前沿拓展：

限價，是豪宅品質的“毒藥”，也是所有豪宅開發商心里相同的“痛”。

這是寫給武漢豪宅開發商的一篇文字。

一年前，我大膽預測過武漢豪宅要賣8萬元。

當時，差點被唾沫星子淹死。

如今，除華僑城原岸的別墅報價9.9萬元外，沒有一個豪宅價格過8萬元。

單價破4萬元的豪宅，寥寥無幾。

在武漢，不是開發商不愿意做豪宅，也不是市場上沒有識貨的買家，而是賣不出豪宅的價錢。

剛剛起步的武漢豪宅市場，被限價拍熄了。

很多原本打算賣4萬元的豪宅，最后售價不到3萬元。

對于豪宅買家來說，不知道是幸，還是不幸。

幸的是，價格確實便宜。不幸的是，豪宅產品力沒有發揮出來。

還是很多富豪拿著錢，買不到真豪宅。

01

在武漢主城區，很多有自然資源、人文資源的地段，原本都能成為豪宅。

最終，淪為普通改善住宅，比剛需樓盤的配置稍微高一點。

一些主城區曾經的“地王”，按照豪宅標準設計，最終政府只給一個中心城區剛需樓盤的售價。

當然，調控者也有難處。

如果不控制“地王”豪宅的價格，區域房價會跟著豪宅價格瘋漲。

但“一刀切”的限價，不考慮地價、裝修價格、豪宅配置等綜合成本，把豪宅與剛需盤，放在一個考評體系中。

吃虧的一定是豪宅。

最近，北京二環某豪宅業主維權。維權的內容大致是，裝修差，沒有裝出豪宅的標準。墻體外立面、入戶大堂、樓道、園林水系與銷售承諾不符。

當時周邊房價每平米12萬元，它的售價9.5萬元。

而對開發商而言，限價對地價高的樓盤來說，只能在產品配置上壓縮成本支出。

從某種程度上講，開發商也很冤枉。

地價那么高，售價那么低，利潤那么少，怎么做豪宅？

02

限價后，在杭州，很多豪宅樓盤多扛了一年。

國慶節后，拿了預售許可證，他們選擇保本賣房。

在當前環境下，保本賣房，從某種意義上講，就是虧本。

因為已沒有機會再拿下一塊地。

杭州一豪宅的樓面價4萬元，政府批的毛坯均價4.35萬元，另加每平米6000元精裝修。

3500元，這個建安成本、財務成本，怎么算？

在杭州，出現了房價比地價高2000元左右。在其他一些城市，也出現房價比地價還便宜。

這種現象，也出現在武漢市場。

在武漢，豪宅從精裝降級到毛坯，不是新鮮事。當消費升級時，豪宅卻在降級。

面粉與面包，一樣的價錢。誰還費力去做面包？

這是市場被干預后的另一種扭曲。

03

在武漢，開發商想賣4萬，批2萬；想賣3萬，批1.5萬元。甚至更低。

這是限價的“對折”定價理論，更多參考周邊二手房與剛需盤價格。

舉個例子吧，在金銀湖，東方馬城對面的“臥龍東方郡”。

這個開發商最早開發過“麗景灣、劍橋春天、墨水湖邊”等項目。

在園博園板塊，東方馬城對面，一塊長方形臨街地塊，也是臥龍在金銀湖的最后一塊地。

臥龍東方郡效果圖

開發商按照豪宅標準規劃，采用了綠城在杭州常用的玻璃幕墻。

當時，這家幕墻公司到武漢看豪宅，發現還沒有一家做純玻璃幕墻。

臥龍東方郡玻璃幕墻效果圖

從外立面上，武漢的豪宅就落后杭州三五年。從成本上講，玻璃幕墻的成本，至少是石材幕墻的三倍。

當時，武漢豪宅的入戶大堂，按照星級酒店標準建造，也很罕見。星級酒店般的入戶大堂成本，是普通入戶大堂的三倍。

臥龍東方郡入戶大堂效果圖

臥龍東方郡一層公共區域效果圖

臥龍東方郡標準層電梯廳效果圖

到目前為止，在武漢豪宅里規劃空中花園、星空泳池，這些都是很超前的理念。

臥龍東方郡空中花園效果圖

臥龍東方郡星空泳池效果圖

到目前，還沒有看到哪家豪宅，在樓里建空中泳池。

而這些豪宅配置，都在“臥龍東方郡”里一一呈現。

再加上室內精裝修、進口廚衛設備等配置，按照當時的豪宅價格，定位于金銀湖第一豪宅，最初預估售價2.5萬元。

周邊東方馬城、高爾夫球場、園博園、濕地公園等配套，加上它所處的門戶地位，在當時的市場環境下，2.5萬元的豪宅并不是沒有依據的。

作為浙江房企的代表，臥龍想把一線城市的豪宅與豪宅生活方式帶到武漢。

于是，在產品規劃設計、裝修的用材用料、物業服務等方面，都用了一線城市的標準。

04

從規劃到產品落地，至少1年的時間周期。

而臥龍恰好趕上了武漢嚴厲的“限價”調控。

“臥龍東方郡”，所處的金銀湖板塊，毛坯的備案價格1.35萬元左右。

從2.5萬元的預期，到1.35萬元的備案價，臥龍還能做豪宅嗎？

雖然備案價不能動，臥龍還是按照豪宅的標準，堅持品質。

保留了豪宅基本的玻璃幕墻外立面，空中花園與星空泳池的配置。

約450平米的星級酒店式入戶大堂、小區的公共部分等還是按照高標準建造。

一梯一戶、無底商設計、人車完全分流、萬科物業。

這些豪宅的核心標準，臥龍沒有任何改動。

廚衛是業主使用最多的地方。臥龍把錢花到業主的生活之上。

在東方郡的廚衛交付標準上，煙機、灶具、烤箱都是CUCINE（庫琪尼）的，意大利櫥柜品牌“阿冉”（ARAN），弗蘭卡（FRANK）的手工水槽與抽拉龍頭，樂家(ROCA)的衛浴。

臥龍東方郡廚房實景圖

上圖中，意大利櫥柜“阿冉”，原裝進口，從板材到零件，全部是意大利發貨。這也是豪宅里的櫥柜高配。

臥龍東方郡衛生間實景圖

其他品牌部分在國廣有專賣店。一套廚衛的成本價40萬元左右。

05

在豪宅限價的共同痛點之下，臥龍在產品品質上，堅持豪宅站位。

沒有因為限價，而降低樓盤的品質。

這是浙江開發商的一個共同特點。

在武漢，從臥龍、金都到綠城，都是武漢豪宅的品質堅守者。他們的共性是，堅守工匠精神，產品精致。

臥龍東方郡樣板間實景圖

當武漢豪宅開發商都在訴苦，“活不下去”。

有人選擇不拿預售許可證，像深圳某豪宅一樣熬成現房銷售。

有人大面積壓縮成本，業主買的是豪宅，開發商給的是剛需盤。

而像臥龍這樣，保持豪宅的核心部位不變，微調產品細節。這樣的開發商還是少數。

最后，“改變不了世界的時候，只能改變自己。”這句話送給那些心情郁悶的武漢豪宅開發商。

［總結］

從一線城市的北京、深圳，到二線城市武漢，豪宅開發商的苦，是一樣的。

本想把最好的東西，放在豪宅里，給人一種豪宅生活。豪宅的豪，一定是做加法。

但是最終的售價，像天花板一樣，擋在那里。豪宅都被逼做減法。

少數良心的開發商的做法，保持核心部分不變，減少新風系統等配置。

相當于你買的是奧迪頂配版，限價后，頂配版只能賣“大眾”的價格，但開發商還是給一個奧迪標配版。

而多數豪宅開發商是，你花的是奧迪頂配版的錢，他給的是一個“大眾”普通版。

兩年后，那些被限價過的豪宅交房時，很多拿到到不是奧迪，而是大眾。

無論經濟如何波動，豪宅的消費處于一種升級通道中。住慣了260平米豪宅的人，不可能再讓他去住60平米的房子。

如果隨意減配，降低豪宅的標準，最終受害的還是買房人，也會傷害開發商的豪宅品牌。

同時，豪宅買家也要擺正心態。

地價2萬的房子，賣2.3萬的時候，你賺了第一道錢。還要奢望，它能給你一個4萬豪宅的配置。

好事不能都被你占全了。

文｜楊光華（地產寫字人）

投資風險提示：本文僅代表個人觀點，市場有風險，投資需謹慎。

拓展知識：