1 目的

規范中央空調系統運行維護工作，確保中央空調各項性能完好。

2 適用范圍

適用于物業各轄區內中央空調系統的運行操作與維護。

3 職責

3.1 物業服務中心負責人

負責監督檢查工程維護部對中央空調設備的運行及維修保養工作。

3.2 工程維護部負責人

3.2.1 負責中央空調系統管理工作的指導、監督。

3.2.2 負責中央空調系統保養計劃的審核與評估。

3.2.3 負責中央空調系統年度運行、維護費用核算。

3.2.4 負責中央空調系統技術難題的處理，大中修及更新改造方案的審核，監督實施。

3.2.5 負責中央空調系統相關合同招投標管理。

3.3 設備管理員

3.3.1 負責中央空調系統保養計劃的制定、實施與落實。

3.3.2 負責中央空調系統的故障處理、維修與保養。

3.3.3 負責中央空調系統的運行巡視檢查。

3.3.4 負責中央空調系統外包維保的監管。

4 內容

4.1 中央空調系統檢查保養標準

 

 

 

 

 

4.2 空調主機運行操作及保養

4.2.1 日常運行操作指引

4.2.1.1 開機前準備

a) 供電電源電壓是否正常。

b) 冷凍水及冷凝水進出水壓力及溫度是否正常。

c) 冷凍油油位及油溫度是否正常。

d) 機組有無漏油、漏水及其它異常情況。

4.2.1.2 開機順序:電動閥→冷卻塔風機→冷卻泵→冷凍泵→空調主機。

4.2.1.3 水系統啟動后，觀察電流、電壓、水量、水壓是否正常，正常后啟動壓縮機。

4.2.1.4 停機順序：空調主機→5 分鐘后停冷卻塔風機→冷卻泵→30 分鐘后停冷凍泵

4.2.1.5 如需重新啟動，必須在壓縮機停機 15 分鐘后進行。

4.2.1.6 定時對機組進行抄表、記錄，讓機組在最佳節能狀態下運行。

4.2.2 安全注意事項

a) 非操作人員嚴禁觸動一切開關及閥門等。

b) 在運轉時，嚴禁拆卸和緊固螺栓，嚴禁進行其他修理工作。

c) 所有運轉操作人員，必須牢記標準工藝條件和各保護點控制條件。

d) 主機在運行中應注意系統中的溫度和壓力的變化。特別是冷凝壓力和冷凝溫度，如冷

凝壓力和溫度過大會導致冷凝器上的防爆裝置卸壓，保護系統動作。

e) 操作人員不得任意改變設備操作技術參數及設定值，嚴禁過流過載運行。

f) 定期檢測制冷主機壓力表，保證所有安全防護件能正常工作。

4.2.3 中央空調維護保養

設備管理員負責中央空調的日常維修保養，中央空調主機、系統大中修及 PC 中央處理器

的故障處理由外委專業維保公司完成。

4.3 冷卻塔維護保養

4.3.1 設備管理員每季度對冷卻塔進行一次清潔、保養。

4.3.2 用 500V 搖表檢測電機絕緣電阻應不低于 0.5MΩ，否則應干燥處理電機線圈，干燥

處理后仍達不到 0.5MΩ以上時則應拆修電機線圈。

4.3.3 檢查電機、風扇是否轉動靈活，如有阻滯現象則應加注潤滑油；如有異常摩擦聲則

應更換同型號規格的軸承。

4.3.4 檢查皮帶是否開裂或磨損嚴重，如是則應更換同規格皮帶；檢查皮帶是否太松，如

是則應調整；檢查皮帶輪與軸配合是否松動，如是則應整修。

4.3.5 檢查布水器是否布水均勻，否則應清潔管道及噴嘴。

4.3.6 清洗冷卻塔（包括填料、集水槽），清潔風扇風葉。

4.3.7 檢查補水浮球閥是否動作可靠，否則應修復（不定期）。

4.3.8 擰緊所有緊固件。

4.3.9 清潔整個冷卻塔外表。

4.4 風機盤管維護保養

4.4.1 設備管理員每隔半年對風機盤管進行一次清潔、保養。

4.4.2 每月清洗 1 次空氣過濾網，排除盤管內空氣。

4.4.3 檢查風機是否轉動靈活，如有阻滯現象，則應加注潤滑油，如有異常摩擦響聲則應

更換風機軸承。

4.4.4 用 500V 搖表檢測風機電機線圈，絕緣電阻應不低于 0.5MΩ，否則應整修處理。檢

查電容有無變形、鼓脹或開裂，如是則應更換同規格電容；檢查各接線頭是否牢固，是否

有過熱痕跡，如是則作相應整修。

4.4.5 清潔風機風葉、盤管、積水盤上的污物。

4.4.6 用鹽酸溶液（內加緩蝕劑）清除盤管內壁的水垢。

4.4.7 擰緊所有緊固件。

4.4.8 清潔風機盤管外殼。

4.5 冷凝器、蒸發器維修保養

4.5.1 設備管理員每年對冷凝器、蒸發器進行 1 次清潔、保養。

4.5.2 柜式蒸發器維修保養

4.5.2.1 每月清洗 1 次空氣過濾網。

4.5.2.2 清潔蒸發器散熱片。

4.5.2.3 清潔接水盤。

4.5.3 水冷式冷凝器、蒸發器維護保養（清除污垢）

4.5.3.1 配制 10%的鹽酸溶液（每 1kg 酸溶液里加 0.5g 防腐劑）。

4.5.3.2 拆開冷凝器、蒸發器兩端進出水法蘭封閉，然后向里注滿酸溶液，酸洗時間為 24

小時。也可用泵循環清洗，清洗時間為 12 小時。

4.5.3.3 酸洗完畢后用 1%的氫氧化鈉溶液或 5%碳酸鈉溶液清洗 15 分鐘，最后再用清水沖

洗 3 次以上。

4.5.3.4 全部清洗完畢后，檢查是否漏水，如漏水則申請外委維修，如不漏水則重新裝好

（如法蘭的密封膠墊已老化則應更換）。

4.6 冷卻水泵機組、冷凍水泵機組維修保養

4.6.1 設備管理員每周對冷卻水泵機組、冷凍水泵機組進行 1 次清潔、保養。

4.6.2 電動機維護保養

4.6.2.1 用 500V 搖表檢測電動機線圈絕緣電阻是否在 0.5MΩ以上，否則應進行干燥處理

或修復。

4.6.2.2 檢查電動機軸承有無阻滯現象，如有則應加潤滑油，如加潤滑油后仍不行則應更

換同型號規格的軸承。

4.6.2.3 檢查電動機風葉有無擦殼現象，如有則應修整處理。

4.6.3 水泵維修保養

4.6.3.1 轉動水泵軸，觀察是否有阻滯、碰撞、卡住現象，如是軸承問題則對軸承加注潤

滑油或更換軸承；如是水泵葉輪問題則應拆修水泵。

4.6.3.2 檢查盤根處是否漏水成線，如是則應加壓盤根(不定期)。

4.6.3.3 檢查彈性聯軸器有無損壞，如損壞則應更換彈性橡膠墊（不定期）。

4.6.3.4 清洗水泵過濾網。

4.6.3.5 擰緊水泵機組所有緊固螺栓。

4.6.3.6 清洗水泵機組外殼，如脫漆或銹蝕嚴重，則應重新油漆一遍。

4.6.4 設備管理員每半年對冷凍水管路、送冷風管路、風機盤管路進行 1 次保養，檢查冷

凍水管路、送冷風管路、風機盤管路處是否有大量的凝結水或保溫層已破損，如是則應重

做保溫層。

4.7 閥類維護保養

4.7.1 設備管理員每半年對閥類進行 1 次保養。

4.7.2 節制閥與調節閥的維護保養

4.7.2.1 檢查是否泄漏，如是則應加壓填料。

4.7.2.2 檢查閥門開閉是否靈活，如阻力較大則應對閥桿加注潤滑油。

4.7.2.3 如閥門破裂或開閉失效，則應更換同規格閥門。

4.7.2.4 檢查法蘭連接處是否滲漏，如是則應拆換密封膠墊。

4.7.3 電磁調節閥、壓差調節閥維護保養

4.7.3.1 通斷電檢查電磁調節閥、壓差調節閥是否動作可靠，如有問題則更換同規格電磁

調節閥、壓差調節閥；

4.7.3.2 對壓差調節閥間閥桿加潤滑油，如壓填料處泄露則應加壓填料。

4.8 檢測、控制部分維護保養

4.8.1 設備管理員每半年對檢測、控制部分進行 1 次保養。

4.8.2 檢測器件（溫度計、壓力表、傳感器）維護保養

4.8.2.1 對于讀數模糊不清的溫度計、壓力表應拆換。

4.8.2.2 檢查裝檢測器的部位是否滲漏，如滲漏則應更換密封膠墊。

4.8.3 控制部分維護保養

4.8.3.1 清潔控制柜內外的灰塵、贓物。

4.8.3.2 檢查、緊固所有接線頭，對于燒蝕嚴重的接線頭應更換。

4.8.3.3交流接觸器維護保養

a) 清除滅弧罩內的碳化物和金屬顆粒；

b) 清除觸頭表面及四周的污物（但不要修銼觸頭），如觸頭燒蝕嚴重則應更換同規格

交流接觸器；

c) 清潔鐵芯上的灰塵及贓物；

d) 擰緊所有緊固螺栓。

4.8.3.4 熱繼電器維護保養

a) 檢查熱繼電器的導線接頭處有無過熱或燒傷痕跡，如有則應整修處理，處理后達

不到要求的要更換；

b) 檢查熱繼電器上的絕緣蓋板是否完整，如損壞則應更換。

4.8.3.5 自動空氣開頭維護保養

a) 用 500V 搖表測量絕緣電阻應不低于 0.5MΩ，否則應烘干處理；

b) 清除滅弧罩內的碳化物或金屬顆粒，如滅弧罩損壞則應更換；

c) 清除觸頭表面上的小金屬顆粒（不要修銼）。

4.8.3.6 信號燈、指示儀表維護保養

a) 檢查各信號燈是否正常，如不亮則應更換同規格的信號燈；

b) 檢查各指示儀表指示是否正確，如偏差較大則應做適當調整，調整后偏差仍較大

應更換。

4.8.3.7 中間繼電器、信號繼電器維護保養

對中間繼電器、信號繼電器做模擬實驗，檢查二者的動作是否可靠，輸出的信號是否正常，

否則應更換同型號的中間繼電器、信號繼電器。

4.8.3.8 PC 中央處理器、印刷線路板如出現問題，則申請外委維修。

4.9 壓縮機維護保養

4.9.1 設備管理員每年對壓縮機進行 1 次檢測、保養。

4.9.2 檢查壓縮機油位、油色。如油位低于觀察鏡的 1/2 位置，則應查明漏油原因并排除

故障后再充注潤滑油；如油已變色則應徹底更換潤滑油。

4.9.3 檢查制冷系統內是否存在空氣，如有則應排放空氣。

4.9.4 具體檢查壓縮機如下參數

4.9.4.1 壓縮機電機絕緣電阻（正常 0.5MΩ以上）。

4.9.4.2 壓縮機運行電流（正常為額定值，三相基本平衡）。

4.9.4.3 壓縮機油壓（正常 10～15kgf/cm2）。

4.9.4.4 壓縮機外殼溫度（正常 85℃以下）。

4.9.4.5 吸氣壓力（正常值 4.9～5.4kgf/cm2）。

4.9.4.6 排氣壓力（正常值 12.5kgf/cm2）。

4.9.4.7 檢查壓縮機是否有異常的噪音或振動。

4.9.4.8 檢查壓縮機是否有異常的氣味。

通過上述檢查綜合判斷壓縮機是否有故障，如有則應更換壓縮機（外委維修）。

4.9.5 擰緊所有緊固件并清潔壓縮機。

4.10 注意事項

4.10.1 中央空調主機及附屬配套設施日常維護保養作業時，需謹慎防護機組制冷劑的意

外泄漏。

4.10.2 各類腐蝕性較強的清洗劑稀釋、加注時需保持室內通風，操作人員務必配戴防護

眼鏡，必要時采取口罩、防護衫等措施。

4.10.3 空調主機及附屬配套設施維護、保養所更換的舊品配件須按規定實施分類存

放，廢潤滑油需用專用容器回收，冷卻水、冷凍水廢水需按規定實施環保排放。

4.10.4 空調主機油路、氣路管道檢修維護作業存在消防隱患時，需配備足量消防器材，

并指派專人現場監護。

4.11 空調水質保養

4.11.1 為保證空調系統的正常運行，防止空調管道銹蝕，空調循環水系統必須定期添加防

銹劑，根據防銹劑的特點，水質的 PH 值應保持 在 8.5-9.0 之間.

4.11.2 冷凍水系統在無泄漏情況下每年清洗一次，并按要求進行殺菌滅藻處理，最后投放

防銹緩蝕劑。每月進行一次檢查 PH 值。視情況添加防銹緩蝕劑，每三個月進行一次全面

水質檢驗，遞交水質檢驗報告。

4.11.3 冷卻水系統每月對冷卻塔進行一次清洗，每周一次檢驗 PH 值,視情況補投防銹緩

蝕劑。每月一次遞交全面的水質檢驗報告。

4.11.4 屬于空調水處理外包形式，設備負責人按以上要求監督實施。索取水質化驗單，按