太原美菱燃氣灶維修(美菱燃氣灶故障維修)

前沿拓展：

太原美菱燃氣灶維修

美菱燃氣灶不能同時使用，可能是由管道堵塞的現象，如果是雙照的，都可以同時使用

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如題，這是我長久思考的一個樓市哲學問題。

當，中國政府年年對于房價的調控，已經達到得心應手，比如今年？（別笑，會有這一天）

當，中國全面開始執行“房產稅”，樓市投資收益大大減弱？

當，中國已經全面建成“房住不炒”的樓市長效機制？

那么，中國哪些城市仍然具備房價長期上漲的動能，而他們的動能又是什么？

說實話，這個問題我思考了很久，但是依舊答案模糊？

因為，涉及了太多因素，各個因素又交叉作用。

比如說，城市級別。

但是，如何解釋在這一輪房價下跌中，直轄市天津成為全國樓市最為涼涼的高級別城市。

比如說，城市人口和外來人口。

但是，如何解釋，城市總人口和人口流入并不多的合肥。

卻比很多人口大市，房價漲幅更為驚人。

本文很長，有點枯燥，但絕對有利于理解中國房地產中最重要房價和”城運”問題。

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實際上，很多類似于這種“準哲學”問題，是需要跳出問題本身來尋找答案。

比如，上面的這個問題，我卻從一個非樓市為主題的演講中，得到了很大的啟發。

今年12月14日，中國當代著名證券分析師高善文先生做了《沉帆側畔千帆過》的宏觀經濟演講。

這場演講的主題不是樓市，主要介紹了中國2021年度實體經濟的產業升級問題，以及未來的趨勢。

高先生作為中國最著名證券分析師，將中國所有的產業行業分為了三類。

第一類：高增長組——也就是過去十年，中國產值和營收數據增長最快的行業。

最為典型的是——計算機設備和消費電子

第二類：中增長組——過去十年，比較成熟但增長率尚可的行業。

最為典型的是——白色家電和汽車行業

第三類：低增長組——過去十年，中國增長最為緩慢或者是負增長的行業。

最為典型的是——紡織制造和煤炭開采。

這代表了中國產業未來的三種方向。

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高先生認為，在2015年前后，中國產業升級發生了一個質變性的轉化。

紅線代表的新興產業的占比在大幅提升，而由綠線所代表的夕陽行業或者是衰落型行業的占比同期在大幅下降，近而產生了一系列的經濟格局變化。

比如，上市公司的人員流向。

比如，不同組別的公司的股價變化。

再比如，不同組別產業人均薪酬的變化。

總之，不管是公司的前景還是個人的前途，實際上已經深刻的綁定了與之相關聯的產業組別。

在高增長組別，你能夠“雞犬升天”。

在低增長組別，你只能感嘆“時代的拋棄”。

當然，以上圖表和觀點，都來自于高善文先生，作者只是高先生演講的搬運工。

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高先生并沒有論及這些產業之外問題。

然而，我卻發現了，這些高中低增長產業的組別，實際上更加深刻影響到了中國差不多每個一二線城市的“城運”和“樓市”。

換句話來說。

在過去的5到10年，你的城市能夠抓住中國最近一次產業升級機會。

一定會迎來城市的大發展，同時帶動房價的較大幅度提升。

反之，如果你所在的城市還停留在老的產業之中，不求升級，城運和房價的衰落則不可避免。

案例說明。

這十年來，中國進步最大的產業，無過于計算機、通信設備領域以及互聯網領域。

這些企業無疑是以華為、小米、oppo、vivo等手機廠家為代表。

我們先來看看這些企業的分布：（截止到疫情前期）

華為的研發中心：深圳，北京，西安，上海，武漢，杭州，南京，成都，東莞

小米的全國研發中心：北京，南京，深圳、武漢

OPPO全國研發中心：北京，上海，深圳，東莞

VIVO全國研發中心：深圳，東莞，杭州，南京，北京

再加上全國著名的幾家計算機硬件公司：中興、海康威視、聯想

中興全國主要研發中心：深圳，上海，武漢，南京，西安

海康全國主要研發中心：杭州，北京，上海，重慶，武漢，烏魯木齊

聯想全國研發中心：北京，南京，深圳

于此同時，互聯網更是高度集中在四個一線城市，外加一個杭州。

阿里巴巴：杭州。

網易：廣州+杭州。

騰訊：深圳+廣州。

北京最多：字節，搜狐，新浪，美團點評，京東，360，百度

如果我們再看這些企業主要研發中心的分布：

百度：北京，上海，深圳。

阿里巴巴：北京，上海，杭州，深圳。

騰訊：北京，武漢，深圳，廣州。

實際上，到了今天，可以說中國最賺錢的計算機通訊和互聯網行業，已經高度集中在上面的不超過10個城市。

可以說，如果你的城市沒有兩家以上這些公司的總部或者研發中心，就不配稱為中國強二線以上城市，同時也不能稱為新增長產業成功轉型城市。

而這些城市，恰恰正是“去庫存”全國房價大漲之后，2018年后仍能夠在“房住不炒”的調控中，房價堅挺甚至上漲的城市。

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當然，對于中國大部分的典型二線城市，搶總部和搶研發中心，幾乎是個不可能完成的任務。

那么，通過產業鏈，嵌入這些高增長產業，做他們的生產鏈的一環，則是一個退而求其次的選擇。

這一點，全國做的最好的應該是合肥。

合肥除了擁有自身中科大和準一線高新企業——科大訊飛，另外嵌入高增長組產業的中游產業鏈，合肥做的尤其出色。

很少有人知道，從2011年開始，合肥就是中國最大的家電制造基地。

在2011年，合肥的家電產量，一舉超過海爾總部的青島和美的總部的順德，位列中國第一。

2017年合肥冰箱，洗衣機，空調，彩電四大家電的產量達到7000萬臺套，其中冰箱的產量更是超過了全國的30%。

海爾，美的，格力，TCL，美菱，三洋都在合肥建有工廠，外資品牌惠而浦更是把中國區總部和全球研發中心設在合肥，合肥在家電制造已經有了全球地位。

合肥另外一個舉動是大力引進京東方，合肥是京東方全國最大的生產基地。

圖：合肥京東方

京東方這樣的高端產業的生產鏈在合肥落地，給合肥帶來了驚人的變化，給京東方配套的上游企業，紛紛到合肥設廠，玻璃基板的彩虹，康寧。顯示面板產線設備的欣奕華，通彩，商巨，凱世通。顯示面板光學材料領域的樂凱，三利譜，翰博，泰沃達。靶材領域的先導，江豐電子，拓吉泰等。

合肥甚至還把下游的企業也拉過來，實現京東方就近供貨，例如長虹，惠科，京東方視訊等。

除此之外，合肥還大力發展集成電路產業，最著名的就是存儲器的合肥長鑫公司和兆易創新聯合研發，合肥一舉成為全國三大存儲器基地之一。

另外，以這種方式較好嵌入高增長產業生產鏈的城市，還有佛山、西安、東莞、蘇州、重慶和南京。

再舉一個反面案例——天津。

這些年，似乎天津不管是爭奪這些高增長行業總部和研發中心，甚至下游產業鏈企業方面卻無甚建樹，似乎只有一條中芯國際的集成電路生產線，而且還是較為落后的8英寸線，而中芯國際在北京，上海，深圳都有建設更為先進的12英寸線。

和天津比較類似，在上世紀甚至是2010年產業還比較先進，但是這些年相對落后的城市全國還有——青島、寧波、煙臺、石家莊、太原、大連和濟南。

更不要說，2010年之前那些基本上要靠國有投資拉動產業的整個東北地區和中國西部城市。

而以上，除了寧波，則是2018年后，房價不抗打的主要大城市。

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今天，講了這么多關于產業的問題。

那么，城市產業的興衰和城市的發展究竟有沒有關系呢？

當然是有，而且關系巨大。

實際上，在未來，房住不炒國策下的長效機制完全執行之日，尤其是城鎮化進入尾聲，那么決定城市房價的就是兩個要素。

第一、一個城市中，買的起房的人有多少。

第二、一個城市中，買房的人能夠花多少錢來置業或者改善居住。

而這兩個問題，匯集起來，實際上又變成了城市的三個產業問題。

第一，這個城市有多少高增長組的產業或者公司

第二，這些產業和公司能吸納多少就業人口

第三，這些產業和公司能為這些就業人口提供多高的收入。

一句話，高增長產業數量，高增長產業收入水平，直接決定了一個城市最長和最大房價的上漲動力。

最后，附上一張照片，是我2018年在杭州調研的時候，在阿里總部門口拍攝的。

帶著阿里橙色工牌的眾多年輕員工，晚上九點到十點，才魚貫而出從辦公樓下班。

當時，陪同我調研的朋友告訴我——在阿里司齡三年，年薪百萬非常正常。

他們買走杭州未來科技城大部分的項目，而未來科技城（阿里總部所在板塊）則是整個杭州房價近5年來漲幅最高的板塊（新房限價，主要指二手）。

而杭州則是這五年來，中國城市房價漲幅最好的城市之一。

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