前沿拓展：

01

淘大花園是香港恒隆集團(tuán)開發(fā)的一個(gè)位于九龍觀塘區(qū)的私人住宅項(xiàng)目，類似于內(nèi)地的商品房。

上面這張圖是淘大花園小區(qū)的總平面分布圖，從圖中可以看出，小區(qū)共分四期建設(shè)，一共19棟。

注意看平面圖，一期和二、三、四期有一個(gè)非常明顯的不同，那就是后面三期的樓棟，都是一字型排開的，但一期比較特殊，7棟樓是口字型擺布，包圍式的。

根據(jù)后來的統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，淘大花園小區(qū)一共有15棟樓的居民出現(xiàn)了SARS感染的情況。但是從樓棟上看，并不是零散的分布，而是呈現(xiàn)出明顯的規(guī)律性。

這個(gè)規(guī)律那就是，E棟感染人數(shù)占小區(qū)總感染人數(shù)的41%，接近一半。C棟占15%，B棟占13%，D棟占13%。其余的18%分布在另外的11棟樓當(dāng)中。

也就是說，感染率最高的BCDE這四棟樓占到整個(gè)小區(qū)被感染人數(shù)的82%，這四棟樓，又都是一期的幾棟樓。

和武漢肺炎一樣，非典也屬于呼吸道傳染疾病，病毒的一個(gè)最主要傳播途徑就是飛沫，而飛沫主要是通過載體空氣進(jìn)行傳播。

那么，明白了這一點(diǎn)，稍微懂點(diǎn)物理常識(shí)人，結(jié)合淘大花園的平面分布圖都知道，為什么一期的樓會(huì)成為重災(zāi)區(qū)了。

因?yàn)檫@幾棟樓是口字型、包圍式擺布，攜帶病毒的空氣在這樓棟之間，不能很好地流通，互相阻隔，又交叉互串。

不僅不能流通，還交叉感染，BCDE成為重災(zāi)區(qū)也就在情理之中了。

很多人在選擇戶型的時(shí)候，都知道要選南北通透的房子，但估計(jì)很少有人注意到，小區(qū)樓棟的分布，最好也應(yīng)該是通透型最佳。

上面這張圖是淘大花園小區(qū)E棟樓4-36樓樓層戶型的平面分布圖。

淘大花園一期除了樓棟分布呈現(xiàn)口字型、包圍式分布之外，同一棟樓內(nèi)部也是由8個(gè)戶型組成的包圍式結(jié)構(gòu)。

專業(yè)術(shù)語叫做——塔樓！

住過塔樓的人都知道，相對于板樓而言，其最大的問題就是采光和通風(fēng)差，其次是人口居住密度高。

因此，在樓棟分布（口字包圍式）和戶型設(shè)計(jì)（塔樓）雙重夾擊之下，淘大花園一期不可避免地成為了非典的重災(zāi)區(qū)。

02

BCDE四棟樓中，E棟樓最為嚴(yán)重，占整個(gè)小區(qū)的41%，接近一半。而且，在E棟樓中，樓層越高，患病率越大，最嚴(yán)重的是8號(hào)房的住戶，這又是為什么？

當(dāng)時(shí)，8號(hào)房73%的住戶都被感染，其次是7號(hào)房的住戶，被感染的比例是42%。10層以上的屬于重災(zāi)區(qū)。

我們先討論為什么10層以上的高樓層住戶被感染的概率更高。這個(gè)相對簡單一些，原因和上面空氣不能很好流通類似。

一期的幾棟樓由于是口字型包圍式分布，空氣左右不能自由流動(dòng)，那么按照空氣動(dòng)力學(xué)和氣壓原理，必定是螺旋式往上串升，因此，高樓層的住戶，注定被空氣中的飛沫病毒感染的概率要更高。

解釋了高樓層住戶感染率高之后，再看看為什么E棟樓中8號(hào)房的住戶73%都感染了。

最根本的原因是E棟樓8號(hào)房的住戶，從4樓到36樓，用的是同一根下水排污管道。

E棟樓設(shè)計(jì)的時(shí)候，有8條直立式排污管道，自上而下收集同一個(gè)房號(hào)住戶家中的污水，包括馬桶、洗臉池、衛(wèi)生間地漏。其他樓棟也類似。其他樓棟設(shè)計(jì)也一樣。

后來的化驗(yàn)證明，除了飛沫之外，人體排泄物是非典的第二個(gè)主要傳播途徑。而淘大花園第一個(gè)非典患者就是E棟樓8號(hào)房的一個(gè)腹瀉人員。

8號(hào)房4層到36層的住戶，用的是同一根排污管，那么他們的馬桶、洗臉池、淋浴地漏和下水管道都是相通的。

污水雖然是自上而下排的，但是污水中攜帶病毒的的氣體卻是自下而上流動(dòng)的，而且樓層越高，氣壓差越大，流動(dòng)性越強(qiáng)。

這也是為什么很多住高層的人普遍有過這樣的經(jīng)歷：第一，自己沒做飯但是樓下的廚房味道會(huì)進(jìn)入自己家里；第二，衛(wèi)生間的地漏處、洗臉池那里經(jīng)常有返上來的臭味。

因此，淘大花園E棟8號(hào)房戶型中的第一個(gè)感染上非典的病人，通過排污管道，將病毒傳染給了樓上樓下其他8號(hào)房的住戶。

回答了8號(hào)房住戶成為重災(zāi)區(qū)去之后，我們再看看為什么7號(hào)房的住戶離8號(hào)更遠(yuǎn)，但是感染率比離8號(hào)更近的1號(hào)房好還要高，要知道1號(hào)房和8號(hào)房的入戶門甚至都是緊挨著的。

這個(gè)問題的答案，依然藏在排污管道中。

仔細(xì)看上面的這張樓層平面分布圖，雖然1號(hào)和8號(hào)房最近，而且入戶門還是緊挨著的，但是，1號(hào)房離8號(hào)房的衛(wèi)生間更遠(yuǎn)，7號(hào)房和8號(hào)房的衛(wèi)生間只有一步之遙。

而且，后面的調(diào)查也發(fā)現(xiàn)一個(gè)問題，那就是E棟樓8號(hào)房那根下水排污管道，在4樓由于老化出現(xiàn)了裂縫。

由于裂縫的存在，排污管道里面的氣體從裂縫出來之后，影響最大的當(dāng)然是離8號(hào)房衛(wèi)生間最近的7號(hào)房了。

從戶型平圖可以看出，7號(hào)房餐廳的窗戶，衛(wèi)生間的窗戶，一個(gè)臥室的窗戶，都緊挨著8號(hào)房的衛(wèi)生間，也就是緊挨著下水排污管。

這就能解釋為什么7號(hào)房住戶感染率比1號(hào)房嚴(yán)重了。

03

前面說到，淘大花園一個(gè)小區(qū)的患病人數(shù)，就占了全香港的18.2%，病死人數(shù)占到14%。那么為什么這個(gè)小區(qū)會(huì)成為全香港的重災(zāi)區(qū)呢？

一個(gè)重要的原因，就在于淘大小區(qū)超高的容積率導(dǎo)致的高人口密度，而無數(shù)的事實(shí)證明，高密度的人群聚集區(qū)，歷來都是疫情的重災(zāi)區(qū)。

淘大花園小區(qū)一共有19棟樓，對于內(nèi)地見慣了幾十棟上百棟大小區(qū)的人們而言，這不算什么，但是別忘了這是在香港，由于土地的嚴(yán)格控制，19棟已經(jīng)屬于大型小區(qū)了。

淘大花園一共有4896個(gè)單位，也就是說有4896戶。按照一戶3人計(jì)算，也差不多15000人，屬于萬人聚集的大小。實(shí)際住戶應(yīng)該在20000人左右。

從百度百科介紹可以看到，淘大花園是高密度小區(qū)，但比較遺憾沒有查到容積率是多少，因此這個(gè)高密度到底高到多少，沒法給出具體的數(shù)字，但是我們可以直觀地感受一下。

上面兩張圖，是淘大花園的外觀圖，這密度，估計(jì)沒幾個(gè)人見過比這容積率更大的小區(qū)了。

下面這張圖，是號(hào)稱亞洲第一神盤的貴陽花果園小區(qū)，容積率6.8，已經(jīng)屬于罕見的超高密度小區(qū)了。

肉眼可見，花果園每棟樓之間至少還有一定空間，而淘大花園樓棟之間幾乎不留什么空地，就像一根根竹子一樣，密密麻麻插在那里。

目測淘大花園的容積率，比花果園還要高，應(yīng)該接近10。

這里面還有一個(gè)細(xì)節(jié)，就是淘大花園小區(qū)從1980年開始建設(shè)到1987年才全部建成。就19棟樓，居然分了4期，歷時(shí)7年才建好，香港地產(chǎn)商那種拿著土地?cái)D牙膏式的開發(fā)模式，可見一斑。

李嘉誠等香港地產(chǎn)商到內(nèi)地拿地之后龜速的開發(fā)模式，比這甚至有過之而無不及，北京一塊地，二十年都沒開發(fā)完。

只能說，香港地產(chǎn)商囤地的德行，到哪都改不了。

同時(shí)，和淘大花園超高的容積率、建筑密度對應(yīng)的，是戶型的超小、迷你。

淘大花園戶型建筑面積在371呎至607呎，主力兩居室的戶型面積在480呎左右。注意，這里是呎，不是平方米。一呎大概是0.09平方米。

也就是說，淘大花園的480呎的兩居室，建筑面積換算成平方米的話，是43平米。

在內(nèi)地，除了loft之外，住宅里面有幾個(gè)人見過建筑面積43平米的兩居室？43平米，一居室都局促擁擠。但是香港人做到了43平米造兩居，還造成了主流。

上面幾張圖，就是淘大花園兩居室的廚房、衛(wèi)生間、臥室的樣子，感受一下。洗衣機(jī)都放到燃?xì)庠钕旅媪恕?/p>

不能說是鴿子籠，但比鴿子籠似乎也好不了多少。

小區(qū)是容積率超高的高密度小區(qū)，戶型是迷你型超小戶型。人群聚集，通風(fēng)不佳，設(shè)施陳舊，這樣的地方，不成為非典疫情的重災(zāi)區(qū)，難道會(huì)是深水灣？

淘大花園屬于香港的低端住宅小區(qū)，其所在的觀塘區(qū)也屬于香港比較落后的區(qū)。放在北京的話，基本屬于五環(huán)開了。

但就這樣，目前淘大花園480呎的兩居室，售價(jià)也要650萬港幣左右，折算成人民幣，大概是13萬一平米。

北京五環(huán)外的低端住宅小區(qū)，如果賣到13萬一平米，能想象是個(gè)什么樣的情況？

前段時(shí)間，大灣區(qū)對港澳居民放開政策，每戶可購買一套住房，很多人解讀為“托市”，但我更愿意理解為，這是為年輕一代香港人，特別是認(rèn)同內(nèi)地的，在香港無房的年輕人留的一條退路。

04

無論是非典疫情中的淘大花園，還是這次的武漢肺炎，如果說對于購房人而言有什么啟發(fā)的話，那就是盡量避開：電梯高層塔樓。

尤其是那種獨(dú)棟的、小開發(fā)商建設(shè)的高層塔樓小區(qū)。如果你打算長期居住的話，盡量不要買。如果你就是出于投資投機(jī)考慮，不自住，就想著過幾年賣了賺差價(jià)，當(dāng)我沒說。

因?yàn)楦邔铀敲媾R著三個(gè)問題，是沒法解決的，至少在未來三五十年，是無解的。

第一個(gè)問題就是火災(zāi)。火災(zāi)對于高層建筑而言，就是致命的噩夢，目前的消防技術(shù)，只能處理15樓，大概就是50米以下的大火，15樓以上，基本只能讓大火自燃自滅。

倫敦一高層建筑著火

注意消防水槍位置

第二個(gè)問題是人禍。高層塔樓，一棟樓，以28層計(jì)算，一層8戶，每戶4人，那么一棟樓大概住1000人。因此，你在做好自己的事情的時(shí)候，更多是祈禱你的鄰居，尤其是樓下的鄰居，不要是一個(gè)怪人。

有人為了自家住的舒服，甚至在裝修的時(shí)候，都敢把承重墻給砸了。

第三個(gè)問題是公共設(shè)施的老化和破壞引發(fā)的后續(xù)問題。和多層住宅相比，高層建筑涉及到大量的公用部位和公共設(shè)施，比如電梯、樓道、外墻，供水、供電、供氣。

由于大家普遍的心理，公共設(shè)施要想所有人平攤出錢維修維護(hù)，其難度，不說比登天難，也差不多和登珠穆朗瑪峰有的一比。

非典時(shí)期淘大花園E棟樓污水管道老化破裂，就是一個(gè)典型的例子。

在可以預(yù)見的未來十五年左右，各個(gè)城市高層建筑由于公共設(shè)施老化造成的問題將大面積出現(xiàn)，到時(shí)候如何處理這些問題，將是一個(gè)非常棘手的問題。

當(dāng)然，高層住宅還有一個(gè)隱患就是疫情的問題，前面已經(jīng)分析了，不再啰嗦。

而對于政府端而言，則應(yīng)該考慮怎么增加有效的土地供給，怎么讓市場提供更多高品質(zhì)的住宅，至少別引導(dǎo)、鼓勵(lì)建淘大花園那樣的房子，不僅住者無尊嚴(yán)，對社會(huì)而言，還后患無窮。

05

現(xiàn)在流行一個(gè)詞，叫血統(tǒng)。

在住房上，其實(shí)業(yè)內(nèi)也有一個(gè)默認(rèn)的等級劃分，那就是獨(dú)棟別墅＞聯(lián)排別墅＞多層洋房＞小高層住宅＞高層住宅。作為以居住需求為主的購房者而言，基本按照這個(gè)順序購買就行。

至于投資性購房和特殊性景觀購房（比如上海黃浦江邊的江景房），則是另外一條線考慮的問題，這個(gè)規(guī)律就不適合了。

但總的來說，香港最貴最好的房子在半山，不在維港。美國最好最貴的房子在比弗利，不在曼哈頓。

而香港的半山和美國的比弗利，都沒有高層住宅。

拓展知識(shí)：