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本報記者 郭陽琛 張家振 南京報道

“這房子沒法住人了。”望著眼前交付不久的明發國際中心“公寓”，羅曉（化名）滿面愁容。

據羅曉介紹，在購房時，項目開發商明發集團宣傳的通燃氣、民用水電，最終在交付時已全部化為泡影。與此同時，所謂的“挑高4.8米”實際凈得只有4.6米左右，開發商在銷售過程中卻通過“放大版”樣板間讓購房者產生錯覺。

《中國經營報》記者調查發現，2017年以來，盡管南京市各部門針對“商改住”陸續出臺了4份規范文件，但明發集團等房企依舊游走在灰色地帶，頻打政策擦邊球，以至于當地不時陷入“公寓”產品“交付即維權”的怪圈。

在業內人士看來，“商改住”泛濫的根源在于南京商辦類產品嚴重供大于求，商辦產品庫存難以消化。同時，因普通住宅銷售價格不斷提高，催生出了市場對小戶型、低總價公寓產品的大量需求，但開發商為了促進銷售往往會給出“通燃氣”等虛假承諾。

“想要解決‘商改住’違規亂象，需要多個部門共同研究兩個問題：如何加大小戶型公寓的供給？如何解決商辦產品嚴重供大于求的現狀？”南京房地產業協會秘書長張輝表示。

“公寓”偽裝術

羅曉是陜西西安人，已在南京工作多年。兩年前，她在江北新區明發國際中心買下了一套47平方米的“公寓”，彼時單價近2萬元/平方米。這和當時周邊普通住宅均價2.5萬元/平方米相比，價格并不便宜。

當時置業顧問告訴羅曉，明發國際中心是南京市即將絕版的可通燃氣公寓，不僅包含民水民電，還擁有4.8米挑高，可做成“雙鑰匙”Loft。而且項目地處江北新區研創園，無論自主還是租賃在未來都有較好前景。

雖然交付時間比合同約定晚了近一個月，羅曉還是按捺不住入住新房的歡喜，但當她看到新房時卻大吃一驚。“廚房沒有燃氣管道，承諾的民水民電也變成了商用水電。最可氣的是，我們自行測量層高只有4.62米，個子稍高些的業主站在二樓隔層根本沒法站直。”羅曉說。

3月18日，記者實地走訪明發國際中心發現，站在已交付“公寓”的二樓隔層，房頂密集分布著數根緊貼頭頂的紅色消防管道；而在樣板間時，可以明確感覺到空間較為寬闊，站在隔層上距離天花板仍有超過20厘米的空間。

剛剛交付的南京明發國際中心由于“通燃氣、民用水電”承諾未能實現及層高“縮水”等問題，引發近800名業主維權。（本報記者 郭陽琛/攝影）

“我們當時看的樣板間展示有燃氣灶和鍋具，置業顧問和中介發來的宣傳文字、圖片也都顯示會預留燃氣管道，并承諾保證民水民電。不然誰會花這么高的價格買一間辦公房呢？”李進（化名）反問道。

據業主介紹，目前明發國際中心已有近八成的業主參與維權，總數近800人。

業主代表李進曾就配套燃氣問題與明發集團工程部工作人員交涉，但被告知：“小區里沒有燃氣管道的規劃，我們現在想補但沒有規劃做不了。后續如果規劃通過了，但燃氣管道要不要接入室內就是燃氣公司的事情了。”

“我們這個項目是不通燃氣的，目前維權業主都是另一家銷售代理公司接待的，他們是如何包裝宣傳的我就不得而知了。”在項目沙盤前，明發國際中心一位置業顧問向記者強調。

在用電方面，早在2016年拿地時，南京供電公司浦口供電營業部曾就明發國際中心供配電取費標準問題給出書面回復稱，土地性質為商業，酒店式公寓執行相應的非居民照明電價，后期如有業主持房產管理部門出具的變更為居民住宅性質的相關憑證，可直接辦理變更電價業務。

明發集團方面也表示，相關公寓的供電工程已裝表到位，現執行商業電價；后期會和供電公司協商，爭取根據現場實際使用用途執行相應電價，并由物業統一收集資料、集中代辦。

但據業主介紹，明發集團直到現在仍未向供電公司提交任何材料和申請。

南京市江北新區市場監督管理局負責人向記者表示，目前，江北新區已就業主反映的明發國際中心問題成立工作小組，由建設與交通局牽頭，市場監督管理局等多個部門協助處理。

不斷重復的營銷套路

裝修華麗的樣板間，加上銷售人員的“花言巧語”，共同編織出了購房者對于“商改住”項目的幻想。

對于明發集團來說，旗下產品已經不是第一次出現類似問題。位于南京江北新區浦口萬匯城地鐵站附近的明發財富中心，部分樓棟自2019年開始陸續交房，直到收房時業主才發現房屋與當初置業顧問口中介紹的“公寓”大相徑庭。

一位業主代表告訴記者，在購房時樣板房、宣傳單頁全部是按居住功能的公寓套型對外公開宣傳銷售，而實際交付的房屋卻為“辦公”性質，因此無法開通燃氣。此外，盡管房屋配備了衛生間和煙道，但規劃圖紙上卻沒有。

明發銀河城也存在類似問題。購房時宣傳介紹均為4.8米挑高公寓，兼具住人、辦公雙重用途。但簽約時合同上的“房屋規劃用途”一欄為空白，之后置業顧問以需要房產部門蓋章為由將合同拿走。但當業主幾個月后再次拿到合同時，房屋規劃用途一欄已變成“辦公”。

據當地業內人士介紹，近年來，南京因違規“商改住”引發的大規模維權不斷，常用“套路”主要是隱瞞辦公屬性；謊稱可通燃氣、民用水電；以“挑高、層高、凈高”三組概念誤導購房者，“很多銷售人員在售房過程中往往會有意無意地模糊三者之間的概念”。

北京金訴律師事務所主任、北京市法學會不動產法研究會理事王玉臣告訴記者，商改住是一種違法行為，我國任何土地、房產的用途都是有明確規劃的。不論是建設、銷售還是使用時，都必須符合其規劃用途。

“在商業用房相關設計規范中是不包括燃氣的，如果開發商在商業用房安裝煤氣管道就構成違規建設。”王玉臣表示，“商改住”項目維權不斷的原因在于，開發商為了促進銷售將明明不能用于居住的房子，以居住名義銷售，并通過樣板間進行誤導。“宣傳可以通燃氣、民用水電，實際卻做不到，這會構成虛假宣傳。”

二線城市商辦困局樣本

“南京‘商改住’項目層出不窮，主要還是商辦地塊供應嚴重大于需求，同時存在項目遠離地鐵站、周邊沒有商辦運營氛圍和相應配套等規劃布局不合理現象。”張輝表示，所以“商改住”產品充斥市場也是市場倒逼的結果，成為了這類產品去化銷售的一種突圍方式。

戴德梁行數據顯示，從2017年開始，南京辦公產品空置率開始迅速攀升，2018～2020年連續3年新增供應遠遠大于凈吸納量。截至2020年末，南京辦公市場存量約為189萬平方米。其中，第四季度總凈吸納量錄得14706平方米，市場平均空置率在25.1%左右。

而當下出現維權的“商改住”項目，大多也是在2017年前后開始對外出售的。為此，南京市對于違規“商改住”也出臺了多份規范文件。

例如，2017年3月，南京市規劃局、國土資源局、住房保障和房產局三部門聯合發布《關于加強商業辦公等非住宅類建筑項目管理的通知》，明確商業辦公類非住宅類建筑，其室內建筑功能除土地出讓合同約定可配建酒店式公寓外，其余一律不得標注酒店式公寓功能。此外，應嚴格按照規劃用途經營使用，不得擅自改變用途、不得利用層高加建隔層。

2021年3月10日，南京市規劃資源局、南京市城鄉建設委員會發布《既有建筑改變使用功能規劃建設聯合審查辦法》強調，未經批準擅自將非住宅建筑改為住宅、酒店式公寓的，可直接不予受理施工許可、消防設計審查或消防驗收備案。

盡管禁令層層壓頂，但面對去化和利潤的雙重誘惑，南京違規“商改住”問題依舊屢禁不止。

在王玉臣看來，對于開發商違規“商改住”問題，大多只是被定性為“虛假宣傳”，違法違規成本太低。政府監管執法力度還需要進一步加強，不能讓開發商借此違規獲得高額利益。

“近幾年，上海市通過嚴格的規范和執法，現在違規‘商改住’問題已不多見，但一線城市的做法對于南京這樣的二線城市并不完全適用。”張輝指出，一線城市的商辦市場更為發達，類似南京等二三線城市如果完全效仿上海市的做法，對于當地的商業地產市場也將造成毀滅性的打擊。

張輝認為，解決違規“商改住”問題的關鍵還是要圍繞市場需求來供應土地，逐漸讓商辦市場的供求變得更加均衡，而不是導致市場有大量庫存需要消化。規劃部門也應該好好研究市場，不能不顧市場、脫離市場進行規劃，規劃的地段、指標等都要更加合理。

（編輯：石英婧 校對：顏京寧）

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