前沿拓展：

最近鄭州喜事不少，剛舉辦完民族運動會，又喜提國際網球賽和乒乓世界巡回賽。

運動會城市煥然一新不說，馬云來了、董明珠來了，然后中央領導又來視察鼓勁。

一句話，我大鄭州已經在國際鄭的道路上快馬揚鞭，越走越快。

作為鄭州乃至整個中原皇冠上最耀眼的明珠，北龍湖也隨著建設推進，越來越耀眼。

按照進度，最早在2021年底，北龍湖湖心金融島的44棟頂級建筑將統一交付。也就是說，僅僅兩年后，河南的北龍湖時代即將正式開啟。

而此時，北龍湖南岸所有居住用地已經拍賣完畢，整個北龍湖居住區的開發和銷售都已接近尾聲。

問題來了，如果你現在想買北龍湖的房子，該如何選擇？

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某種意義上說，目前正是進入北龍湖的好時候。

當前北龍湖在售項目總共有35個，其中有10個項目已經售罄，剩下的25個項目，大部分也都銷售過半，只有兩三個項目遲遲以內購名義，尚未公開銷售。

也就是說，目前北龍湖南岸的項目基本都已亮相，而且大部分項目都仍有房源。

一方面，各主流項目基本都在建，購房者可以更加直觀挑選比較；另一方面，目前監管層對北龍湖諸項目價格管控嚴格，加上樓市處于盤整期，購房者可從容比較各項目。

而且，北龍湖的各項頂級配套正在迅速成為現實。

北龍湖金融島示意圖

從整體看，進入2019年末，當初為了打造北龍湖這顆明珠而投入的各項配套，正在一一落地。

這些頂級配套包括一個巨大的兩倍于西湖的水體、龐大森林和濕地公園，以及體育公園，架空、地面、湖面、地下多重交通系統，一個龐大的海綿城市示范區，多達幾十所的學校、超五星級酒店、頂級商業群。

當然，最重要配套就是北龍湖湖心的、進入門檻超高的金融島本身，44棟建筑、330萬平方，包含辦公、公寓和臨湖商業，統一建設、定向開發、統一交付，即將在兩年后完美亮相。

02

那么，想入住北龍湖，該怎么選？

北龍湖片區不大，湖南岸的核心居住區更小，每個想在這買房子的人，基本上都會把所有在售項目都轉轉。看一圈之后，有啥感覺？

首先是外觀都差不多。三十多個項目，都是新中式風格，這是規劃要求，沒辦法，可新中式也有好多種啊，咋都那么相像呢？一了解，原來建筑設計都是請的那幾個大師，風格能不像嗎？

再者，墻面和地面都是各種石材，屋里如果帶精裝的，品牌也都差不多，什么漢斯格雅、杜拉維特，幾乎成了標配。

再看價格，雖然在同一區域，但北龍湖這30多個項目價差之大，已經超出了我們之前對任何一個片區的認知：

既有單價2.85萬的清盤特惠，也有單價13萬的整層3房！

風格近似、用料近似，雖然表面看起來價差巨大，但龍湖內環路之內的項目單價其實大都在4萬-6萬之間。

一眼望去，都差不多，北龍湖的項目到底該怎么選？

03

在飛哥看來，北龍湖購房，有三大邏輯值得注意：

第一是看湖。鄭州缺水，所以鄭州人見水親。北龍湖最大的賣點肯定是湖本身，湖南岸是純粹的居住用地，湖北岸是高端產業+住宅用地，所以從居住來看，自然是南岸優于北岸。

北龍湖湖面實景圖

但南岸的三十多個項目，該如何選？是不是離湖越近越好？

一般來講，所謂面朝大海，春暖花開，自然是臨湖而居的湖景房位置最好。但北龍湖南岸又有不同情況，如圖所示，離湖最近的是北三環，湖南岸第一排緊鄰主干道北三環。雖然從中州大道開始，往東直到九如路主路都在地下，但地面層仍然車流很大。

第二是看路。除了北三環外，龍湖南片區本身路也很多，首先是龍湖中環和內環這兩條長長的環道，然后還有通往湖心島的四條主干道。

這幾條主干道通連起來，將片區分割成三四十個小方塊，每個方塊里一個項目。這些項目都很小，大多在100畝以內。它們或一面、或幾面臨主干道，極少完全不臨主干道。這種居住體驗，差別很大。

第三就是看實。北龍湖三十多個項目，開發公司不同，開發風格也迥異，但作為公司的樣板項目，無不在包裝、推廣上極盡能事。各種創新、智能、概念、大師滿天飛，買房還是要根據自身需要，了解項目實際情況為好。

下面，飛哥就結合這三大邏輯，具體說說。

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先說說湖。

雖說都在北龍湖南岸，但最近的第一排項目普通離湖200米左右。而離湖最遠的、靠近東風渠的項目則離北龍湖在2公里左右。

樓參以前辦公在九如路，想象一下，如果在這附近住，晚上吃過飯想溜達到湖邊，從九如路東風渠橋出發往北，要半個小時以上。這條路還算是直線距離，住遠一點的，稍微繞幾個路口，每天肯定穩登微信運動步數榜首啊。

所以呢，想鍛煉身體的可以考慮離湖更遠些置業。但離湖最近也不大妥當，上面已經說過，整個龍湖南岸離湖最近的是北三環。

因此，離湖第二排的幾個項目反而位置更好。比如正商禎瑞上境、建業25號地，以及保利、海馬和中海項目。

除了尾盤的、售罄的，和尚未公開發售的，目前南岸第二排唯一房源充足的項目就是禎瑞上境。

這是河南地產圈老大正商在北龍湖的五個項目之一，也是正商最下功夫的項目。位置好、面積大，距離北龍湖剛剛好。吃過晚飯，步行去北龍湖湖邊不會超過五分鐘。假如將來約個住這兒的小姐姐，等飛哥從東風渠跑氣喘吁吁趕過來，人家早在湖邊溜達半個小時了。

去湖邊方便，就意味著離湖心島方便，未來如意西路到島上路通了，走路過去也就在10分鐘之內，上班、逛街啥的都不用開車！

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再說說路。

雖然飛哥非常樂于相信北龍湖豪宅們墻壁和窗玻璃的隔音效果，但深夜偶爾從主干道傳來的摩托黨的陣陣轟鳴，以及凌晨兩三點總有些來歷不明的急剎車，還是讓飛哥心有余悸。即使隔音效果好，主干道車來車往的，也有安全隱患不是。

上面說過，北龍湖主干道不少，光環道就有外環、中環和內環三道，再加上龍湖南區和湖心島相連的四條主干道，以及北龍湖這個CBD副中心和CBD相連的若干大路，仔細數數，龍湖南岸不靠大路的項目還真不多。

事實上，北龍湖南岸完全不靠主干道的項目，只有禎瑞上境和尚未面世的建業25號院兩個。

禎瑞上境位置圖

其它的項目，有的一面臨主路，有的是兩面臨主路，還有的竟然三面都臨主干道。這種待遇，想想也是醉了。

小時候，老媽曾想送飛哥去大城市信陽上學，實地考察后否決了，說路上車太多了，太危險。

現在想想，幸虧當時飛哥沒住在北龍湖三面臨主干道的豪宅里，否則老媽整天該有多擔心啊。

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最后說說看實。

在河南地產圈里，正商不僅連續多年是業績冠軍，還是實力、踏實、實在的代名詞。

在北龍湖這個寸土寸金的豪宅窩，不算寫字樓和商業地塊，能拿下5個黃金住宅地塊的，只有正商一個。之后第二多的是建業，加上合作開發的九如府，有四塊地。剩下的大部分都是只有一個項目，畢竟北龍湖地價太高，資金成本太大，銷售周期又長，不好好經營還真有可能不賺啥錢。

正商在北龍湖的第一個項目是善水上境，這個項目位于龍尾之處，離北龍湖核心居住區稍遠。

善水上境實景圖

在豪門林立之中，正商的北龍湖首秀一炮打響，不僅很快完美售罄，而且項目本身成了北龍湖三十多個項目共同的售樓部和樣板間。

“北龍湖買房，看了善水上境再決定”，這句話成了所有北龍湖業主的共識，

為啥？用料實在、蓋房用心。

善水上境以3.4萬左右的均價，下大力氣在建筑、設計、安全、景觀、精裝五個方面做出上百項細節亮點，成了整個北龍湖的良心之作。

鋁板幕墻、鋁板廊架、地下坡道防滑，裝甲門、系統窗、勞芬馬桶……這些后來都成了北龍湖的標配。

這種情形有點像綠城和濱江之于杭州，正是因為這兩家杭州本土開發商對產品的注重，才使得整個杭州的住宅產品質量、美感都領先于全國。

善水上境已經如此了，號稱正商整個北龍湖五境的頂峰的禎瑞上境會什么樣？

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壓軸亮相的禎瑞上境好在哪？

用北龍湖的三大購房邏輯來看，簡單來說，禎瑞上境臨湖第二排，距離最優；不臨大路，位置優良；正商最優作品，已有三境背書，值得期待。

如果說善水上境是起點，禎瑞上境則是正商在北龍湖的集大成之作：

位置好、地塊優這些上面已經介紹過了，下的功夫最大，在已有的三個項目善水上境、瓏水上境、瓏湖上境背書的情況下，產品本身尤其令人期待。

首先是地塊大。禎瑞上境占地103畝，這已經是目前北龍湖最大的一塊住宅用地，不僅地塊大，而且純粹，沒有任何配套用地，更加難得。

禎瑞上境規劃效果圖

因為地塊大，所以規劃空間就足，所以地塊中央安排了一個北龍湖所有項目當中絕無僅有的中央景觀帶。且不說規劃、設計、功能、景觀啥的，這個中央景觀帶占地接近5000平方。

北龍湖最貴的還是土地，按照今年剛拍的25號地每畝超過2500萬的單價算，這5000平方光土地就價值接近2個億！

禎瑞上境內部安排了2500平的下沉式會所，且不說設施內容了，這個面積一出來，在北龍湖也是一騎絕塵。

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除了地塊好，禎瑞上境本身也值得期待。

首先是三位大師聯手：建筑設計是上海柏濤的總建筑師徐廣偉、景觀設計由山水比德的總設計師孫虎、室內設計師是著名設計師梁志天。這三位大師都是國際知名的行業翹楚，他們聯合打造的外立面、景觀、戶型、精裝品味都相當不俗。

禎瑞上境樓盤效果圖

相比之下，270°環幕觀景玻璃窗、一梯一戶專屬電梯、25米的超寬樓間距，以及3.15米的標準層高，都已經算得上基本配置了。

禎瑞上境樓盤效果圖

此外，不要認為禎瑞上境真沒配套，除了整個北龍湖的自然、商業、教育等大配套外，禎瑞上境把更多配套放在了近在咫尺的洲際酒店。

這是正商開發的五星級酒店，是北龍湖金融島向南出島第一排的標志性建筑，至于洲際的地位，你只需要知道他們位于倫敦公園巷的酒店曾是皇室府邸就行了。未來正商洲際酒店五星級的配套，會議室、游泳池、健身房、餐廳啥的，都將和禎瑞上境共享。

專業的服務交給專業的團隊做，這才是最正確的事。

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總結一下：

1. 目前北龍湖開發進入尾聲，各項大配套加快展現，加上監管層嚴控房價，正是進入北龍湖的好時機；

2. 北龍湖三十多個項目參差不齊，選擇北龍湖要有自己的購房邏輯；

3. 正商禎瑞上境位置好、地塊條件優越，又是河南地產老大正商的集大成之作，北龍湖買房，不妨先去禎瑞上境看看。

拓展知識：