前沿拓展：

“招商名筑本月底就開盤，首開100套左右房源，戶型面積89㎡和108㎡，您有需要了解一下嗎？”

一通銷售電話傳遞了一個信息：許久沒有大動靜的青龍山新城要開始熱鬧起來了。

前不久深業青麓上居剛公開售樓處，招商名筑月底就要開盤，青龍山置業有了新選擇。到底這些新盤的優劣勢是啥？哪些值得買？《江蘇房地產金融》實探了板塊內純新盤和一家熱門老盤，在對比中進行多項參數的分析，給買房人中肯的置業建議。

一直以來，青龍山新城板塊作為剛需重鎮，眾多房企重倉于此。隨著新城規劃的不斷完善，加上其是江寧的房價洼地，對剛需友好，吸引了不少買房人的目光。

我從體量、總戶數、容積率、綠化率、樓間距、人車分流、車位比、物業等基礎指標入手，從價格、周邊配套、戶型等角度全面分析招商名筑、深業青麓上居、中南上悅城3家樓盤的利弊。

01

戶型分析

對于買房人來說，除了樓盤品牌知名度，戶型也是非常重要的指標之一。下面我就來分析一下純新盤招商名筑、深業青麓上居的戶型對比。

招商名筑

招商名筑規劃了6棟住宅樓，其中1、2號樓25F，3、4號樓24F，5、6號樓20F，戶型面積為89、108、120㎡。

本月底預計首開1號樓共一百多套房源，小區體量不是很大，只有6棟住宅，另配建有1處社區中心，2座配電房，南側規劃有1座幼兒園。其中89㎡小戶型偏多，占總房源數量的50%以上。

89㎡三室兩廳一衛戶型圖↓

108㎡三室兩廳兩衛戶型圖↓

120㎡四房兩廳兩衛戶型圖↓

戶型亮點分析：

從戶型圖上來看，招商名筑的三種戶型都是三開間朝南，戶型比較方正，也是經典的戶型設計，客餐廳南北通透，采光良好，每個臥室都有飄窗，1-3樓的飄窗會配有自動警報器，保障低樓層業主的安全。

深業青麓上居

再看與招商名筑僅一路之隔的深業青麓上居。

深業青麓上居前身為G72地塊，樓面價13980元/㎡。分A、B地塊打造，A地塊規劃2萬方基層社區中心，屆時會引進商業和3000方菜場，滿足業主日常生活所需；B地塊為住宅區，將打造6棟住宅，均為25層，沒有底商。除去4套物業用房，小區總戶數為594戶。

戶型面積為88、89、106、118㎡，主推小戶型。置業顧問透露，項目預計8月底首開，將推出1-4號樓的其中2棟，大概200套左右房源。一起看下戶型。

88㎡三房兩廳一衛戶型圖↓

戶型亮點分析：

1、88㎡做成了邊戶，三房設計，兩個房間帶飄窗，東向次臥做成了觀景飄窗，可以直接看到青龍山的風景。

2、主臥和客廳之間做了一個寬景雙陽臺，長6.6米，寬1.6米。

89㎡三房兩廳一衛戶型圖↓

戶型亮點分析：

89㎡戶型為三開間朝南，飄窗全送，比較經典實用的戶型。衛生間是三段式，將馬桶、洗臉池和淋浴分隔開，互不影響實際使用。

106㎡三房兩廳兩衛戶型圖↓

118㎡四房兩廳兩衛戶型圖↓

戶型亮點分析：

三開間朝南，寬景雙陽臺，每個房間都帶飄窗，客餐廳南北通透。

總體來看，以上三家的戶型設計大差不差，都覆蓋了剛需和剛改的需求，也都贈送了飄窗。

02

精裝標準PK

我在踩盤過程中，分別問了三家樓盤的置業顧問精裝標準。

招商名筑

招商名筑精裝交付標準配備有中央空調和地暖，廚房設置了涼霸，精裝品牌采用了立邦、博洛尼、方太、摩恩、博世、美的、TCL等品牌。

在已公示的精裝標準中，中央空調品牌為美的，地暖鍋爐品牌為博世/威能/菲斯曼。

廚房：燃氣灶和油煙機品牌為方太，涼霸品牌為奧普，水槽和龍頭均為摩恩。

衛生間：馬桶和洗手臺盆品牌均為TOTO，洗手盆龍頭和龍頭花灑均為高儀。

精裝細節較多。廚房有抽拉式水龍頭，方便清洗食材；1-3樓的陽臺設置有紅外線報警器，保護業主安全；洗臉盆下防潮隔板，防止滲水；廚房設計了1.5米寬景陽臺，增加采光。

深業青麓上居

深業青麓上居目前還沒有做樣板間，精裝標準也沒有公布，不過接待我的置業顧問表示：“我們的精裝標準做的非常高，可以說是區域內最高的。”

深業配備了目前板塊內最全“裝備”，中央空調、新風、地暖、凈水系統、全屋墻紙，應有盡有。樣板間預計8月公開，屆時可以關注一下。

中南上悅城

已經加推多次的中南上悅城，精裝標準早已公示。有中央空調、地暖，墻面無墻紙，乳膠漆交付，中央空調品牌為海爾，地暖鍋爐為博世品牌。

衛生間的淋浴花灑、龍頭、臺盆、臺盆龍頭、馬桶均為科勒。

03

優劣勢PK

青龍山板塊樓盤示意圖

青龍山板塊內的樓盤相對來說比較密集，純新盤招商和深業更是只有一條馬路之隔。目前板塊內的純新盤只有招商和深業兩家，在售樓盤有中南上悅城、江寧金茂悅、東城金茂悅Ⅱ期、朗詩玲瓏郡、融僑觀瀾等。

板塊內的基本設施配套如下↓

商業：板塊內規劃有70萬方的大型商業體，包括五星酒店、商業中心、甲級寫字樓等。周邊還有江寧萬達、東山商圈可以滿足業主購物需求，距離新街口商圈驅車大概半小時左右的車程。

交通：附近有1號線龍眠大道站，此外還有地鐵12號線 （規劃），目前還沒有開建，建成后將會在板塊內的70萬方商業體周邊設有上坊地鐵站。此外，根據新區規劃，每400米處設立公交站點。

教育：區域內有瑯小江寧分校、南師附中上坊小學、招商的南側有規劃的幼兒園用地，深業北側也有小學和中學的規劃用地。

生態：板塊內有石馬公園、市政公園和青龍山風光帶。

靠近商業體/上坊地鐵站的遠近距離：

中南上悅城＜招商名筑＜深業青麓上居

靠近1號線龍眠大道地鐵站的遠近距離：

深業青麓上居＜招商名筑＜中南上悅城

不利因素：深業青麓上居靠近長深高速，可能會有高速帶來的車流噪音。我在探盤的時候，發現項目門口的小路基本都是渣土車、工程車等大型車輛，塵土飛揚，存在一定安全隱患。

招商名筑處于深業的西側，相對高速有一段距離，噪音影響沒有那么大。

中南上悅城的地理位置，往北1.5公里有公墓和江寧殯儀館，周邊還有上坊拆遷安置房，對居住氛圍要求比較高的買房人可以注意一下。但是目前中南上悅城周邊已交付的成熟小區較多，所以生活起居最方便，菜場、大型商超都有。

深業和招商周邊的樓盤相對新一些，也比較密集，未來交付后會比較熱鬧。

并且根據多家置業顧問講述，前來買房的不少年輕人都是“新南京人”，本科及以上文化水平，所以未來業主素質比較高。不利因素就是，項目往北1.6公里是雙龍公墓。

不過，有消息稱，上坊區域的殯儀館和公墓即將遷走，新地址或在遠離主城的都市圈。

關于價格

中南上悅城置業顧問明確對我表示，“我們目前已經開盤的樓棟只有8號樓還有余房在售，下次開盤肯定不止2.56萬/㎡這個價，估計會漲1100元/㎡左右。”

深業和招商均為純新盤，兩家置業顧問均表示“我們首開應該不會突破限價，可以按照2.56萬/㎡的價格進行資金準備。”

交付時間

深業青麓上居預計2021年6月交付，招商名筑預計也是2021年交付，中南上悅城交付時間則為2021年底。

結語

青龍山新城作為新崛起的全新板塊，板塊內的熱度還是很高的。就拿中南上悅城舉例，基本是幾開幾罄，熱度非常高。

而對于剛準備在南京安家落戶的年輕剛需而言，在全南京好的板塊已經難尋200多萬總價的房子，青龍山獨特的地理位置，相對便捷的生活配套，已經成為其必選的板塊之一。繼中南之后，且看招商、深業會取得怎樣的成績。

看完我對以上幾家樓盤的分析，你更看好誰？

拓展知識：