前沿拓展：

文 | 《地產小王子》主筆 花花

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聽起來都覺得不可置信，杭州一個安置房竟然都要賣到10萬+？

海潮雅園位于望江新城板塊，目前在貝殼網上顯示掛牌29套，其中三分之一房源掛價在10萬/㎡以上。

不過話說回來，這是掛價10萬+。掛15萬+都行啊，誰又管得著呢？

其實在1年前，該小區已經上過一次熱搜。

當時，交付還不到一年，就有一張成交截圖在杭州購房群、朋友圈里瘋傳。圖片顯示：111㎡，三房兩廳兩衛，總價1100萬，單價約9.9萬/㎡，已售。

接近10萬/㎡單價，讓不少人驚呆。不過，隨著后來市場降溫，這個話題很快便沉寂了下來。

最近，杭州首批“最美安置房”評選結果出爐，海潮雅園三園入圍，于是海潮雅園二手房又被提起。

“誰買誰后悔，回遷房接盤的人少。”

“查了一下，這個板塊板塊好啊，難怪可以這么高的價格?！?/span>

“根本不可能，商品房才這個價，就是亂說的?！?/span>

對于海潮雅園，大家褒貶不一、眾說紛紜。

那么，海潮雅園能不能賣到10萬+？又值不值10萬+呢？

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海潮雅園共分四個園區建設，其中一園于2020年4月交付，二園、三園從去年底開始交付，四園還在建設中。

綠城代建，據說當初單單設計就花了半年時間，總圖方案改了3稿，外立面出了4稿作對比。

我這次看的主要就是一園，共11幢高層，沿街部分底商已經開門。

外立面采用大面積淺藍玻璃，上層搭配淺灰色真石漆，一二層搭配淺灰色石材干掛。整體色調清新雅致，有種“水墨”的味道。

從外立面來看，它的賣相足以和很多商品房媲美了。

據中介介紹，小區物業是城南物業，管理并不嚴格，我們沒受到任何阻攔就進入了小區。這方面和很多商品房仍有很大差距。

園區內，設計感較為一般，游玩設施、休憩設施都很簡單，植被大多是一些草坪，喬木看上去也很稀疏。

難得的是，樓幢多為底層架空，擺放了一些簡單的座椅。

看的兩幢樓棟，都是兩梯三戶設計。目前，小區很多房子已經包好了陽臺。

按照現在的市場，10萬+的房子基本是豪宅定位了。但在我看來，海潮雅園離豪宅的標準肯定相距甚遠，和一些剛需商品房小區倒是可以比一比。

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相比于火熱的討論度，海潮雅園看房量卻并不高。

手邊買房數據顯示，近30天帶看量61次，而近7天才6次。若是按照1個人看3套房，近一周才2組客戶。

我看了3套房子，都是87㎡左右的戶型。總體來說，海潮雅園房東價格都掛的非常狠，但還價空間也很大。

第一套是4樓中間套，掛價760萬，單價約8.8萬/㎡。房間為半毛坯狀態，廚房、衛生間的水管道全部裸露，瓷磚、吊頂也沒有做好，現在住著租戶。

房東非常誠心出售，還價80-90萬應該不是什么問題。

還有一套是8樓東邊套，掛價792萬，單價要9萬/㎡左右。房東自住裝修，有地暖、中央空調，廚房有西門子烤箱、蒸箱、洗碗機、油煙機、燃氣灶等。

戶型為三房一衛，朝南、朝北各有一個陽臺，都已經包好。朝北臥室稍微有點小，其中一間房基本只能放下一張大床。

房東想置換更大的房子，價格也有談判余地。

“現在部分房東掛牌價不肯降的，只有一些急賣、誠心賣的房東，可以好好談價格?！?/span>

在貝殼網上，海潮雅園一園的掛牌價從7.4萬/㎡-11.2萬/㎡不等。

中介小哥告訴我，去年4/5月份，海潮雅園賣到過9萬+/㎡、10萬/㎡，所以現在房東們心理預期也高了。

不過，隨著市場降溫，現在海潮雅園成交價大概在7.2-7.3萬/㎡之間。

手邊買房數據顯示，截止目前，海潮雅園一共簽約了5套，戶型都在86-91㎡之間：最高單價103617元/㎡，發生在去年6月；最低單價69336元/㎡，發生在今年1月。

近30天，漲價有2套，降價7套。

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事實上，海潮雅園二手房能以超乎想象的高價成交，不僅僅是因為“顏值”，而是由三方面原因共同促成的。

當然，顏值占很大關系。

海潮雅園的實景呈現確實還不錯，可以媲美一般的商品房。

而且，海潮雅園由綠城代建。在杭州，綠城在一定程度上是“品質”的代名詞。有綠城品牌加持，大家對海潮雅園的接受度更高。

其次，板塊也是一個相當重要的因素。

望江新城是杭州核心地段之一，板塊內擁有高鐵、地鐵匯聚的交通樞紐點，新世界商業綜合體也在動工狀態。

新房限價是杭州的天花板，69800元/㎡，且搖號熱度預計很高。二手房方面，同板塊的御品掛價都在10萬以上，戶型較大，總價更高。

相比之下，海潮雅園更容易入手。

還有很重要的一點，就是學區。海潮雅園的學區是九年一貫制的錢學森學校。

學校自開工起，就吸引了很多家長的關注。設48個班，其中30個小學班，18個初中班，另設錢學森紀念館、圖書館、航空模型展示館及天象館、國際交流中心等，硬件設施標準很高。

據中介小哥透露，有不少購房者看海潮雅園，就是沖著學區去的。

不過，10萬+的價格還是太夸張了，7萬+我倒是覺得是一個合理價位。

目前，御品還沒網簽數據顯示，但聽中介小哥介紹，已有兩套成交，成交價在10萬出頭。

連公認的豪宅都只有10萬出頭，海潮雅園想達到10萬+，明顯不太現實。

若是對望江新城、錢學森學校沒有執念，同價位段的二手房選擇其實很多。

看房當天，按照海潮雅園差不多的預算，我還看了春江花月、康都紫軒。前者學區一般，為鳳凰小學，后者交付已有10多年，只考慮小區環境，兩者都不錯。

再比如奧體次新房，創世紀、天璞都有8萬上下掛牌的房源；還有申花，武林邸、東方福邸、慧園等也可以去撿撿漏。品質都比海潮雅園更好，地段也是杭州樓市中的網紅。

海潮雅園這一波“營銷”，確實是太成功了。

拓展知識：