前沿拓展：

國基路，國基、國基、國之基礎，鄭州少有比這更大氣的路名。

最近三環以北頻繁有樓盤入市，一派熱火朝天的景象。作為北區主干道之一的國基路，也同樣人頭攢動，熱鬧非常。

這份熱鬧有一多半來自于國基路上的幾大樓盤。

國基路東到中州大道，西到江山路，宛如一條長龍橫亙在金水北，整條國基路全長7公里，在這7公里卻盤踞著萬科民安江山府、美盛教育港灣、美景美境、瀚海思念城、碧桂園天麓等5個樓盤，這5個樓盤好比5朵金花位置一個比一個好，售價一個比一個高，都是鄭州高熱度樓盤。

這些高熱度樓盤，有哪些獨特的優勢和劣勢，購房者要注意哪些問題，今天我們來逐個逐個兒盤一盤。

01

萬科民安江山府

萬科民安江山府是5個項目中，唯一一個屬于惠濟區的項目，地段位于國基路金杯路，總占地83畝，容積率3.99，共12棟樓。

最南邊的5棟樓，戶型最小109，115，2T6戶，整體偏剛。北邊樓棟，面積110，142，175㎡，2T2戶，相對改善。

首開的是1、2、8、9，算是2剛2改。

項目戶型都是大陽臺設計，很不錯。但如果仔細看戶型圖，卻發現了一個問題：正常的戶型圖，電梯都是不顯示在單頁戶型圖上的，除非北龍湖那樣電梯入戶的設計。

但江山府144㎡和177㎡不是電梯入戶，電梯卻顯示在戶型圖上。

這說明這種戶型的電梯是凹進室內的，電梯3面都在室內，將來在餐廳就餐，還能聽到電梯運行的聲音，也許這音樂不是每個人都能享受得了的。

萬科做成品房，大家知道，已經很久了，江山府也是精裝交付，據說是對標萬科美景世玠。萬科民安江山府具體的一些五金配件，門窗建材都是國內外一線品牌，不用細講。大戶型還配備中央空調和洗碗機。

挑幾點突出的裝修細節大家看下：

隱藏插座和電動調味籃，很科技。

自清潔抽油煙機，很省心。

燃氣灶上方裝有美國摩恩的折臂式伸縮龍頭，不用端鍋，直接加水(這是我第一次在鄭州的項目上見到)。

3頭燃氣灶，可溫熱小奶鍋，很溫馨。

另外，主臥衛生間配備漢斯格雅的花灑，具有飛雨模式，灌入氧氣，我事后了解到，這種高端花灑對水壓有要求，具體體驗還要依賴于小區供水能力。

不過這些裝修標準，在鄭州都是少見的，萬科此舉有示范和帶動作用。

單看江山府的產品，沒有什么硬傷，萬科物業加上人性化智能化裝修，除此之外這個樓盤的優勢還在于是貨真價實的3號線地鐵盤，步行距離600米就到地鐵口，而且還簽約了河南省實驗學校國基路小學，很令人心動。

但如果看看周圍環境的話，優劣勢就一半一半兒了。這個不多說，一張圖就能看出來。

東北角的變電站，周圍的宜家、建材家居市場、腫瘤醫院以及東側的西史趙安置房都會使得環境嘈雜、混亂。

而且宜家不像蔬菜水果那樣，不是一個高頻消費的場所，宜家每天都會很多人，但是你卻不是每天都要去，從這一點上來說，距離宜家太近，劣勢大于優勢。

所以整體而言，萬科民安江山府的裝修、學區、地鐵是值得肯定的，但無論是從外部環境，還是從底商以及戶型面積段上來說，改善并不純粹。

02

美盛教育港灣

美盛教育港灣是5個樓盤中占地面積最大的一個，也是標簽最重的一個，從名字就能看出來主打“教育”。

項目總占地1600畝，由24塊地組成，包涵住宅、商業、安置用地等，其中教育用地280畝，規劃11所幼兒園、5所小學和2所中學。

首期地塊位于豐慶路國基路東南角，也就是上圖A-01地塊，南至廟李北路，東至園田北路，占地98畝，由11棟高層和3棟公寓組成。

高層面積75-138㎡，公寓SOHO30㎡，LOFT40㎡，高150米。

關于項目，有幾點需要注意：

首期地塊，到4號線文化路站(與7號線的換乘站)或者是西沙站，步行距離1.7公里左右，到3號線站點的距離都幾乎接近1.8公里，均好性一般。

容積率5.99，不過由于公寓高達150米，所以，住宅容積率有分攤，微好一些。

教育是主打賣點，據說已經簽約了緯五路一小、鄭州外國語中學。

雖然公寓和住宅有硬隔離，但很明顯，從戶型面積配比以及住宅公寓配比來看，舒適度還是會受到限制。

不過我認為不用拿純粹不純粹來評價這個項目，因為項目本身的定位就不是奔高端改善去的。記住兩點很關鍵：1，學校很多。2，安置房、商業等等很多，未來很熱鬧。

03

美景美境

美景美境是5個樓盤中最早開盤的。

項目位于渠東路和國基路交叉口路北，總占地88畝，共規劃有一個文化商業街區、11棟住宅和1所幼兒園，其中1-6號樓為商品房，7-11號樓為安置區，各占一半，安置房已經交房。

戶型從90到149㎡，起步面積不算小，130㎡是主力戶型，但戶型都是大進深小開間的設計。

項目亮點：

真正的地鐵盤：樓下200-300米就是4號線西沙站，而且距離4號線和7號線的換乘站文化路站也在1公里以內。

商業由著名建筑大師姚仁喜擔綱設計，古樸大方，且是項目自持。

西側是東風渠，有一定的景觀資源，同時與文化路隔離開，居住環境相對安靜。

劣勢也很明顯：

北側有觀音寺，距離較近。

距離安置房太近，其實就是一個小區， 且安置房體量與商品房體量相當。

我的看法是，寺廟的影響多是心理上的，但安置房與商品房距離太近確實會受到影響。

不過美景項目本身倒也正視這些，所以價格很實在，2018年開盤均價16500，至今仍是16500，哪怕現在對面的瀚海思念城已經買到了18000-19000了，他也不為所動。

我認為這是一個定位清晰、很有自知之明的剛改項目。

04

瀚海思念城

瀚海思念城是5個樓盤中最炫酷的一個。

項目位于國基路與渠東路的東南角，美景美境南側對面，總占地200畝，分為住宅和商業兩個部分。商業涵蓋了集中商業、開放式街區、商辦公寓等。

住宅面積跨度大，戶型較多，46的一房到190㎡的四房不等。

自從瀚海晴宇一炮而紅之后，瀚海就找到了制勝的法寶，瀚海思念城，瀚海爾灣，包括南港的瀚海航城，無一不是外觀炫酷。瀚海思念城也是一樣，獨特的樓體外觀成為亮點。

項目另外一個亮點是，思念城的地塊是之前思念的老廠，所以不涉及安置房，也沒有公租房。

區位跟美景美境一樣，不再細說，但劣勢在于：

由于追求樓梯外觀，特別是陽臺的效果，思念城的陽臺大概率是不能封的，在污染嚴重的北方這種設計很雞肋，晾個衣服都會受到影響。

臨河有兩棟小戶型，后期租客會比較多，人流雜亂，影響居住體驗。(如下圖)

瀚海思念城常常拿來與萬科民安江山府和美景美境做對比，特別是一路之隔，比美境高出2000元的差價，令不少人質疑。

價格方面雖然有價差，但我知道瀚海思念城貸款利率是上浮15%，算是鄭州市新盤中最低的了。

在我看來，瀚海思念城改善并不純粹，也可以說這是一個向高端掙扎的剛改項目。

05

碧桂園天麓

這是5個樓盤位置最靠東的。項目占地282畝，共8個地塊，規劃有住宅、商業和公寓。

首期位于花園路東，只有50畝，5棟高層，1棟公寓，1棟幼兒園。

公寓33-47㎡，高層戶型有76㎡的兩房，91㎡、98㎡、102㎡的三房和132㎡的四房，推售1號樓和2號樓，分別為4梯7戶和3梯8戶。

這個項目是精裝，新風設備，地暖、鋼木裝甲門、指紋密碼鎖、整套廚衛等都有。優勢同樣是地段，首期距離2號線和4號線的換乘站沙門站500米，距離4號線龍源一街站點1公里。

但仔細看樓盤規劃圖，首期東北角在規劃圖上顯示的是停車場、便民店、垃圾收集點、居民存車處，后期影響不知如何。

碧桂園天麓與北龍湖一路之隔，個人感覺并沒有太實質作用，一期對面就是21世紀社區，占地765畝，擁有龐大的租房群體，居住體驗一般。

碧桂園天麓是碧桂園“天系豪宅”，但我們知道許多一線品牌來鄭州后很多地方都自動降標了。所以具體如何還要看后期交房。

碧桂園天麓從戶型配比和梯戶比上來看，與項目宣傳高端的“天字系”有一定出入，沒有太大的亮點，也沒有太大的劣勢，我認為這是一個中規中矩的剛改項目。

06

總結

為便于做項目對比，我將幾個項目基礎信息整理成如下表格：

可以看到，這幾個項目有精裝，有毛坯，容積率都不低，每個項目都有亮點有不足。

目前國基路上這些樓盤，美盛教育港灣6月1號已經開始入會，8、9月才會開盤。此外，其他樓盤具體售價和銷售情況如下：

美景美境：2018年7月首開，目前有少量房源在售，均價16500。

瀚海思念城：2019年4月開盤，目前剩余房源不多，均價18500-18800。

碧桂園天麓：2019年5月25首期開盤，整體均價19500-21000元/㎡。

萬科民安江山府：5月29日晚上開盤，整體均價18000-23000。

可以看到，國基路沿線樓盤，價格從16500起，一路走高。

目前瀚海思念城已經將國基路沿線樓盤毛坯拔高至18000，而萬科民安江山府則將精裝拔高至23000。

這5個項目中，毫無疑問，美景美境的性價比的是最高的，瀚海和萬科溢價不少，碧桂園天麓精裝基本正常。

隨著美景項目的即將售罄，以及江山府后期樓盤，碧桂園天麓和美盛教育港灣后期地塊的大體量入市，國基路沿線還有大量樓盤待售，不過價格已經悄悄漲起來了。

未來，國基路沿線樓盤價格依然有一定潛力。

國基路沿線的優勢在于地理位置絕佳，距離高速路口、快速路、地鐵都不遠。但這是他的優勢，同時也是劣勢。

劣勢之一是：命運多舛，推進慢。

萬科民安江山府：歷經綠地璀璨天城，后花落萬科。

美盛教育港灣：2017年初就對外宣傳，直到2019年將近年中才又開始。

美景美境：2016年5月售樓部就已經正式對外開放，直到2018年7月才開盤。

瀚海思念城：2015年就開始內購，2019年才開始正常銷售，業內有“內購小王子”之稱。

碧桂園天麓：2017年內定，2018年拿地，2019年開售，相比前幾位，算快的。

劣勢之二是：容積率太高，影響居住體驗，具體容積率見上面表格。極度便利與極度舒適很難兩全。

所以，國基路這幾個樓盤，無論是否標榜自己是高端，外圍環境及天生城改基因生成的容積率，注定這里做不了真正的高端樓盤。而且由于各個項目設計時候在客群上的兼顧，使得項目更加不純粹。頂多是剛改項目。

這兩條區域劣勢是需要購房者提前做的心理建設。沒有十全十美的樓盤，也沒有十全十美的區域，如果有，那只有一種可能就是“貴”。

長遠來看，國基路沿線還是會有很大改觀的，陳寨菜市場已經搬遷，國基路要改造，未來可期。

5朵金花沒來之前，國基路沿線很熱鬧，是屬于幾十萬鄭漂青年的熱鬧，她見證了屌絲們的迷茫，奮斗，寂寞，無助以及成長，也承載著無數青年人的夢想和希望。

所以這里的樓盤，天然地，自帶流量。

5朵金花來了之后，由于每個樓盤都有商業，美盛、美景、瀚海都有大體量商業，另外還有密集的學校，未來這里很大程度上會面臨交通擁堵、環境嘈雜等情況。同樣還會很熱鬧。

從熱鬧到熱鬧，看起來似乎什么也沒有變，但其實什么都變了。

國基路片區已經從密集破舊的城中村里換血新生，擁有更新的城市界面，更多千錘百煉的新鄭州人，她也將見證著這些新鄭州人的奮斗、安家立業和生根發芽。

無論如何，國基路片區所在的三環四環之間已經發展成為最有潛力的主城區了。

拓展知識：