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前沿拓展：

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文 | 《地產(chǎn)小王子》主筆 憶蓮

01

浦沿新房熱度竟比不上長河、市北？

限售和流搖，同時在一個板塊上演，堪稱杭州樓市奇特名場面。

在浦沿，濱耀學(xué)府兩次開盤，第一次限售，第二次8月中開盤，724人報(bào)名，中簽率33%。而江榮府9月中上旬首開，532套房只有210人報(bào)名，流搖。

要知道，論地段還是江榮府稍勝一籌。

浦沿的熱度與同等級板塊相比，也著實(shí)讓人意外。

同為濱江區(qū)，隔壁長河板塊的天匯入市，登記人數(shù)3937人，中簽率僅26.6%。

天匯的登記結(jié)果其實(shí)并不意外，但浦沿與之一對比，就顯得太慘了一些。

誠然，天匯有現(xiàn)房銷售的優(yōu)勢，但城市面貌也一般般。更何況，浦沿限價還要比長河低13500元/㎡啊。

不說長河，蕭山市北的熱度也要比浦沿高出一大截。

蕭山市北精裝限價37500元/㎡，僅比浦沿低500元/㎡。這樣的價差，在買房中幾乎可以忽略不計(jì)。

9月濱濤映月首開，620套房6091組家庭報(bào)名，中簽率10.2%，差點(diǎn)限售；花嶼觀瀾里表現(xiàn)稍遜色，但176套房也有988組家庭報(bào)名，中簽率17.8%。

要知道，浦沿和蕭山市北對比，同樣有2條地鐵線，無商業(yè)綜合體。其他方面，浦沿有主城區(qū)教育資源優(yōu)勢，市北有奧體外溢。

濱江區(qū)政府的地位無人質(zhì)疑，但在濱江區(qū)政府東西面的兩個板塊，新房熱度差異竟然這么大，就有點(diǎn)匪夷所思了。

02

浦沿二手房表現(xiàn)不差，最高倒掛1萬多/㎡

新房熱度，往往與二手房價分不開。浦沿一二手房倒掛需要從兩個維度來對比。

和第一梯隊(duì)二手房相比，倒掛有1萬多/㎡左右。

萬科璞悅灣是浦沿二手房價天花板，位于西浦路地鐵口，萬科物業(yè)，掛牌價普遍在5.5-6萬/㎡。

我看了一套小區(qū)性價比比較高的房源。建面約89.2㎡，掛價505萬，可還價到490萬，單價約54933元/㎡。

手邊買房數(shù)據(jù)顯示，璞悅灣成交均價50399元/㎡，單價最高約6.2萬/㎡，在5月底成交。

錢塘玫瑰灣就在璞悅灣斜對面，價格比璞悅灣稍微便宜點(diǎn)。我看了一套88.75㎡，售價420萬，單價47324元/㎡。

手邊買房數(shù)據(jù)顯示，錢塘玫瑰灣成交均價為49791元/㎡，單價最高約5.6萬/㎡，在6月中旬成交。

雖然這兩個盤和新房地段不能完全等同，但還是有想像空間的。

第二梯隊(duì)二手房成交價基本比新房限價還低。比如金盛曼城、星匯榮邸等小區(qū)，受小區(qū)品質(zhì)、地理位置等影響，掛牌價普遍都在4萬/㎡以內(nèi)了。

長河的二手房，中海云宸有6.5萬/㎡的掛牌價傳出，但未有明確的成交消息。

2015年交付的鉑金名筑，掛牌價普遍在4-5萬/㎡之間，南岸晶都花園的掛牌價在3-4萬之間。

手邊買房數(shù)據(jù)顯示，鉑金名筑成交均價為43653元/㎡，最高一套約4.7萬/㎡；南岸晶都花園最高一套約3.7萬/㎡。

可以發(fā)現(xiàn)，拋開第一梯隊(duì)二手房，單說第二梯隊(duì)二手房，長河和浦沿價格相差不大。

再看市北，建設(shè)一路地鐵旁的大國璟，目前掛牌價普遍在5-5.5萬/㎡之間。手邊買房數(shù)據(jù)顯示，9月中旬簽約一套，成交價4.2萬/㎡，7月也簽約過一套，單價約5.2萬/㎡。

距離地鐵稍微遠(yuǎn)點(diǎn)的望海潮、中旅名門府等盤，二手房價普遍在4.2-4.3萬/㎡左右。

雖然二手房一房一價特性很強(qiáng)，具體還是要根據(jù)樓盤、房源、地段分析，但從這些數(shù)據(jù)中還是可窺見一二。

浦沿二手房市場表現(xiàn)并不差。一連串?dāng)?shù)據(jù)對比下來，真要論倒掛，我倒覺得浦沿會勝于長河、市北。

03

有大片空地，未來想象空間很大

在我看來，浦沿虧就虧在現(xiàn)在的城市界面以及配套。

就目前來看，浦沿觀感遜色于區(qū)政府一帶。從區(qū)政府到浦沿，頗有一種從大城市到城中村的感覺。

不過，這也恰恰是浦沿的機(jī)會。隨著農(nóng)民房的拆遷，大片空地留出，未來才更多了一份想象空間。

其中，智慧新天地的期待值就很高，規(guī)劃有5.60平方公里，正在建設(shè)中，未來將營建高新產(chǎn)品發(fā)布與展示中心，集中展示這一區(qū)塊的智慧產(chǎn)品與信息網(wǎng)絡(luò)發(fā)展，重磅打造智慧醫(yī)療產(chǎn)業(yè)。

目前，已有銀江股份、丁香園和啟明醫(yī)療等多家企業(yè)入駐。這些企業(yè)的中高管，很多會成為浦沿的有效購買力。

傳聞，這里還會建一個大型商業(yè)綜合體。

另外，浦沿還在三江匯的輻射范圍之內(nèi)。

根據(jù)之前公示的濱江區(qū)分區(qū)總體城市設(shè)計(jì)方案，浦沿作為濱江“一核兩心”中的兩心，由北往南串聯(lián)建設(shè)“數(shù)字總部港”、“醫(yī)健創(chuàng)研坊”、“智慧活力心”、“科技信息灣”。

未來，浦沿的價值必然還會提升。尤其是往北看，浦沿超越長河的可能性很大。

長河雖然有很多高大上的產(chǎn)業(yè)，但這是利也是弊。未來，長河的城市面貌很難再有變化，新增配套也有局限。

當(dāng)然，浦沿的發(fā)展肯定是需要時間的，起碼3-5年以上，才會有一個雛形。

04

限價3.8萬/㎡，5盤在售及待售

現(xiàn)在，就是買浦沿的窗口期。相對來說，現(xiàn)在浦沿38000元/㎡的價格很安全。

浦沿涉宅地?cái)喙┮延?年，不過從2018年開始，浦沿再次有了涉宅地出讓。至今，浦沿共出讓了5宗涉宅地。

除了棲棠譽(yù)灣之外，其余四個項(xiàng)目精裝限價都為38000元/㎡。

其中，江榮府和濱耀學(xué)府在售，棲棠譽(yù)灣、花樣年浦樂項(xiàng)目、金翰浦樂項(xiàng)目都還沒開盤。

接下來的浦沿，可能還會有不少土地供應(yīng)。原定于第二批集中供應(yīng)的31宗宅地里，濱江區(qū)唯一一宗新宅地就在浦沿，作為“競品質(zhì)”試點(diǎn)地塊。

不過，這宗地塊已經(jīng)流拍，何時會掛牌還是未知數(shù)。但可以確定的是，這種地塊肯定會入市。

供應(yīng)多，購房者的機(jī)會就大。

05

濱耀學(xué)府：濱江建造，剩最后一批房源

濱耀學(xué)府建筑面積約15萬方，容積率2.2，規(guī)劃有12幢高層，可售約833套房源。12幢高層?xùn)|西向排布，4號樓為公租房。

項(xiàng)目由濱江、興耀、元壟、弘陽三家開發(fā)商聯(lián)合開發(fā)，濱江負(fù)責(zé)建筑設(shè)計(jì)、建造以及物業(yè)，預(yù)計(jì)將在23年底交付。

園區(qū)配置較為出色，有藍(lán)寶石景觀水池、近2000㎡的陽光草坪會客區(qū)、約500㎡的“小飛象”兒童活動區(qū)、慢跑道、九大主題花園等。

濱江區(qū)的新盤，大多以改善為主。而濱耀學(xué)府起步戶型為97㎡，給了很多剛需留在濱江區(qū)的機(jī)會。

建面約97㎡，三房兩廳兩衛(wèi)，三開間朝南，主臥套房設(shè)計(jì)，北向小書房面積約7㎡；建面約107㎡，四房兩廳兩衛(wèi)，同面積的四房產(chǎn)品在市面上已是非常少見；118㎡也是四房兩廳兩衛(wèi)，可以說是107㎡的plus版。

裝修標(biāo)準(zhǔn)4000元/㎡，有歐瑞格的地暖、海爾的中央空調(diào)，廚房有西門子燃?xì)庠睢⒂蜔煓C(jī)、消毒柜，衛(wèi)浴品牌為TOTO等。

地段優(yōu)勢不大，商業(yè)綜合體、地鐵都在2公里開外。旁邊就是山，居住氛圍也不成熟，各方面都還在建設(shè)中。

不過，項(xiàng)目旁邊有一宗商業(yè)用地，北面是規(guī)劃的鄰里中心，未來基本生活需求也能滿足。

項(xiàng)目最大的優(yōu)勢是學(xué)校，西側(cè)是一所在建的小學(xué)，北面規(guī)劃有十五班幼兒園，長河高中、東冠小學(xué)、杭二中白馬湖學(xué)校、浦沿中學(xué)都在直線2公里范圍內(nèi)。

項(xiàng)目前期市場表現(xiàn)非常不錯，已開盤兩次，一次中簽率9.4%，限售，另一次中簽率約33%。

預(yù)計(jì)10月加推最后4幢房源，精裝限價38000元/㎡。

06

江榮府：地鐵約250米，精裝配置齊全

江榮府總建筑面積約286129㎡，容積率2.2，共1528套房源，可售1090套。

整盤分為東西兩個地塊，中間由一條小路隔開。東西面地塊都規(guī)劃有6幢商業(yè)，共有16幢高層。自持住宅位于東北角，公租房位于西側(cè)。

在浦沿目前幾個項(xiàng)目中，江榮府距離地鐵站最近，直線距離離地鐵4號線浦沿站約250米。另外，項(xiàng)目旁邊是浦沿路，距離彩虹快速路約1.6公里。

小區(qū)主打改善，主力戶型有2個，119㎡和129㎡，都是四房兩廳兩衛(wèi)。

其中，119㎡為中間套，三開間朝南，南向開間有約10.5米，朝北有一個房間稍稍偏小。129㎡為邊套，兩房朝南，南向開間有6.6米。

裝修標(biāo)準(zhǔn)4000元/㎡，配置比較齊全。

中央空調(diào)、地暖、新風(fēng)三件套配齊，廚房有方太洗碗機(jī)、消毒柜、油煙機(jī)、燃?xì)庠睿l(wèi)生間才用的是科勒馬桶、盥洗盆等。

項(xiàng)目9月中上旬開盤，532套房源共210組家庭報(bào)名，流搖。在放假前一天，項(xiàng)目依然還有少量房源在售。

接下來，預(yù)計(jì)10月底加推244套房源，精裝限價38000元/㎡。

07

棲棠譽(yù)灣：地鐵約500米，有洋房產(chǎn)品

世茂·棲棠譽(yù)灣2018年7月16日拿地，預(yù)計(jì)2022年12月交付，目前還未開盤。

整盤規(guī)劃有6幢7層洋房和3幢高層，可售614戶。洋房位于小區(qū)南面，高層均在北面。

遠(yuǎn)遠(yuǎn)看去，棲棠譽(yù)灣3幢高層主體已經(jīng)建的差不多了，洋房外立面部分已經(jīng)裝好，石材干掛。

高層建面97-139㎡，洋房建面均為139㎡。產(chǎn)品多樣，剛需和改善都能選擇。

項(xiàng)目周邊還比較冷清，路上車流量不多。

在浦沿一眾項(xiàng)目中，棲棠譽(yù)灣交通配套還不錯，距離楊家墩站直線400米左右，不遠(yuǎn)處是彩虹快速路入口。

拓展知識：