三分之二的房貸可申請(qǐng)下調(diào)利率？5個(gè)關(guān)鍵問題幫你看懂存量房利率調(diào)整

千呼萬(wàn)喚的存量房利率調(diào)整終于有了明確指引了！

8月31日，中國(guó)人民銀行、國(guó)家金融監(jiān)督管理總局聯(lián)合發(fā)布的《關(guān)于降低存量首套住房貸款利率有關(guān)事項(xiàng)的通知》（下稱《通知》）?！锻ㄖ访鞔_，自2023年9月25日起，存量首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款的借款人可向金融機(jī)構(gòu)提出申請(qǐng)，由金融機(jī)構(gòu)新發(fā)放貸款置換存量首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款。

《通知》的發(fā)布意味著存量首套房貸利率調(diào)整窗口打開。不過，不少小伙伴通讀全文后依舊疑惑：哪些房貸可以調(diào)整？調(diào)整幅度是多少？需要主動(dòng)找銀行嗎，還是銀行會(huì)幫我調(diào)整？

別急，我們通過5個(gè)關(guān)鍵問題逐字拆解《通知》，逐一幫你解答。

問題1

哪些房貸

可以調(diào)整？

三類“首套房”可申請(qǐng)

關(guān)于這個(gè)問題，《通知》原文是這么寫的：

存量首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款，是指2023年8月31日前金融機(jī)構(gòu)已發(fā)放的和已簽訂合同但未發(fā)放的首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款，或借款人實(shí)際住房情況符合所在城市首套住房標(biāo)準(zhǔn)的其他存量住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款。

如何理解這一標(biāo)準(zhǔn)？從字面意義上看，關(guān)鍵詞是“首套房”。

“首套房”如何認(rèn)定呢？對(duì)此，權(quán)威人士解讀，主要包括三類人群：

一是發(fā)放時(shí)即按首套房政策執(zhí)行的房貸；

二是房屋購(gòu)買時(shí)家庭沒有其他住房，但因當(dāng)?shù)卣罢J(rèn)房又認(rèn)貸”政策導(dǎo)致該套住房按照二套住房貸款利率辦理貸款，現(xiàn)在地方政府執(zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策的；

三是房屋購(gòu)買時(shí)不是家庭唯一住房，但后期通過交易等方式出售了其他住房，本住房成為家庭唯一住房且地方政府執(zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策的。

也就是說，除了買的是時(shí)候就明確首套房的以外，這兩種情況也算：

一是小明此前在廣州“賣一買一”房子，因?yàn)椤罢J(rèn)房又認(rèn)貸”利率定價(jià)采取了二套房的標(biāo)準(zhǔn)。但現(xiàn)在隨著廣州執(zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策，他的這套房子也可以申請(qǐng)調(diào)整為首套利率了！

二是小明此前有兩套房子，但現(xiàn)在賣了一套房子后，其持有的原定價(jià)“二套房”利率的房貸，也可以申請(qǐng)調(diào)整為首套！

問題2

能下調(diào)多少？

平均降幅約為0.8個(gè)百分點(diǎn)

能降多少是大家最關(guān)注的。

根據(jù)《通知》，新發(fā)放貸款的利率水平由金融機(jī)構(gòu)與借款人自主協(xié)商確定，但在貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）上的加點(diǎn)幅度，不得低于原貸款發(fā)放時(shí)所在城市首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策下限。

這段本來(lái)關(guān)鍵的話，實(shí)在說得太繞了。

我們來(lái)翻譯一下：簡(jiǎn)單來(lái)說，你房貸批下來(lái)的那年那一刻，所在城市官方定的最低房貸利率是多少，你現(xiàn)在就有機(jī)會(huì)降到這條線。

舉個(gè)例子，2021年小明在廣州市買了首套房，申請(qǐng)了房貸，當(dāng)時(shí)廣州市規(guī)定的首套房貸利率不低于LPR+20BP。按當(dāng)時(shí)看，也就是4.85%。

但2021年時(shí)調(diào)控特別嚴(yán)，銀行不斷加點(diǎn)，給小明的利率是LPR+100BP，也就是5.65%，那么，9月25日之后，小明就可以申請(qǐng)利率從“LPR+100BP”降到“LPR+20BP”，也就是降0.8個(gè)百分點(diǎn)。

若300萬(wàn)元房貸，30年的房貸還款期，以等額本息方式計(jì)算，每月小明可少交1450.5元的房供；30年可節(jié)省52.218萬(wàn)元。

也就是說，當(dāng)初銀行給你加碼的利率越多，這次你能省的錢就越多。

據(jù)接近監(jiān)管的人士透露，此次房貸利率下降，平均降幅在0.8個(gè)百分點(diǎn)左右，也就是上文舉例的小明的水平。這下真可節(jié)省一筆不小的開支。

當(dāng)然了，我們計(jì)算的是最多的情況。在實(shí)際執(zhí)行層面，由于涉及多方面的復(fù)雜因素，仍需要各地政府按照“因城施策”，以及各金融機(jī)構(gòu)的實(shí)際情況進(jìn)行細(xì)化。

分析到這里，很多人就要問了：我怎么記得當(dāng)初我申請(qǐng)房貸所在城市的房貸利率呢？

來(lái)，我們借你一臺(tái)時(shí)光機(jī)看看：2019年10月至2022年5月全國(guó)首套房貸利率政策下限為L(zhǎng)PR，而2022年5月至今為L(zhǎng)PR-20個(gè)基點(diǎn)。此外，有多地與全國(guó)首套房貸利率政策下限不一致。我們給你羅列出來(lái)了：

2019年以來(lái)各城市首套房貸利率政策下限與全國(guó)不一致的情況

問題3

怎么調(diào)整？

兩種方式可供選擇

《通知》提供了兩種方式：對(duì)于符合條件的存量住房貸款，自2023年9月25日起，可由借款人向承貸銀行提出申請(qǐng)，新發(fā)放貸款置換存量首套房貸，或協(xié)商變更合同利率水平。

也就是說，可以直接向銀行申請(qǐng)調(diào)整房貸利率水平；也可以申請(qǐng)一個(gè)新的房貸，來(lái)置換以前那個(gè)利率比較高的房貸。

當(dāng)然，除了這兩種方式，央行也鼓勵(lì)銀行采取批量調(diào)整的方式。

很多人要問了：選擇不同的方式，所確定的利率會(huì)有所不同嗎？

據(jù)南方+了解，預(yù)計(jì)采用不同的方式調(diào)整后的利率水平不會(huì)有明顯區(qū)別。

問題4

什么時(shí)候

能申請(qǐng)？

9月25日之后

《通知》明確，從9月25日起可以向銀行提出申請(qǐng)。

《通知》發(fā)布之后，不少銀行深夜發(fā)文對(duì)新政進(jìn)行響應(yīng)。記者了解，9月25日前，銀行將進(jìn)行修訂合同文本、改造調(diào)整系統(tǒng)、識(shí)別符合標(biāo)準(zhǔn)的客戶等準(zhǔn)備工作，并盡快向借款人公布辦理流程和需要準(zhǔn)備的申請(qǐng)材料。

問題5

受惠面

有多廣？

三分之二的存量房貸

根據(jù)權(quán)威測(cè)算，我國(guó)住房貸款余額是39萬(wàn)億元，其中符合這次條件的首套房的住房貸款余額是在25萬(wàn)億元左右。按照比例來(lái)算，這次大概有三分之二的住房貸款可以申請(qǐng)下降房貸利率了。

采寫：南方+記者 陳穎

制圖：周美霖

【作者】 陳穎；周美霖

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