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位于南京火車南站北側雨花片區丁墻路的瀚瑞中心項目，與南京“大校場”一路之隔，項目建筑高150米、共有35層，號稱南京南部新城和雨花臺區的第一高度。然而，近日瀚瑞中心項目多位購房人向新京報記者反映稱，“地理位置如此優越的項目，卻出現嚴重的虛假宣傳問題。由于貨不對板，近兩年來，我們一直拒絕收房。”

購房人李輝（化名）告訴記者，瀚瑞中心不僅把辦公項目宣傳成能居住的公寓房，且向購房者所宣傳承諾的中央空調、智能安防系統以及三大空中花園和音樂噴泉也一直都沒有兌現。

據了解，去年11月，該項目因不實宣傳房屋用途被當地市場監督局罰款56萬元。

辦公項目當成“公寓”銷售，承諾的設施未兌現？

據多位瀚瑞中心項目多位購房人介紹，2015年10月9日，南京瀚威房地產開發有限公司（以下簡稱“瀚威房地產”）取得雨花臺區丁墻路的土地使用權證“寧雨國用(2015)第13911號”，地類（用途）為商服用地。該地塊位于南京火車南站北側雨花片區丁墻路，與大校場一路之隔，其較為特殊的地理位置一度備受矚目。

此后不久，瀚威房地產就開始動工建設瀚瑞中心項目（項目部分區域也稱“云樹公館”）。根據建設規劃，該項目建筑高150米，共有35層，號稱南部新城和雨花臺區的第一高度。

“正是看中了項目所占地理位置的優越性，也是看到了開發商前期宣傳的項目彩頁和模型，我們才動了心購買。”李輝告訴記者，2019年1月，自己以2.7萬元/平方米的價格購買了瀚威房地產開發的瀚瑞中心項目，雙方在合同中約定全裝修交付，約定的房屋交付時間為2020年6月30日前。但時至今日，部分購房人仍未收房。

為何拒收房子？部分購房人表示，開發商賣房時向購房者宣傳承諾的中央空調和智能安防系統，如今均未見蹤影。此外，開發商宣傳承諾的三大“空中花園”和6000平方米的音樂噴泉，也沒有兌現，目前“空中花園”的位置已經安滿了太陽能熱水器。

更為嚴重的是，該項目涉嫌虛假宣傳房屋的性質和用途。李輝告訴記者，“在項目銷售之初，開發商方面的工作人員向我們購房人宣傳項目為公寓房，室內設計為LOFT戶型，能夠居住。后來，有一些細心的購房人才發現合同上顯示所買的房子性質是辦公。”

一位購房者提供的合同顯示，房屋規劃用途為“辦公”。 受訪者供圖

瀚威房地產宣傳該項目有“空中花園”和音樂噴泉（上圖）。購房人稱，宣傳的空中花園已經安滿了太陽能熱水器。（下圖）

商辦新規下“打擦邊球”，瀚瑞中心曾被罰款56萬

“商改住”銷售現象由來已久，在全國主要城市都曾普遍存在，這些拆改銷售行為不僅極易引發社會群體矛盾，而且破壞了市場經濟基本規則，擾亂了市場公平環境，對后續管理帶來很大難度。過去三四年，各地出臺政策大力整治“商改住”。

早在2017年3月，南京市相關部門就曾發布《關于加強商業辦公等非住宅類建筑項目管理的通知》，嚴禁“商改住”。其中明確規定，商業辦公類非住宅類建筑（不包括酒店、公寓和宿舍等具有居住功能的建筑）不得按單元式或住宅套型設計，一般應采取公共走廊、公共衛生間式布局，除食堂外不得設置廚房，開水間或者飲水供應點、衛生間應當集中設置。同時指出，房地產開發企業在銷售商業辦公等非住宅類建筑前應向購房人明示房屋的規劃用途、土地使用年限、契稅、物業服務費、水電費以及配套建設指標等情況，告知購房人應嚴格按照規劃用途經營使用，不得擅自改變用途、不得利用層高加建隔層，并在認購書和購房合同中與購房人明確約定。

但是在去庫存與銷售回款壓力下，仍有不少開發商“打擦邊球”，將商辦項目宣傳成公寓來出售，“商改住”屢禁不止。

2020年，南京再出商辦新規。當年的2月5日，南京市規劃和自然資源局、住房保障和房產局等四部門發布《關于進一步加強商業辦公類建設項目全過程管理的實施意見》（簡稱“《意見》”），其中規定，房產部門應督促開發企業在銷售現場設立公示牌，向購房人明示房屋的規劃用途、土地使用年限、契稅、物業服務費、水電費標準以及配套建設指標等情況。同時，《意見》還指出，市場監管部門要規范商辦項目的銷售宣傳行為，加大對開發企業和銷售代理公司發布的銷售廣告、開展的宣傳、展示的樣板房等行為的檢查力度，對開發企業和中介機構發布違法廣告或虛假宣傳行為依法予以查處。

從上述購房者購買的時間線以及南京商辦新規出臺的時間線來看，瀚瑞中心項目并未嚴格執行政策。也因為不實宣傳房屋用途，該項目曾在2021年11月4日被南京市雨花臺區市場監督管理局處罰。

據行政處罰決定書顯示，2021年3月22日，南京市雨花臺區市場監督管理局收到關于瀚威房地產銷售云樹公館項目2幢商辦性質的商品房時涉嫌宣傳成公寓的投訴舉報材料。經初步調查，瀚威房地產通過播放視頻、發放帶有居住功能的宣傳彩頁、帶看含居住功能的樣板房（其樣板間都是居家的配置，里面有廚房、衛生間、床、衣帽間、沐浴設施）等宣傳形式，將商辦性質的商品房宣傳成公寓，誤導了購房者，擾亂了市場。

南京市雨花臺區市場監督管理局認為，瀚威房地產將一個商辦性質的樓盤著重宣傳為居住型產品，使那些本打算購買居住型房產的客戶購買了這一樓盤。其通過這樣的宣傳變相擴大了客戶群體，一方面贏得了相較于同性質樓盤的競爭優勢，另一方面搶奪了住宅或公寓性質樓盤的潛在客戶，擾亂了正常的市場競爭秩序。南京市雨花臺區市場監督管理局責令瀚威房地產在相應范圍內消除影響，罰款56萬元。

仍宣傳具有“居住”功能，律師建議購房者投訴或訴訟解決

值得關注的是，時至今日，該項目工作人員在介紹2號樓、3號樓房源時，仍宣傳具有“居住”功能。

1月17日，新京報記者以購房人身份與瀚瑞中心項目多位工作人員取得聯系，當記者問及瀚瑞中心項目在售的房子是否為公寓性質時，工作人員表示，目前在售的為項目2號樓和3號樓，3號樓為酒店式公寓，2號樓為商辦性質，都是LOFT戶型，精裝交付。2號樓和3號樓都通上下水，有廚房油煙管道，都可以居住。隨后，瀚瑞中心項目工作人員向記者發來了項目介紹視頻，從該視頻上可以看到，房屋為兩層戶型，室內裝有廚具、洗漱、洗手間等設施。

對于該項目此前為什么未如實進行宣傳、區市監局作出處罰決定后項目是否采取整改措施、部分購房者目前尚未收房該如何處理等問題，1月18日，新京報記者再次以購房人身份就上述問題與瀚瑞中心項目工作人員取得聯系，但并未獲得回復。而對于其他問題，一位工作人員稱，“雖然房子性質是辦公，但是可以住人，現在已經有業主在居住。目前，只是部分樓頂有空中花園，尚不能確定是否會修建音樂噴泉廣場。”

包括李輝在內的多位購房人表示，“目前，我們的訴求是希望開發商能整改到位，并希望市場監管部門及時進一步查處。”

針對瀚瑞中心項目的具體問題，新京報記者采訪到了北京市京師律師事務所劉奇奇律師，其表示，“從上述材料可以基本看出，開發企業行為涉嫌違反《中華人民共和國反不正當競爭法》第八條第一款‘經營者不得對其商品的性能、功能、質量、銷售狀況、用戶評價、曾獲榮譽等作虛假或者引人誤解的商業宣傳， 欺騙、誤導消費者’。同時，《中華人民共和國廣 告法》第二十八條第一款規定‘廣告以虛假或者引人誤解的內容欺騙、誤導消費者的，構成虛假廣告’。”

劉奇奇律師進一步表示，最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第3條專門對商品房銷售廣告的效力做了規定，商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發規劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應當視為合同內容，出賣人違反的，應當承擔違約責任。

劉奇奇律師認為，根據南京當地市場監管部門行政處罰決定書和上述購房人目前提供的材料證據，不難看出開發商在宣傳等方面存在一些問題，在此也建議其他開發商，在項目操盤過程中，切勿存在僥幸心理再進行類似操作，已經出現宣傳問題的，要盡量想辦法與購房人協商解決，以免造成更大的影響。同時，相關購房人可以向當地相關部門進行投訴，以尋求行政方面的救濟；如若救濟不能，可以向法院提起訴訟解決。

1月20日，新京報記者再次與該項目多位工作人員取得聯系，但未獲得進一步回應。對此，新京報將繼續關注。

新京報記者 張建 圖片來源 受訪者供圖

編輯 楊娟娟 校對 盧茜

記者郵箱：zhangjian@bjnews.com.cn

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