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來源:新華每日電訊

江山小區(qū)改造前的屋頂。 受訪者供圖

改造完的江山小區(qū)。 記者朱旭東攝

上圖:馬洲花苑老舊小區(qū)改造前。下圖:馬洲花苑老舊小區(qū)改造后。 受訪者供圖

一個樓盤,交付三五年后,就不能再被稱為新樓盤；一個小區(qū),入住十年以上,也就不再是新小區(qū)。老樓盤和老小區(qū),總會被新樓盤和新小區(qū)齊刷刷超過,不僅在容貌上,更在其功能配套上。不久前,國務(wù)院部署推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造,順應(yīng)了群眾改善居住條件的期盼。

江蘇省靖江市靖城街道的江山小區(qū)建成已20多年,但近半年因“舊貌換新顏”在當(dāng)?shù)卮蟪鲲L(fēng)頭。《新華每日電訊》記者實地走訪,與小區(qū)居民分享“出新”之喜時發(fā)現(xiàn),表面“風(fēng)光無限”的小區(qū)改造,其實一路充滿了艱辛和挑戰(zhàn),資金關(guān)、協(xié)調(diào)關(guān)、思想關(guān)……需要沖破許多“婁山關(guān)”。猶如先賢王陽明所言,“破山中賊容易,破心中賊難”,阻礙小區(qū)“出新”并提升城市文明程度的,不是資金,關(guān)鍵是“意識”。

改造江山小區(qū)的“一把辛酸淚”

歷經(jīng)無數(shù)次協(xié)調(diào)、引導(dǎo),江山小區(qū)如今不僅顏值有了翻天覆地的變化,居民也擺脫了冬天水管結(jié)冰、夏天空調(diào)水四濺等痛苦

江山小區(qū)始建于1995年,共有住戶396戶,居住人口1391人。小區(qū)原來是江山公司的職工公寓樓,因化糞池?zé)o公害處理及綠化覆蓋率高,一度成為全市聚焦的“明星小區(qū)”。

近年來,隨著單位改制以及城市化步伐的推進(jìn),小區(qū)各項設(shè)施逐漸陳舊,服務(wù)功能弱化,尤其當(dāng)初生活污水無害化處理設(shè)計的管道太細(xì),導(dǎo)致雨污水管混接,排水管道阻塞,每逢梅雨季節(jié)就會發(fā)生嚴(yán)重水澇。加之,社區(qū)居民生活質(zhì)量逐步提升,小區(qū)汽車數(shù)量與日俱增,現(xiàn)有車位供不應(yīng)求,綠化帶被肆意侵占現(xiàn)象嚴(yán)重,人居生活舒適度急劇下降。加快老小區(qū)改造,推進(jìn)社區(qū)秩序化管理,是居民們的迫切需求。

2018年10月,江山小區(qū)先行成為此次靖城街道老舊小區(qū)“微提升”改造的試點小區(qū),讓居民有了盼頭。

2019年1月9日,靖江下起了雨夾雪。看著越下越大的雪,江山小區(qū)的居民微信群里,大家卻你一言我一語輕松地調(diào)侃開來。

“下雪了,大家不用再擔(dān)心樓頂?shù)摹〞r炸彈’了!”

“嚴(yán)格來說,應(yīng)該叫‘不定時炸彈’……”

江山小區(qū)的樓頂上,原來遍布著密密麻麻的太陽能熱水器,有些服役已十多年。天氣惡劣時,這些熱水器就成了高空定時炸彈,時時威脅著居民安全。啟動對小區(qū)的改造后,社區(qū)和業(yè)委會幾經(jīng)討論,決定勸導(dǎo)業(yè)主統(tǒng)一拆除老舊熱水器,改用燃?xì)鉄崴鳌?/p>

“大家都是下了狠心的。樓頂60多家住戶,都需要自己花三四千元,才能將熱水器改造到位?！睒I(yè)委會成員朱漢剛說,如果沒有細(xì)致耐心的入戶工作,如果得不到樓頂所有居民支持,這一安全隱患就無法徹底消除。

除了樓頂密布的老舊熱水器隱患,改造前小區(qū)各樓之間電線私拉亂接現(xiàn)象也非常嚴(yán)重。日曬雨淋,很多電線老化,隱患無處不在。2018年10月18日,小區(qū)改造首先進(jìn)場的是“三網(wǎng)合一”工程,其目的就是從根本上消除雜亂無章的弱電飛線現(xiàn)象。看似簡單的“三網(wǎng)合一”集成箱,背后是針對396戶的396份個性化改造方案。

要說服每戶居民同意施工隊入戶測量、改線、布線,是一條艱巨而漫長的群眾思想工作之路。江山路社區(qū)黨委書記徐濤和業(yè)委會的成員們?yōu)榇嗣刻於颊f得口干舌燥。三個月里,徐濤幾乎潤喉糖不離身,她用沙啞的聲音一次次地召集18個工段的負(fù)責(zé)人開協(xié)調(diào)會。

業(yè)委會成員陳曉華是一家公司負(fù)責(zé)人,那些天她索性扔下工作,堅守工程一線,晚上繼續(xù)挑燈夜戰(zhàn),每天打幾十個電話與業(yè)主和施工方溝通,整理出第二天入戶的時間和單元號。

凌晨以后,她才有時間處理公司業(yè)務(wù),持續(xù)到凌晨三四點是常事。休息一兩個小時后,江山小區(qū)鄰里互助群里又響起她的語音:“各位鄰居,提醒一下大家,今天7點前……”

正因為事先成立了業(yè)主委員會,有陳曉華、朱漢剛等人穿針引線、積極協(xié)調(diào),加上眾多居民“過上好日子”的期盼,江山小區(qū)的改造工程才勉強顯得順暢。今年1月7日,伴隨著最后一批腳手架的拆除,小區(qū)改造正式收尾,斑駁的墻面、漫天的飛線、殘損的管道,終于消失在居民的視線中。當(dāng)雨夾雪1月9日不期而至?xí)r,居民才有閑心調(diào)侃曾經(jīng)的“不定時炸彈”。

歷經(jīng)無數(shù)次協(xié)調(diào)、引導(dǎo)、調(diào)度后,江山小區(qū)如今不僅顏值有了翻天覆地的變化,居民也擺脫了冬天水管結(jié)冰、夏天空調(diào)水四濺等痛苦。曾經(jīng)破舊不堪的江山小區(qū),成為老舊小區(qū)逆齡的典范,再度不斷吸引單位前來參觀學(xué)習(xí)。

更多老舊小區(qū)嗷嗷待“改”

每個城市都逐漸形成了老城和新城并存的格局,在新城建設(shè)一路高歌猛進(jìn)的同時,老城區(qū)的問題卻越來越多、越來越嚴(yán)重

城市版圖的擴(kuò)張,都是靠建開發(fā)區(qū)、建新城區(qū)來實現(xiàn)的。每個城市都逐漸形成了老城和新城并存的格局,在新城建設(shè)一路高歌猛進(jìn)的同時,老城區(qū)的問題卻越來越多、越來越嚴(yán)重。正是在這一背景下,國務(wù)院對推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作做出了部署。這是在全國范圍內(nèi)展開的凝聚民心的大工程。

江蘇靖江,一座位于長江北岸的五線城市,其嘗試的老舊小區(qū)改造,就踩準(zhǔn)了這一節(jié)拍。不過,改造工作任重道遠(yuǎn)——不僅有更多老舊小區(qū)在嗷嗷待“改”,改造過的小區(qū)如何建立長效管理機(jī)制,也是更難啃的骨頭。

靖城街道是靖江市的老城區(qū),有22個居委會、11個行政村,轄區(qū)人口15.36萬。431個城市小區(qū)中,無物管小區(qū)389個,無物管樓道1474個,涉及4.2萬戶。

在老舊小區(qū)的改造上,靖城街道按照“穿衣戴帽、公共配套、氛圍營造、自治改造”的方式,對道路、桿線、管網(wǎng)、綠化、下水、窨井等進(jìn)行改造。記者近日跟隨靖城街道辦事處物管科科長朱立群一行走訪的幾個小區(qū),大多經(jīng)過上述改造,獲得了“可視”的變化,并因地制宜地新增了不同“功能”。

比如,馬洲花苑小區(qū)將幾個老式花池改造后,不僅新增了三四十個車位,一樓住戶也改善了采光通風(fēng)條件。小區(qū)將墻角的一塊綠地平整后,準(zhǔn)備建設(shè)簡陋的“睦鄰點”,給居民增加一個聊天拉家常的活動空間。丁香公寓小區(qū)將多間無主車庫改造成黨群睦鄰中心和自治服務(wù)中心。幾乎所有的小區(qū)在改造過程中都增設(shè)了垃圾分類處理點,引導(dǎo)居民進(jìn)行垃圾分類……

但是,靖城街道目前也只有20%的老舊小區(qū)得到提升改造,不少老舊小區(qū)依然“滿目瘡痍”。新安苑小區(qū),是靖城街道考慮下半年啟動改造的小區(qū)之一,樓與樓之間是滿天亂舞的飛線,沒有任何涂裝且略顯斑駁的墻面,表明它不再“年輕”。

見我們一行陌生人在小區(qū)內(nèi)比比劃劃,三三兩兩的居民好奇地圍聚上來。

“你們是來看小區(qū)改造的嗎?”

“這里一下雨,車庫就被淹,苦不堪言?！币娢覀兾⑿ψ鞔?居民們開始大倒苦水。他們說的車庫,并非汽車車庫,而是用來停放自行車和堆放雜物的一樓?！懊康接晁径家獜能噹焱鈷咚轿逄?東西肯定要搬出來曬。一下大雨,孩子上學(xué)都是背著下樓的,因為一樓全部是水?！币晃荒贻p女子還向記者展示她在車庫雨中跋涉的照片。

“你們怎么不去找物業(yè)呢?”記者顯然是個外行,問的話讓居民們哭笑不得?！拔覀兛隙ㄕ椅飿I(yè)了,但物業(yè)沒能力解決這個問題啊……”

“如果改造小區(qū),需要向居民們收一部分費用,你們愿意交嗎?”記者接著問。

“當(dāng)然愿意交。雖說‘百姓百姓百條心’,反正我們愿意掏錢?！币晃槐е⒆拥拇髬尓q豫了一下?！扒懊鏄堑囊晃焕咸?下大雨時,抽水馬桶的水都往外涌,臭氣沖天……想想都可怕。”大媽嘟囔道:“反正我們愿意掏錢,不想再過這種苦日子……”

街道工作人員不能輕易表態(tài),記者的一番問話,卻讓居民看到了些許盼頭。他們議論著,意猶未盡。因深受其苦,他們渴望被改造之情溢于言表。

離開新安苑后,靖城街道辦事處物管科科長朱立群幽幽地說:“別看他們現(xiàn)在答應(yīng)得痛快,到時候真向他們收錢的時候,就沒這么痛快了?！?/p>

幾年成立不了業(yè)主委員會

“公要餛飩婆要面,各人需求不同,訴求不同,工作難做。”成立業(yè)主委員會后,就要進(jìn)行物業(yè)管理,就要向居民收錢了,他們就更不樂意了

江山小區(qū)已算靖城街道老舊小區(qū)改造的“明星”,但目前不收物業(yè)費,小區(qū)日常的環(huán)境衛(wèi)生、綠化維護(hù)仍然由社區(qū)承擔(dān)?！艾F(xiàn)在小區(qū)不收物業(yè)費,以后肯定要收,不然無法維持運轉(zhuǎn)。收物業(yè)費,是一個讓人頭疼的老大難問題?！毙鞚f,她和業(yè)主委員會已經(jīng)討論過多次,如何將物業(yè)管理從無償?shù)接袃?因為樓道清潔、小區(qū)衛(wèi)生、公共維修等,都需要資金支撐。

據(jù)了解,江山小區(qū)歸屬公司管理期間,會強制從職工工資中扣除物業(yè)費。公司改制后,小區(qū)業(yè)主換了好多人,無法再從住戶的工資中扣除,物業(yè)管理就斷了資金來源。就這個亟待解決的問題,社區(qū)與居民之間溝通探討過很多次,至今尚未有結(jié)果。

江山小區(qū)業(yè)主委員會副主任陳曉華嘆了口氣說:“只能邊走邊探索。比如,一個樓道設(shè)立一個微型公共維修基金,基金只供一個樓道使用,可行度似乎要稍微高一點。”她認(rèn)為,居民普遍有“自掃門前雪”的心態(tài),有些居民認(rèn)為別人會占用他們的基金。但如果一個樓道的基金只供一個樓道使用,就會認(rèn)為是自己的錢沒有被別人占用,參與度就會高一點?！熬用裥枰龑?dǎo),養(yǎng)成花錢買服務(wù)的意識?！?/p>

對于把小區(qū)建成封閉小區(qū)還是半封閉小區(qū),居民意見也不統(tǒng)一。“公要餛飩婆要面,各人需求不同,訴求不同,工作難做?！标悤匀A說,“不管是全封閉還是半封閉,都需要一到兩名保安兼門衛(wèi)。”但陳曉華的設(shè)想剛一提出,就被靖城街道辦事處物管科科長朱立群潑了冷水。

“保安的工資哪里來?一個月最起碼3000元吧?還有其他五險一金等。連物業(yè)費和公共維修基金都沒法收,怎么可能有錢雇門衛(wèi)?”朱立群的“冷靜”,讓在座的人都感受到一絲寒意。

靖安苑小區(qū)是經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房、安置房以及商品房相混合的住宅小區(qū),2000年建成。2015年,財政投入近800萬對小區(qū)進(jìn)行了亮化、綠化。但是,小區(qū)并沒有就此迎來“新生”。

目前,小區(qū)的維護(hù)和管理都是由社區(qū)負(fù)責(zé)。小區(qū)很難引進(jìn)物業(yè)公司,因為小區(qū)居民收入水平差距很大,針對不同的住戶,如果采取同樣的收費標(biāo)準(zhǔn),肯定不現(xiàn)實,采取不同的標(biāo)準(zhǔn)收費又解釋不通。連續(xù)5任物業(yè)公司,都因無法管理而主動撤出?，F(xiàn)在,整個小區(qū)還是沒有物業(yè)公司。

“靖安苑小區(qū)至今成立不了業(yè)主委員會。很多居民認(rèn)為,政府現(xiàn)在管得好好的,為啥要成立業(yè)主委員會。而且,成立業(yè)主委員會后,就要進(jìn)行物業(yè)管理,就要向居民收錢了,他們就更不樂意了。”新建北路社區(qū)黨委書記劉新建說,靖安苑小區(qū)屬于城郊接合部,居民收入普遍不高,盡管他每年都要發(fā)動引導(dǎo)小區(qū)成立業(yè)委會,但居民就是不樂意,花錢買服務(wù)的意識非常淡薄。連續(xù)5家物業(yè)公司主動退出,可見靖安苑要提檔升級,有多難?

說到靖安苑小區(qū)安裝電梯,果然是個扯皮的事。一樓二樓不樂意,不愿意出錢。五樓六樓最積極,因為他們是最直接的受益者。安裝電梯后,五樓六樓房價升值明顯,一樓二樓因此提出,“底層住戶不僅不用出錢,還該拿補貼?！闭沾讼氯?籌集“公共維修基金”就更難了。

改造小區(qū)易,改造意識難

每個小區(qū),就是一個小小的世界,但人想法不一樣——眾口難調(diào),居民花錢買服務(wù)的意識還不夠強

目前,靖城街道老舊小區(qū)的“微提升”工程,均由街道財政資金投入,按1:9的改造資金籌措模式(財政為“9”),讓20%的老舊小區(qū)獲得了“可視”的變化。但居民的眾籌工作還在努力推進(jìn)中,困難重重。朱立群梳理了老舊小區(qū)改造過程中面臨的三大主要問題。

其一,形成整合治理難。老舊小區(qū)整治涉及眾多部門以及市、街道、社區(qū)、小區(qū)等多個層級,相關(guān)職能部門缺乏聯(lián)動性。尤其是社區(qū)居委會日常任務(wù)繁雜,沒有資金來源,目前并沒有合理的資金投入體系。

其二,推行物業(yè)管理難。每個小區(qū)都有特定的情況和困難,房屋產(chǎn)權(quán)性質(zhì)多樣化,物業(yè)管理主體難尋。一方面,老舊小區(qū)缺乏對物業(yè)管理企業(yè)的吸引力,另一方面,老舊小區(qū)物業(yè)收入少,居民繳費率低,管理虧損比例大,許多物業(yè)企業(yè)不敢接手,造成惡性循環(huán)。

其三,業(yè)主自治發(fā)展難。一是業(yè)主物業(yè)觀念落后,參與率低。許多業(yè)主受傳統(tǒng)的福利保障模式影響較深,不愿意為物業(yè)管理付錢,對于公共設(shè)施設(shè)備的修繕,也沒有出資意識。二是小區(qū)亂倒垃圾、私自開店、違章搭建、車輛亂停放等現(xiàn)象多,直接導(dǎo)致環(huán)境臟亂,居民日常生活受到極大影響。三是業(yè)主委員會認(rèn)可率低,缺乏業(yè)主的支持和信任。

靖城街道改造老舊小區(qū),在全國并不是先行者。但是,先行者如上?；蛏钲?并沒有給靖江這樣的后來者提供很多可資借鑒的經(jīng)驗,不得不說是個遺憾,也足以說明此項工作的難度所在。一個小區(qū),就是一個小小的世界,想法不一樣,眾口難調(diào)。

小康路上,一個都不能少。城市文明進(jìn)化,同樣一個也不能少。老舊小區(qū)改造已經(jīng)提上議事日程,全國17萬個老舊小區(qū)、涉及上億居民的改造,即將全面啟動。改造完成后,它們必須破解長效管理困境。目力所及,記者能想到的問題諸如居民的想法難統(tǒng)一、物業(yè)管理公司與業(yè)主委員會及業(yè)主三方的矛盾等,搞不好還將是“一地雞毛”。但是,將老舊小區(qū)改造升級,跟上新式小區(qū)的節(jié)奏同步“進(jìn)化”,不僅是人心所向,也是國家意志所在。

記者在南京生活25年,已經(jīng)搬過3次家,小區(qū)越來越新,管理也越來越規(guī)范,所在小區(qū)的居民似乎也越來越文明。20多年前入住的莫愁新寓,曾是南京的明星小區(qū),但彼時感覺不到物業(yè)的存在,小區(qū)也幾乎沒有車位。如今的莫愁新寓顯得破舊、雜亂,顯然已是待改造的小區(qū)之一。10多年前入住的匯賢居,明顯比莫愁新寓提升了一個檔次,環(huán)境優(yōu)美,人車分流,但業(yè)主委員會和物業(yè)長期矛盾重重,個別業(yè)委會成員長期不交物業(yè)費,導(dǎo)致小區(qū)很多工作無法正常開展。

新入住的小區(qū)是個新樓盤,一切都是新的。入住半年多,曾經(jīng)和朋友調(diào)侃“居民素質(zhì)特別高”。因為,只要有居民將衣服晾在窗臺上,必然有居民在小區(qū)微信群里提意見；只要發(fā)現(xiàn)有人亂丟垃圾或采摘小區(qū)內(nèi)的花朵,也會被在微信群曝光。久而久之,這些略顯不雅的行為,消失了。

顯然,只要人心向善、人心向美,就會形成一種公共約束力,帶動少數(shù)人被“眾目睽睽”所約束進(jìn)而形成良好習(xí)慣,帶動小區(qū)環(huán)境的整體提升。而好的居住環(huán)境,也是促使“人心向美”的必要條件之一,就像每個人都會愛惜新衣服一樣。立足問題導(dǎo)向,精準(zhǔn)引導(dǎo),用情推進(jìn),這場涉及上億居民的改造,一定會讓更多老舊小區(qū)重新煥發(fā)青春!（記者朱旭東）

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