前沿拓展：

長沙城市迷人夜景。 記者 李健 攝

2019年華過半，長沙樓市大戲似乎沒有往年“跌宕起伏”，但也并不平靜。

這半年，政策依舊從緊，“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期”的主基調(diào)堅若磐石；這半年，“逢雙限必熔斷”的局面有所回歸，土地市場群雄逐鹿大戰(zhàn)拉開帷幕；這半年，樓市分化加劇，“冰與火之歌”在長沙各個區(qū)域奏響。

為此，我們對2019上半年進行了盤點，歸納以下6大關(guān)鍵詞，對長沙樓市進行概括性梳理，用文字記錄著長沙樓市的變遷。

■記者 卜嵐 實習(xí)生 陳海明 楊柳

關(guān)鍵詞：房住不炒

“房子是用來住的，不是用來炒的”自2016年中央經(jīng)濟工作會議首次提出，便奠定了近幾年房地產(chǎn)市場的主基調(diào)。

今年，中共中央政治局會議再提“房住不炒”，強調(diào)要堅持“房子是用來住的、不是用來炒”的定位，落實好一城一策、因城施策、城市政府主體責(zé)任的長效調(diào)控機制。

數(shù)據(jù)更具說服力。據(jù)不完全統(tǒng)計，1-4月全國各地發(fā)布的調(diào)控措施已超過164次。其中，4月，各地以及部委累計針對房地產(chǎn)的調(diào)控措施超過60次，調(diào)控頻率明顯增長。

而在長沙，新房限購政策依舊嚴控，公積金、契稅方面持續(xù)收緊。今年4月18日，長沙市還出臺《關(guān)于調(diào)整長沙市第二套住房交易環(huán)節(jié)契稅政策的通知》，停止執(zhí)行對家庭第二套改善性住房的契稅優(yōu)惠稅率，即對個人購買第二套改善性住房，按4%的稅率征收契稅。

高頻調(diào)控下，來自各個渠道的判斷越來越清晰，樓市普漲暴漲的時代已然結(jié)束。

關(guān)鍵詞：土拍升溫

和以往的底價流拍不同，今年土地市場可謂是“高潮迭起”，主角非“雙限地”莫屬。

據(jù)湖南中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，今年上半年長沙共掛牌17宗“雙限地”，其中12宗紛紛遭遇“熔斷”，占比高達71%，溢價率為7%。而去年全年，一共掛牌18宗“雙限地”，熔斷的僅為9宗。這也說明，“雙限地”比例在逐年增大，成為土拍主流，競價也更易“觸熔”。

優(yōu)質(zhì)資源總能引發(fā)房企激戰(zhàn)，“雙限地”便是如此。作為競拍企業(yè)最多的“雙限地”，4月8日，[2019]長沙市007號地塊“搖號定主”。該地位于芙蓉區(qū)濱河路，起始樓面價5798元/平方米，土地最高售價為5.91億元，住宅（毛坯）最高售價為11800元/平方米。31家房企報名，地塊提前一天便已熔斷。最終通過搖號被長沙駿馳企業(yè)管理有限公司競得，該企業(yè)為時代中國旗下子公司。

“限價地”的增多，也提升了整個土地市場的活躍度。據(jù)0731地產(chǎn)研究院數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，長沙內(nèi)六區(qū)及長沙縣土地成交樓面價為4194元/，環(huán)比漲幅12.8%。住宅用地樓面均價溢價多為10%以下，30%-50%的有3宗土地。

關(guān)鍵詞：分化加劇

“分化”是業(yè)內(nèi)提到最多的一個詞，有的樓盤門庭若市，有的則門前冷落。

5月4日，萬科金色夢想首次開盤，開盤當(dāng)天創(chuàng)造了8個億銷售額的市場神話，奠定了網(wǎng)紅神盤的地位，更獲得了高新區(qū)青年人才們的認可和點贊。5月初開盤后，萬科金色夢想熱度繼續(xù)升溫，為了盡快滿足客戶需求，5月25日，萬科金色夢想緊急加推，推售的360多套新品在2個小時之內(nèi)全售罄，所有房源一搶而光。

而另一廂，成績卻不盡如人意。今年5月，曾經(jīng)是網(wǎng)紅盤的梅溪湖金茂灣項目，推出411套全裝修住宅。由于前期因?qū)W校問題出現(xiàn)業(yè)主維權(quán)事件，開盤僅成交155套，去化率38%；而位于望城區(qū)的某樓盤，2月開盤共推出兩百多套房源，成交僅6套，去化僅2%，單盤去化率再創(chuàng)新低。

據(jù)湖南中原地產(chǎn)研究院統(tǒng)計，2019年上半年監(jiān)控的六區(qū)一縣住宅項目共開盤158次，其中開盤認購率低于60%項目74個，占比接近一半； 而認購率在80%以上項目64個，占比達41%。

關(guān)鍵詞：買方市場

經(jīng)歷了調(diào)整動蕩期之后，長沙購房者似乎早已跳脫出來：少了些瘋狂，多了些理性。

通宵排隊的現(xiàn)象少了，萬人搶房的窘境不再，重金購指標的怪事也再難尋覓……

“隔壁老李房子掛出去半年了，現(xiàn)在都賣不出，我可不敢隨便買房。”今年6月，市民周女士看中了惠天然梅嶺國際一套183的四居室，均價10100元/。不過再三對比下她有些猶豫，“再等等，說不定房價還可能降，畢竟可選房源那么多。”

和周女士一樣，在限價的趨勢下，不少購房者陷入觀望之中。數(shù)據(jù)顯示，2019年全年，長沙購房需求預(yù)估量約為7.3萬人，有效客戶量減少。而全年供應(yīng)量約97119套房，2019年供銷比為1.33，供應(yīng)量大于需求量的供求關(guān)系已經(jīng)注定。

此外，在供應(yīng)方面，長沙市場也在“開倉放糧”。數(shù)據(jù)顯示，今年上半年內(nèi)六區(qū)商品住宅供應(yīng)面積為632.48 萬平方米，同比上漲22.7%

可選項多了，市場的天平自然發(fā)生了轉(zhuǎn)向。而在之前，就有湘江新區(qū)洋湖國際新城附近某樓盤，要求驗資30萬可看樣板間。位于湘府路附近的印湘江更是設(shè)置了看樣板要驗資100萬的高門檻，但今年要求驗資的項目明顯減少。

關(guān)鍵詞：強強聯(lián)合

今年6月2日，金地和中交合作的項目麓谷香頌“森系樣板間”華美綻放，眾多消費者前來咨詢。6月7日，由華遠、碧桂園兩大房企聯(lián)袂構(gòu)筑的長沙東城封面建筑——華遠碧桂園·海藍城項目，正式向星城長沙亮相。

6月9日，旭輝美的·東樾城小熊主題體驗中心盛大開放，該項目是是旭輝集團攜手根植湖湘九載、榮獲“首個國家智慧住區(qū)標準創(chuàng)制基地”稱號的美的置業(yè)，共同構(gòu)建的全新人居作品。

近年來，房地產(chǎn)市場調(diào)整壓力顯現(xiàn)，行業(yè)下行壓力較大。為了降低風(fēng)險，不少開發(fā)商選擇了抱團模式共擔(dān)壓力。因此，品牌房企強強聯(lián)合拿地和開發(fā)項目，成為一種“新常態(tài)”。

一位房企品牌負責(zé)人透露，如今拿地成本普遍較高，高價拿地后的項目打造難度較大，為了合理控制風(fēng)險，房企更愿意采取更加保險的合作開發(fā)模式，在完善資源共享之余，能夠?qū)崿F(xiàn)各家的優(yōu)勢共享，共擔(dān)風(fēng)險、共擔(dān)收益、減少競爭、分散投資。

“無論哪種聯(lián)合開發(fā)的合作模式，最終要實現(xiàn)市場多贏才是發(fā)展之道。”業(yè)內(nèi)人士認為，產(chǎn)品是檢驗市場接受度的最主要途徑，而消費者對產(chǎn)品的認同才是檢驗開發(fā)商合作成敗的關(guān)鍵。

關(guān)鍵詞：維權(quán)頻繁

或許誰也不曾想到，今年的房屋維權(quán)又再度榮登“熱點”，在這其中，精裝修成為“重災(zāi)區(qū)”。

今年5月，長沙市開福區(qū)某樓盤的業(yè)主李女士投訴她以11000元/的價格購買了一套近300平方米的新房，按照開發(fā)商“購房送精裝修”的要求，必須同時簽署了購房和裝修兩份合同，按照約定，原本在去年4月就應(yīng)完成裝修交付，但因為墻體空心開裂等問題，至今仍處于整改狀態(tài)。

今年7月，長沙鑫苑芙蓉鑫家被指精裝修質(zhì)價不符，117的房子精裝報價高達28萬元，用的卻是白墻、不知名品牌吸頂燈、過時的抽油煙機、燃氣灶，其他裝修公司核價也就12萬元。

同樣是今年7月，雨花區(qū)匯金城三期1、2、3棟以精裝修標準交房后，房屋墻面出現(xiàn)大面積鼓包，業(yè)主們要求重做，但開發(fā)商僅僅進行了修補，可修補后又反復(fù)出現(xiàn)鼓包現(xiàn)象，沒有解決根本問題。

精裝自去年推行以來，就問題重重。據(jù)媒體315調(diào)查報告統(tǒng)計，精裝房存在的問題遠超毛坯房，占比87%。而在“買房過程中遇到的問題”這一調(diào)查中，“精裝房裝修材料品牌不透明”選項排行第1，占比29%，其次為“購房合同陷阱”和“房源不透明”，分別占比27%和25%。

“精裝修房存在巨大的利益空間，不少開發(fā)商以精裝修為由，擺脫限價政策而變相漲價。”一位從事房地產(chǎn)多年的企業(yè)負責(zé)人指出，同樣的房子，精裝比毛坯房每平方米貴2000多元，開發(fā)商通過集中采購，成本低廉，加之偷工減料和粗制濫造，精裝房成為增加利潤的有效手段。

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