前沿拓展：

11月2日，大族云峰正式取得預售許可證。大族云峰位于坂雪崗大道與永香路交匯處，現(xiàn)在大族云峰項目首開，首推共264套住宅產(chǎn)品，戶型建面約103-104㎡，均價5.9萬/㎡，單價區(qū)間為5.5-6.2萬/㎡，總價區(qū)間在563-636萬/套。

大族云峰自開建至今五年時間，市場從來不缺對它的關注。事因這個綜合體項目承擔著坂田南片區(qū)重要的文化娛樂商業(yè)（學校+商業(yè)）功能。另一大原因是坂田已經(jīng)兩年沒有這么大體量的新盤入市。自2014年項目開建已來，就不斷有網(wǎng)友猜測大族云峰的開盤價格。如今價格已定，購房者可以到項目現(xiàn)場一睹究竟。

項目分兩期開發(fā)，一期已經(jīng)竣工，開發(fā)商明確將于11月初開盤。剛剛筆者得知消息，大族云峰商業(yè)部分意向簽約超市是沃爾瑪。若成功簽約，這將是坂田第一個沃爾瑪超市。沃爾瑪?shù)倪M駐，也將極大提升片區(qū)商業(yè)氛圍。

限價下坂田剛需新房，值得期待

區(qū)位上，大族云峰與福田CBD隔銀湖山相望，位于坂雪崗大道與永香路交匯處?？傉嫉丶s5.7萬平方米，總建筑面積約45萬平方米，項目分兩期開發(fā)。集4.3萬平方米商業(yè)、1棟約4.4萬平方米寫字樓、8棟中高檔住區(qū)于一體，另規(guī)劃有9班公立幼兒園、18班公立學校，學校名為坂田實驗，已于今年9月份開學，彌補了片區(qū)十二年一站式教育資源的空白。

一期營銷中心和樣板房已開放，共有764套住宅。二期約1100余套，一期戶型為建面約93-166平的3-5房，自帶4.3萬㎡商業(yè)。據(jù)悉，商業(yè)超市部分意向簽約超市是沃爾瑪。

目前坂田商業(yè)匱乏，傳統(tǒng)中以布龍路為界，劃分坂田南與北，大族云峰所在的坂田南卻一個大型商圈也沒有。放眼整個坂田，只有奧特萊斯8號倉、信義嘉御山、佳華領匯廣場的天虹商圈，才能算得上規(guī)模稍大的商業(yè)區(qū)。這也正是大族云峰受市場關注一大重點，大族商業(yè)的運營，彌補了坂田南商業(yè)缺口，且項目商業(yè)體量較大，周邊需求旺盛，是片區(qū)在休閑娛樂上的重要選項。無論是在學校還是商業(yè)上，大族云峰作為坂田重要的綜合體項目，寄托了坂田人民的不少希望。

一期764套住宅，分布在3、5、6號樓。項目戶型為建面約92㎡三房兩廳一衛(wèi)（168套）、約103㎡三房兩廳兩衛(wèi)（422套）、約140㎡四房兩廳兩衛(wèi)（58套）、約166㎡五房兩廳兩衛(wèi)（58套），項目將于2020年5月1日交付。

另外4號樓是保障房；5號樓為103㎡四房；6號樓是140㎡以上的大戶型為主；10號樓是寫字樓，只租不賣。此次推售共計264套房源。

103㎡三房兩廳兩衛(wèi)，開間做到3.9米，舒適度高，廚房和洗手間的布局空間尺度感極強。建議購房者可以實地體驗一下。

小區(qū)整體布局合理，幼兒園與游泳池集中在項目二期，商業(yè)中心則在一期。5棟樓間距最廣98米，最小93米，圍合式小區(qū)，中間為小區(qū)園林。

項目置業(yè)顧問表示：“坂田南的居住屬性高，從萬科四季花城開創(chuàng)了中國歷史上第一個花園大盤開始，整個坂田南的居住氛圍都十分的舒適?！?/p>

據(jù)了解，展示中心周末一天最多接待三十多批客戶，看房量較年前有所回升。加上樣板間已開放，入市時間明確，準備換房的客戶已經(jīng)嚴正以待。

項目毗鄰地鐵5號線坂田站，約800米，步行可抵達；與規(guī)劃的10號線雅園站百度測距直線距離1公里，2020年通車運營，通達福田口岸。未來坂田的人流可以不通過深圳北轉站到達福田。這對于4號線而言，也是極大的利好與交通分流。

除地鐵交通優(yōu)勢外，項目道路交通優(yōu)勢也十分明顯。筆者在大族云峰旁的珠江旭景佳園站坐公交車M221，15分鐘即可到底會展中心站。

另外坂銀隧道也開通在即。這條隧道于2014年12月30日開工，連接坂田和銀湖，是深圳南北向的一條新的重要通道。據(jù)深圳新聞網(wǎng)報道，目前項目施工推進順利，坂銀通道跨南坪快速路主線立交橋已立起，工程有望于2019年完工。

據(jù)深圳交委消息，該隧道南起黃木崗立交北側，向北經(jīng)泥崗立交沿北環(huán)大道西側高架布設，上跨北環(huán)大道后以下沉隧道方式穿越金湖調(diào)蓄湖水庫上庫，繼續(xù)下穿銀湖路以隧道方式進入雞公山，上跨廈深鐵路梅林隧道后跨越南坪快速，向北順接坂雪崗大道終于環(huán)城路路口。全長約10.7公里，雙向6車道。

這意味著從坂田到華強北、銀湖等地方將無需繞行皇崗北路或者清平高速，能夠有效減輕梅林、清平等二線關的公交及社會車輛的交通壓力。

除了便利的交通以及綜合體等項目自身優(yōu)勢，現(xiàn)有的限價環(huán)境也是大家關注的重點。

位于坂田地鐵A出口的德潤榮君府，89平戶型剛剛成交樓盤均價已達6萬/平，但該項目備案已久。2018年可以說全部的新房都受到調(diào)控限價，此次大族云峰會以什么價格面市，市場備受期待。

近期深圳新房的入市價格，已經(jīng)與周邊的二手房價格倒掛，于是市場普遍抱著“撿筍”的心態(tài)，加上“三價合一”的刺激，購房者更傾向于等待新房。

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讓市場久等的大族云峰

坂田南屬于集中式住宅居住區(qū)，坂田60%以上二手房成交均來源于該片區(qū)。規(guī)劃有圖書館、博物館、醫(yī)院、小型市政公園等配套，且臨近14平方公里銀湖山郊野公園和兩大水庫自然景觀，再加上大族云峰在商業(yè)上的補齊，坂田南可以說是二線關邊上居住首選之地。

近些年入市的明星樓盤，萬科紫悅山、中鐵諾德中央道、太陽雨、德潤榮君府、儒駿城立方等都集中在坂田南。大族云峰和中鐵諾德二期，是坂田南最受關注的待開新盤，均為現(xiàn)房待開狀態(tài)。其中大族所附帶的商業(yè)和學校，對于整振片區(qū)起到重要的作用，這也是為何市場如此關注大族云峰的重要因素。

2014年8月，與大族云峰一路相隔的中鐵諾德中央道一期開盤，均價2.3萬/平。同時期，萬科紫悅山開盤，均價2.6萬/平。

2015年8月，與萬科紫悅山緊挨著的太陽雨開盤，均價3.9萬/平。隨后是儒駿城立方、德潤榮君府相繼開盤。2016年初，德潤榮君府均價已達5.5萬/平。2017年底，該項目僅剩大戶型尾盤在售，89平戶型成交均價已達6萬/平。

而在這段時間，市場看著大族云峰從挖地期、出地面、封頂，綠網(wǎng)脫落。再到配建的小區(qū)內(nèi)學?！嗵飳嶒炓言?018年9月1日開學，仍然等不到大族云峰的動靜。

這個項目可以說經(jīng)歷了一個地產(chǎn)小周期，在2014年市場行情最差的時候開建，在2015-2016年市場行情最火的時候建成。到了2018年，市場回歸理性，但尤其新項目入市越發(fā)稀少，一批潛在的換房客正等待大族云換的四房產(chǎn)品。市場對它呼喚的聲音越發(fā)的高漲。

周邊可入市的新盤基本都入市了，這位“剩者”到底何時開盤，仍然未知。據(jù)樂居收到的消息，項目拿證即將準備開盤。

坂田南和東，全景品牌館攝于2015年

坂田，是除龍華外，原二線關口最受關注的區(qū)域。尤其是華為等一批高新科技企業(yè)的存在，讓這個街道變得極富含金量。這幾年，關于坂田的話題不斷，一個是因為房價，二是因為華為去留問題，三是舊改。

坂田北屬于高新科技區(qū)。日前，天安駿業(yè)公司已和華為、IBM、順豐、超算深圳中心等企業(yè)簽訂戰(zhàn)略協(xié)議，將在天安云谷智慧園區(qū)平臺建設與運營上開展深度合作。天安云谷也是深圳市“十二五”重點規(guī)劃建設項目，于2015年正式投入運營。坂田北的代表性新盤為佳兆業(yè)城市廣場，占地約30萬平方米，建面約180萬平方米。

區(qū)域二手房不多，小區(qū)有萬科城、中海日輝臺。兩個小區(qū)都是以小高層為主，居住體驗好，舒適度高，在2020年通地鐵前，交通不太便利，10號線貝爾路站就在附近。

再往北走有上品雅園、萬科金色半山、佳兆業(yè)悅峰、華為荔枝園（華為員工宿舍），都集中在布龍路以北。萬科金色半山主要以雙拼的大戶為主，小區(qū)消費水平高。佳兆業(yè)上品雅園和悅峰就較弱，荔枝園主要是華為的中層員工，消費力與萬科城稍有差距。目前片區(qū)沒有集中式高端商圈，只能靠小區(qū)的自有商業(yè)。

坂田北，全景品牌館攝于2015年

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舊改進一步利好釋放，坂田逆襲在即

除了市場因素，另一個不可忽略的區(qū)域因素是舊改。

坂田街道屬于龍崗區(qū)，地處羅湖、福田、龍華新區(qū)交界處。下轄坂田、楊美、五和、新雪、象角塘、四季花城、萬科城等12個社區(qū)。面積28.51平方公里，其中22.18平方公里被規(guī)劃為坂雪崗科技城。

坂田擁有世界百強、全球通信行業(yè)龍頭老大——華為，也擁有包括神舟電腦、康冠、航嘉馳源等企業(yè)在內(nèi)的280家高新技術企業(yè)、47家年產(chǎn)值過億級企業(yè)以及19家上市公司，集中在坂田北。

坂田街道的貢獻值占整個龍崗區(qū)的7成。據(jù)坂田街道數(shù)據(jù)顯示，全年街道實現(xiàn)規(guī)上工業(yè)企業(yè)總產(chǎn)值5665.01億元，同比增長14.1%，占全區(qū)71.35%；實現(xiàn)規(guī)上工業(yè)企業(yè)增加值1707.35億元，同比增長14.1%，占全區(qū)76.20%。

據(jù)坂田街道城市更新辦此前編制的《坂雪崗科技城“十三五”計劃》顯示，“十三五”期間坂田街道將積極融入“東進戰(zhàn)略”。未來5年，坂田街道將推進天安云谷等9個已立項已動工的城市更新項目的建設，完善坂雪崗科技城6個已立項未動工項目的前期工作，將建成住宅面積約153萬平方米，研發(fā)辦公面積約85萬平方米。

此外，坂田將依次推動坂雪崗科技城大丹工業(yè)園、吉通工業(yè)園及坂田南片區(qū)新利廠、駿泰工業(yè)園、喜來樂工業(yè)園、歐威爾空調(diào)廠、GX02馬蹄山竹山工業(yè)園等17個立項項目，總投入超1000億元，將為片區(qū)居民提供4所54班九年一貫制學校、1所18班小學、7所18班幼兒園、3所12班幼兒園和6班幼兒園等教育設施。

在這些舊改規(guī)劃中，富豪山莊舊住宅區(qū)已經(jīng)通過公示，項目將于2018年啟動改造。該項目重建面積逾20萬平方米。另位于坂田地鐵站D出口，由萬科主導的世暢自行車片區(qū)舊改規(guī)劃設計圖已選定，據(jù)萬科相關人士介紹，項目將于近期，總用地面積9.21萬平方米，規(guī)劃功能為商業(yè)綜合體。

而華僑城在坂田的第一個新盤項目--坂田大貿(mào)工業(yè)區(qū)舊改已進入施工階段。這三個明確進行中的項目均位于坂田南。未來三年，坂田將會在舊改、交通、產(chǎn)業(yè)化進程上躍進另一個臺階。

拓展知識：