前沿拓展：

19年9月，運河新城38000元/㎡精裝限價出爐的時候，購房者和業內人士紛紛表示看不懂。板塊首個樓盤香港置地·上河公元首開前，大家也還在懷疑市場能否接受。

后來運河新城兩個新盤中簽率一路走低，云瀾天第最新的推盤中簽率已低至6.35%。轉眼，上河公元又迎來第三城加推，大概率也會五年限售，在這種情況下，還值不值得搖呢？

PART1 | 樓盤詳情

上河公元位于拱墅區運河新城板塊，顧楊路與金昌路交叉口。售樓處是在顧楊路沿街底商“H-Port”東部活力區。

項目住宅由6幢高層合圍4幢小高層而成，容積率2.6，其中10#樓是公租房。高層總層高23-24F，小高層8-10F，共約724戶。

樓幢外立面主材質為真石漆，主色調香檳色，觀感很高級。立面頂部有弧形設計，相對于常見的“方盒子”別具一格。

小區人車分流，人行出入口位于售樓處所在的顧楊路上，通過下沉式花園，可以直通每幢樓的樓下。

小區雖然體量不大，但內部仍然配套有景觀水系、屋頂花園、兒童游樂區等，高層的架空層還布置了公共配套。

其中7號樓架空層設置外賣取餐點；4號樓架空層設置四點半學堂（由物業引入教育機構），1號樓架空層設置兒童游玩設施，8號樓架空層設置了老年活動空間，9號樓和公租房架空層設置了運動設施。

項目開盤兩次，最近一次是在今年1月份，1450戶登記中簽率9%。本次加推10F小高層6#樓，24F高層8#樓。

預計4月23號開始登記，均價38000元/㎡，23年6月交付。

PART2 | 戶型&樣板間

項目本次加推的主要戶型為高層（中間套105㎡、邊套105㎡、西邊套129㎡），小高層（中間套126㎡、東邊套139㎡、西邊套126㎡）。

高層戶型

105方中間套，罕見的飛機戶型，采用了房間分列兩邊的設計，節省過道空間， 主臥的私密性也更好，但客廳的開間略小，只有3米5。

105方邊套，布局卻與常規的中間套三房一致，不過因為是邊套，沒有北面的連廊，北面房間采光會更好。

129方邊套戶型，客餐廳和陽臺都很大，還有一個儲物間，南面兩個臥室帶飄窗，只是北面兩個房間偏小，廚房的門或許改成對著餐廳更合理些。

小高層戶型

105方戶型是93方的放大舒適版，雙陽臺，房間尺寸加大，南北通透性也大大提升。

126方戶型是四葉草布局，最大的亮點在于面積超過40方的超大客餐廳，由于沒有過道浪費空間，公區的面積就放大了。這戶型要是放在香港，妥妥的豪宅了。

下圖為126方E戶型樣板間實拍：

樣板間實拍

樣板間實拍

139方的客餐廳就更霸氣了，還連通一個5米9寬的大陽臺，南面兩個臥室帶飄窗，只是進門處的空間有些浪費。

上河公元的裝標是3500元/㎡，東芝中央空調、阿里斯頓地暖、科勒衛浴，西門子油煙機、燃氣爐，老板洗碗機。連玄關柜、壁紙、客廳背景墻軟包、主臥背景墻硬包都是交付標準，在這個價位是相當良心了。

PART3 | 周邊配套

項目所處的板塊位于拱墅區近年來著力打造的大運河新城，整體形成“運河綢緞、文化走廊”，“歷史年輪、魅力珠串”，“城北之芯、創智樞紐”，“山水環鏈、復合水城”的規劃結構。

而上河公元正好北鄰金昌路，與大運河新城核心區接壤。

沿著運河兩岸規劃的一系列商業、文化地標，都離上河公元不遠。

板塊內的主要產業配套是拱墅區重點打造的智慧網谷，其中順豐創新中心等已投入使用。

智慧網谷小鎮是拱墅區十大產業平臺之一，已入選省、市級小鎮，規劃面積3.4平方公里，核心區面積1.8平方公里，建成體量達250萬平方米，小鎮以數字經濟產業為主導產業，聚焦數字傳媒、數字健康、數字生活、人工智能四大領域。目前已吸引了順豐、新浪、360、聯想、58同城等一批重大項目入駐，被譽為浙江版“中關村”。

拱墅發布

交通：在建地鐵4號線拱康路站步行距離約1.4km，另外網傳的地鐵四期規劃中，金昌路和拱康路交叉口會有一個15號線的地鐵站，距離項目約370m。自駕的話通過上塘高架、麗水路隧道到市區很方便。

麗水路隧道效果圖

學校：樓盤南側幼兒園、小學在建，東側有規劃中學。其中小學為上世外領辦48班小學，其總投資3.1億元，最多可容納學生2160人。

商業：規劃的拱康路綜合體、運河灣綜合體分別距離項目約1.3km和1km。

運河灣綜合體效果圖

醫療：邵逸夫醫院大運河分院已開工、計劃2023年12月竣工。

邵逸夫醫院效果圖

總體而言，樓盤配套不算優質，且都處于規劃中或建設中，板塊目前的現狀還很荒涼的，需要時間來完善。

半年前的航拍圖|來源于網絡

就比如樓盤附近的謝村碼頭，平常每天約有2200輛工程車轉運渣土，導致樓盤北側金昌路噪聲巨大、塵土飛揚。

PART4 | 周邊競品

上河公元一路之隔就是限價38000元/㎡的融信天陽云瀾天第府，3月份第二次開盤中簽率已低至6.4%。云瀾天第府西側一線運河，但北側又一線上塘高架，不撞車的話兩個都去搖。

鐵路北板塊的星悅府、晶暉里兩兄弟也不錯，“雙文瀾”學區可期，地鐵四號線站點也比較近，只是板塊發展前景不如運河新城。

至于二手房倒掛就無從談起了，運河新城都是原來的工廠、城中村剛剛推平改造的，附近根本就沒有商品房小區。

PART5 | 大概率限售五年

總體而言，上河公元由香港大牌房企打造，樓盤品質、戶型不錯、裝標良心。大運河新城的規劃前景也不錯，只是需要時間來兌現。

拓展知識：