前沿拓展：

原標題：治理老舊失管小區，如何向前一步

大羊宜賓胡同31號院1號樓案例剖析

老舊小區隔三差五鬧險情

社區工作人員成救火隊員

“快找人來看看，樓道里都是煤氣味兒，誰要是點根煙，整棟樓都得爆炸了。”晚上七八點鐘，趙家樓社區35號樓忽然傳來消息，社工急忙趕到現場。幸虧燃氣集團的師傅反應迅速，排查發現是年久失修的管道出現砂眼，導致燃氣泄漏。待安全隱患被排除已經是晚上10點多了。

“今兒這事兒可得說清楚！不是沒人修嗎，如果我家水管爆了，淹了別人家，我概不負責！”其實，并不是寶珠子6號樓這位居民不講理，他自己花錢找人修水管，但工人上門查看后卻拒絕了。因為全樓的管線老化，要修就得樓上樓下的管線一起換。但是鄰居覺得還能湊合用，暫時不想動。鄰里矛盾就這么爆發了。

“這下水道幾乎天天堵，你們到底管不管？我也不能讓疏通的工人住我家吧。逼急了我就在下水道上加個閥門，再堵我就關上，讓他們住樓上的也嘗嘗馬桶冒臭水的滋味！”由于31號樓下水道的鑄鐵管線都“酥”了，承受不了水槍的壓力，導致老化管線塌陷，堵塞更嚴重。住在半地下的一層住戶飽受返水的困擾。

……

這樣的糟心事兒舉不勝舉。別看趙家樓社區在二環里面，地處中心城區，可這些老舊失管社區的民生問題，搞得社區工作人員焦頭爛額。去年11月上任的社區書記金坤范說，為了實現“接訴即辦”，全體社工“壓力山大”。

以大羊宜賓胡同31號院1號樓為例，管片主任張冬芳介紹，它建于1988年，院內空余面積500余平方米，共有5個單元、91戶居民。其中1單元、2單元產權屬于中信華美；3單元、4單元、5單元產權屬于北京金帥商貿公司。由于企業虧損、改制、轉讓等多種原因，致使院內長期無人管理，環境臟亂。隨著樓齡老化，更多棘手問題相繼出現。而且趙家樓社區像這樣的老舊失管居民院共有10個。

金坤范心里非常著急：“光靠安撫可不行，實際問題必須解決，否則真會出大問題。可是修什么都要一大筆錢，給張家修還是李家補，是改上水還是通下水……”她扒拉著算盤珠子：社區一年公益金8萬元，黨群經費20萬元，都有明確用途，而且就算全部投入這些老舊小區也不夠堵窟窿的。

“黨建惠家”嘗試引入物業

30年失管院面貌開始轉變

社區居委會不是物業公司，這樣整天忙著“滅火”難以為繼。要想從根本扭轉，還得請專業的人做專業的事兒。有了這個思路，在建國門街道工委、辦事處的引導和支持下，以及各方的不斷嘗試中，情況終于有了轉機。

建國門街道派駐到趙家樓的社區專員姜波介紹，今年3月，街道工委精心設計了“黨建惠家”項目，首次探索引入非公黨建資源北京首新屋宇資產管理有限公司、北京世邦魏理仕物業管理服務有限公司參與社區老舊失管院落治理的黨建新模式。

為了做好“黨建惠家”項目，街道、社區、共建單位數次研究磋商，把趙家樓轄區內10個老舊失管小區摸底了一遍，最終選擇了31號院1號樓。它是典型的產權不清、物業棄管的居民院，而且設施老化，出租戶多。但由于這個居民院2014年成立了居民自治院委會，群眾基礎較好，而且住戶數量適中，便于開展工作。同時，社區黨委還成立了臨時黨支部，建立了微信群，多次召開線上、線下溝通會，圍繞具體項目制定進度表，明確任務責任人。

首新屋宇一直定位于高端物業，快人快語的總經理宮玲告訴記者，他們曾多次來到小區查看，結論就是“隱患太多，怨聲載道”。物業方先后派出上百人次，進行各種基礎設施的隱患排查和開荒清理，并無償派駐保潔人員，對小區進行定時定點衛生清掃。目前項目還在不斷推進：改善公共區域照明、污水管線清淤、樓道線路梳理……居民們紛紛點贊：“專業的物業服務確實不一樣。”

為了配合引入物業，社區號召黨員周六日進行了三次大掃除，清理長期占用公共空間的廢舊家具和車輛，帶領居民自己動手清理樓道內小廣告。小區面貌漸漸從“根本不能看”向“還看得過去”轉變。

5月18日，“黨建惠家”啟動儀式在31號院1號樓院內舉行。社區制定了“居民公約”，背板上鋪了一大張公約，等著居民下樓來簽字。社工說，他們心里一直在打鼓：最壞就是干等一天，除了黨員，沒幾戶人家來簽字。

出乎意料的是，不一會兒居民就陸陸續續都出來了，簽字的居民竟然排起了隊。有居民半開玩笑地說：“好久沒見院里這么熱鬧。要是原先聚這么多人，一定是吵架了！”

就這樣，小區面貌一點點改善，社區氛圍一點點融洽。各方都對這個項目寄予厚望，希望“打造一個模式，探索一條道路。”

管線老化供暖不足

問題棘手有待破解

夏季，房頂漏雨。冬季，供暖不熱。這是老舊社區居民投訴的兩個季節鮮明的主題。剛一立秋，趙家樓社區的工作人員就開始商討怎么應對供暖問題。

“家里老人孩子穿著棉襖還凍得不行，這冬天還讓不讓人活？”每年冬天，居委會的電話就被供暖投訴打爆。31號院的產權單位之一金帥公司一直承擔著這片老舊小區的供暖。去年社區還專門去現場測量了供暖鍋爐的出水溫度，結果是溫度達標。但由于老舊小區的供暖費很難按時收齊，對供暖單位提出更多要求并不現實。

社區只能另想辦法。老舊居民樓室溫不達標一方面是因為管線老化，熱量損耗大；另一方面是樓體沒有外墻保溫，而且樓道窗戶破損關不上，甚至缺少玻璃，熱量散失多。

社區和物業方面商議，計劃在今年供暖季到來之前，給1號樓的樓道更換窗戶，使用密封性更好的塑鋼窗。物業方面也十分贊同，更換窗戶不僅減少冬季熱量散失，也有助于粉刷后墻壁保持潔凈，維護好來之不易的樓道環境衛生。

如果是一般的商業小區，出現管線老化、電梯更換等大修項目，可以申請使用“住宅專項維修基金”。可是，像趙家樓這樣的老舊失管小區根本就沒有這筆錢。對此，首新屋宇總經理宮玲心里很明白，她說，問題雖然棘手，但大家都在想辦法。只有解決了供暖和下水問題這些關系民生的基礎設施問題，才能獲得居民的信任，才能讓居民痛痛快快交物業費，從而真正在老舊小區建立一套正常的物業管理系統。

記者手記

從“等靠要”到居民自治

“別說那么多廢話，你到我家去看看，不解決問題說多少都白搭！”居民幾句話就把社工給噎回去了。這種尬聊式的做工作讓居委會沒少遭白眼。對此，社區書記金坤范表示能理解，這么多年的失管小區，居民生活飽受困擾，“但這個膿包遲早得有人挑破。”

據介紹，大羊宜賓胡同31號院1號樓居民多為回遷居民，習慣了大雜院的生活方式及計劃經濟時代單位宿舍服務全包的模式，尚未形成“花錢買服務”的意識。居住至今，未交一分錢物業費。而尚存的部分產權單位僅負責供暖，院內設施均不維護。

“交費請物業”看似是個治本之策，但又是根高壓線：不少老舊小區改造陷入了先交錢還是先服務這個死循環。所以趙家樓居委會一直小心翼翼地繞著走。

居民們往往對自身權益的期望值過高，而對維護公共環境整潔有序等公共利益興趣不大。為了培養居民自治意識，社區組織黨員帶頭大掃除，動員居民積極參與刷墻裝燈等公益服務。“不能就這么等著，改善社區環境，能干什么先干什么！”

“黨建惠家”項目就是一場及時雨。專業的物業服務讓居民看到了變化，感受到了溫暖，也有了更多希望。

而社區沒有滿足維持現狀，還在盤算著下一步。為了解決安全問題，1號樓更換智能可視門禁。一個單元的一套門禁系統要七八千元，社區嘗試著要求每戶居民承擔150元。經過不斷做工作，終于把門禁費100%收了上來。不在乎錢多少，而是為了培養居民“花錢買服務”的意識，而且自己掏錢的設備居民更會珍惜愛護。

“黨建惠家”的項目推進也不是一帆風順。有居民質疑、觀望、不配合，甚至資金緊張等問題接二連三出現。樓道粉刷只是先做了一二單元，三四五單元沒有繼續跟進。居民議論紛紛，難道不做了？新舊對比的視覺效果，讓三四五單元的居民坐不住了，主動找到社區，表達改造的愿望。被動觀望的居民向前了一步，參與到家園建設中來。

社區發現，治理老舊社區的一攬子解決方案不現實，居民也接受不了太高的物業費，那就一步一步來。年底物業試點半年，居民有了獲得感，認可物業的工作，那么再提出收取清潔費，居民就容易接受。

這兩天社區又在31號院搞活動，旁邊小區居民看到頗有些羨慕嫉妒恨。有人站在陽臺上喊話：“書記呀，什么時候輪到我們樓？陽光普照啊，別讓我們成了陰暗的角落”。聽了這話，金坤范五味雜陳，有化解隔膜后的寬慰，有托付責任的壓力，還有把老舊小區治理推進下去的堅定信念。羅喬欣

人物特寫

老舊小區來了新“管家”

不論什么時間出現在大羊宜賓胡同31號院里，“管家”于姐都是一身小立領的深藍色制服，統一的頭花發髻，黑褲黑鞋白襪子，說話不緊不慢。

原先這個老舊居民院垃圾沒人掃，樓道里滿是小廣告。于姐來了，每天早上拎著一桶水，從六樓擦到一樓，地板亮得反光。三伏天，忙前忙后的于姐汗水浸濕了工作服，但她頭發一絲不亂。于姐沒把自己定位在保潔員，發現問題她及時反映，設施壞了她主動報修。

然而，贏得居民的尊重不是一天兩天的事兒。早上掃院子，有居民嫌于姐太早，掃帚聲影響睡懶覺。她剛剛擦完地面，一包垃圾扔出來，湯湯水水流一地。她住在傳達室里，平時幫著引導停車秩序，看到外來人多問幾句，就招來不滿。對于這些，于姐只是淡然一笑。她說，慢慢的鄰里關系會越來越好。

因為公司是做高端物業的，進駐老舊小區“格調”也不能降。記者在傳達室里看到于姐竟然每天都記筆記：掃院子落葉、噴灑消毒液……公司管這叫“痕跡管理”，便于追溯問題。每周公司都會派人戴著白手套來抽查，所以于姐一點都不馬虎。即使工作環境變了，光可鑒人的大理石地面變成了洋灰地，锃光瓦亮的樓宇變成了狹窄陰暗的樓道，即使是干粗活兒累活兒，于姐舉手投足依然彰顯專業范兒。

議事廳

怎樣花錢買服務

居民

觀望派：我們交物業費不成問題！花錢買服務的道理我們懂，我們也愿意多花點錢，享受到更好的物業服務。但前提是小區的老舊基礎設施必須都改了。

反對派：啊，不是說黨員活動嗎，他們打掃衛生不是免費嗎？還得交錢？那一年多少錢？……哦，還不少呢，其實30年都過來了，沒物業也能湊合過。

支持派：小區變化這么大，多虧了“黨建惠家”。專業的物業服務讓我們看到了改善居住環境的希望。我們支持交費，購買合理的物業服務項目。

物業

首新屋宇總經理宮玲：我對中心城區老舊社區情況表示震驚，對堅守在社區的工作人員由衷欽佩。我們參與“黨建惠家”項目，動用上百人次進行摸底調查。看著排查報告，我很受觸動，在這種基礎條件和環境下，要求社區做到“有求必應”是非常困難的。通過“黨建惠家”項目，我們希望發揮企業的資源優勢和專業特長，為社區貢獻一份力量。更進一步，借由這個樣本，摸索出一條路，推進失管的老舊小區實施合理而適用的物業管理。

社區

趙家樓社區書記金坤范：社區通過院委會自治自管，引導居民廣泛參與到老舊小區管理創新活動中，幫助居民樹立“花錢買服務”的意識，著力推進小區管理由“代民作主”向“由民作主”轉化，為下一步規范實施社會化物業管理打下基礎。

老舊小區基礎設施老化落后是社會發展的遺留問題，只有加大對基礎設施的改造力度，才能滿足居民的生活需要。這方面，政府需要在人力、財力、物力方面向老舊小區傾斜，給予政策和財政支持。如建立專項基金，疏通排水管網，改造平整道路，實施小區綠化，規劃停車位，封閉小區管理等；對老舊小區物業管理制定標準，實行差異化服務收費。

街道

趙家樓社區專員姜波：老舊小區的物業管理涉及政府部門、街道、社區、建設單位、業主、物業服務企業等多個主體，權利義務關系復雜。如房屋漏雨、供暖不足、公共設施維修等都本不在街道的管理范圍內，但是只要居民反映問題，按照屬地管理權限，即由街道、所在社區出面協調解決，但因對產權單位無實質性的制約措施，很多問題只能是臨時應急處理，并沒有從根本上解決，導致問題反復出現，居民認為政府不作為，產生不滿情緒。

“黨建惠家”項目是建國門街道探索黨建引領老舊小區綜合治理的一次全新嘗試。下一步，街道將繼續發揮黨建引領作用，挖掘整合地區資源，引導居民自治自管，努力推動區域化黨建和基層治理的深度融合，讓“黨建惠家”項目的溫暖惠及、輻射到更多的居民家中。同時更需要各級政府相關部門發揮職能作用，加強統籌協調和綜合管理，在政策、財政等方面給予支持，共同改變老舊小區無物業管理等薄弱環節。

法律專家

義聯法律援助研究中心主任黃樂平：大羊宜賓胡同31號院1號樓所出現的種種問題，在老舊小區的院落樓房中極具典型性，真實地反映了居民住房商品化之前的公房管理中存在的資金缺位、物業缺位與服務缺位等問題，深層次的原因是法律與政策缺位。現行法律制度主要是圍繞住房商品化來設計的，如《物權法》、《業主大會和業主委員會指導規則》、《物業管理條例》等相關規定。

從長遠而言，解決大羊宜賓胡同31號院1號樓的物業問題不能靠權宜之計，而是需要根據實際情況推行新的物業管理模式。第一是有必要加強引導與教育，樹立小區業主“花錢買服務”的意識，這是解決小區物業管理難題的基礎；第二是有必要動員包括街道、業主所屬單位與愛心企業的共同參與，解決小區由于歷史原因而無法獲得，本應由維修基金提供服務的難題；第三，政府正在改變工作思路，由過去大包大攬的做法，轉為提供平臺，引導居民自治。居民充分協商達成共識，選擇合適的管理模式、管理公司，才是解決問題的可持續之道。

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