連廊。

八：戶型

110平，三室兩廳兩衛，三開間朝南，雙陽臺，每個臥室都有飄窗，餐客廳一體，U型廚房，110戶型大部分都是中間戶型，僅有少量的邊戶

130平，四室兩廳兩衛，四開間朝南，雙陽臺6.7米，三個臥室朝南，U型廚房，餐客廳一體，此戶型都是邊戶，中規中矩。

165平，6.8米大橫廳，餐客廳一體，雙陽臺9.8米寬，采光充分，三室朝南，一室朝北，主臥套房設計，僅在9號樓，且不會在首開中出現。

九：樣板間

項目目前只做了165平的一種面積的帶精裝包的樣板間

三大件采用愛迪士新房系統，菲斯曼地暖，東芝中央空調，另外有杜拉維特，西門子，高儀等一線品牌。

玄關柜，客廳背景墻，主臥室背景墻，全屋墻布，地面復合地板

廚房配備西門子灶具和洗碗機

陽臺柜和西門子洗衣機等都在交付之列

比較驚喜的是，裝修包價格1818元，相比于其他項目動輒3000-4000元的裝修包來說，比較超值

十：開盤信息

項目11月25日申領銷許，推出2,4,6,7號樓，110平和130平，共411套

價格：毛坯3.2w+全裝修0.2w+0.1818w精裝包=3.5818w

首付預計三成

十一：北哥“瘋言瘋語”

現在市場上，買房人心態分為幾類：第一類是多套優質房，現金流健康，穩如泰山，該吃吃，該喝喝

。第二類，有多套房，但品質不高的，貸款不少，房地產稅又來，只能拼命跑中介賣房，但卻不舍得割肉，無人問津。

第三類，有一套品質住房的剛需朋友，房子在買入的那一刻，就不關心漲跌了。

第四類，好不容易上車一套遠郊房，現在卻是不得安寧，資產縮水，夜不能寐，不是在散步，就是在去散步的路上

第五類，剛剛動手chao底了，不過心里沒底，到底是不是抄到b山腰？第六類，一套房都沒有的，想買又怕繼續跌，被套！不買又怕錯過了上車的良機

第七類，沒錢，已經躺平，只關心晚上吃面能加一塊大肉嗎？或者有單身f婆嗎？

歡迎在評論區留言，繼續補充，你屬于哪一類？

十二：江北新區買房策略和項目短評

北哥在今年年初曾經總結的江北買房要點：

“一心兩岸三不離“，堅持以核心區為中心，依托長江江岸為重點，不遠離商業中心地標，不遠離產業中心，不遠離過江通道。

那么，對照一下這個標準吧

頤和鉑岸江璟，所處的位置靠近長江，相對宜居，靠近研創園有產業支撐，靠近重要商業體大悅城和砂之船，靠近長江隧道，距離五橋也不遠，距離地鐵不超過800米，有教育配套。

有同學問：現在，市場下行，核心區市場變冷了，買房的標準應該變了吧？

答：要變！標準還是這個標準，只是變得更加嚴格了

變得追求金字塔的塔尖！

不懂得自己去體會一下，特別是整天問這個能買嗎？那個能買嗎的小伙伴們

市場下行，但規劃沒變，變得只是人心，很多投資客陷入了觀望，

沒有比人心更不可靠的了，上半年蜂擁而來的人，未來還會換一批人再次重演，

因為，決定性的因素是，如果我們買入的是強二線城市，國家級新區的優質稀缺房產，那么我們又何必在意一時之得失呢

你如果自住，現在是投資客給你讓路

你如果增值保值需求，正是你用低首付挑挑揀揀，去售樓處做上帝的時候

但同時，我們也不能生搬硬套之前的老經驗，必須變通

應該懂得利用好淡市，應該以更嚴格的標準來選擇買房標的，買入優質的房產，并且用更少的首付來完成，減少資金成本。

增值策略：高收益=絕佳地段+品牌產品，疊加低首付

自住策略：有成長性地段+宜居產品，疊加低首付

十三：江北新區選房順序

本次，江北核心區，中交錦方，保利江匯，金基映樾，頤和鉑岸江璟，同時上市開盤，關于這幾個樓盤選房順序是什么？

還有即將上市的城南中心天悅錦麟，金陵星圖，打折的南工大，五橋，橋林等等地段，關于這幾個區域的選房建議和順序是什么？

可以私信咨詢北哥

主編簡介：

蘇北哥， 男，祖籍蘇北，久居南京，11年金融工作經歷，8000元白手起家，95年開始創業，連續多次跨行業創業均獲成功。

2004年開始買入房產，有17年房產實操經驗，深耕南京房產十余年，幫助數千人置業南京。

是行業內真正的房產實戰派！感興趣的就三件事，房產，創業以及投資，歡迎愛好相同的朋友和我交流。

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