前沿拓展：

2018年，房地產和金融市場均沒有大幅放寬的政策，而過去一輪市場周期地價上行后正面臨房價預期止漲的沖擊，房企面對當下各地較高的地價愈發慎重，反映在工程市場上就是新增土地和項目開工建面均有所下降。等土地市場在價格方面調整到位，對現金流能力較強的房企來說是適合增加土儲的時機。

同時，在國家和地方相繼出臺住宅“全裝修”政策的推動下，房企日益重視全裝修項目的建設已成為不可逆的趨勢，反映在工程市場上就是全裝修建筑面積和戶數均大幅增長。產業鏈供應企業也高度重視，優質品牌企業跟進力度持續加碼，全裝修項目對部品部件的應用需求為產業鏈企業注入新的發展動力。

根據優采大數據云平臺的監測數據，2018年全國重點70城新增土地建面104759.95萬㎡，同比增長6.97%；項目開工建面39541.72萬㎡，同比減少24.68%；開工拿地建面比為37.7%，同比下降15.86個百分點。說明房企拿地增速有所放緩，開工動力相應減弱。

1.重點70城分布

在全國重點70城房企新增土地建面方面，2018年新增土地建面TOP10城市合計拿地49687.19萬㎡，同比增長9.81%；其中TOP10城市全部都是二線城市，排在前三位的城市分別是重慶9657.02萬㎡、鄭州6072.80萬㎡和徐州5183.25萬㎡。說明房企爭奪土地資源的主戰場是經濟發展基礎好、人口需求充足的二線重點城市。

在全國重點70城房企項目開工建面方面，2018年項目開工建面TOP10城市合計開工20209.53萬㎡，同比減少34.71%；其中TOP10城市全部都是二線城市，排在前三位的城市分別是重慶3759.24萬㎡、青島2956.50萬㎡和武漢2943.45萬㎡。說明房企開工動力較強的區域也是經濟發展基礎好、人口需求充足的二線重點城市。

從全國重點70城拿地開工建面城市分布來看，一線城市拿地開工建面分別為6374.97萬㎡、1818.04萬㎡，對應占比為6.09%、4.60%；二線城市拿地開工建面分別為90731.00萬㎡、34265.12萬㎡，對應占比為86.61%、86.66%；三四線城市拿地開工建面分別為7653.97萬㎡、3458.57萬㎡，對應占比為7.31%、8.75%。這意味著，二線城市拿地開工建面占總建面均超8成，說明房企聚焦拿地的二線重點城市相應也是開工動力較強的區域。

2.百強房企集中度

在重點70城百強房企新增土地建面方面，2018年新增土地建面前10房企合計拿地14341.29萬㎡，同比減少20.61%；其中前10房企有7家是TOP1-10梯隊房企，排在前三位的房企分別是碧桂園2482.98萬㎡、萬科地產1739.90萬㎡和華潤置地1669.05萬㎡。說明土地資源在頭部房企的集中度不斷提升。

在重點70城百強房企項目開工建面方面，2018年項目開工建面前10房企合計開工13242.56萬㎡，同比減少39.78%；其中前10房企有7家是TOP1-10梯隊房企，排在前三位的房企分別是碧桂園3229.22萬㎡、中國恒大1837.72萬㎡和萬科地產1560.68萬㎡。說明資金流充裕的頭部房企開工動力較強。

從重點70城百強房企拿地開工建面集中度來看，TOP1-10梯隊房企拿地開工建面分別為12035.25萬㎡、11708.25萬㎡，對應占比為42.06%、44.55%；TOP11-30梯隊房企拿地開工建面分別為8928.57萬㎡、7085.34萬㎡，對應占比為31.21%、26.96%；TOP31-100房企拿地開工建面分別為7647.62萬㎡、7489.31萬㎡，對應占比為26.73%、28.50%。這意味著，TOP1-30梯隊房企拿地開工建面占總建面均超7成，說明土地資源正逐步向頭部房企傾斜，且開工動力較強。

根據優采大數據云平臺的監測數據，2018年全國重點70城新開盤建筑面積137090.51萬㎡，全裝修建筑面積42336.90萬㎡，同比增加198.91%；全裝修建筑戶數241.66萬套，同比增加150.73%；全裝修建面比例為30.9%，同比增加5.87個百分點。全裝修建筑面積和戶數的規模增速相當可觀。

1.重點70城分布

2018年全國重點70城全裝修項目規劃建面為42336.90萬㎡，預證建面18378.61萬㎡，占比43.41%；全裝修規劃戶數為241.66萬套，預證戶數158.52萬套，占比65.59%。其中，二線城市全裝修預證建面為14851.49萬㎡，占全裝修預證總建面41.63%；全裝修預證戶數為127.52萬套，占全裝修預證總戶數64.87%。說明超8成已拿證的全裝修項目集中在重點二線城市。

在全國重點70城全裝修建面規模方面，2018年全裝修建面TOP10城市合計為28657.92萬㎡，同比增加242.74%；其中TOP10城市有8席是二線城市，排在前三位的城市分別是武漢6613.14萬㎡、鄭州4140.24萬㎡和西安3247.41萬㎡。

對比全裝修建面在各分級城市的分布來看，二線城市全裝修建面為35674.44萬㎡，以84%占比居首位；一線城市全裝修建面為6000.20萬㎡，占比為14%次之；三線城市全裝修建面662.26萬㎡，占比僅為2%最少。說明全裝修項目的市場份額目前高度集中在重點二線城市。

2.百強房企集中度

2018年重點70城百強房企全裝修項目規劃建面為31148.26萬㎡，預證建面13689.19萬㎡，占比43.95%；全裝修規劃戶數為174.44萬套，預證戶數115.78萬套，占比66.37%。其中，TOP1-30梯隊房企全裝修預證建面為10903.10萬㎡，占全裝修預證總建面79.65%；全裝修預證戶數為90.98萬套，占全裝修預證總戶數78.58%。說明近8成已拿證的全裝修項目集中在百強頭部房企。

在重點70城百強房企全裝修建面方面，2018年全裝修建面前10房企合計為20093.55萬㎡，同比增加143.51%；其中前10房企有8家是TOP1-10梯隊房企，排在前三位的房企分別是碧桂園4418.07萬㎡、萬科地產4398.24萬㎡和中國恒大2742.93萬㎡。

對比全裝修建面百強房企集中度來看，TOP1-10梯隊房企全裝修建面為17791.27萬㎡，占比57.12%；TOP11-30梯隊房企全裝修建面為6955.24萬㎡，占比22.33%；TOP31-100房企全裝修建面為6401.75萬㎡，占比20.55%。這意味著，79.45%的全裝修建面集中在TOP1-30梯隊房企，說明推動全裝修項目發展的主力軍仍是頭部房企。

根據優采云平臺監測的開發商招中標數據，2018年重點70城房企發布招標總計7908條，相較2017年增加579條；涉及138個行業，同比增加46.81%。中標總計11936個，相較2017年增加594個；涉及中標供應商企業有6506家，同比增加4.65%。其中，百強房企發布招標有5719條，在招標總量占比72.32%，集中度略有提升。

1.招中標涉及行業

2018年重點70城房企發布的7908條招標中，主要涵蓋了機電類、精裝修類、建筑部品類、設計類、土建類、市政園林類、勘察檢測類、咨詢服務類等8個大類。其中，招標數量排在前三位的分別是土建類3086條、精裝修類1358條和建筑部品類1039條。土建類招標主要以總承包工程、樁基工程及消防工程為主；精裝修類的招標集中在裝修總包、活動家具、廚房電器等；建筑部品類有鋁合金門窗、內外墻保溫和涂料等行業。

2018年重點70城房企發布的11936條中標中，主要涵蓋了機電類、精裝修類、建筑部品類、設計類、土建類、市政園林類、勘察檢測類、咨詢服務類等8個大類。其中，中標數量排在前三位的分別是土建類4383條、建筑部品類2118條和精裝修類2090條。土建類招標主要以樁基工程、總承包工程及消防工程為主；建筑部品類的招標集中在涂料、鋁合金門窗、鋁合金五金等；精裝修類有裝修總包、衛浴陶瓷和地板等行業。

2.招中標城市分布

在全國重點70城房企熱門招標方面，2018年熱門招標TOP10城市合計發布3266條，相較2017年增加829條，同比增加47.37%；其中TOP10城市有6席是二線城市，排在前三位的城市分別是深圳552條、北京402條和上海389條。說明房企發布招標較多的區域是重點一、二線城市。

在全國重點70城房企中標方面，2018年中標項目TOP10城市合計發布5044個，相較2017年增加93個，同比增加1.88%；其中TOP10城市有6席是二線城市，排在前三位的城市分別是上海775個、深圳688個和北京549個。說明房企中標項目較多的區域也是重點一、二線城市。

從全國重點70城招中標數量城市分布來看，一線城市招中標數量分別為1567、2398，對應占比為19.82%、20.09%；二線城市招中標數量分別為4702、7545，對應占比為59.46%、63.21%；三四線城市招中標數量分別為1638、1993，對應占比為20.71%、16.70%。這意味著，二線城市招中標數量占總招中標數量均超6成，說明房企聚焦發布招標的一、二線重點城市相應也是中標項目較多的區域。

3.百強房企招中標

在重點70城百強房企熱門招標方面，2018年熱門招標前10房企合計發布4810條，相較2017年增加147條，同比增加56.29%；其中前10房企有9家是TOP1-30梯隊房企，排在前三位的房企分別是華潤置地1016條、金地集團744條和招商蛇口689條。說明熱門招標數量在頭部房企的集中度不斷提升。

在重點70城百強房企中標項目方面，2018年中標前10房企合計發布6970條，相較2017年增加16條，同比增加0.23%；其中前10房企有5家是TOP1-30梯隊房企，排在前三位的房企分別是招商蛇口1318條、寶龍地產1025條和當代置業951條。說明除頭部房企之外，有更多梯隊的房企在推進全裝修項目建設。

從重點70城百強房企招中標數量集中度來看，TOP1-10梯隊房企招中標數量分別為705、657，對應占比為14.66%、9.68%；TOP11-30梯隊房企招中標數量分別為3281、2880，對應占比為68.21%、42.42%；TOP31-100房企招中標數量分別為504、1371，對應占比為10.48%、20.19%。說明頭部房企發布招標數量的集中度不斷提升，同時有更多梯隊的房企在推進全裝修項目建設。

根據優采云平臺監測的開發商招中標數據，2018年重點70城全裝修項目應用的材料及部品主要包括石材、戶內門、活動家具、櫥柜、廚房電器、瓷磚、熱水器等28個品類，共有225家開發商企業發布2090條中標。中標供應商企業總計1293家，同比增加18.19%。

1.全裝修部品應用門類

從全國重點70城全裝修項目部品應用數量來看，2018年部品應用占比TOP10中（不含裝修總包），衛浴陶瓷以13.9%占比居首位；石材次之，占比為13.2%；地板第三，占比為12.1%。此外，廚房和衛生間應用的櫥柜、廚電、衛浴陶瓷部品占比合計32.6%。說明廚房、衛生間全裝修備受居民關注，已成為全裝修的重中之重。

從全國重點70城全裝修房企發布中標數量來看，2018年開發商發布中標占比TOP10中，招商蛇口發布中標285條，占比22.6%居首位；金地集團發布中標186條次之，占比為14.7%；當代置業發布中標169條第三，占比為13.4%。隨著全國住宅全裝修市場的不斷發展，老牌房企對全裝修項目的推進力度持續加碼。

2.全裝修部品應用品牌

根據優采云平臺監測的開發商招中標數據，2018年全國重點70城全裝修項目應用的部品主要包括老板電器、海爾、金牌櫥柜、華帝、蒙娜麗莎、書香門地、西頓、王力、星月門業等品牌，涉及1293家供應商企業，同比增加18.19%。

1）全裝修項目廚電應用品牌情況

在廚電類應用品牌方面，2018年重點70城廚電應用品牌占比TOP5中，老板電器以22%的占比居首位；方太次之，占比為16%；海爾第三，占比為14%。前五位廚電應用品牌占比已達到76%，市場渠道和資源不斷向一線品牌聚攏，行業保持著高集中度運行。

2）全裝修項目櫥柜應用品牌情況

在櫥柜類應用品牌方面，2018年重點70城櫥柜應用品牌占比TOP5中，金牌以15%的占比居首位；歐派次之，占比為13%；海爾第三，占比為10%。前五位櫥柜應用品牌占比合計55%，行業競爭激烈，具有絕對領導地位的品牌尚未形成，市場集中度有待提升。

3）全裝修項目建筑陶瓷應用品牌情況

在建筑陶瓷類應用品牌方面，2018年重點70城建筑陶瓷應用品牌占比TOP5中，馬可波羅以18%的占比居首位；蒙娜麗莎次之，占比為17%；東鵬第三，占比為14%。前五位建筑陶瓷應用品牌占比達到74%，高品質建筑陶瓷品牌走在了市場的前列，設計和風格受到了消費者的青睞，行業集中度不斷提高。

4）全裝修項目地板應用品牌情況

在地板類應用品牌方面，2018年重點70城地板應用品牌占比TOP5中，圣象以18%的占比居首位；書香門地次之，占比為16%；和邦盛世第三，占比為14%。前五位地板應用品牌占比合計66%，行業增長有所放緩，市場份額向優勢品牌集中，行業集中度有待提升。

5）全裝修項目室內燈具應用品牌情況

在燈具類應用品牌方面，2018年重點70城室內燈具應用品牌占比TOP5中，飛利浦以23%的占比居首位；雷士次之，占比為17%；歐普第三，占比為13%。前五位室內燈具應用品牌占比達到70%，高品質燈具應用率越來越高，品牌分化日益明顯，行業集中度不斷提高。

綜上，2018年，在房企土地投資熱度下降，強化現金流管理的影響下，工程市場表現出來的拿地開工放緩已是不爭的事實，而全裝修市場的發展給產業鏈上下游企業創造了新的機遇。2019年，在房地產市場逐步回歸冷靜的過程中，政策有望繼續保持穩定。當外部因素干預趨于平穩，內在行業周期規律對工程市場的影響將更明顯。

統計數據說明：

1.時間：2018年1月1日-2018年12月31日

2.項目：已有公開銷售項目

3.新增土地建面：僅含招拍掛方式

4.項目開工建面：包括普通住宅、公寓、別墅。其他業態未計入在內

5.區域：全國重點70城

① 一線城市：北京、上海、廣州、深圳（4個）

② 二線城市：重慶、鄭州、徐州、昆明、武漢、南通、西安、成都、青島、常州、天津、南昌、杭州、溫州、寧波、佛山、濟南、南寧、長沙、合肥、南京、長春、金華、無錫、蘇州、大連、沈陽、珠海、中山、東莞、嘉興、福州、廈門、海口、煙臺（35個）

③ 三四線城市：肇慶、鎮江、湖州、慈溪、蕪湖、臺州、太倉、常熟、常德、泰州、洛陽、蚌埠、包頭、保定、滄州、桂林、呼和浩特、吉林、昆山、廊坊、連云港、阜陽、許昌、漳州、新鄉、唐山、石家莊、株洲、揚州、上饒、贛州（31個）

文|優采大數據研究院

研究專員劉少虎、王蕾

拓展知識：