臨海市容聲洗衣機維修中心（佛山和廣州城市發展） 據《佛山佛教》一書記載，早在秦漢時期，佛山名為“季華鄉”。唐貞觀二年（公元628年），塔坡崗山地夜放金光，經鄉人挖掘，得三尊小銅佛及一石碣，石碣上赫然刻寫：“塔坡寺佛”，鄉人奔走相告，兩百年前的塔坡寺佛又顯人間，于是重修“塔坡寺”、“經堂”，并掘井紀念，將鄉名改為“佛山鄉”。佛山之名由此而來。 2017年，佛山成為粵港澳大灣區一員，灣區的組成更像是將香港、澳門、深圳、廣州強強聯合，組團發展，佛山在其中，像個陪襯品。佛山有先天區位弱勢，廣州北接京廣線等交通要道，深圳珠海南接港澳，佛山并未掌握率先進入發達地區的交通要道，甚至作為一個珠三角城市，佛山也不臨海。深知自身先天條件不足，佛山緊抱廣州大腿，成了廣州的“后工廠”。佛山，過分依賴廣佛同城發展 從規劃能看出，佛山的發展動向，以強中心，多組團，向廣州靠攏為主。強中心是指中心城區禪城和千燈湖CBD板塊結合起來的近廣組團，多組團是以大良-容桂、獅山副中心發展為主，環廣州的U形發展布局。廣佛交界的區域最紅火最吃香，廣州客買哪里，佛山就重點打造哪里，這就是佛山對自己城市的規劃宗旨。一直過于依賴廣佛同城的名號，逐漸令佛山形象附庸化廣州，佛山以為傍著廣州這個大款從此就可以衣食無憂，殊不知，過分依賴廣州這張溫床，佛山正在一步步摧毀著自己的自主能力。佛山經濟將面臨 “倒退”局勢 經濟總量提高，增量也應該相應提高，例如總量3000億的時候增量600億就是高速發展，但到了8000億總量的時候還是600億增量就是造血能力低下了，佛山進入2011年以來造血能力比2004—2010年還要差，佛山經濟面臨動力不足，有心無力局面。佛山五區基本各自為政佛山是個弱中心城市，佛山劃分有禪城、南海、順德、三水、高明五個區域，除了高明相對更弱一些，其他各區無論工業還是商業都不輸主城。佛山沒有明顯的郊區定義，除了行政區域比較小的禪城區，其他各區除了中心區外還有若干個小中心分散，各區之間是廠房、農田連接。 禪城區——文化中心禪城區，嶺南文化擔當，是佛山的文化中心。發展最早，有成熟的祖廟商圈、季華路商圈，佛山一半的三甲醫院資源匯集于此，以及優質的教育資源，是佛山發展最成熟、配套資源最豐富的老城區。禪城同時也是專業市場、老破小住宅過多的區域，地塊開發飽和，未來只能通過舊城改造更新城市面貌。 南海區——佛山ＣＢＤ 一直以來，佛山最出名的地方就是千燈湖高新區，可以說是佛山的城市名片，佛山金融中心，已經匯聚了渣打銀行、友邦金融中心、招商銀行、匯豐等多家國際知名金融企業。原來佛山政府還規劃了佛山新城，想著城市向多核方向發展，順帶輻射一下三水高明等地，但是幾年下來，佛山新城由于受困于土地，城建進展緩慢。發展了幾年，佛山想明白了，還是得抱緊廣州的大腿，所以現在集中精力發展千燈湖片區。廣佛線徹底激活了千燈湖房產的價值，而且與廣州老城區大熱的廣鋼新城存在巨大2.5萬的價差，廣鋼新城5萬，千燈湖2.5萬，直線距離不足5公里，自然吸引了大量的廣州剛需來佛山開啟雙城生活，但是目前千燈湖已經沒有新房，主要是二手房。 南海目前正大力發展奇槎新城，綠城、時代、保利、碧桂園多家開發商到此拿地，目前該板塊新房供應量極大，但是配套遠未跟上，而且與千燈湖價差非常小，而且地鐵還未落實，未來的價值也就大打折扣，不建議碰。除了近廣州方向發展小有規模，南海區向西的發展可以說是星星點點，不成氣候，眾多廠房和村聚集區。順德區——中國家電之都 順德的區域發展呈點狀分布，每個鎮街既相連又相對獨立發展。順德產業經濟撐起了佛山的三分之一，可能有人不知道順德，相信不會有人沒用過美的、格蘭仕、萬和、萬家樂、容聲、科龍這些家電。順德以靠近廣州的鎮街（陳村、北滘、倫教、大良、容桂）發展為主，陳村、北滘、大良已經限購，房價在15000-25000元/㎡。區域目前在建地鐵3號線和7號線，7號線未來將連接陳村和廣州南站，廣州南站住宅稀缺，價格在40000元/㎡左右， 7號線開通無疑帶動房價上漲。三水區——被開發商托起的城中村環廣區域飽和后，大發展商紛紛將魔爪伸向三水這個價值“洼地”， 2017年，萬科、美的、金融街、金地、江蘇中南、新城控股、深圳鉅創、招商蛇口、三盛宏業、龍光10家房企首入三水拿地，恒大、碧桂園、旭輝等在2017年前已入手。三水新樓盤均價達到9000-13000元/㎡。這就是大地產商的魔力，把一個原本沒有活力的小城推上了高地。三水發展集中在西南及河口板塊，為三水傳統城市中心，目前板塊土地開發程度較高，但城市配套更新慢。三水新城板塊，是近兩年政府重點發展的板塊，目前入駐了萬達廣場，城市配套升級。其余街鎮發展不成熟，產業以農業為主，產業升級動力不足，對人口吸引力度不夠。 高明區——佛山的短板高明GDP不足佛山的十分之一，土地開發強度只有13%，發展主要集中在西江新城，荷城版塊，楊和版塊，房價集中在7000-11000元/㎡，剩下的都是廠房、農村和大片農田，區域發展落后。 佛山發展以向廣為主，缺乏強中心戰略，南海區順德區倒向廣州，三水高明兩區沒人帶，中心城區的主體禪城區一直以來發展程度不溫不火，城建差，人口少和缺乏領導性產業是禪城一直以來讓佛山強中心大打折扣。 佛山目前房地產固投占比超過第三產業一半，制造業產業不見增長，越來越依賴房地產，目前房價上漲吃力，房價面臨天花板。回顧佛山十年房價起伏 2010年廣州限購、廣佛線通車，佛山房價僅上漲722元/㎡。直到2016-2017年廣佛同城化加速，廣佛交界千燈湖-金融高新區大熱、多條地鐵規劃，千億房企爭相進佛山，購房者的追漲心理致佛山房價有明顯上漲。近幾年，國家政策調控連連，相比于其他城市的房價猶如過山車般的跌宕起伏，佛山的房價猶如受制于一只無形的手壓制，有上漲壓力。十年房價，佛山房價漲幅還不如東莞東莞：10年房價上漲3倍佛山：10年房價上漲174%在大灣區的發展下，這兩個城市的定位高度相似，都是大力發展制造業。一個打著廣佛同城的口號發展，一個打著深莞同城口號發展。但佛山無論人口、面積、還是經濟實力均高于東莞，而東莞僅憑著區位優勢，已成功躋身新一線城市，東莞臨深地區目前房價更是從3字頭邁向4字頭。成在廣州，也受困于廣州。廣佛同城，為廣佛候鳥打造了一個睡城，拉升了廣佛交界房價，大大刺激了佛山的經濟，也使佛山不得不更服從于廣州這個老大哥，佛山仿佛喪失了主導權，房價的升幅似乎受著廣州外溢客控制，廣州的低價成就佛山的高價，房價似乎受著廣州“壓制”。從佛山的房價看得出，佛山房價呈階梯狀，近廣者價高：第一層次——廣佛交界，均價2-3萬元/㎡主要集中在桂城、祖廟、石灣、陳村、北滘、里水、大瀝、大良鎮街，區域全部限購，廣佛線開通后，實現了真正的廣佛同城，最近的廣州廣鋼板塊均價高達4.5-5.5萬/㎡，受限購限制和房價影響，眾多廣州客選擇外溢佛山。被廣州客用熱錢砸出來的環廣區域，是佛山的房價標桿，也是廣州客的首選。資金不足的也可以退而求其次。第二層次——1.5-2萬元/㎡主要集中在獅山、佛山新城、樂從、勒流、倫教、南莊、張槎、容桂；因不限購成了投資客的新寵。 基建交通方面廣佛地鐵給佛山人帶來了機遇，給佛山帶來了危機。佛山規劃了15條地鐵，其中只有廣佛線開通，3條在建，其余全在規劃中。 地鐵的開通最直接的就是吸引一大波廣州投資客，房價有上漲預期。規劃看似加速了廣佛同城發展，產業合作，未來區區接通廣州，而廣州投資客也暗暗打量著佛山哪里還有價值洼地選擇，實則方便了佛山人到廣州吃喝玩和，荒廢了佛山大批商業。但是佛山人口總量、密度都沒有廣州大，基本分散在5個大區之中，其次也缺少需要快速疏散人口的CBD這類人口密集的區域，暫時是沒有大肆規劃地鐵的必要。況且廣州目前也只有10條地鐵，以廣州的經濟，修一條地鐵最快也要3、4年。佛山的經濟不比廣州，建設慢，廣佛線從開建到開通要了差不多十年時間，2號線預計最快也要5年，按照佛山的這個地鐵規劃，未來實際情況會和規劃差異巨大， 10年內可能頂多也就多通一半地鐵線。所以，在佛山買房，切忌按照遠期地鐵去買房，分分鐘到你可以轉手的時候，規劃地鐵都沒開建，甚至早已改了規劃。 佛山深感人口是第一生產力，再好的基礎設施，沒人氣，只能是睡城。提出截止2020年，常住人口達到910萬，三年內增長145萬，年均增長約50萬，這是一年抵過去五年的節奏么？佛山這樣激進的“搶人”計劃，不由替他捏把汗。從“制造”變成“智造”，迫在眉睫。現在是智能時代，高新科技產業將逐步取代傳統低效產業。佛山一直以制造業大市“為榮”， 佛山家具，佛山照明，佛山鋼材都聞名于世界。一直過于依賴傳統產業，高技術制造業增加值僅占工業增加值8.1%，高技術制造業成了佛山短板中的短板。佛山3月在順德落地的庫卡機器人制造產業園項目，據聞是產值以千億為目標的項目，而東莞也一樣有著手機器人產業，在松山湖已布局超過150家機器人企業，在深莞同城發展的背景下，各大巨頭都在搶灘東莞，東莞在高科技制造業上似乎領先佛山一步。近年來佛山的智造業大項目招商成果強差人意，招商能力低下。大胡子說大城市旁邊的小城市，怕的就是被吸血，而佛山明顯不是一個輕易允許被廣州吸血的城市，反而佛山懂得借力廣州，依靠廣州剛需外溢和產業贏得更多的資源，不得不說，佛山確實夠精明。 佛山的優勢是強大的民營經濟，現在的一時失落，只是因為民營經濟正在面臨轉型的陣痛，如果克服了這種陣痛，佛山便能輕松上路，在未來粵港澳大灣區的角逐中，有一席之地。而當有一天，佛山能夠讓自己不被吸血又獨立造血，打出自己在粵港澳大灣區不可替代的優勢，或許就是佛山崛起之時了！關注“大胡子說房”微信公眾號，回復城市名稱（如“鄭州”），即可獲取該城市的購房攻略！