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克而瑞排行榜顯示，粵派房企占據TOP10的6席，分別為碧桂園、萬科、恒大、保利、中海、華潤。

2018年，中梁、德信等企業開啟IPO之路，借助資本力量獲得更大發展。

創意圖片/新京報記者 李凱祥

從“華南五虎”到“碧萬恒”，粵系仍是最具實力的派系；激進閩系出現分化，個別企業向穩健過渡；浙系第二梯隊中小房企快速成長

粵系“高光”

“碧萬恒”穩居前三 千億陣營擴圍

一部粵系房企沉浮錄，半部中國房地產風云史。國內土地拍賣第一槌、第一家房地產公司、第一個商品房小區都在廣東誕生，廣東也是我國最早一批房企誕生地，萬科、碧桂園、合生創展、富力、中海、保利、華潤、招商、金地、恒大等，在中國房地產史的各個階段扮演著重要角色，從“華南五虎”到“招保萬金”，再到“碧萬恒”，是中國地產江湖中最具實力的房企派系，沒有之一。時至2018年年報發布季，粵派房企表現如何？呈現出哪些新的特征？

頭部房企強者恒強

在克而瑞發布的《2018年中國房地產企業銷售TOP200排行榜》中，粵派房企占據TOP10的6席，分別為碧桂園、萬科、恒大、保利、中海、華潤。統計數據顯示，2018年，房企銷售額集中度同比有較大幅度提升，其中，TOP10房企集中度達26.9%，上漲了2.7個百分點。TOP3房企集中度達12.6%，漲幅有所放緩，上漲0.7個百分點。

雖然TOP3房企集中度增速有所放緩，但“碧萬恒”銷售額之和接近TOP4-TOP10房企規模之和，可謂驚人。業績報告顯示，2018年，碧桂園實現歸屬公司股東權益合同銷售金額約5018.8億元,同比增長31.25%。萬科2018年實現合同銷售金額630.1億元，同比增長14.54%。恒大實現合約銷售金額約5513.4億元，同比增長10.1%。在銷售規模上，碧桂園優勢明顯，雖然未披露全口徑銷售額，但是機構測算出超過7000億元，位居第一，恒大權益銷售額位居第一，萬科增速放緩明顯。

此外，除了座次排名不同外，“碧萬恒”在其他指標上也不同，諸如土地儲備，決定著未來業績增長。截至2018年底，恒大土地儲備達到3.03億平方米，碧桂園是2.4億平方米，萬科在1.5億平方米左右。在盈利上，恒大穩坐“利潤王”，萬科、碧桂園次之。

此外，頭部房企中，保利、中海、華潤同為央企，多年來，其業績增長具有穩定性和可持續性。

千億新軍負重前行

2018年，房企銷售千億陣營再擴圍，成員多達30個，其中千億新軍中，粵派房企榜上有名，包括富力、雅居樂。

業績報告顯示，2018年，富力協議銷售額為1311億元，同比增長60%，完成1300億元的年度目標。這是富力首次邁入千億大關，可載入自己的“史冊”。此外，富力營收也實現了30%的增幅。但令人唏噓的是，富力為人詬病的高負債問題并未得到解決，2018年，富力負債同比增加631億元，截至當年年底，總額達2963億元，凈負債率高達184%。另一個可能會讓富力焦慮的是凈利潤大幅下滑，2018年，富力凈利潤下降了60%，為87.28億元。這與接盤萬達酒店資產不無關系，富力曾表示，現在公司的凈利潤下降與收購萬達集團的酒店資產等有一定關系。眾所周知，酒店產業重在運營，前期投入大、資金沉淀多，對于富力來說，這個“坑”短時間內或難以填平。

如果說富力的千億之行是沉重的，那么雅居樂千億首秀并不容易。2018年，雅居樂實現預售金額1026.7億元，同比增長14.5%。雖然首次邁入千億門檻，但遺憾的是，與1100億元的銷售目標仍有70多億元的缺口。細究背后原因，雅居樂以往業績增長較為倚重的海南區域銷售下滑嚴重。曾經，雅居樂位于海南的大盤清水灣項目連續多年創下銷售紀錄，被業內封為“神盤”，直至2017年，清水灣的預售金額仍高達170億元，占雅居樂全年銷售額的19%。但是2018年4月海南實施全域限購，堪稱史上最嚴調控，將海南清水灣拉下銷售神壇。2018年，雅居樂海南、云南的銷售業績貢獻占比下降至19.2%，僅相當于2017年清水灣一個項目的貢獻占比。雅居樂能否重振海南市場，取決于當地的調控政策，定位于自貿島的海南，會松綁嗎？顯然不太可能。不過，雅居樂在2018年新增46幅地，或許可以從另一層面填補海南市場的損失。

除了千億新兵外，粵派房企中還有一批千億瞭望者，諸如中國奧園，2018年實現合約銷售金額912.8億元，接近千億，同比超過100%。此外，處于500億-700億元銷售區間的有龍光地產、佳兆業、合景泰富、時代中國、越秀地產。

老牌房企掉隊多年

曾為“華南五虎”之首，曾經是中國房企中第一個銷售額破百億者，在1998年左右，合生創展是房企老大更是王者，曾被王石稱為“中國房地產界真正的航空母艦”。2001年，老板朱孟依家族的珠江系北上入京，披荊斬棘，拿下多個項目，此后的2004年，合生創展銷售額突破百億元，但是在2009年達到150.9億元的業績高峰后便開始徘徊不前，銷售額保持在百億規模左右。2010年至2014年，合生創展銷售金額分別為110.4億元、99.4億元、116.43億元、112.7億元、53.52億元。2017年，合生創展再次進入百億陣營，2018年實現合約銷售額約149.75億元，同比增長62.28%。

即便增速在同行中位居中上等，但是由于基數小，合生創展仍未走出銷售額百億魔咒。中國房地產經歷十多年的發展，早已經歷滄海桑田般的巨變，強者愈強，而曾經的老大哥卻仍然掉隊中，不管是無為而之還是市場的優勝劣汰，隨著土儲的日漸減少和獲取難度的增加，留給合生創展的路不會太長。

與合生創展同樣沒落的還有星河灣，2000年時橫空出世，其打造的豪宅項目被稱為“地產界的勞斯萊斯”，成為同行學習的對象，但是此后星河灣折戟鄂爾多斯，再后來，聲音越來越少。 新京報記者 段文平

閩系分化

保規模向左 降負債向右

閩系房企一直是房企中個性鮮明的一支隊伍。秉承“愛拼才會贏”的閩系房企常常呈現出規模增速快、負債率高企的“激進”形象。

回顧2018年，閩系房企之間出現了較大的分化趨勢，體現在發展戰略、規模增速、負債趨勢等各個方面。

向左，向右？

閩系房企一般指早期成立于福建，業務范圍拓展至全國的房地產開發商。

據業內人士稱，閩系分南派和北派，南派誕生于廈門或以廈門為主戰場崛起，北派則以福州為大本營。南派代表有世茂、旭輝、建發、中駿、禹洲、寶龍等；北派有泰禾、陽光城、正榮、融信、融僑、福晟、金輝等。

閩系的迅速崛起與其高杠桿、高價拿地的擴張策略密不可分。2015-2018年，閩系房企將杠桿運用到極致，在全國拿地王，擴大銷售規模，成為全國房企中的“黑馬”。

進入2018年，面臨市場的轉冷和財務杠桿的風險，原來高規模、高負債的龍頭閩系房企放慢腳步，轉向降負債、保盈利，以陽光城、泰禾、融信、正榮為代表，不再單一地追求規模增速，而是逐漸向穩健過渡，努力摘掉“激進”的標簽，但是由于前期“激進”發展，降負債難度也相對較大；而另一方面建發、寶龍、融僑還保持“規模為王”，仍然在追求規模的狂奔中。

規模分化

目前，第一梯隊的房企包括世茂、陽光城、旭輝、正榮、泰禾、融信在內都已經跨入千億級門檻。

沖進千億的房企普遍擴張步伐較快，呈現高杠桿率、合同銷售金額高增長的特點。

從《2018年中國房地產企業銷售TOP200排行榜》的排名來看，世茂、陽光城、旭輝、泰禾、正榮已經進入TOP20。排名最靠前的世茂位列第11位，2018年合約銷售額1761.5億元，同比上漲74.8%，保持閩系的龍頭位置。

從規模細分來看，第二梯隊包括融僑、金輝、福晟銷售規模在600億至800億元的區間，發展速度較快，成為千億的后備軍。其中，融僑、金輝、福晟也進入了房企排名TOP50。第三梯隊包括建發、中駿、禹洲、寶龍，規模在400億元至600億元區間，排在50名之外。

從2018年規模增速來看，閩系房企同樣出現分化的特征。其中，融信的銷售額增速達到142%，世茂、陽光城的增速也達到70%以上，而此前銷售額增速靠前的黑馬房企旭輝、禹洲、正榮銷售增速放緩。以禹洲為例，禹洲地產2018全年銷售金額560億元，同比增長39%，未完成600億元的增長目標，而2017年規模增速為同比增長74%。

負債仍存難題

閩系房企常常被貼上“激進”的標簽，不僅因為閩系房企一貫秉承“規模為王”的理念，也因為在規模的發展中負債率居高不下，最為典型的是泰禾和陽光城。泰禾在2018年年中的凈負債率高達300%以上，已經居上市房企的行業之首。剛剛發布財報的陽光城凈負債率為182.22%，同比減少70個百分點，雖然凈負債率已經大幅降低，但是仍然處于同行業的較高水平。

此外，融信、寶龍的負債也較高。其中，融信2018年凈負債率為105%，寶龍的凈負債率攀升至101.6%。

從負債趨勢來看，閩系房企的負債也呈現分化態勢。不少閩系房企正在實施戰略轉向，重點是降低負債來控制企業發展杠桿。例如，此前負債率較高的陽光城、融信凈負債率都大幅降低；而另一方面例如寶龍地產追求規模增速而凈負債率攀升至101.6%，比2017年同期增加了14.8個百分點。

值得注意的是，由于閩系房企的負債率仍然處于行業高位，所以也面臨著較大的償債壓力。從債券到期壓力看，閩系房企存量債到期普遍集中在2019年和2020年。其中，融信、金輝、泰禾在未來兩年的償債壓力會相對較大。 新京報記者 徐倩

浙系“新兵”

第二梯隊崛起 負債攀升

地產江湖，百家爭鳴。粵系房企，敢為人先；閩系房企，異軍突起。近幾年來，伴隨著三、四線城市改善時代的到來，第二梯隊浙系中小房企憑借在二線城市成熟的產品能力、營銷能力，迅速切入三、四線市場，捕捉到一批改善客戶，同時也收獲了快速成長。不過，業內稱在區域深耕的同時，也要加大全國化的布局，防范市場降溫的風險。

祥生、中梁等異軍突起

2018年，一批浙系“新兵”迅速崛起。其實，這批企業并不“新”，其中不少企業已發展多年。但從近兩年開始發力迅猛，并被外界關注。其中，有一些房企向港交所遞交了招股說明書，開啟IPO之路，比如，中梁、德信等企業，試圖借助資本力量獲得更大發展。

“浙系房企群體性崛起勢如破竹，可以從企業的崛起速度和崛起數量兩個方面得到印證。”上海易居房地產研究院副院長丁祖昱指出，率先開始全國化和品質化的浙系房企，在第一波房地產發展浪潮中收獲了重大紅利，在第二波高周轉大行其道的過程中有所落后，而在這一輪三四線行情凸顯的新形勢和新周期中，重獲發展。

崛起速度的一大指標便是復合增長率。來自克而瑞的一份研究報告指出，從近三年的復合增長率來看，包括中梁、佳源國際、德信中國、濱江集團、華鴻嘉信、祥生地產在內，這6家浙系房企的平均增幅達87%。

記者注意到，成立于2012年底的華鴻嘉信尤為引人關注。公開數據顯示，其在2013年的合約銷售額僅15億元，2016年，首次突破百億，而到了2018年，則實現了438億元的總銷售額。

此外，祥生地產的發展也較為明顯。克而瑞發布的數據顯示，2018年，祥生地產以1029.2億元位居百強房企第28位，在浙系房企中僅次于綠城、中梁控股。而在2015年-2017年期間，其合約銷售分別為109億元、325億元、620億元。僅用4年時間，祥生的規模就突破了千億。

2016年，佳源國際的銷售額僅46.5億。到了2018年，其全年實現合約銷售額約201.8億元。在此基礎上，佳源提出，2019年合約銷售目標為280億元，并希望3-5年實現千億規模。

而在崛起數量方面，從機構發布的百強企業榜單可見端倪。克而瑞排行榜顯示，2015年，前五十的浙系房企僅綠城、濱江兩家，百強房企中的浙系房企也僅是少數。而到了2018年，前五十的浙系房企達五家，分別為綠城、中梁、祥生、佳源、濱江。其中，中梁、祥生已達千億，佳源國際、濱江約800億左右。

對此，同策研究院首席分析師張宏偉指出，若將浙系房企劃分為兩大梯隊，反而是第二梯隊的中小房企2018年的業績表現更為出色。這些企業在拿地上較為激進，資本市場上積極上市、融資，銷售層面也趕上市場周期，整個節奏把握上較為精準。

深耕本地， 防范區域性風險

值得注意的是，從布局廣度來看，浙系房企有一大明顯特點：篤行區域深耕策略。在大本營浙江的布局較多、進入城市數量相對較少。以德信為例，截止到2018年6月30日，德信土地總儲備為636萬平米，其中約588萬平米分布在浙江省。

不過，在深耕浙江的背景下，不同企業在具體城市上有所側重，比如，濱江更聚焦杭州，華鴻嘉信則更加聚焦于溫州。

對此，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進指出，借長三角市場，諸如湖州、嘉興、紹興市場的崛起，不少浙系房企異軍突起，從后續規劃來看，這些市場還有機會。

丁祖昱指出，改善時代的到來，不僅一二線城市，三四五線城市的市場容量都非常大。在一個區域范圍內，在一二線城市形成的成熟的產品和設計理念，帶到三四五線城市，與當地改善需求契合，推動企業規模的持續增長。

不過，也有業內人士認為，在當前環境下，深耕區域的房企未必就絕對安全，在“房住不炒”背景下，當地人的心態也趨于理性，“目前對浙系企業來說，業績增長的同時，也要加大全國化布局，尤其要防范浙江、上海等區域市場降溫的風險。”嚴躍進表示。

業績擴張致負債攀升

值得注意的是，近三年浙系房企規模雖在快速增長，但負債率也在不斷增加。2018年，濱江集團的負債明顯攀升，截至2018年9月30日，公司負債總額670.01億元，負債率為79.5%，比2017年同期上升6.76%；同時，有息負債為250.19億元，凈負債率由上年年末的-4%上升至118%。

德信也不例外。2015年、2016年、2017年和2018年前三季度，德信的流動負債總額分別為137.18億元、159.45億元、271.92億元、354.38億元。

“這兩年浙系房企異軍突起，但是負債等數據在惡化，所以需要警惕此類企業的經營風險。”嚴躍進表示。 新京報記者 張曉蘭

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