前沿拓展：

《踩盤日記》總第10期

近期，南方日報、南方+推出深圳踩盤策劃報道，對龍崗、坪山、光明、龍華、寶安等地的住宅/公寓新盤，實地走訪，對從通過片區規劃、生活配套、樓盤產品等板塊將同區域的樓盤作分析對比，最終形成“踩盤日記”。

一直以來，龍崗的吉華、橫崗、平湖都被忽略，本期踩盤日記將帶來這3個片區的新盤：里城璽樾山+星河盛境+仕達廣場。

1、區域規劃

A: 吉華核心都市圈

2021年中，深圳發改委發布《深圳市國民經濟和社會發展第十四個五年規劃和二〇三五年遠景目標綱要》。其中提出的推動深圳都市核心區擴容提質備受關注，將龍崗區的坂田、布吉、吉華、南灣街道等納入都市核心區。

深圳以基礎設施、公共服務、城市公共安全等薄弱環節為突破口，推進基礎設施供給側結構性改革，擴大公共服務有效供給，加強城市公共服務配套設施實現優質均衡布局，促進全市均衡發展。

坂雪崗科技城和“都市核心區”擴容成為吉華街道的重要機遇，深圳新一輪城市總體規劃賦予吉華“都市核心區”的新定位，初步形成北部“高新+文創”、中部制造、南部商貿的產業布局趨勢，

B: 橫崗阿波羅未來產業城

從龍崗產業布局來看，“東有寶龍工業城，西有華為科技城，北有國際低碳城，南有未來產業城”。阿波羅未來產業城作為橫崗重點片區，具有區位優勢、生態優勢，正處在補足基礎設施短板進程中。

在大力實施“一芯兩核多支點”區域發展戰略時，阿波羅未來產業城這一生態型產城融合區域成為龍崗區重要支點，具有打造深圳未來產業先導區的基礎與空間條件。

C: 平湖高鐵站TOD

平湖樞紐規劃集國鐵、城際、城市軌道于一體（廣深鐵路、深惠城際、10、17、18號線），是深圳中北部重要的區域綜合型樞紐，也是未來平湖乃至周邊區域的活力中心，是平湖、坂田聯動發展的重要支撐，將承擔未來市級重要的產業服務中心功能。

平湖樞紐緣起于平湖火車站，平湖火車站始建于1911年，也是京九鐵路沿線的重要站點。平湖樞紐規劃同步研究軌道線網及站點換乘方案，國鐵、城際、城軌三位一體的站城一體開發，平湖樞紐及周邊地區已納入深圳市18個重點區域之一。

D:平湖金融與現代服務業基地

2015年3月，平湖被選定為前海區域范圍外唯一與前海有官方合作的區域，將平湖金融與現代服務業基地（簡稱“平湖金融基地”）、平湖西部工業園區打造為前海后陸(平湖)拓展區。

平湖金融基地位于清平高速與平大路交叉口東南側，平湖金融現代服務業基地被列為“深圳17個重點區域”，定位“金融+科技+總部”的戰略性新興產業基地。

2、配套:交通

A:里城璽樾山

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里城璽樾山

里城璽樾山位于龍崗吉華三聯片區，近布龍路、布李路、布瀾路，項目周邊分布有南坪快速、清平快速、水官高速路，快速通達南山、福田、羅湖及龍崗、坪山區。

在軌道交通方面，距離項目最近的為規劃中的21號線三聯路站，約數百米；此外，周邊還有地鐵3號線、5號線、14號線和17號線，不過項目距離這些項目均較遠。

項目自身配建了一個公交總站，目前已經開通運行了2條公交線路，可以接駁3號線大芬站、5號線上下水徑站和10號線涼帽山站。

B: 星河盛境

星河盛境處于龍崗園山街道保安片區，位于橫崗中心區域，連接龍崗東西。周邊有龍崗大道、南坪快速、水官高速、水官高速多條高速路連通坪山、龍崗和羅湖、南山各區。

在軌道交通方面，項目緊鄰地鐵3號線永湖站，周邊還有建設中的14號線和16號線。

C: 仕達廣場

仕達廣場周邊有清平高速、丹平高速、水官高速及沈海高速4條高速路，

在軌道交通方面，項目周邊已有運營中的廣深城際平湖站，規劃或建設10/17/18號線。

3、教育及商業等配套

A:里城璽樾山

里城璽樾山配建了一所幼兒園，引入引進九年一貫制學校南京師范大學附屬龍崗學校，目前兩所學校均已開學投用；項目附近還有深圳市百外世紀中學，以及招商三聯舊改規劃的九年一貫制學校。

醫療資源方面，項目周邊有龍崗區第二人民醫院、深圳市第三人民醫院。

項目三期共配建約7500㎡底商，周邊有賽格ECO商業MALL、三聯廣場等商業。

在自然休閑資源方面，項目緊鄰三聯郊野公園，附近分布有三聯水庫、石芽嶺公園、華僑城甘坑小鎮等。

B: 星河盛境

星河盛境自帶一所幼兒園，緊鄰九年義務教育學校保安學校，周邊還有區屬公辦初中園山實驗學校和一所綜合性中等職業技術學校，龍崗第二職業技術學校。在產業方面，周邊分布有大運AI小鎮、阿波羅未來產業園。

在商業方面，項目自帶4.4萬㎡集中商業，周邊還有天虹、星河時代cocopark等商業。在休閑方面，兩公里范圍內分布有高爾夫球場、橫崗人民公園、龍崗區大運公園等資源。

在距項目10公里范圍內分布有龍崗區人民醫院、深圳市第三人民醫院、龍崗區中醫院、龍崗區婦幼保健院、龍城醫院等。

C: 仕達廣場

自帶約2.8萬㎡商業。

4、樓盤概況

A:里城璽樾山

項目位于龍崗區吉華街道三聯南路與聯中路交會處，占地面積約6萬㎡，建筑面積約34萬㎡。目前項目即將推售三期一共4棟888戶房源，房源面積約85/98/100㎡三個戶型均為三房產品，預計6月份申批預售。

項目三期一共13棟，呈點式布局圍合而成；樓棟為40層高的3梯6戶住宅，三期總的車位比約1:0.97。

B: 星河盛境

項目位于龍崗大道與南坪快速交匯處，靠近南坪快速路和水官高速，緊鄰3號線永湖地鐵站。項目占地約3.2萬㎡，建筑面積約28萬㎡。可售房源約，預計7月份入市；房源戶型為約38-65㎡的1-2房公寓，65㎡的2房可通燃氣。

C: 仕達廣場

項目位于龍崗平湖片區，集公寓、寫字樓、商業、酒店、商業等多元業態于一體，規劃建面約3.2萬m。其中，商務公寓為40-57㎡的單房、兩房產品，總計708套。

5、小結

吉華街道以高新科技產業和文創產業為主，里城璽樾山所處的三聯片區目前周邊分布了較大體量的舊改項目，包括規劃約120萬㎡的招商舊改、佳兆業三聯舊改、萬科上水徑等舊改項目。

里城璽樾山地勢呈退臺式格局，項目三期花園通風非常好。產品方面，配置了新風系統，100平方米的三房單位為少見的南北通格局。在設計方面，有不少實用細節設計值得肯定。如，在進門玄關位置設置了換鞋凳，廚房煤氣灶位置墻面布置了便于清理油污的不銹鋼板；此外，陽臺門為折疊式，餐廳門為吊推推拉式，避免磕碰摔倒。

星河盛境位于橫崗的中心區位，近連接龍崗與羅湖、坪山、南山的主干道龍崗大道和南坪快速、機荷高速。片區以其較為便利的交通和性價比，逐漸成為需求溢出置業者的選擇。項目涵蓋住宅、商務公寓、寫字樓及MALL的多業態綜合體，生活較為便利。

而從規劃來看，仕達廣場所處片區，是龍崗區““十四五”規劃”提出的“一芯兩核多支點”戰略布局平湖金融與服務業基地位于“兩核”之一的西部信息數字核，未來依托坂雪崗科技城打造萬億級世界電子信息集群承載區。此外，項目還臨近亞洲最長交通樞紐平湖樞紐站，另有2條城際（廣深城際、規劃中的深惠城際）、3條地鐵。值得留意的是，片區內城市更新擬拆除重建用地面積超289萬㎡，未來城市新貌值得期待。

【策劃】馮少文

【文/圖/視頻】邱永寬 馮少文

【作者】 馮少文；邱永寬

大灣區樓市觀察

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