前沿拓展：

說起北外灘周邊的住宅項(xiàng)目，大家可能首先會(huì)想到瑞虹新城。

深耕北上海十幾年，已經(jīng)開發(fā)了8期，有近172萬方的體量，還自帶約55萬方商業(yè)。

這些參數(shù)，無論是放在北外灘，還是內(nèi)環(huán)內(nèi)，都是非常驚人的，瑞虹新城顯然已成為北外灘周邊首屈一指的高端住宅項(xiàng)目。

目前瑞虹新城已經(jīng)來到第9期，也就是由中糧和瑞安聯(lián)合開發(fā)的中糧瑞虹 · 海景壹號(hào)

具體來看，9期，由中糧旗下唯一地產(chǎn)投資和管理平臺(tái)——大悅城控股操盤

是的，和陸家嘴中糧·海景壹號(hào)，系出同門，這個(gè)壹號(hào)系產(chǎn)品，從陸家嘴去到蘇河灣，又去到前灘，每到一處，都能引爆整個(gè)板塊！

這次壹號(hào)系來到了北外灘，更讓人期待的是，中糧瑞虹·海景壹號(hào)，正位于整個(gè)瑞虹新城版圖里位置最好的一塊地。

最好的地段，加上兩大品牌開發(fā)商強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手，還有百年一遇的北外灘規(guī)劃（《北外灘地區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃》 ）加持。

這3者之間，會(huì)有怎樣的化學(xué)反應(yīng)？我們先從一個(gè)售樓處說起。

一樣的中糧，不一樣的海景壹號(hào)

在中糧瑞虹·海景壹號(hào)的售樓處，我看到一些很有意思的場(chǎng)景，售樓處一面墻擺放了很多書。

都是真的，對(duì)面書架上的也是，包括各類社科、觀點(diǎn)、名著，是的，竟然在售樓處里開了一間書店。

繞了一圈，發(fā)現(xiàn)這里還有影音室、茶藝室、咖啡吧，剛開始接觸中糧的時(shí)候，我就知道他們很會(huì)做商業(yè)，旗下的大悅城品牌已是全國(guó)耳熟能詳?shù)纳虡I(yè)地標(biāo)。

沒想到的，他會(huì)站在一個(gè)新高度，將這些資源融入到其他條線的產(chǎn)品中。

也就是說，當(dāng)你在別的售樓處看沙盤、聽銷講的時(shí)候，這里，有書店、影音體驗(yàn)室、咖啡館，對(duì)于人居的概念，大悅城控股理解得很深入。

在這個(gè)售樓處，你能領(lǐng)略到四季輪換的概念，比如這個(gè)沙盤上面的白玉蘭市花造型，這代表著春生。

進(jìn)入洽談區(qū)，首先看到的就是這種紅色沙發(fā)，軟硬度剛剛好，讓客戶洽談都能有個(gè)好心情。

而沙發(fā)的紅色+地毯上的水波紋+荷花造型的茶幾底座，都意味著，夏長(zhǎng)。

此外，書店意味著秋收，vip室意味著冬藏，從很多小細(xì)節(jié)方面我們看到大悅城控股對(duì)于人居的理解和深耕。

同時(shí)，我們似乎也可以預(yù)見，這個(gè)項(xiàng)目未來對(duì)商業(yè)、娛樂等生活場(chǎng)景的營(yíng)造和運(yùn)營(yíng)能力。

往深了說，大悅城控股在做的不是一種簡(jiǎn)單的資源疊加，它是把自己的特色，或者說優(yōu)勢(shì)，放在自家整個(gè)平臺(tái)上流通，然后做到價(jià)值最大化。

所以有理由相信，這次中糧瑞虹·海景壹號(hào)，會(huì)跟以往的瑞虹，很不一樣。

遇到正在起勢(shì)的北外灘

地段，永遠(yuǎn)是置業(yè)的首要因素。

這次中糧瑞虹·海景壹號(hào)占據(jù)的位置，從兩個(gè)維度看，讓人很驚訝。

先給大家手繪張圖，看完你會(huì)有同感，整個(gè)瑞虹新城位于內(nèi)環(huán)內(nèi)中央商務(wù)區(qū)板塊，距離北外灘中心區(qū)域（國(guó)際客運(yùn)中心）約2km。

北外灘，對(duì)于未來5-10年的上海來說意味什么。

整個(gè)北外灘，在新一輪的規(guī)劃中，整體的建筑面積將達(dá)840萬方左右。

是什么概念呢？這個(gè)建筑規(guī)模，相當(dāng)于整個(gè)陸家嘴加上世紀(jì)大道兩側(cè)所有商務(wù)辦公的總和。

這也是為什么很多北外灘項(xiàng)目的廣告里，經(jīng)常會(huì)說，“北外灘將定位成世界級(jí)的商務(wù)會(huì)客廳”。

廣告沒有夸張，北外灘確實(shí)擁有世界商務(wù)區(qū)的能級(jí)，這里未來將大大超越徐家匯、人民廣場(chǎng)、南京西路、蘇河灣等老牌CBD。

北外灘也將像老牌CBD一樣，擁有更多商務(wù)性的地標(biāo)建筑，比如在白玉蘭廣場(chǎng)邊上規(guī)劃有新的地標(biāo)建筑，高度為480米。

另外，北外灘還將打造兩組標(biāo)志性建筑群，高度分別在300-380米、200-250米。

而這樣大規(guī)模的商業(yè)規(guī)劃，周邊高品質(zhì)住宅卻少之又少，到目前為止，這周邊較具代表性的高端住宅就屬瑞虹新城了。

而瑞虹新城，占據(jù)內(nèi)環(huán)內(nèi)絕對(duì)核心位置，周邊圍繞3條隧道、5條軌交（含在建），自帶約55萬方商業(yè)、項(xiàng)目規(guī)模達(dá)到近172萬方。

可以說是北外灘周邊自帶IP屬性的超級(jí)紅盤，這樣的IP遇到正在起勢(shì)的北外灘，會(huì)有怎樣的碰撞？

瑞虹新城內(nèi)最好位置在哪？

對(duì)于整個(gè)瑞虹新城來說，中糧瑞虹·海景壹號(hào)，是什么樣的存在？

中糧瑞虹·海景壹號(hào)，可以說是瑞虹之冠，從區(qū)位圖上，可以看出整個(gè)瑞虹新城版圖里最好的位置，給了中糧瑞虹·海景壹號(hào)。

17w方的和平公園，有2/3正對(duì)著中糧瑞虹·海景壹號(hào)，要知道和平公園，是內(nèi)環(huán)內(nèi)為數(shù)不多的國(guó)家3A級(jí)景觀公園。

而17w方的體量，相當(dāng)于5個(gè)靜安公園大小，有27個(gè)足球場(chǎng)那么大！

項(xiàng)目南面靠近北外灘，而北外灘又和陸家嘴、外灘形成上海市的“黃金三角”。

北面就是3A級(jí)景觀，地處內(nèi)環(huán)內(nèi)的和平公園。

這也是為什么這個(gè)項(xiàng)目，會(huì)有南北雙陽臺(tái)的存在，確實(shí)，兩邊的景觀，都是城市極度稀缺資源。

中糧瑞虹·海景壹號(hào)，建面約250㎡戶型

而且，和平公園未來還將改造升級(jí)，改造后的和平公園中間預(yù)計(jì)將建立一座獨(dú)立的生態(tài)島，島上會(huì)圈養(yǎng)數(shù)百只動(dòng)物和鳥類，水面上將養(yǎng)殖天鵝、白鵝。

項(xiàng)目往南步行10分鐘，有一條自東向西長(zhǎng)達(dá)1公里的商業(yè)，商業(yè)體量達(dá)到55萬方，由太陽宮（在建）、月亮灣、星星堂、高端商務(wù)區(qū)組成。

涵蓋了購(gòu)物、餐飲、文化、娛樂、時(shí)尚，為區(qū)域內(nèi)人群提供一體化、全天候的購(gòu)物及娛樂體驗(yàn)。

北外灘，三個(gè)字，加上瑞虹項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)最好的位置。

好像一切都為中糧瑞虹·海景壹號(hào)準(zhǔn)備好了。

這樣的產(chǎn)品，遇到這樣的開發(fā)商

說起中糧集團(tuán)旗下大悅城控股開發(fā)的住宅，很多人會(huì)冒出來幾個(gè)關(guān)鍵詞：豪宅、壹號(hào)系。

2009年，中糧·海景壹號(hào)，單套總價(jià)在0.6~1.2億的頂級(jí)豪宅，扎在陸家嘴正核心。

2015年，開發(fā)了靜安蘇河灣板塊，打造了中糧·天悅壹號(hào)，單套總價(jià)在0.3~0.6億的濱水豪宅。

2018年，上海備受矚目的熱門樓盤，就是中糧·前灘海景壹號(hào)，認(rèn)籌3127組，認(rèn)籌比7.5:1。

可以看到，中糧壹號(hào)系產(chǎn)品的每次落子，都有兩個(gè)特征：濱水；都踩在了規(guī)劃爆點(diǎn)來臨的“前一夜”。

從陸家嘴，到蘇河灣，再到前灘，它每次的選擇，都看似巧合的和上海新房市場(chǎng)引爆點(diǎn)重合。

這背后對(duì)于規(guī)劃的前瞻性，以及對(duì)產(chǎn)品地段的理解，是一般房企無法企及的。

這樣的產(chǎn)品，遇到這樣的開發(fā)商，再加上百年難得一遇的北外灘規(guī)劃。

所有的背景只會(huì)導(dǎo)向一個(gè)結(jié)果，那就是兩家開發(fā)商絕對(duì)不會(huì)放過這次機(jī)會(huì)！

這次中糧瑞虹·海景壹號(hào)的內(nèi)部景觀，分成了五大場(chǎng)景，可以說從你進(jìn)小區(qū)那一刻開始，心情就開始不一樣了。

項(xiàng)目在瑞虹路主入口設(shè)計(jì)了禮儀大堂，對(duì)稱式的入口設(shè)計(jì)約7.8米高，整個(gè)小區(qū)是完全的人車分流，地面沒有任何機(jī)動(dòng)車道。

小區(qū)的中心有一個(gè)約500-600㎡的中心花園，草坪的西側(cè)是被水景環(huán)繞，北側(cè)是一排室外廊架休閑區(qū)域。

項(xiàng)目還設(shè)計(jì)一個(gè)公共區(qū)域，而且這個(gè)公共區(qū)域的形成，很不簡(jiǎn)單！

以往很多項(xiàng)目也有很多公區(qū)設(shè)計(jì)，但是業(yè)主進(jìn)駐之后會(huì)發(fā)現(xiàn)，很多東西并沒有當(dāng)初描述的那么實(shí)用。

歸根結(jié)底的原因在于，公區(qū)設(shè)計(jì)還是不夠細(xì)節(jié)、不夠以人為本，而中糧瑞虹·海景壹號(hào)是怎么做的呢？

他們歷時(shí)數(shù)月，調(diào)研了數(shù)百位才智人群，并和其中數(shù)十位瑞虹老業(yè)主進(jìn)行深入訪談，想做的無非就一件事。

想從業(yè)主的實(shí)際生活中得到靈感，進(jìn)而提升整體設(shè)計(jì)邏輯。

從歸家離家動(dòng)線、公區(qū)使用感受，到戶型體驗(yàn)、廚電品牌，連晴天雨天、有無帶朋友來訪等場(chǎng)景也會(huì)仔細(xì)問詢。

這也是為什么，看上去很多項(xiàng)目都有的公區(qū)設(shè)計(jì)，體驗(yàn)起來卻千差萬別。

? 比如，在小區(qū)內(nèi)部設(shè)置了一圈環(huán)約500米的環(huán)形跑道，并設(shè)置了米數(shù)熒光標(biāo)識(shí)，就是因?yàn)楹芏鄻I(yè)主反映，家里小孩想跑800m，但是沒有衡量標(biāo)準(zhǔn)，不知道跑了多久。

? 再比如公區(qū)草坪，不少項(xiàng)目會(huì)設(shè)計(jì)成植物景觀或者假山，調(diào)研過程中，瑞虹老業(yè)主就表示，這些實(shí)際使用率并不高，還容易招致蚊蟲。

另外，還有些小區(qū)的公區(qū)草坪，和人行道之間隔出了一段距離，容易讓業(yè)主對(duì)草坪形成一定距離感。

所以中糧瑞虹·海景壹號(hào)不僅將大草坪作為公區(qū)設(shè)計(jì)的一部分，同時(shí)還剔除了草坪和人的活動(dòng)動(dòng)線之間的隔離。

目的就是為了加強(qiáng)草坪可達(dá)性，為業(yè)主提供更大限度互動(dòng)的條件。

? 諸如這樣的細(xì)節(jié)，在公區(qū)還有很多體現(xiàn)，比如植物認(rèn)知園和兒童樂園。

植物認(rèn)知園內(nèi)不僅植被豐富、四季皆景，增加了小朋友們對(duì)植物的認(rèn)知，還增加了親子之間的互動(dòng)。

? 而兒童樂園，為各年齡段兒童打造了游樂場(chǎng)地，設(shè)置了掛架、座椅、洗手池、童車停放區(qū)等設(shè)施。

它還有個(gè)溫馨的名字，叫“時(shí)光蝸牛”，我猜設(shè)計(jì)師的意思是希望小朋友慢慢長(zhǎng)大，好好享受童年。

? 下雨天沒法健身、會(huì)客？不存在的，項(xiàng)目部分樓棟的架空層，設(shè)置了健身區(qū)、休閑交流區(qū)、開放辦公空間、兒童設(shè)施等。

看到這次開發(fā)商對(duì)待產(chǎn)品的態(tài)度

每次看盤，我都會(huì)盡力扒光所有產(chǎn)品的細(xì)節(jié)和裝修，并且樂此不疲。

因?yàn)槟銖闹锌吹降牟粌H僅是項(xiàng)目，還有開發(fā)商對(duì)城市的理解，對(duì)產(chǎn)品的態(tài)度。

這次中糧瑞虹·海景壹號(hào)的戶型，除了前面說的南北雙陽臺(tái)，還有非常多亮點(diǎn)。

這個(gè)是中糧瑞虹·海景壹號(hào)250㎡的戶型，動(dòng)靜分區(qū)做得非常徹底，所有臥室全部朝南，主臥室?guī)ш柵_(tái)，其他臥室有附贈(zèng)飄窗。

動(dòng)區(qū)，我們看到改良型LDK客餐廳設(shè)計(jì)，也就是改良型的起居餐廚合一型，LDK戶型的長(zhǎng)處就是增加家人之間互動(dòng)的機(jī)會(huì)。

但是不好的地方就在于，中式烹飪油煙較大，所以改良型的LDK，將廚房隔開，開口朝向起居室，這樣，家人活動(dòng)盡收眼底，同時(shí)油煙也被隔離開來。

而且大家發(fā)現(xiàn)沒有，我標(biāo)注了1-4，客廳西側(cè)、北側(cè)各開了一窗，北面正對(duì)著和平公園，而且為了更好的觀景視野，南北陽臺(tái)除了正前方視野之外，還有西側(cè)的景觀，也就是說，兩個(gè)陽臺(tái)都有270°觀景角度。

另外，從這次即將開放的是約168㎡、約188㎡戶型的樣板間來看，我們感受到開發(fā)商對(duì)待產(chǎn)品的態(tài)度非常用心，而且很舍得投入。

中糧瑞虹·海景壹號(hào)約185㎡樣板間風(fēng)格示意

這里的客餐廳是板式直通廳設(shè)計(jì)，沒有過道，也沒有轉(zhuǎn)彎處，可以說是零浪費(fèi)，而且地面采用有紋理和鏡面效果的大理石，厚度達(dá)到18毫米。

入戶門，是厚約9公分的裝甲門，內(nèi)置防火門芯，門軸處有防撬柱，屬于甲級(jí)防盜門標(biāo)準(zhǔn)，我們知道的高端豪宅，入戶門都是這個(gè)規(guī)格。

我們?cè)倏纯礃影彘g里軟裝風(fēng)格，下面這兩張圖分別是，約168㎡、約188㎡樣板間的裝修風(fēng)格：

中糧瑞虹·海景壹號(hào)約168㎡樣板間風(fēng)格示意

懂奢侈品的朋友應(yīng)該看出來了，這上、下兩個(gè)戶型樣板間裝修風(fēng)格，分別偏香奈兒的冷色調(diào)和愛馬仕橙的暖色調(diào)，每個(gè)環(huán)節(jié)都融合的非常細(xì)膩

中糧瑞虹·海景壹號(hào)約188㎡樣板間風(fēng)格示意

說開發(fā)商舍得投入，不僅僅是說舍得提高成本打造項(xiàng)目，舍得投入的更高級(jí)含義，其實(shí)是舍得投入心力，追求一種更高層次的審美

還有這次的重點(diǎn)裝修區(qū)域：廚房、衛(wèi)生間，全套廚房電器：油煙機(jī)、燃?xì)庠睢⑾赐霗C(jī)、微烤一體機(jī)+洗干一體機(jī)，全部采用全球知名品牌。

而且，劃重點(diǎn)，都是整機(jī)原裝進(jìn)口，非組裝，豪宅的強(qiáng)迫癥你不懂。

無論品質(zhì)，還是設(shè)計(jì)，或是使用壽命，都代表著高端豪宅標(biāo)準(zhǔn)。

說在最后，這樣的項(xiàng)目，多少錢？

相信很多人會(huì)和我一樣好奇，這樣的項(xiàng)目，賣多少，回答起來，也不難，可以從3個(gè)維度來看：

中糧旗下大悅城控股壹號(hào)系，項(xiàng)目均價(jià)多少？瑞虹八期，現(xiàn)在均價(jià)多少？周邊土拍，樓板價(jià)多少？

? 從第一個(gè)問題入手，中糧旗下大悅城控股壹號(hào)系，是上海豪宅系列。

目前，中糧·海景壹號(hào)，掛牌均價(jià)在146925元/㎡（來源：鏈家）；蘇河灣邊上的中糧·天悅壹號(hào)，掛牌均價(jià)在131911元/㎡（來源：鏈家）；中糧·前灘海景壹號(hào)，掛牌均價(jià)在141672元/㎡（來源：鏈家）。

? 作為瑞虹新城第9期項(xiàng)目，中糧瑞虹·海景壹號(hào)難免會(huì)被拿來和前幾期比較。

目前在二手市場(chǎng)有流通的是最新一期瑞虹新城是瑞虹新城·悅庭，掛牌均價(jià)在118033元/㎡（來源：鏈家）左右。

? 如果上面這些只能看到中糧瑞虹·海景壹號(hào)目前定價(jià)的參照系，那未來的價(jià)格可以參考下北外灘土拍價(jià)格。

7月3日，虹口區(qū)一幅純高層住宅地塊，招商蛇口以約44億的價(jià)格拿下，樓面價(jià)81089元/㎡。

7月31日，楊浦區(qū)江浦社區(qū)住宅地塊，北京金隅以樓板價(jià)85764元/㎡拿到手。

從成交樓板價(jià)來看，未來至少得賣到13萬/㎡才能保本，如果再加上財(cái)務(wù)成本和融資利息，14-15萬/㎡，才有利潤(rùn)。

可以期待下中糧瑞虹·海景壹號(hào)這次的價(jià)格，不過當(dāng)下無論什么價(jià)格買到，未來都有很大升值空間。

目前樣板間也即將對(duì)外開放，感興趣的朋友可以安排行程了！

免責(zé)聲明：1、以上戶型圖所示僅供客戶參考，不作為交樓標(biāo)準(zhǔn)。2、圖上所示布局尺寸、精裝標(biāo)準(zhǔn)、家具擺放及裝修風(fēng)格僅供參考，最終以合同約定為準(zhǔn)，請(qǐng)?jiān)谡J(rèn)購(gòu)前確認(rèn)合同附圖及交樓標(biāo)準(zhǔn)。3、因建筑產(chǎn)品的獨(dú)立性、建筑場(chǎng)地、外立面效果變化等原因，同一戶型在不同位置、樓棟、樓層，其布局尺寸結(jié)構(gòu)面積等可能存在差異，最終以合同約定為準(zhǔn)。

以上為正文，來自盧俊

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