前沿拓展：

河南商報首席記者 李興佳 文/圖

萬客來食品城、緯三路水產(chǎn)市場、北建材、萬客隆家具城……鄭州這些曾經(jīng)的明星市場外遷后，如今原址作何用途？它們是改為了高端商業(yè)綜合體，還是建成了住宅，抑或只是二手車商的暫時棲居地，甚或荒廢閑置？他們?nèi)绾螣ㄐ赂脑?，如何向“史”而生，是否還有機會重返商業(yè)舞臺中心？

河南商報記者多地實探、用腳丈量，抽樣走訪20多家曾具有行業(yè)標(biāo)桿意義的明星市場，揭開了曾叱咤風(fēng)云的老市場，在告別熙熙攘攘后的當(dāng)下生存實錄。

探訪的23家市場，囊括了汽摩配、紡織、建材、水產(chǎn)、配鏡、農(nóng)產(chǎn)品、洗化、鞋等多種業(yè)態(tài)，既有如萬客來食品城、緯三路水產(chǎn)市場等在當(dāng)年外遷掀起巨大轟動的老字號市場，也有天榮汽配城、萬客隆建材城、中原第一城等新晉外遷的市場。

附：批發(fā)市場原址用途

01

情形A ：房企接盤建樓，納入城中村改造

因為多數(shù)租賃自城中村集體用地的歷史地情因素，調(diào)研的絕大多數(shù)市場在商戶撤場后，原址引入開發(fā)商，走城改模式，改建為了住宅或者商業(yè)，這部分占調(diào)查市場高達21%的比例。

這些入主城中村、挑起老舊市場改造重擔(dān)的，背后不乏保利、康橋、升龍等一線房企的身影。

較早的如嵩山路西建材，隸屬于齊禮閆村，升龍接盤改造后，如今原址成了升龍城；萬邦新綠地隸屬于高皇寨村改造項目，2018年外遷，原址被鄭州雙茂置業(yè)有限公司拿得，再深究，雙茂置業(yè)背后有深圳康橋產(chǎn)業(yè)有限公司及宋革委的投資身影；慶豐糧油市場，與萬邦新綠地同系萬邦集團旗下，原址為劉莊村城中村改造項目，現(xiàn)為保利集團做安置房開發(fā)建設(shè)；天榮汽配城為柳林村用地，北區(qū)今年7月外遷，現(xiàn)址雖空置，但未來將做柳林村城中村改造項目，含安置房、商品房及配套商業(yè)；萬客來2015年年底外遷，原址屬于王胡砦城中村改造項目，但因為種種原因至今未落地，原址暫用來建駕校……

△慶豐糧油市場現(xiàn)為劉莊城中村改造項目

它們大致走了這樣一個路徑：曾地處城市邊緣近郊的村莊以較低價格出租土地，用于批發(fā)市場建設(shè)，隨著城市狂飆突進，近郊逆襲為主城區(qū)，物流批發(fā)跟不上時代節(jié)奏，批發(fā)市場逐漸隱沒于歷史巷道，開發(fā)商接過歷史遞來的接力棒，拿地建樓，用現(xiàn)代化包裝沒落的批發(fā)市場。秋風(fēng)蕭瑟今又是，換了人間，老市場重?zé)ㄐ骂仭?/p>

這是時代更新大潮下誰也逃不掉的宿命，曾為鄭州城市化做出貢獻的功勛市場亦找到了體面歸宿。

02情形B：原址作公共用途，建公園、公交場站、修路、菜市場

原址用作公益公共用途的，也并不少見，比如改建為公交場站、公園綠地、農(nóng)貿(mào)市場、修路，這部分在受訪市場中占比約21%。

老鴉陳電動車市場于2016年底外遷后，原址改為了長興農(nóng)貿(mào)市場，2017年12月投用。這是一家星級標(biāo)準(zhǔn)的公益性農(nóng)貿(mào)市場，中央空調(diào)、新風(fēng)系統(tǒng)、大型拋光磚貼面，單單空調(diào)安裝了26排，一個月電費五六萬元。鄭州農(nóng)貿(mào)市場本身缺口極大，建得像高端商場的菜市場，在告別舊市場雨天一身泥的臟亂差形象之外，也助力了菜籃子民生工程。

菜業(yè)“扛把子”陳砦蔬菜批發(fā)市場2018年外遷后，原址修路，為渠東路擴建；同樣修路的還有紡織大世界，曾盛極一時的紡織批發(fā)業(yè)霸主，被金水路西延及地鐵5號線站點穿過。

△陳砦蔬菜批發(fā)市場原址修路，在建渠東路

此外，中州大道航海路交叉口的鄭州摩托車，現(xiàn)如今變成了公交場站，黃河食品城北區(qū)規(guī)劃建設(shè)青少年公園。

03情形C：引入宜家、迪卡儂、居然之家等巨頭，改建商業(yè)綜合體

較為惹人關(guān)注的是，傳統(tǒng)批發(fā)市場轉(zhuǎn)型為零售商業(yè)綜合體項目，有兩例，堪稱改造典范。一家是位于北三環(huán)的原信基建材市場，引入瑞典家居零售巨頭宜家，改造成了宜家家居；另外一家是南三環(huán)京廣路的中陸購物廣場，原本經(jīng)營舉步維艱，后招徠了重量級租客“居然之家”、永輝超市和迪卡儂，一躍成為區(qū)域內(nèi)商業(yè)頂流。

迪卡儂為全球最大的體育用品零售商，一年收入超過124億歐元，宜家家居中國28家店2019財年接待1.08億次客流，銷售額157.7億元，居然之家為國內(nèi)家居建材流通領(lǐng)域頭部品牌……這些商業(yè)明星自帶流量，帶給原址的不僅僅是建筑形態(tài)的改觀，更是商業(yè)模式的顛覆和區(qū)域價值的急速提升。

此外，位于京廣路航海路的原京莎鞋世界，也于今年4月，退出鞋業(yè)批零，引入舊改之王佳兆業(yè)商業(yè)，欲轉(zhuǎn)為購物中心。目前正處于改造和招商階段，未來難以預(yù)估，但有佳兆業(yè)商業(yè)這一得力助手，不會差。

04情形D：轉(zhuǎn)為二手車城、駕校，部分暫時性閑置

另外，有意思的是，車行業(yè)老板偏愛閑置的老市場，不少舊市場搬空后，轉(zhuǎn)為了車市或者駕校。

比如，北建材變身為二手車市場，入駐有中鑫之寶、瑞卡名車、壹玖名車生活館、鼎尚品車等，儼然成為二手車薈萃之地；萬邦茶城變?yōu)榱讼闵铰奋嚦?，萬邦新綠地部分區(qū)域辟為駕校，萬客來入駐了出租車網(wǎng)約車交易市場及多家駕校，北三環(huán)眼鏡市場入駐有機動車檢測點。

△北建材如今被二手車商占據(jù)

△萬邦茶城，暫時改為二手車城

△萬客來食品城，做有駕校、機動車登記服務(wù)站和二手車市場

其中，部分是地塊規(guī)劃未落地前，一些租客利用土地閑置期、真空期進行的租賃開發(fā)，并非原址最終歸宿。

比如萬客來，其所在地塊屬于王胡砦城中村改造項目，不過因為種種原因至今未落地。再如萬邦新綠地，隸屬于高皇寨村改造項目。

當(dāng)然，也有一些處于閑置的老市場，比如南三環(huán)汽配城、萬客隆家具城、緯三路水產(chǎn)市場、華淮建材市場、中原第一城、毛莊蔬菜批發(fā)市場、天榮汽配城北區(qū)、中陸鞋城、中陸洗化城。這部分比例最大，占比43%。

△萬客隆建材城外遷，只剩中澳館

它們要么正處于項目規(guī)劃中，尚未落定，眼下只能暫時性空置，要么正在尋找物色合適的接盤方，在開發(fā)方到來前寧肯以擱置狀態(tài)做審慎處置。

老市場不應(yīng)長期荒置，如何“向史而生”？

曾經(jīng)的明星市場，如何在城市更新大潮中“向史而生”，如何拯救這些外遷后急速衰老的重量級商業(yè)？

老市場外遷，是迫于其硬件老化、環(huán)境逼仄、消防隱患、交通擁堵、發(fā)展空間受限等諸多原因。

外遷后的市場，不應(yīng)成為爛攤子，更不應(yīng)長期荒置。它曾經(jīng)作為城市經(jīng)濟突圍的能量擔(dān)當(dāng)，也應(yīng)成為存量商業(yè)改造典范。

存量商業(yè)更新經(jīng)歷了幾個階段，從大拆大建、推倒重來的“換裝”，到只保留建筑形、缺失文化魂的“化妝”，再到建筑與商業(yè)與人群和諧相處的“共情共生”。

老市場重建，不止是拆舊建新、換裝變臉，更要在城市有機更新的大潮下找尋自己的定位，與城市發(fā)展趨向、行業(yè)走勢相契合，更考驗操盤者的洞察力、場景重構(gòu)的創(chuàng)新力。

北京西直門附近的京鹽融園倉庫，將破舊倉庫升級為紅墻綠瓦的優(yōu)雅辦公院落，極度受科創(chuàng)、文創(chuàng)企業(yè)青睞，是革新。

鄭州金三角衣城升級為佳寶金三角女裝市場，只定位中高端休閑女裝，引入了來自杭州的一線品牌資源，為整個火車站服裝商圈帶來新血液，是創(chuàng)新。

京莎鞋世界引入佳兆業(yè)商業(yè)，轉(zhuǎn)型國潮主題購物中心，北三環(huán)信基建材市場引入宜家，也是創(chuàng)新。

對鄭州深厚商業(yè)文化的傳承與理解，對城市舊改修復(fù)如新的操盤經(jīng)驗，對項目周密詳盡的盡調(diào)和再定位，對消費趨勢和城市走向的深入洞研，才能賦予項目起死回生的可能。

曾經(jīng)的明星市場，因為與時代發(fā)展節(jié)奏錯拍，無奈退出歷史舞臺，但仍然有機會，他們會以另外一種更加奪目的方式，重回商業(yè)舞臺中心。

拓展知識：