前沿拓展：

以下文章來源于地產小王子 ，作者Lucky

地產小王子

如實記載樓盤詳情，客觀分析樓市事件，精準解讀政策規范，理性研判趨勢形式，鮮明提出個人觀點。

01

3個月成交662套

閑林二手房成交活躍

杭州二手房成交最活躍的區域是哪里？

答案是閑林。

根據好找房數據，2020年，閑林是杭州二手房市場的流量王，全年共有約4000套網簽，排名杭州各板塊第一。

今年，閑林的二手房仍然賣得很好。

手邊找房數據顯示，閑林板塊近90天內一共成交了662套二手房。

這是什么概念？相當于橋西的10.6倍、申花的4倍、蕭山經開區的3.6倍、世紀城的1.9倍、未來科技城的1.9倍、三墩的1.2倍……

截至6月27日，本月杭州小區成交榜Top20當中，有4個樓盤都來自閑林，包括桃源小鎮、竹海水韻、雅居樂·國際花園和翡翠城。

其中，桃源小鎮光是今年上半年，就成交了142套二手房，幾乎能抵得上個別板塊的半年成交量。

閑林二手房成交能夠如此活躍，并不奇怪。

首先，這里依托未來科技城。當未來科技城核心區房價上漲到了一定程度，閑林自然成為了需求外溢的第一站。

其次，目前閑林房價并不貴，除了個別次新房小區掛牌價格較高之外，300萬預算在閑林能有大把二手房選擇。因此，有很多剛需置業首選閑林。

第三，閑林整體供應量大，大盤數量也多。疊加之下，成交表現自然很優秀。

這一次，我們二手房探訪的就是閑林。

結合板塊特點，我們要求中介幫我們尋找性價比最高的幾個小區，主要探訪了當中的三房小戶型房源。

02

金成·竹海水韻

組團多，房齡、物業類型跨度大

第一站，我們首先來到了竹海水韻。

竹海水韻是一個典型的超級大盤，總建筑面積約64萬㎡，分為蘆花洲、潤澤園、荷塘軒、詠竹園、竹鄰間、流霞苑、春風里、蜜糖（春風里二期）等多個組團，產品形態從高層、小高層、多層乃至排屋都有。

最早的組團2006年就開始賣房了。相對較新的交付也已經滿5年了，比如2013年交付的春風里、2016年交付的蜜糖。

走在小區當中，樹木還算比較茂盛，小區道路上也比較整潔。

我觀察了一下，部分組團的底商有各種各樣的蔬果店、便利店、洗衣店、理發店等等，解決基本生活需要不成問題。

物業是金成物業，門禁管理并不算嚴格。看房時候中介和保安打個招呼基本上都能直接進。

高層物業費為1.8元/㎡/月，據中介介紹，小區還有部分沒有電梯的多層房源，物業費更便宜，有的只要0.8元/㎡/月，而排屋則會相對貴一些。

由于產品年代跨度大，因此建筑形態、外立面等都有所差別。各個組團基本上都不是人車分流，車輛能夠開進小區內部。

我觀察了一下，像春風里、蜜糖，基本上外立面為磚紅色的面磚，不帶底商的樓幢，底層用上了石材干掛。

小區當初基本為毛坯交付，由于交付時間的原因，幾乎沒有毛坯房源，大多帶有業主簡裝。公共部分和電梯廳做得比較簡單，相對來說老舊了一些。

高層房源基本都為兩梯四戶的結構。很多房源都有大量贈送部分，能夠直接把門外走道、陽臺、院子等區域包進家里，增加使用面積。

第一套房源是春風里組團的86㎡房源，位于1層，格局為三房兩廳一衛一廚。

報價288萬，據中介說這是春風里組團目前最便宜的房源。而且滿五唯一，稅費還能省一筆。

三開間朝南，南向共有兩個臥室，北向臥室開間尺度比較小，目測開間超過3米，但進深估計不到2米5。只能當成書房或者儲藏室。

由于采用的是奇偶錯層的設計，所以不同樓層洋房位置不同。這一套的兩個陽臺分別位于客廳和南向主臥外。

裝修保養一般，從交付后裝修到現在也有七八年的時間了。

墻面沒有貼墻紙，純白色，只做了簡單吊頂，地面通鋪瓷磚。一層夏天上午采光很一般，感覺需要長時間開電燈，但是相對來說比較涼快。

第二套同樣位于春風里，是一套78㎡的兩房戶型，兩室兩廳一廚一衛，滿五不唯一。

房源報價290萬，但是裝修做得比較好，而且保養得很不錯。感覺拿到以后可以省掉裝修，稍微改造一下即可入住。

但這套房源的缺點是僅有一房朝南，北向次臥面積空間也一般，原業主做了榻榻米和衣柜的組合，然后又塞進了一張書桌，只能做到單邊下床。

雖然樓層要比第一套好很多，采光也不錯，但是兩房相對來說實用性比較一般。

第三套房源位于春風里，是一套頂層18層的西邊套，三房兩廳一廚一衛，滿五唯一。房源報價325萬，業主表示帶不走的家電都可以留給下家。

房源是兩房朝南，南向次臥外帶陽臺。北向次臥同樣非常小，一定要用來當房間的話只能做到單邊下床。

這套房把走到面積包了進來，目測有將近10㎡的拓展空間，能夠放鞋柜、雜物，做一些基礎收納。

第四套房源位于蜜糖組團，是一套87㎡的三房兩廳一衛，報價350萬，滿五唯一。三開間朝南，南向主臥和客廳外各有一出陽臺。

第五套房源位于流霞苑，是一套3樓的88㎡邊套。2011年交付，已有10年時間，報價316萬，滿五不唯一。

整體是三房兩廳一衛一廚的格局，南向有兩個房間，陽臺位于西面，已經包了起來。夏天的上午比較熱，預計到了下午西曬會有點嚴重。

這一套入戶同樣有一處走廊面積贈送，目測面積應該有5、6㎡。

以上這幾套房源，根據中介的介紹，基本上都有3-8萬元不等的還價空間，如果誠心想買，但可以略微還價。

至于車位，中介建議沒必要買，竹海水韻車位基本上不到300元/月就能租到，而買車位的話基本上要15萬到20萬左右。

二手房源方面，整個小區大約有130套房源在售，挑選余地非常大。

在成交榜單上，竹海水韻也是常客，6月到目前為止一共成交了16套二手房，位列全市第6。

從成交數據來看，今年竹海水韻的網簽均價一路上漲，從年初的2.3萬元/㎡，到近期基本上在3萬元/㎡左右。

不過，即使只有300萬的預算，在小區里也有很多的房源可供挑選。

03

融創金成·西溪海

巔峰期網簽均價約3.7萬元/㎡

第二站來到了融創金成·西溪海，小區最西面的就是竹海水韻的流霞苑，南面就是整個竹海水韻。

2016年，融創以7.2億元資金入股金成·西溪海，隨后項目更名為融創金成·西溪海。

不過，西溪海最早的開發從2007年就開始了，前后開發了十多年。等到2016年融創入股時，可供開發的范圍其實已經有限了。

像邊上的次新房未來海，其實在最早規劃的時候，是西溪海的東區塊，后來由于融創的入股，相對獨立。

因此，整個西溪海其實還是由金成主導的，小區物業也是金成物業。根據中介介紹，由于交付時期和物業類型的差異，物業費由1.6-3.1元/㎡/月不等。

小區最西面為星海苑，往東則為聽海苑以及排屋組團悅海苑，聽海苑往東則為西溪·海組團。

綠化做得比較不錯，感覺環境很好。小區整體相比竹海水韻要新一些，但是，要論功能性的差異，其實差距并不是很明顯，仍然屬于剛需項目。

外立面的設計也要比竹海水韻新一些。以聽海苑為例，外立面底層為石材，往上則為同色系的涂料。據中介介紹，小區可以包陽臺。

相對來說，交付較早的組團，一樓單元門和電梯廳的配置會比較簡單。我看的幾套高層，仍然基本上都是兩梯四戶的配置。

第一套房源位于聽海苑的一套3層房源，戶型89㎡，三房兩廳一衛一廚設計。房源不滿五年，報價375萬。

三開間朝南，客廳外帶有一處陽臺，南向共有兩個臥室。北向臥室相對較小，只能住一個人。

這套房源此前簡裝出租，因此雖然是2015年的房源，但是保養得很一般。地板已有很明顯的變形收縮，白色的墻面也比較臟。

樓層較低，雖然沒有受到外面綠植遮擋，但夏天下午2點左右光線也比較一般。

第二套房源同樣位于聽海苑，是一套11樓房源，戶型和第一套一模一樣，同樣報價375萬元，不滿五。

同樣的價格，這一套裝修要稍微好一些，樓層也更優。

第三套房源則是一套星海苑的87㎡，報價355萬，不滿五。

原始戶型是一套三房兩廳一衛一廚，南向客廳帶有陽臺。前一位業主在裝修時，打通了南向主臥和北向次臥，做成了一個大房間。

這套房源明顯業主裝修要考究得多，是我目前看下來比較好的。

整體來看，西溪海目前約有55套二手房掛牌，價格要比同樣金成打造的竹海水韻貴一個檔次。

掛牌在350萬以下的房源非常少，中介說，基本上是出一套秒一套。剩下的基本上集中在350-400萬這個價格段。

成交方面，西溪海也很活躍，最近90天一共成交了53套二手房。

今年年初基本上在3.2萬元/㎡，等到4、5月巔峰時期，能夠達到3.7萬元/㎡左右的網簽價，6月網簽價則在3.5萬元/㎡左右。

04

贊成·樂山紅葉

直面杭瑞高速，相對便宜

第三站，我來到了竹海水韻南面的贊成·樂山紅葉。

小區門頭比較有氣勢，是我在閑林探訪的幾個小區當中，第一感官比較好的一個。小區外墻上還設計了紅葉圖案，和案名相結合，讓人感覺很有小心思。

萬科物業負責管理， 這是探訪當中第一個要求中介登記信息的小區。

據中介介紹，小區包括高層、小高層和聯排三種，物業費從1.8-3.1元/㎡/月。

樂山紅葉由于地塊比較狹長，高層有一部分會直面杭瑞高速，受到噪音影響。因此，靠高速的一排房源和不靠高速的房源就拉開了明顯的價格差。

走在小區內部，不光有綠化等設施，也有童玩區域。

外立面為底層石材，往上則為涂料。能夠看到有部分樓幢外立面涂料有脫落修補的痕跡。這種情況在前兩個小區看房時，似乎都沒有出現。

小區2010年拿地，2015年年底交付，不少房源已經滿5年。我看的幾套房源，均是兩梯兩戶的配置。

第一套看了一套一樓帶地下室的89㎡房源，是一套三房兩廳兩衛一廚戶型，報價270萬，今年6月剛剛滿5年。

據中介介紹，這是小區目前最便宜的一套房源了，相對靠近高價。

兩開間朝南，三個房間都在南面。南向擁有兩個臥室，另一個次臥臥室也擁有一處朝南的小窗。客餐廳只有北面有一處窗戶，因此采光比較一般，夏天中午也需要開燈。

地下室不能直接從房源內部達到，要坐電梯下樓開門，因此，基本上都只能當初儲藏室使用。

第二套看了一套88㎡房源，報價288萬，但不滿五。

戶型和第一套類似，但是業主自行把其中一個衛生間改成了儲藏室，如果需要兩個衛生間，還需要自行恢復。

第三套則是一套不靠高架的87㎡，報價310萬，滿五不唯一。

戶型結構和前兩套類似，只是房間位置略有區別，同樣是三房兩廳兩衛一廚戶型。

相對來說，這一套裝修做得比較好，主臥陽臺包進了房間，業主還自己加裝了威能品牌的墻暖，家具和櫥柜門也都是實木。據中介介紹，業主還自己花錢請了機構做了除甲醛。

相對來說，樂山紅葉的房源選擇余地沒有前兩個盤大，一共有28套房源在售。300萬以內預算能夠選擇的房源也比較多，但直面高速會有噪音問題。

成交數量上來看，最近90套也成交了11套房源，90天網簽均價26730元/㎡。

從價格走勢來看，樂山紅葉近期的均價在3.1萬元/㎡，而今年的價格也一直在2.5-3.1萬元/㎡浮動。

05

雅居樂·國際花園

高速以南區域，議價余地大

前三個小區其實都位于杭瑞高速以北，而雅居樂·國際花園則位于高速以南，樂山紅葉的南面。

中介小哥告訴我，未來科技城經過幾次擴容，但控規一直是以杭瑞高速，也就是天目山西路，作為分界線的。

“高速北面是屬于未來科技城的，高速南面就不算了。預算能買北面的盡量都會買在北面，以后配套會更好。”

小區一共由22棟高層建筑組成，一共3800多戶，是個上萬人居住生活的大型生活區。

共分為三期開發，分別于2018年至2020年的這三年的6月交付，房源均不滿五年。

小區本身自帶約3.6萬方的商業，我大致觀察了一下，底商基本上各種店鋪都很齊全，基本生活需要可以就地解決。

物業則是中都物業，物業費為2.2元/㎡/月。

純高層小區，最高的有32-33層左右，相對比較密集。外立面從上到下全部涂料，只是涂料顏色有所不同。

相對來說，綠植沒有前幾個交付多年的樓盤茂盛。大草坪很多，據中介說小區里有四五個大草坪。

除此之外，園區里還做了環形跑道、兒童游樂區、老年活動區、乒乓球場、羽毛球場等功能空間。

梯戶比方面，基本上都為兩梯四戶配置，部分樓幢有極小戶型的，則是三梯六戶配置。

據中介介紹，小區當初有很多投資客購入，一直放著沒有裝修入住，因此毛坯房源很多。

中介主要帶我看了幾套三房的房源。其中，一期靠高架房源，或是頂底層的房源，價格會相對便宜一些。

第一套位于30多層的超高層，是一套89㎡的三房兩廳兩衛戶型，報價276萬。

戶型三開間朝南，南向兩個臥室。南向次臥外的陽臺，和北向次臥外的設備平臺，都可以直接包進來，這樣房間面積能夠大大增加。

第二套和上一套戶型相同，但是位于20多層的位置，而且不靠高架，因此報價相對貴一些，報價300萬。

第三套則是一套117㎡的大三房西邊套，三房兩廳兩衛戶型，報價329萬。

戶型原始格局為兩個臥室朝南，北向有一個房間，客餐廳外帶有一處陽臺，還有一個單獨的儲藏間。

但是由于這套房源之前簡裝出租，因此把客廳位置也改成了一個房間。裝修比較一般，地板通鋪，而且看得出來出租并不愛惜。

第四套戶型和第三套一樣，位于20多層，是純毛坯，報價345萬。

據中介介紹，小區議價相對比較容易，因為可選余地大。“車位沒必要買，小區出租車位非常便宜，經常不到200元/月都能租到車位。”

整體來看，雅居樂·國際花園能挑選的房源很多，整個小區約有110余套房源掛牌出售。

當然了，成交量也很活躍，今年上半年整個小區已經賣掉了整整100套房子，平均1-2天就會有一套達成成交。

小區近期網簽均價約2.7萬元/㎡，相比去年大致上漲了3、4千元。

06

二手房選盤建議

閑林目前仍然是一個自住購買性價比很高的板塊。

這里有未來科技城做支撐，還有地鐵四期17號線以及周邊各項配套的預期，再加上活躍的二手房成交，確實是城西剛需應該重點關注的板塊。

就拿我看的幾個小區來說，價格都很實惠，雖然今年開年以后也有明顯上漲，但漲幅都在10%-15%左右。放在全杭州來看，這個漲幅不算過分。

根據我從中介處得到的反饋來看，閑林的非次新房小區很少炒作，價格還是比較實在的。

按照慣例，我們依然給出了這四個小區的二手房選盤建議：

從地段來看，竹海水韻≈西溪海＞樂山紅葉＞國際花園。

國際花園位于高速的南面，不屬于未來科技城控規范圍內，失了先天優勢。樂山紅葉北面靠近高速，會有噪音影響，竹海水韻和西溪海的小環境相對會好一些。

如果不談價格，光看小區綜合品質感，西溪海＞國際花園＞竹海水韻≈樂山紅葉。

西溪海相對品質感最為突出，算是產品年代和配置的綜合性價比最高的。

剩下三個小區各有優缺點，國際花園雖然是最新的小區，但是容積率比較高，外立面品質感一般。

竹海水韻有一定的拓展面積優勢，但是小區畢竟是這里面最老的，公共部分做得一般。樂山紅葉物業管理不錯，但是外立面出現一些脫落現象。

但要綜合價格看性價比，國際花園＞竹海水韻＞樂山紅葉＞西溪海。

對于剛需來說，價格便宜就是王道。而且同等總價，在國際花園基本上能夠搞定三房兩衛，而在其他幾個小區只能做到三房一衛。

竹海水韻同等價格拓展面積會比樂山紅葉更多，而西溪海是目前這幾個小區當中最貴的。

如果對學區有一定要求，閑林可能沒法滿足。現在主要依靠閑林本地的教育配套，新建學校還停留在紙面階段。

如果想要投資，個人認為這幾個小區都不適合投資客建倉，建議賭一把新房搖號或者網紅次新房。

像江南府、未來海等新交付的網紅次新房，價格會相對高一些，部分房源成交價格已經突破4萬元/㎡的大關。但未來的預期也會更好。

閑林有很多捂盤的新房，純新盤時代天境有557套房子，東海閑湖城和悅青藍也都還有房源沒有領過預售證。

畢竟頂著嚴格的限價，要是真有百里挑一的運氣，顯然是新房更劃算。

拓展知識：