前沿拓展：

2019年1月，朝陽八里莊街道機二委小區引進專業物業服務公司后，小區車輛亂停亂放、環境臟亂等問題得到有效解決。八里莊街道供圖

探索國企兜底、先嘗后買、引入社會資本參與等多種物業治理模式，解決老舊小區物業管理難題

老舊小區長期“失管”、小區物業服務差居民不滿意……物業問題一直是一項治理難題，在12345投訴中，物業問題也一直位居前列。2019年，朝陽區采取成立區屬物業公司“兜底”、出臺物業服務標準等方式，使12345熱線中相關投訴在年底比年初降低了40%多。

新京報訊 記者從1月7日召開的朝陽區兩會新聞發布會上了解到，針對老舊小區物業難題，2019年，朝陽區采取成立區屬物業公司“兜底”、成立物業管理協會規范行業發展、出臺物業服務標準等方式，使12345熱線中相關投訴在年底比年初降低了40%多。

物業問題一直位居投訴前列

老舊小區因為歷史遺留問題長期“失管”、小區物業服務差居民不滿意……物業問題一直是一項治理難題，在12345投訴中，物業問題也一直位居前列。

朝陽區政府相關負責人介紹，圍繞這一老大難問題，2019年，朝陽區圍繞以“法治物業、智慧物業、品牌物業”打造一流“朝陽物業”的目標，構建“黨建引領、政府主導、企業運營、多方參與、群眾評價”的工作體系，在實踐中探索出了“國企兜底、先嘗后買、引入社會資本參與”等多種物業治理模式。堅持以黨建引領物業，成立行業協會、街鄉物業聯盟，探索物業服務企業和業委會融入基層治理，構建人人有責、人人盡責、人人享有的社會治理共同體。

去年5月，朝陽區成立區屬國有物業服務企業——北京朝陽家園物業管理有限公司，按照“保安上崗、保潔上樓、車停有序、人居提升”的基礎標準，對老舊小區的物業管理承擔托底性物業服務。截至去年11月，北京朝陽家園物業管理有限公司已經進駐全區26個街鄉的老舊小區，覆蓋受益群眾5208戶、1.8萬余人、建筑面積近50萬平方米。

在全市率先成立物業管理協會

7月12日，朝陽區在北京市率先成立物業管理協會，并同步成立協會黨委，制定《北京市朝陽區物業管理協會議事規則》、《北京市朝陽區物業管理協會自律準則》、《北京市朝陽區物業管理協會會員公約》，規范行業發展。同時，倡議、鼓勵物業服務企業,積極響應“社區吹哨，物業報到”的機制，參與社區治理。

同時，朝陽區各街鄉都成立了物業聯盟，逐步建立和完善區級物業管理協會——街鄉物業服務聯盟——社區物業服務企業的“朝陽物業”三級聯動機制。目前，各街鄉實現了成立物業服務聯盟及聯盟功能型黨組織100%全覆蓋，鼓勵物業服務企業通過“雙向進入、交叉任職”、完善黨建聯建機制等方式參與社區治理。

出臺住宅項目物業服務標準

為解決物業服務標準不統一、服務質量低等突出問題，朝陽區房管局會同物業管理協會組織專門力量，對區內103個實施物業管理項目的房改房、老舊小區進行實地調研，征求意見建議200余條，組織開展了四輪專家評審，最終形成《朝陽區住宅項目物業服務基礎標準（試行）》。標準包含7大項、51小項，主要對實施物業管理的房改房小區綜合服務、綠化養護、環境衛生、秩序維護、裝飾裝修管理、房屋管理、設施設備維修養護等進行規范。

朝陽區房管局相關負責人表示，《標準》的出臺為朝陽區房改房小區、老舊小區物業管理的發展提供了指導性意見，指引了方向。房改房小區及老舊小區可參照該標準開展物業服務工作。行業主管部門和屬地街鄉可依據《標準》對實施物業管理的老舊小區項目逐項開展測評，對房改房小區、老舊小區管理情況給出專業評價。

朝陽區還率先推出“品牌物業”項目，通過業主、第三方機構、所服務的街鄉和社區三個層級，從業主滿意度、房屋設施設備管理、園區環境管理服務、街鄉社會、專業部門等五個維度進行專業測評。目前已對全區280個物業項目進行測評，推出首批35家物業項目品牌，包括5A級（14家）和4A級（21家），樹立了行業標桿，引領行業健康發展。

朝陽區政府相關負責人介紹，經過區級和各街鄉一系列的措施和努力，據統計，2019年底朝陽區物業投訴量比年初下降40%多。

案例1

先嘗后買 八里莊推“大小物業服務”

為徹底解決老舊小區失管棄管的痛點問題，八里莊街道試點“先嘗后買”、“大小物業綜合服務”模式。所謂“大小物業綜合服務”模式，就是打破原有“樓、院”觀念，按照服務管理項目分類，將公共區域內的環境秩序管理、衛生保潔、綠化養護、停車服務、便民服務等項目分別“打包”整合，交由正規的“區域大物業”來管理；而“小物業”指的是原有產權單位或物業公司作為責任主體，對樓體、公共設施設備及樓內居民家中維修等事項進行管理。

紅廟機二委就屬于該地區典型的老舊小區，一共有6棟樓，原單位物業管理只管生活設施維修，小區車輛亂停亂放，居民出行矛盾多，小區環境臟亂，基本處于物業失管狀態。去年1月，小區和居民自管會一起決定引入專業物業，并提出“先嘗后買”，即先提供物業服務再收取費用。

一個月下來，小區重新施劃了停車線，停車管理變得有序，小區24小時有保安上崗，安全進一步提升……居民們看到了物業入駐后實實在在的變化。到了2月底，物業公司開始收取每月150元的停車費時，居民繳費率達到90%以上。目前小區居民的分項服務費收繳率達到了95%。

案例2

勁松試點社會資本改造老舊小區

改造老舊小區面臨資金壓力大、維護管理難等問題。2018年7月，朝陽區首個引入社會力量、利用社會資本開展老舊小區改造的嘗試在勁松北社區啟動。

勁松北社區改造及物業管理一整套建議方案確定后，改造資金從哪里來？如何實現物業服務長效化？就成了引入物業服務的關鍵性問題。

勁松北社區既有房屋中，10%是收取物業費的商品房，10%是直管公房，80%是未收取物業費的房改房。勁松街道和愿景集團簽訂戰略合作協議，率先落地社會力量參與的市場化機制，改變“政府兜底、街道代管”的局面。

據介紹，政府老舊小區綜合整治菜單中基礎類項目，由街道按程序申請市、區兩級財政資金進行改造，自選類項目以及其他提升項目經費由愿景集團投入資金推進。區房管局、勁松街道授權愿景集團對社區閑置低效空間進行改造提升，統籌提供相關服務和閑置資源的運營權，讓物業公司獲取合理收益。物業企業以多層0.43元/平方米、高層1.42元/平方米的直管公房價格為統一物業收費標準，提供一星級服務，引導培養居民物業繳費習慣，增強自身造血功能，最終實現物業服務長期良性循環。

舊貌換新顏，40歲老小區改造完成后，勁松北社區居民都感覺到小區變大了、衛生變好了。

新京報記者 沙雪良

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