前沿拓展：

說起北外灘周邊的住宅項目，大家可能首先會想到瑞虹新城。

深耕北上海十幾年，已經開發了8期，有近172萬方的體量，還自帶約55萬方商業。

這些參數，無論是放在北外灘，還是內環內，都是非常驚人的，瑞虹新城顯然已成為北外灘周邊首屈一指的高端住宅項目。

目前瑞虹新城已經來到第9期，也就是由中糧和瑞安聯合開發的中糧瑞虹 · 海景壹號

具體來看，9期，由中糧旗下唯一地產投資和管理平臺——大悅城控股操盤

是的，和陸家嘴中糧·海景壹號，系出同門，這個壹號系產品，從陸家嘴去到蘇河灣，又去到前灘，每到一處，都能引爆整個板塊！

這次壹號系來到了北外灘，更讓人期待的是，中糧瑞虹·海景壹號，正位于整個瑞虹新城版圖里位置最好的一塊地。

最好的地段，加上兩大品牌開發商強強聯手，還有百年一遇的北外灘規劃（《北外灘地區控制性詳細規劃》 ）加持。

這3者之間，會有怎樣的化學反應？我們先從一個售樓處說起。

一樣的中糧，不一樣的海景壹號

在中糧瑞虹·海景壹號的售樓處，我看到一些很有意思的場景，售樓處一面墻擺放了很多書。

都是真的，對面書架上的也是，包括各類社科、觀點、名著，是的，竟然在售樓處里開了一間書店。

繞了一圈，發現這里還有影音室、茶藝室、咖啡吧，剛開始接觸中糧的時候，我就知道他們很會做商業，旗下的大悅城品牌已是全國耳熟能詳的商業地標。

沒想到的，他會站在一個新高度，將這些資源融入到其他條線的產品中。

也就是說，當你在別的售樓處看沙盤、聽銷講的時候，這里，有書店、影音體驗室、咖啡館，對于人居的概念，大悅城控股理解得很深入。

在這個售樓處，你能領略到四季輪換的概念，比如這個沙盤上面的白玉蘭市花造型，這代表著春生。

進入洽談區，首先看到的就是這種紅色沙發，軟硬度剛剛好，讓客戶洽談都能有個好心情。

而沙發的紅色+地毯上的水波紋+荷花造型的茶幾底座，都意味著，夏長。

此外，書店意味著秋收，vip室意味著冬藏，從很多小細節方面我們看到大悅城控股對于人居的理解和深耕。

同時，我們似乎也可以預見，這個項目未來對商業、娛樂等生活場景的營造和運營能力。

往深了說，大悅城控股在做的不是一種簡單的資源疊加，它是把自己的特色，或者說優勢，放在自家整個平臺上流通，然后做到價值最大化。

所以有理由相信，這次中糧瑞虹·海景壹號，會跟以往的瑞虹，很不一樣。

遇到正在起勢的北外灘

地段，永遠是置業的首要因素。

這次中糧瑞虹·海景壹號占據的位置，從兩個維度看，讓人很驚訝。

先給大家手繪張圖，看完你會有同感，整個瑞虹新城位于內環內中央商務區板塊，距離北外灘中心區域（國際客運中心）約2km。

北外灘，對于未來5-10年的上海來說意味什么。

整個北外灘，在新一輪的規劃中，整體的建筑面積將達840萬方左右。

是什么概念呢？這個建筑規模，相當于整個陸家嘴加上世紀大道兩側所有商務辦公的總和。

這也是為什么很多北外灘項目的廣告里，經常會說，“北外灘將定位成世界級的商務會客廳”。

廣告沒有夸張，北外灘確實擁有世界商務區的能級，這里未來將大大超越徐家匯、人民廣場、南京西路、蘇河灣等老牌CBD。

北外灘也將像老牌CBD一樣，擁有更多商務性的地標建筑，比如在白玉蘭廣場邊上規劃有新的地標建筑，高度為480米。

另外，北外灘還將打造兩組標志性建筑群，高度分別在300-380米、200-250米。

而這樣大規模的商業規劃，周邊高品質住宅卻少之又少，到目前為止，這周邊較具代表性的高端住宅就屬瑞虹新城了。

而瑞虹新城，占據內環內絕對核心位置，周邊圍繞3條隧道、5條軌交（含在建），自帶約55萬方商業、項目規模達到近172萬方。

可以說是北外灘周邊自帶IP屬性的超級紅盤，這樣的IP遇到正在起勢的北外灘，會有怎樣的碰撞？

瑞虹新城內最好位置在哪？

對于整個瑞虹新城來說，中糧瑞虹·海景壹號，是什么樣的存在？

中糧瑞虹·海景壹號，可以說是瑞虹之冠，從區位圖上，可以看出整個瑞虹新城版圖里最好的位置，給了中糧瑞虹·海景壹號。

17w方的和平公園，有2/3正對著中糧瑞虹·海景壹號，要知道和平公園，是內環內為數不多的國家3A級景觀公園。

而17w方的體量，相當于5個靜安公園大小，有27個足球場那么大！

項目南面靠近北外灘，而北外灘又和陸家嘴、外灘形成上海市的“黃金三角”。

北面就是3A級景觀，地處內環內的和平公園。

這也是為什么這個項目，會有南北雙陽臺的存在，確實，兩邊的景觀，都是城市極度稀缺資源。

中糧瑞虹·海景壹號，建面約250㎡戶型

而且，和平公園未來還將改造升級，改造后的和平公園中間預計將建立一座獨立的生態島，島上會圈養數百只動物和鳥類，水面上將養殖天鵝、白鵝。

項目往南步行10分鐘，有一條自東向西長達1公里的商業，商業體量達到55萬方，由太陽宮（在建）、月亮灣、星星堂、高端商務區組成。

涵蓋了購物、餐飲、文化、娛樂、時尚，為區域內人群提供一體化、全天候的購物及娛樂體驗。

北外灘，三個字，加上瑞虹項目區域內最好的位置。

好像一切都為中糧瑞虹·海景壹號準備好了。

這樣的產品，遇到這樣的開發商

說起中糧集團旗下大悅城控股開發的住宅，很多人會冒出來幾個關鍵詞：豪宅、壹號系。

2009年，中糧·海景壹號，單套總價在0.6~1.2億的頂級豪宅，扎在陸家嘴正核心。

2015年，開發了靜安蘇河灣板塊，打造了中糧·天悅壹號，單套總價在0.3~0.6億的濱水豪宅。

2018年，上海備受矚目的熱門樓盤，就是中糧·前灘海景壹號，認籌3127組，認籌比7.5:1。

可以看到，中糧壹號系產品的每次落子，都有兩個特征：濱水；都踩在了規劃爆點來臨的“前一夜”。

從陸家嘴，到蘇河灣，再到前灘，它每次的選擇，都看似巧合的和上海新房市場引爆點重合。

這背后對于規劃的前瞻性，以及對產品地段的理解，是一般房企無法企及的。

這樣的產品，遇到這樣的開發商，再加上百年難得一遇的北外灘規劃。

所有的背景只會導向一個結果，那就是兩家開發商絕對不會放過這次機會！

這次中糧瑞虹·海景壹號的內部景觀，分成了五大場景，可以說從你進小區那一刻開始，心情就開始不一樣了。

項目在瑞虹路主入口設計了禮儀大堂，對稱式的入口設計約7.8米高，整個小區是完全的人車分流，地面沒有任何機動車道。

小區的中心有一個約500-600㎡的中心花園，草坪的西側是被水景環繞，北側是一排室外廊架休閑區域。

項目還設計一個公共區域，而且這個公共區域的形成，很不簡單！

以往很多項目也有很多公區設計，但是業主進駐之后會發現，很多東西并沒有當初描述的那么實用。

歸根結底的原因在于，公區設計還是不夠細節、不夠以人為本，而中糧瑞虹·海景壹號是怎么做的呢？

他們歷時數月，調研了數百位才智人群，并和其中數十位瑞虹老業主進行深入訪談，想做的無非就一件事。

想從業主的實際生活中得到靈感，進而提升整體設計邏輯。

從歸家離家動線、公區使用感受，到戶型體驗、廚電品牌，連晴天雨天、有無帶朋友來訪等場景也會仔細問詢。

這也是為什么，看上去很多項目都有的公區設計，體驗起來卻千差萬別。

? 比如，在小區內部設置了一圈環約500米的環形跑道，并設置了米數熒光標識，就是因為很多業主反映，家里小孩想跑800m，但是沒有衡量標準，不知道跑了多久。

? 再比如公區草坪，不少項目會設計成植物景觀或者假山，調研過程中，瑞虹老業主就表示，這些實際使用率并不高，還容易招致蚊蟲。

另外，還有些小區的公區草坪，和人行道之間隔出了一段距離，容易讓業主對草坪形成一定距離感。

所以中糧瑞虹·海景壹號不僅將大草坪作為公區設計的一部分，同時還剔除了草坪和人的活動動線之間的隔離。

目的就是為了加強草坪可達性，為業主提供更大限度互動的條件。

? 諸如這樣的細節，在公區還有很多體現，比如植物認知園和兒童樂園。

植物認知園內不僅植被豐富、四季皆景，增加了小朋友們對植物的認知，還增加了親子之間的互動。

? 而兒童樂園，為各年齡段兒童打造了游樂場地，設置了掛架、座椅、洗手池、童車停放區等設施。

它還有個溫馨的名字，叫“時光蝸牛”，我猜設計師的意思是希望小朋友慢慢長大，好好享受童年。

? 下雨天沒法健身、會客？不存在的，項目部分樓棟的架空層，設置了健身區、休閑交流區、開放辦公空間、兒童設施等。

看到這次開發商對待產品的態度

每次看盤，我都會盡力扒光所有產品的細節和裝修，并且樂此不疲。

因為你從中看到的不僅僅是項目，還有開發商對城市的理解，對產品的態度。

這次中糧瑞虹·海景壹號的戶型，除了前面說的南北雙陽臺，還有非常多亮點。

這個是中糧瑞虹·海景壹號250㎡的戶型，動靜分區做得非常徹底，所有臥室全部朝南，主臥室帶陽臺，其他臥室有附贈飄窗。

動區，我們看到改良型LDK客餐廳設計，也就是改良型的起居餐廚合一型，LDK戶型的長處就是增加家人之間互動的機會。

但是不好的地方就在于，中式烹飪油煙較大，所以改良型的LDK，將廚房隔開，開口朝向起居室，這樣，家人活動盡收眼底，同時油煙也被隔離開來。

而且大家發現沒有，我標注了1-4，客廳西側、北側各開了一窗，北面正對著和平公園，而且為了更好的觀景視野，南北陽臺除了正前方視野之外，還有西側的景觀，也就是說，兩個陽臺都有270°觀景角度。

另外，從這次即將開放的是約168㎡、約188㎡戶型的樣板間來看，我們感受到開發商對待產品的態度非常用心，而且很舍得投入。

中糧瑞虹·海景壹號約185㎡樣板間風格示意

這里的客餐廳是板式直通廳設計，沒有過道，也沒有轉彎處，可以說是零浪費，而且地面采用有紋理和鏡面效果的大理石，厚度達到18毫米。

入戶門，是厚約9公分的裝甲門，內置防火門芯，門軸處有防撬柱，屬于甲級防盜門標準，我們知道的高端豪宅，入戶門都是這個規格。

我們再看看樣板間里軟裝風格，下面這兩張圖分別是，約168㎡、約188㎡樣板間的裝修風格：

中糧瑞虹·海景壹號約168㎡樣板間風格示意

懂奢侈品的朋友應該看出來了，這上、下兩個戶型樣板間裝修風格，分別偏香奈兒的冷色調和愛馬仕橙的暖色調，每個環節都融合的非常細膩

中糧瑞虹·海景壹號約188㎡樣板間風格示意

說開發商舍得投入，不僅僅是說舍得提高成本打造項目，舍得投入的更高級含義，其實是舍得投入心力，追求一種更高層次的審美

還有這次的重點裝修區域：廚房、衛生間，全套廚房電器：油煙機、燃氣灶、洗碗機、微烤一體機+洗干一體機，全部采用全球知名品牌。

而且，劃重點，都是整機原裝進口，非組裝，豪宅的強迫癥你不懂。

無論品質，還是設計，或是使用壽命，都代表著高端豪宅標準。

說在最后，這樣的項目，多少錢？

相信很多人會和我一樣好奇，這樣的項目，賣多少，回答起來，也不難，可以從3個維度來看：

中糧旗下大悅城控股壹號系，項目均價多少？瑞虹八期，現在均價多少？周邊土拍，樓板價多少？

? 從第一個問題入手，中糧旗下大悅城控股壹號系，是上海豪宅系列。

目前，中糧·海景壹號，掛牌均價在146925元/㎡（來源：鏈家）；蘇河灣邊上的中糧·天悅壹號，掛牌均價在131911元/㎡（來源：鏈家）；中糧·前灘海景壹號，掛牌均價在141672元/㎡（來源：鏈家）。

? 作為瑞虹新城第9期項目，中糧瑞虹·海景壹號難免會被拿來和前幾期比較。

目前在二手市場有流通的是最新一期瑞虹新城是瑞虹新城·悅庭，掛牌均價在118033元/㎡（來源：鏈家）左右。

? 如果上面這些只能看到中糧瑞虹·海景壹號目前定價的參照系，那未來的價格可以參考下北外灘土拍價格。

7月3日，虹口區一幅純高層住宅地塊，招商蛇口以約44億的價格拿下，樓面價81089元/㎡。

7月31日，楊浦區江浦社區住宅地塊，北京金隅以樓板價85764元/㎡拿到手。

從成交樓板價來看，未來至少得賣到13萬/㎡才能保本，如果再加上財務成本和融資利息，14-15萬/㎡，才有利潤。

可以期待下中糧瑞虹·海景壹號這次的價格，不過當下無論什么價格買到，未來都有很大升值空間。

目前樣板間也即將對外開放，感興趣的朋友可以安排行程了！

免責聲明：1、以上戶型圖所示僅供客戶參考，不作為交樓標準。2、圖上所示布局尺寸、精裝標準、家具擺放及裝修風格僅供參考，最終以合同約定為準，請在認購前確認合同附圖及交樓標準。3、因建筑產品的獨立性、建筑場地、外立面效果變化等原因，同一戶型在不同位置、樓棟、樓層，其布局尺寸結構面積等可能存在差異，最終以合同約定為準。

以上為正文，來自盧俊

拓展知識：