前沿拓展：

期房制度下，比減配、翻車更可怕的是什么？

是交不了房。

幾乎每年年尾，都能爆出一批延期交付的項目，今年也不例外。

黃河道、東麗湖、楊柳青、咸水沽、小站、武清南湖、生態城......

誰也不知道，下一場交房保衛戰，會在哪里打響。

當然，樓市也不只有負面消息。

今年，我們寫過十多個寶藏樓盤，它們不僅做到了按期交房，有些項目的實景，甚至讓人很驚喜。

12月23日，北辰區大運河板塊的龍洲道188號如期交付，又一個樓盤真正從圖紙走到現實。

這是金茂、首創、招商、仁恒等5家知名房企合作開發的項目，金茂主刀設計，仁恒負責物業。

“冷眼觀樓”曾對這個盤做過4次介紹，規劃、戶型、精裝都有。

如今，它實景呈現，真正效果究竟如何？

乘坐地鐵1號線，在劉園終點站下車，騎單車經過3個路口，就看到龍洲道188號最外一排樓座。

項目北側的北辰道，向東過了京津公路，就是北辰區政府所在地。

這里早就積淀起老城區的氛圍，長瀛·新都匯廣場、北辰醫院、北辰公園等城市級配套均已呈現。

向西接駁辰昌路，可直連丁字沽三號路，一路通往紅橋西站、老城廂。

過辰昌路，則與外環西路銜接，這就拐入城市環線動脈。

辰昌路兩側，就是瑞景生活區，市兒童醫院、代謝病醫院比鄰而立，物美、華潤萬家、農貿市場聚集。

左手瑞景，右手北辰政務中樞，龍洲道188號的位置，確實討巧。

社區西側挨著成熟小區劉園新苑，東側約430米就是北運河，居住環境恰巧鬧中取靜。

北辰道街景

據調查統計，這些業主家庭，有50%以上是北辰原住民，其次就是經地鐵1號線外溢而來的南開、紅橋居民。

他們中的大多數都是三口之家，上套住房居住了5-10年，有些甚至在10年以上。

這期間，逐漸淤積起各種各樣的居住痛點，比如臥室不夠住、小區景觀差、物業不作為、樓體設施老舊等等。

大家的買房動機，基本可以歸納為一點：通過置換房產，實現不同層面的居住升級。

可見業主對龍洲道188號抱有很高期待。

項目整體分為南區、北區兩個組團開發，此次交付的，是整個北區組團以及南區組團3棟高層，共計818戶。

12月23-27日北區集中交付日，北區整體交付率96%，交付整體滿意度92分，交付服務滿意度96分。

交付現場，項目為業主精心準備了西點、茶歇，有工作人員全程引導。

等候區、簽到區、辦理區界限分明、流程清晰，即便是周末人流高峰，秩序也有條不紊。

每戶業主辦完手續，都會收到一份喬遷禮品，再由驗房師陪同，開始一對一驗房。

龍洲道188號交房現場

龍洲道188號此次交付的北區組團，共有3個出入口，均位于社區南側，2個人行、1個車行，完全分置、互不干擾。

主入口處，高大的石材門頭矗立，兩側做出斜面層疊造型，好像徐徐拉開的屏風，引人入內探尋。

正中的仿銅色大門，采用豎紋+鏤空工藝，扶手處做了精雕花紋。半隱半現間，深宅大院般的神秘與莊重，自然流露出來。

門頭兩旁，對稱景墻延伸而去，變相拉寬了門面骨架，觀感更為氣派。

景墻之上，鑲嵌著超大LOGO——龍洲道188號，形成鮮明的歸家標識。

龍洲道188號實景

穿過大門，是一條開敞的迎賓大道。

花崗巖石材鋪地，天然黃金麻。兩側對稱的樹池、宮燈筆直向前，成為歡迎業主回家的儀仗。

道路盡頭，一座景墻橫臥于地，恰好阻擋住行人直刺而來的視線。

龍洲道188號實景

景墻之上，僅有長短不一的線條裝飾，是不是覺得有些簡單？

再仔細看，才發現下方特意挖空，露出卵石造型的金屬雕塑，與線條結合，就構成“水滴穿石”的意向圖景。

繞過景墻，視野瞬間被陽光草坪占據，為冬日增添不少光彩。

草坪一側，借助景墻延伸出的微景觀，打造了一個小型休閑平臺。不同材質的地面鋪裝，增添了情趣。

龍洲道188號實景

地面鋪裝很有意思，石板路、木棧道、草坪三種材質結合，且做出不規則切割。

行走其中，腳底清晰傳來不同觸感，實際體驗下來，又多添一重游園樂趣。

龍洲道188號實景

草坪前方的廊架，用作戶外會客廳，一側種植著小片竹林，細嫩竹枝探出廊架頂部鏤空處，人工與自然景致完美契合。

會客廳內，設置了桌椅、吧臺，內部配備充電插座，在這里可以刷手機、電腦辦公，真正實現家庭功能外置。

龍洲道188號實景

時值寒冬，多數喬木已經落光花葉，但依然能看出，園林的布置很有層次感。

腳邊是園路、青草地；中間是常綠灌木，修剪成各種造型；高處有大小喬木圍合布置，呈現出立體的景觀效果。

等到明年，樹木重新抽芽、開花、結果，整座園林想必更有意趣。

社區東側，是約1861㎡的星球主題兒童樂園，地面全部鋪上軟質塑膠，既呵護兒童安全，也增加了游玩的趣味性。

龍洲道188號實景

搖搖馬、轉轉椅、攀爬滑梯、體能訓練棧道......各種游樂設施根據年齡分區擺放。

整座樂園都被植被包圍著，只留下2個進出通道，休息坐凳面朝高頻活動區，家長不論在哪個點位休息，都能很好看顧孩子。

坐凳下方，還貼心地做了儲物格，可以放置孩子的書包、水壺等，考慮很周到。

龍洲道188號實景

整個北區組團，占地約2.7萬㎡，規劃了6棟7層到頂洋房和3棟20-30層到頂高層。

低矮建筑就成了園林的陪襯，絲毫不會搶戲。

龍洲道188號實景

棕咖色打造穩重基座，米黃色構筑主體，古銅色壓頂、點綴裝飾，觀感豐富卻不覺雜亂。

龍洲道188號實景

寬屏的景觀窗自然是主角擔當，為整座建筑附上一層剔透光澤。部分窗套，還做出格柵、拉花造型，細節上增添了典雅層次。

龍洲道188號實景

每棟單元樓前，都有對稱景墻、組團樹植陪襯，營造私密的入戶前庭。

仿銅不銹鋼的四扇大門，頂部有外挑雨檐，兩側嵌著宮燈，極力渲染著中式規制。

雨檐之下是透光格窗，門楣處做了立柱裝飾，連單元樓號都以仿銅金屬打造，處處體現著質感。

龍洲道188號實景

進入首層大堂，墻、地面鋪貼的仿石瓷磚，金屬踢腳線，墻根、樓梯處用波打線進行勾勒，更強調歸家空間。

龍洲道188號實景

龍洲道188號項目采用全開挖的地庫，每棟單元樓均能電梯直通車庫。

從單元門進入，就是地下歸家大堂，精裝標準與首層大堂一致，不論從地上、地下回家，都不會產生落差。

龍洲道188號實景

這次驗收的，是一套位于4層的、建筑面積約128㎡的洋房戶型。

想當年，這也算是一款北辰市場教科書般存在的“神戶型”。

客廳凈開間約6米，窗戶約4.5米長。這在當年，絕對甩競品幾條街。

再加上現在最流行的方廳布局，公區一體化設計，入戶獨立儲藏間，S型隔墻……

這些設計，都不像是幾年前規劃的戶型。

建筑面積約128㎡洋房三室戶型

驗收那天，冷空氣剛剛橫掃北方大地，室外寒風呼嘯，氣溫已降至零下。

進入房間時，正是上午11點左右。整個客廳都灑滿了陽光，橫廳+大窗戶的優勢一下就凸顯出來。

龍洲道188號實景

玄關頂部安裝了人體感應燈，開門后自動亮起。業主夜晚回家，再也不必摸索開關。

嵌入式玄關柜是交付標準，與入戶門同色系，中間留有凹龕，柜底距地面約20公分，方便掩藏換下的鞋子。

左手邊，是一個帶窗儲藏室，這個最實用。

可以去宜家采購那種掛墻收納架，無論是冬季的外套、過季的鞋子，或是孩子的滑板車、男主人的籃球，還是行李箱、掛燙機、加濕器……都能輕松收納。

龍洲道188號實景

來到居室核心，開間約6米的規整方廳，身處其中，才切實感受到那種開闊尺度。

超大的寬屏窗，引入更多陽光、美景，視覺空間再度放大。

三玻兩中空的斷橋鋁合金窗，姜Sir上手試了試五金件，開關順滑，密封效果不錯。

姜Sir在驗房

尤其值得一提的是，這套戶型的南向開窗外，都配置了電動金屬遮陽百葉。只需按一下窗旁的按鍵，百葉自動落下。

尤其夏季，白天人不在家時，落下遮陽百葉可以有效防止室內因陽光暴曬而溫度升高，結合中央空調使用更節能。

電動遮陽百葉實景

南向臥室都做了飄窗，這個飄窗也有講究。

傳統飄窗臺60公分高，實際上很雞肋，人坐著不舒服，最后只能淪為堆放衣物的地方。

龍洲道188號的飄窗臺做了個下翻處理，高度約45公分，正是適合人坐的高度。

鋪上軟墊，相當于送了一部沙發給客戶。冬日的下午，可以在此曬曬太陽、打個盹。

龍洲道188號實景

此外，全屋配備了美的中央空調，這可是給客戶省下來一大筆預算。而且室內機全部嵌入吊頂，整體更加美觀了。

客餐廳和臥室的墻面鋪貼的都是米色壁紙，客廳地面為灰色仿石瓷磚，這在當年的選型也很超前，臥室地面則為實木復合地板，金屬踢腳線。

客廳電視墻、主臥床頭背景墻，都做了一個巧妙的處理——將金屬線條嵌入墻內作為裝飾，提升了空間的層次，并與其他墻面進行了區分。

龍洲道188號實景

廚房采取“U”型櫥柜布局，洗、切、炒動線清晰，櫥柜品牌為金牌，吸塑門板，人造石臺面邊沿設止水線、防水檐。

灶臺旁預留調料拉籃；吊柜下有手掃燈；部分吊柜頂部設亮面樹脂板，方便看到上層柜體里存放的物品。

摩恩大單槽+抽拉龍頭，老板牌抽油煙機、灶具，吊頂上裝了奧普涼霸。

龍洲道188號實景

廚房緊鄰餐廳，關系緊密。吊軌不銹鋼邊框玻璃推拉門可開可合，避免做飯時的油煙外溢。

餐廳旁的一道“S”墻設計得非常巧妙，構成兩組凹槽，餐廳一側正好放置冰箱，次衛一側則可以放置洗衣機。

這樣，把冰箱從廚房移除，就能大大增大廚房臺面的操作空間以及柜體的收納空間。

龍洲道188號實景

衛生間鏡柜分男女主人收納，存放洗漱、化妝品、剃須刀等。鏡柜下方有開敞式隔板，隨手放置小件物品更方便。

主衛鏡柜內嵌鏡前燈，化妝時再無陰影。浴室柜底部設置凹龕收納，可以放小板凳、水盆等。淋浴滑桿上設置物臺，廁紙盒帶置物功能。

主衛、次衛外側都加裝了小夜燈，方便業主起夜。

銷售信息

說起來，龍洲道188號這個項目，我們曾用4篇文章詳細拆解，在它身上投入的關注，確實不少。

畢竟，城北樓市一直比較低迷，能有一個心氣較高的改善樓盤，并不多見。

如今，項目從圖紙走到現實，整體看下來，當初那些讓人贊嘆的設計亮點，也基本落實到位。

而且，目前該項目還有余房在售。

高層剩余產品為建筑面積約111-133㎡三室，均價2.1-2.2萬元/㎡；洋房為建筑面積約117-143㎡，均價約2.5-2.7萬元/㎡。

近期，項目加推了最后一棟洋房，主力戶型就是本文展示的這款。

所見即所得，完全不必擔心延期交付的問題。

- END -

2021·12·30

溫馨提示

本文對項目所描述的內容，均基于開發商提供的圖紙、設計、規劃以及其在其他城市做過的項目情況。我們力求保持真實客觀，但畢竟無法涵蓋所有信息，且無法對未來實際交付情況負責。

本文所采用圖片，部分為網絡摘取，如有侵權立即刪除；部分為開發商提供的效果圖，僅為意向，不代表任何承諾，后期仍有根據規劃需要進行調整的可能。

請讀者務必謹慎判斷開發商推廣宣傳的真實性，包括項目周邊可能存在的不利因素、具體交付標準、相關審批文件等等，并在簽署法律文件前，仔細閱讀各項條款，慎重繳納定金。

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