前沿拓展：

2021年，由廣東省三舊改造協會和南方日報聯合主辦的“新動力新突破一一尋找廣東舊改標桿”遴選結果出爐，富力集團入選廣東省五大“舊改標桿企業”之一。同時，由富力推動的楊箕村和筆村等舊改項目入選全省優秀案例。

2021年是“十四五”開局之年，“十四五”規劃和2035年遠景目標綱要提出，加快推進城市更新，改造提升老舊小區、老舊廠區、老舊街區和城中村等存量片區功能，這意味著城市更新上升為國家戰略。在廣東，城市更新聚焦“三舊改造”，在舊工（商）業區、舊住宅區、城中村及舊屋村方面的城市更新實踐起步早，成為提升我省土地資源保障能力、促進經濟社會高質量發展的有力抓手。

據廣東省自然資源廳統計，自2008年到2020年11月底，“三舊”改造已取得一系列成效一一全省累計投人改造資金1.87萬億元，實施改造面積91.24萬畝，節約土地22.39萬畝。以富力為代表的社會投資，投資占比高達86.9%，成為推動“三舊”改造的主力軍。事實上，早在1994年，富力集團在廣州便埋下城市更新的種子。28年來，這顆種子不斷發芽成長，并逐步伸展到全國，使富力成長為全行業公認的“舊改專家”，尤其是在粵港澳大灣區打造的多個標桿項目，已成為助力高質量發展的里程碑。

富力集團城市更新版圖。

崛起

抓機遇，共升級

長期以來，廣州都是珠三角經濟總量增速最快的城市之一。改革開放初期，機器轟隆、塵土飛揚的工廠在城市隨處可見，為廣州騰飛之路奠定了一定基礎。但在制造業起、推動產業不斷升級的過程中、大量計劃經濟時期的老舊廠房被廢棄，廣州荔灣區嘉邦化工廠就是其中之一。

但在當時，嘉邦化工廠這塊地皮，因為緊挨著煤廠和鐵路，地面上還有一寸多厚的煤灰，同行認為這個地塊無論地段還是品質都很槽糕，根本不適合于住宅開發。對于這個沒人要的地塊，富力果斷出手了，這也拉開富力舊改的帷幕。最終，富力將嘉邦化工廠改造成為富力新居小區，井以3000元/㎡的價格推向市場，房子很快就被一搶而空，還出現了人們通宵排隊搶房的盛況。

1996年，富力地產開始建設位于老西關的富力廣場項目，這里原是廣州銅材廠和同濟化工廠所在地。項目推出后，在8個月內推出市場井實現資金回流，還斬獲不少榮譽，如“廣州市最受歡迎樓盤”“廣州市十大明星樓盤”。在當時，項目無論社區環境還是戶型都是當時老城區極漂亮的，彰顯富力過硬的開發經營能力。

廣州富力半島花園也是富力比較有代表性的舊廠改造項目。該項目在90年代中期還是廣州建材廠，經過富力的巧手改造，成為現代化的全江景文化社區。小區兩面臨江，景觀超然，高層住宅的居民從家中遠跳，就能一覽樓下充滿著亞熱帶風情的江邊花園。周末驅車上橋，不到十分鐘就能到達荔灣區的東風西路，找一家早茶店，便能愜意開啟一天的生活。

從1997年到2000年短短幾年時間，富力沿襲“拆舊廠，建新房”的策路，在廣州完成了將近10個舊改項目，比如富力千禧花園原是硫酸廠、興建陽光美居和富力現代城，則分別拆掉了廣州風機廠和廣州鍋爐廠。

到2001年末，富力地產已在廣州市完成了包括富力新居，富力廣場、富力半島花園、富力環市西苑、富力千禧花園、富力順意花園等大型舊廠改造項目，總面積超過250萬平方米。一系列“舊城換新貌”的恢弘手筆，一個個宜居社區在城市中心的起，為廣州的城市建設和市民居住條件的改善作出了重大責獻。富力也成為名副其實的“舊改專家”，業界甚至戲言：“每一根煙囪的倒下，都有富力一份功勞”。

在廣州站穩腳跟之后，富力把目光投向全國2001年7月，北京獲得2008年奧運會主辦權的消息傳來，富力察覺到北京將迎來重大發展契機，并掀起新一輪城市改造熱潮。2002年3月，富力以32億元攬下北京東三環廣渠門附近占地面積41萬㎡的土地后，推出總建筑面積達150萬㎡的旗艦項目一一北京富力城。項目涵蓋住宅、商業、辦公、教育等配套成為東三環地標性建筑。北京富力城的打造同時也拉開了公司全國布局的大幕，隨后富力南征北戰，業務觸角伸入上海、天津、西安、成都、重慶、沈陽、海南等多個地方。

擴張

改舊貌，煥新顏

1994年成立的富力生逢其時，抓住第一波機遇在廣州先后實施完成了十幾間舊廠的改造，就在2003年，北京富力城正熱銷的時候，富力接到廣州市政府拋出的橄欖枝一一開發珠江新城。

如今廣州實至名歸的CBD一一珠江新城，可以稱之為廣州的一張名片，而在本世紀初，處于開發初期的珠江新城還處于土地無人要、受質疑的狀態。2003年，富力慧眼識珠，以7.7億元奪廣州珠江新城4個核心地塊。隨后，在珠江新城的版圖上，富力就一口氣鋪開了超17棟寫字樓和酒店，撐起了CBD的骨架。坊間一直流傳著這樣的一句話：“一座珠江新城，半壁富力造”。

在珠江新城的南部、南鄰珠江的地方，還有一個富力舊改的傳奇一一獵德村改造項目。“耕道而得道，獵德而得德”，這是獵德村名字的由來。資料顯示，一灣珠水環繞的獵德始于宋代，已有近900年歷史。

改造前的城中村，“握手樓”隨處可見。由于樓間距太近，低層住戶常年見不到陽光，村中窄巷陰暗潮濕，已經嚴重影響居民的生存環境、治安安全。2007年，富力聯合合景泰富、新鴻基地產投人到獵德村的改造中，這也是廣州市首個啟動城中村改造的村落。

改造后的獵德村實現傳統與現代的融合，一方面江景寫字樓天盈廣場、時尚購物中心天匯廣場、六星級酒店康萊德等多元商業形態林立，成為廣州城市進步發展的“地標名片”之一。另一方面，存放龍舟的風水塘一一慈塘、傳統歷史文化街一一獵人坊以及大型宗祠等被留下或復建，讓市民在摩天大樓間游走時感受由傳統文化與都市文化互相融合勾勒出的新廣州獨特風量。

同樣風光回遷的，還有2011年啟動改造的楊箕村。改造后的楊箕村蝶變成富力東山新天地，居民在家中就能看到珠江風景線和樓下的綠色園林。富力還通過對不同商業形態的打造，引領楊箕村商業升級，以城市發展的紅利反哺原居民，使他們獲得最大的收益，最終實現了和諧共贏的良性循環。

改造后的楊箕亦如獵德，留下了村民的多愁。承載著村民最深刻記憶的祠堂、牌坊，見過楊箕最熱用的清晨和最安謐的夜晚，在改造過程中，這些老建筑不僅被保留下來，還煥然一新，成為村民茶余飯后休閑散步，消暑納涼的好去處。城市更新的過程不僅是改造物理空間，還包括重新定位經濟文化和升級空間內容。富力參與的舊改項目，在傳承保留歷史文化的同時，也實現了地區區域價值飛躍。

領跑

在灣區，創未來

多年深耕舊改領域，富力積累了在業內有竟爭力的優勢，也建立起自己的一套模式。2019年，富力把城市更新作為集團業務增長新引擎，組織架構也隨之進行了調整，順勢成立了城市更新集團。

富力城市更新遵循共生、共建、共贏、共榮的理念。共生是希望通過城市更新引領產業升級，活化城市經濟，優化城鄉功能布局，實現城鄉和諧共生；共建代表因地制宜，創新運用，激活空間價值，共建高效節能的城市發展新模式；共贏致力于以人為本，創造良好居住環境與就業發展機遇，提升區域經濟效益，實現政府、村集體、村民、企業四方共贏；共榮則傳遞富力傳承歷史文脈，實現文化與城市的有效融合，為城市化進程注入全面、協調、可持續發展的動力的愿景。

除此之外，富力堅持以人為本的更新理念，從村集體和村民的根本利益出發，致力推行“復建安置三優先”原則：優先保障村民回遷，注重臨遷工作，保障安置房按時按質量完成建設；優先保障村集體利益，保障村集體樂觀分紅，持續增長；優先保障共建配套，優先建設學校、衛生站、社區公園、文化活動中心等公共配套設施。

未來，富力的城市更新將走向何方？一方面，“十四五”期間，我國常住人口城鎮化率將由現在的60%左右提高到65%，這會繼續帶來大量新增住房需求，城市更新、老舊小區改造等細分領域是未來行業新機會。另一方面，《粵港澳大灣區發展規劃綱要》的印發，確定了大灣區的世界級城市群戰路定位。在土地開發資源緊張的背景下，舊改將成為粵港澳大灣區大部分城市未來土地供應的主要方式。這無疑都為富力城市更新帶來新一輪的機遇和挑戰。

廣州起家的富力，在粵港澳大灣區布局深遠。根據其財報，2021年上半年，富力集團擁有80多個項目處于城市更新的不同階段。其中92%位于一線及二線城市，54%位于粵港澳大灣區。

同時，根據富力2021年的中期業績報告，其城市更新業務已步人收獲期。截至報告期末，集團已簽約合作城市更新項目近60個，上半年廣州、西安、太遠、鄭州、石家莊等城市均有城市更新項目入市，合計貢獻銷售額146億元，占總銷售收入的22%。上半年，集團協議銷售面積約為485.2萬㎡、平均售價約為每平方米人民幣13400元。

如今，富力城市更新故事還在各個地區上演。位于廣州白云新城北部發展帶的陳田村，2019年，改造全面啟動，富力來取因地制宜的策略，全面提升片區居住環境和生活配套，通過引人新興產業，實現片區產業升級：位于西安二環的土門四村，2019年，富力啟動改造，該項目為建設體量達300萬㎡的城市綜合體，助力西安打造城西“中央活力區”；位于太原的大、小東流村，改造后將成為面積達300萬㎡集商業、娛樂、辦公、屬住于一體的“公園式城市新區”成為尖草坪區的全新經濟增長點。

28年城市更新歷程中，富力蓄力打磨作品，持續構建激活城市動能的強大引引擎，實現區域空間結構優化和品質提升，逐步成為國內舊改領域的龍頭企業之一。這個過程中，富力“緊貼城市脈搏、構筑美好生活”的品牌烙印愈發清晰，一個致力于成為國際領先的美好生活運營商在一步步向自身的發展目標邁進。

經典案例

獵德村：廣州舊村改造第一個吃螃蟹者

獵德村是廣州市啟動改造的首個城中村、其改造采取由村自主開發的模式。改造前的獵德村是廣州“城中村”的典型縮彩，原有總建筑面積68.6萬平方米，都為高密度的農民自建住宅，面積小，質量差，違建問題突出、消防隱患嚴重、治安環境復雜、衛生條件惡劣。此外，還保留著部分古民居、古祠堂等歷史建筑，但因年久失修，存在巨大的安全隱患。

2007年，在政府的主導下，隨著富力地產以及合景泰富、新鴻基地產，一同加入到獵德村的改造工作。2007年10月，獵德村開始拆遷。2010年10月，新獵德村復建房小區獵德花園正式完工，村民如愿住進了37幢樓高30余層的復建房小區，實現了“住高樓、睇靚景”美夢。與此同時，項目圍繞獵德村，打造了江景寫字樓天盈廣場、時尚購物中心天匯廣場、六星級酒店康萊德等多元商業形態，如今已成為廣州城市進步發展的“地標名片”之一。

改造后的獵德村。

值得一提的是，在獵德，規劃中承擔傳承歷史文化重任的地塊區域，將傳統歷史文化與現代都市景觀，進行了很好的有機結合。按原狀集中復建的5座大型宗祠，已成為貓德標志性印記：存放龍舟的風水唐一一慈菇糖，被保留下來，龍舟理在湖底，寓意未來每年端午節，代表獵德文化的龍舟大賽將在獵德延續下去；獵德涌，被保留下來，兩則建起了傳統歷史文化街一一獵人坊，重現獵德過去，嶺南水鄉一河兩岸的傳統景觀風貌。

楊箕村：7年舊改，蝶變新生

楊箕村地處市中心區，比鄰廣州大道，對望珠江新城。舊楊箕密密麻麻的“握手樓”高低不一、顏色各異，隨意搭建加建，房子間距小，難得見到陽光。村里沒有綠化植被，最多就有村民家里的一些盆栽土栽植物。

2009年楊箕村被列入廣州城中村改造名冊，采用以政府為主導，以村為主體，引入房地產開發商合作開發的模式。2011年，富力地產作為唯一一家地產商，參與楊箕村舊改項目。2016年改造完成后的楊箕村蝶變成一座27萬平方米的現代化大型城市綜合體，集居住、辦公，購物于一體。通過人居環境的改造完成后的楊箕村蝶變成一座27萬平方米的現代化大型城市綜合體，集居住、辦公，購物于一體。通過人居環境的改善，提升了村民的生活品質。楊箕城中村改造區域為楊箕村舊村范圍，除了把村民原有低矮的握手樓群變身高樓大廈，改善村民生活環境外，還添加了高層辦公、商業街等新元素，一躍成為現代化城市社區。

改造后的楊箕村。

楊箕村是廣州首個民企獨立完成的舊村改造項目，也是廣州首批“城中村”改造試點之一。改造前村民住宅出租按20元/平方米計算，改造后按40元/平方米計算，村民自身出租收益至少增長100%；改造后集體物業租金按50元/平方米計算，物業收人靜態增長一倍左右。本次改造，令楊箕村在人居環境、管理秩序，經濟發展和文化心理等方面與城市全面融合，成為“和諧社區”的重要組成都分。

陳田村：全面改造成就200萬㎡ 城央大城

白云陳田村位于白云大道北旁，北依黃石北路，南至黃石東路，西連江夏村與空港大道，東臨白云山，鄰近地鐵2號線江夏站，位于白云新城輻射范圍內。

改造前的陳田村建筑密度大、居住環境較差，公共服務設施缺乏，并存在治安、消防等安全隱患。村民通過城中村改造改善居住生活環境的要求迫切。同時，這里還是知名的“配天堂”，是國內幾乎規模最大的汽配零件集散中心。隨著陳田村改造步伐加快，汽配城將面臨搬遷命運。

2019年3月，陳田村城中村改造公開選擇合作企業，在廣州公共資源交易中心舉行現場競投會，最終籌劃多時、舊改經驗豐富的富力地產，拿下了陳田村改造，改造總投資估算約105億元。同年6月，陳田村啟動拆遷，短短兩個多月時間，項目整體拆卸面積達到45萬平方米，集體物業拆遷進度突破八成，改造速度可謂突飛猛進。2021年3月，陳田村“城中村”改造方案村民表決超九成，首期安置房方案獲批，高質量配套學校即將封頂等喜訊不斷，標志著陳田村“城中村”改造項目再度提速。

作為重要的交通樞紐，白云區優勢得天獨厚。根據白云區“十四五”規劃，未來白云區將打造成為國家中心城市和國際大都市的現代化中心城區，建設成為廣州最好、最強、最有活力的區之一。城市更新是白云區打造宜居宜業新中心的重要途徑之一，在云山腳下，陳田村改造項目，據守白云區門面白云新城核心，毫無疑問將成為白云區城市更新歷史上濃墨重彩的一筆。

富云山項目效果圖。

由陳田村蝶變而來的富力·富云山，是富力城市更新集成之作。富力?富云山為白云創造一座城市生態住區，占位廣州白云新城中軸之上，落子云山西麓，距離白云山一路之隔。推窗即可見山，名副其實的公園城市。

進一步是城市中軸上可貴的繁華資源，退一步是珍貴自然資源。致力于用現代設計語言重新演繹白云新山水，營造一方“云山意境”，人文與生活在此相遇。配建約50萬㎡商業，承截著城市會客廳職能，匯聚商場、酒店、公寓多元形態，生態與繁華井重。如今，這座200萬㎡的巨無霸綜合體大城即將重磅登場，持續構建活城市動能的強大引擎，實現區域空間結構優化和品質提升。

專題

新城大灣區之“城”就未來：聚焦富力·富云山

【撰文】周中雨

【作者】 周中雨

【來源】 南方報業傳媒集團南方+客戶端

拓展知識：