前沿拓展：

“蝴蝶效應(yīng)”是指較小的變化經(jīng)過不斷放大，也會對其未來造成極大的差別。

在房地產(chǎn)行業(yè)也是一樣，一些風(fēng)吹草動或能改變樓市的格局。

所以，必須時刻關(guān)注樓市的新動向。

2019年，鄭州樓市將會發(fā)生什么變化？關(guān)注片區(qū)會不會有所轉(zhuǎn)移？現(xiàn)在買還是要等等.......

或許，你該看一下新盤的情況再作考慮。

管城區(qū)

以現(xiàn)代物流、商貿(mào)物流、休閑商務(wù)、生態(tài)宜居定位的管南是剛需較為偏愛的片區(qū)，現(xiàn)成的地鐵2號線，鑫苑、永威、正商、綠都、融創(chuàng)、振興等知名房企在此安營扎寨，推出的不少項(xiàng)目成為鄭州市場上的網(wǎng)紅盤。2018年底，小李莊火車站規(guī)劃的落地使得片區(qū)又是火了一把。

富田九鼎公館

為管南萬畝大盤富田城其中的一個組團(tuán)，緊鄰十七里河，占據(jù)4號線三個地鐵口，環(huán)境和交通是亮點(diǎn)。振興集團(tuán)，加上經(jīng)開老城區(qū)富田九鼎世家升級產(chǎn)品的標(biāo)簽，品質(zhì)還是值得期待的。首次推出2號院，占地88畝，容積率3.8，9棟高層，建面約88-142平的戶型，預(yù)計價格會高于融創(chuàng)城，可參考永威城。

融創(chuàng)城

首開地塊高低配，有5棟高層和4棟洋房，洋房在售15500元/平。項(xiàng)目為大王莊城改，配套是短板，不過項(xiàng)目自身占地約1086 畝，規(guī)劃了一半的生活配套：7萬方商業(yè)，9所學(xué)校，公園。高層定價合適的話，有待成為管南下一個神盤。

鑫苑國際新城

南三環(huán)內(nèi)，雙地鐵，占據(jù)了好地段這張王牌，加上大社區(qū)，自帶商業(yè)，鑫苑也算鄭州數(shù)得上的開發(fā)商，項(xiàng)目成為鄭州南城剛需必看樓盤。目前在賣的是四期里城，整個項(xiàng)目占據(jù)位置較好的地塊，房價也相對稍微高一些。項(xiàng)目一期的交房貌似并不是很完美。

金水區(qū)

楊金片區(qū)素來有金水區(qū)后花園之稱，北龍湖的同胞兄弟，一路之隔，但是小開發(fā)商成片、安置房成堆、再加上軍用場這座大山，區(qū)域發(fā)展并不被看好。2019年，萬林、美盛、奧園等新盤的到來，給楊金片區(qū)的發(fā)展或許會帶來一些改觀。

萬林東方富田

河南本土房企東方宇億在鄭州的首個項(xiàng)目，總占地約660畝，分5期開發(fā)。一期規(guī)劃7棟16層的小高層，3棟洋房，容積率為2.6。項(xiàng)目與北龍湖一路之隔，可以蹭北龍湖的高端配套和規(guī)劃，但是楊金小開發(fā)商多、安置房多、再加上軍用場，品牌不夠強(qiáng)大的前提下，需要項(xiàng)目在自身品質(zhì)上有足夠亮點(diǎn)才能突破重圍。

美盛北龍臺

項(xiàng)目位置算得上楊金第一梯隊的核心地段，配套上有楊金片區(qū)自身短板，也可蹭北龍湖熱度。規(guī)劃有10棟小高層、1棟洋房，比較純粹，整體容積率2.69，規(guī)劃戶型為106-143平米，戶型設(shè)計比較出彩。偏改善型項(xiàng)目，可對標(biāo)康橋東麓園。

奧園譽(yù)湖灣

全國排名前50的房企奧園地產(chǎn)入鄭的首個項(xiàng)目，占地46畝，容積率為2.5，共規(guī)劃16棟小高層，戶型面積101-143㎡，整體偏改善。項(xiàng)目位置上，與美盛北龍臺為直接競爭對手，二者的競爭或許會給買房人帶來利好。

保利溪岸

為保利杓袁城中村改造項(xiàng)目，已拿下三個地塊。1號院規(guī)劃有11棟15-16層小高層，容積率2.49。2號院規(guī)劃有4棟16-17層小高層，容積率2.99。優(yōu)勢是臨賈魯河、低密、小高層、限價后價格不會太高，但是項(xiàng)目地塊較分散且小、目前周邊環(huán)境一般、離地鐵比較遠(yuǎn)。

豫發(fā)豫園

位于金水區(qū)北三環(huán)渠東路交匯處，金三環(huán)的位置，交通與配套都比較成熟，地段是項(xiàng)目最大的優(yōu)勢。分三期開發(fā)，一期內(nèi)購得差不多了，二期4棟樓，建面約77-115㎡戶型，剛需的戶型，意向主城區(qū)的置業(yè)者可以多關(guān)注。

惠濟(jì)區(qū)

宜居是惠濟(jì)的標(biāo)簽，加上大河路快速，地鐵2號線延長線的修建，還有規(guī)劃的地鐵7號線、3號線延長線，交通便捷。惠濟(jì)萬達(dá)、美景萬科廣場、錦藝金水灣商業(yè)的加入，商業(yè)配套也在逐步會也更完善。城市向東，生活向北，對于工作在鄭州東區(qū)、中心城區(qū)的人來說，惠濟(jì)值得一看。

萬科民安江山府

屬于綠地璀璨天成的三期地塊，首期地塊容積率3.99，12棟高層，偏剛需的規(guī)劃。地理位置不錯，距離北三環(huán)比較近，交通方便，地鐵口是亮點(diǎn)，項(xiàng)目南側(cè)為宜家，能享受商場所帶來人氣利好。擔(dān)心嘈雜，避開臨路的樓棟。

中海濱湖世家

為惠濟(jì)區(qū)特色商業(yè)區(qū)的用地，邊上就是在此開發(fā)多年的碧源月湖。高低配，地塊容積率3.5，定位剛需偏改善。附近有黃河迎賓館，鄰近月湖加上三所附近的自然生態(tài)，大環(huán)境還是不錯的，從項(xiàng)目案名也可見一斑。項(xiàng)目北邊臨近北四環(huán)，可能會受到道路的噪音污染。

亞新儲備項(xiàng)目（惠濟(jì)萬達(dá)附近）

中海濱湖世家往東就是此地塊，為亞新?lián)尩玫纳虡I(yè)地塊，是公寓、LOFT、商業(yè)為一體的綜合性項(xiàng)目，可參照亞新在二七區(qū)開發(fā)的嵩山路新公館。周邊以住宅項(xiàng)目居多，產(chǎn)品較為稀缺，距離地鐵2號線和7號線也較近，加上北大學(xué)城的輻射，較為成熟的配套，可住、可租、可售。

中原區(qū)

金科賈魯小鎮(zhèn)

2017年中原區(qū)第二批開工建設(shè)的重點(diǎn)項(xiàng)目, 項(xiàng)目位于西三環(huán)隴海路口西南方向，依托賈魯河設(shè)計的水鄉(xiāng)小鎮(zhèn)，總規(guī)劃面積六千畝，總建筑面積500萬方，整體容積率為3.5, 是金科在全國范圍內(nèi)全方位、全周期的大型城市綜合配套建設(shè)項(xiàng)目，依托南水北調(diào)渠、賈魯河、常莊水庫的水域優(yōu)勢，打造中高端“居住、休閑、商業(yè)、健康生態(tài)區(qū)”。

融僑中晟悅城

位于常西湖新區(qū)南區(qū)，緊鄰鄭少高速航海路連接線。繼2014年融僑集團(tuán)進(jìn)駐鄭州，開發(fā)融僑城，融僑悅瀾庭、融僑府等項(xiàng)目后，進(jìn)軍常西湖新區(qū)的標(biāo)桿項(xiàng)目，項(xiàng)目總占地約132畝（東苑61.8畝，西苑70畝），其中一期（東苑）占地約62畝，容積率3.49，由5棟高層、6棟洋房、1棟商業(yè)和1棟幼兒園組成，整體建筑布局為半圍合式新中式風(fēng)格。

世茂璀璨熙湖

項(xiàng)目位于常西湖南區(qū)，中原區(qū)隴海路與匯文路交會處，屬于常西湖新區(qū)核心區(qū)域，緊鄰常西湖四大中心，常莊水庫、九曲蓮湖，水資源豐富。由世茂和本土房企振興聯(lián)合開發(fā)，為世茂璀璨系改善產(chǎn)品。首期地塊55畝，整體容積率為2.0，規(guī)劃小高層、洋房高低配設(shè)計，6棟小高層+5棟洋房，戶型建面約為97-135㎡小高層，143㎡洋房，距地鐵站較近。

融信奧體世紀(jì)

融信TOP系作品世紀(jì)系落子常西湖作品，高端文化生活住區(qū)。項(xiàng)目總占地約378畝，分三期開發(fā)，規(guī)劃2所幼兒園，1所小學(xué)，1所中學(xué)，已確定簽約鄭州外國語小學(xué)。首開地塊約44.6畝，容積率約3.49，純高層設(shè)計，規(guī)劃89-142㎡三房戶型，其中，89平小三房獨(dú)特設(shè)計3室2廳2衛(wèi)。項(xiàng)目位于西四環(huán)與隴海快速路交叉口東南角，北側(cè)是奧體中心，中間是鄭州市植物園。1期地塊距離14號線星空路站約500米，14號線預(yù)計今年7月通車。

高新區(qū)

康橋悅溪園

位于西四環(huán)連霍高速以北，由本地房企康橋、美景聯(lián)合開發(fā)，康橋操盤。首期一號院位于雪松路西、落櫻街北，占地面積約125畝，容積率2.5，規(guī)劃11棟高層，1棟幼兒園。純高層規(guī)劃，社區(qū)整體居住舒適度有保證，項(xiàng)目所在整個區(qū)域略偏僻，周邊安置房較多，未來有待期待。

融信朗悅學(xué)院府

項(xiàng)目位于雙湖科技城，科學(xué)大道與創(chuàng)新大道交會處向西約500米路南，由融信、朗悅共同開發(fā)，前身為高新區(qū)張五砦城改項(xiàng)目。項(xiàng)目總占地約1560畝，規(guī)劃有高層、小高層、洋房、商業(yè)、公寓等多種復(fù)合業(yè)態(tài)，面對主要人群為剛改+改善。毗鄰兩大水系公園天德湖公園、天健湖公園。教育是一亮點(diǎn)，東片區(qū)規(guī)劃有5所幼兒園、2所小學(xué)、2所初中，西片區(qū)則規(guī)劃有3所幼兒園和1所小學(xué)。

東原閱城

東原總部位于上海，東原閱城為東原入鄭的第二個項(xiàng)目，為東原產(chǎn)品系中的“閱”系列，曾斬獲“2018品質(zhì)美宅產(chǎn)品系TOP10”。鄭州東原閱城攜社群運(yùn)營”童夢童享”和“原聚場”而來。項(xiàng)目位于西三環(huán)與三全路交匯處向南200米，總占地約600畝，一期占地約85畝，容積率3.99，臨近賈魯河，11棟純高層規(guī)劃，精裝修交付，戶型主要有89-122㎡三房、140㎡四房，兼顧剛需和改善。

二七區(qū)

鑫苑德潤珺園

項(xiàng)目位于南三環(huán)與行云路交會處東北角，三環(huán)內(nèi)享主城區(qū)配套，交通便利。項(xiàng)目西側(cè)是京廣快速路，南側(cè)是南三環(huán)高架，目前要推的東地塊，地塊不大，占地25畝地，2號院規(guī)劃2棟樓，戶型設(shè)計偏剛需。

名門橙邦

項(xiàng)目位于大學(xué)路與長江路交匯處，孫八寨的城改項(xiàng)目，拿地較早，開發(fā)速度緩慢。前期規(guī)劃的是超高層，具體實(shí)際規(guī)劃、推出戶型待確定，項(xiàng)目地段優(yōu)勢明顯，周邊配套成熟，臨著二七萬達(dá)，二院等，距離2019年5月將開行地鐵5號線大學(xué)南路站較近。

二七華僑城

2018年11月，華僑城摘得金水河文化產(chǎn)業(yè)園4宗地塊，意味著華僑城正式落地二七新城，進(jìn)入實(shí)質(zhì)開發(fā)階段。項(xiàng)目位于鄭密路以南繞城高速以北，總占地約5平方公里，以“三帶五園九中心”的規(guī)劃格局展開，打造新一代開放式城市主體公園，規(guī)劃有地鐵15號線，對二七新城來說，更是重大利好，將為二七新城將增添新亮點(diǎn)，但項(xiàng)目規(guī)模較大，建設(shè)還尚需時日。

招商公園1872

位于二七區(qū)西南四環(huán)，西南純改善盤，招商蛇口在鄭州打造的第三個項(xiàng)目，為一級土地開發(fā)。項(xiàng)目一期265畝，容積率1.4-1.6，依6000畝尖崗水庫而建，純洋房規(guī)劃，首期規(guī)劃8棟洋房，主力戶型143平米大橫廳大面寬設(shè)計，居住舒適度高。距離蝴蝶谷和水庫較近，環(huán)境較好，目前周邊配套不夠齊全，后期周邊的發(fā)展完善尚需時日。

經(jīng)開區(qū)

金輝濱河云著

金輝濱河云著是金輝地產(chǎn)進(jìn)駐鄭州的首發(fā)項(xiàng)目，而且以樓面價地王的面貌呈現(xiàn)，近期也同樣以地王的身份搶了高新雙湖科技城的一個地塊。看好鄭州市場的金輝在拿地時豪不手軟，選取開發(fā)的片區(qū)也不錯，但是在限價和高樓面價的雙重夾擊下，操盤能力仍需時間檢驗(yàn)。

康橋美廬灣

康橋美廬灣的項(xiàng)目設(shè)計是對標(biāo)北龍湖的，項(xiàng)目在濱河國際新城也占據(jù)了不錯的位置，緊鄰蝶湖，是名副其實(shí)的湖景房，所有的房源均為大平層，只有180、210、230平米戶型，是面向終極置業(yè)需求的。

中海天悅府

中海天悅府某種程度而言稱得上是中海萬錦公館的改善作了，這個改善的意思是其在萬錦公館前期試水的情況下，推出了更貼合市場需求和價格的產(chǎn)品，比如精裝改毛坯。有著“成本控制之王”之稱的中海，在濱河國際新城的兩個項(xiàng)目用了求同存異的策略，增加了自身操盤的靈活性，也意圖滿足不同購房者的需求。但買房人是否會買單，還需市場檢驗(yàn)。

鄭東新區(qū)

寶能鄭州中心

萬眾期待的高鐵站東廣場，寶能一口氣拿了8塊地，宣稱攜資千億元入鄭的寶能，要在片區(qū)打造306米新地標(biāo)，這就是寶能鄭州中心。首批要入市的產(chǎn)品30-270平米LOFT公寓，在公寓產(chǎn)品規(guī)劃遍地、競爭激烈的片區(qū)內(nèi)如何去化，還是需要市場檢驗(yàn)。

中海九號公館

中海九號公館的位置在北龍湖核心區(qū)算是距離金融島比較近的，遺憾的是拿地的時間點(diǎn)趕在了2018年下半年，整體推盤節(jié)奏和定價都受到市場趨穩(wěn)和限價的影響。

康橋諸子廬

康橋升級的一號系產(chǎn)品代表，諸子廬在康橋擅長的建筑和園林上肯定會精益求精，不過在大牌林立的北龍湖，康橋還想靠自己的品質(zhì)取勝，還得再下一番苦功。

中牟縣

遠(yuǎn)洋萬和四季

遠(yuǎn)洋萬和四季項(xiàng)目本身地塊較小僅19.07畝，整體也就4棟樓，當(dāng)初拿地的華啟操盤有難度，就請了遠(yuǎn)洋來接盤。遠(yuǎn)洋也確實(shí)在宜居的綠博片區(qū)有誠意的拿出了“萬和系”產(chǎn)品，小社區(qū)囊括了高層、疊拼平墅各種產(chǎn)品，亮點(diǎn)就是源自美國well建筑標(biāo)準(zhǔn)的“綠色建筑”口號，但是否能借此打造出遠(yuǎn)洋的品牌力，尚需看其真正落地情況。

寶地中央濕地

寶地中央濕地有兩個很明顯的特色，其一就是在中牟成熟的老縣城片區(qū)，它是裝修項(xiàng)目的先行者，這在片區(qū)內(nèi)是比較罕見的；其二則是它引入了康橋物業(yè)，符合老縣城改善購房的升級需求。老城區(qū)的成熟配套+新社區(qū)的生活體驗(yàn)，對于中牟地緣性群體的吸引力還是不錯的。

建業(yè)新筑

建業(yè)在綠博片區(qū)做改善產(chǎn)品的意圖還是明顯的，建業(yè)新筑6層疊拼產(chǎn)品190-230平米，11層洋房產(chǎn)品145-175平米，從面積上就限定了改需的置業(yè)門檻。就位置來說目前進(jìn)入主城區(qū)還需繞道鄭開大道，仍然受限于平安大道在象湖片區(qū)的建設(shè)進(jìn)程。

鑫苑東方首璽

鑫苑東方首璽是中牟劉圪垱村的城改項(xiàng)目，位置處于相關(guān)配套逐步成熟的新城區(qū)，且臨近賈魯河等宜居地段，整體的生活舒適性還是不錯的。項(xiàng)目產(chǎn)品有高層和洋房，不過受位置所限，剛需也主要來自于地緣性。

上街區(qū)

泰禾大城小院

泰禾的北京院子，南京院子，廈門院子等地的院系產(chǎn)品，口碑較好，已樹立起標(biāo)桿。泰禾的院子系產(chǎn)品，特點(diǎn)是大盤、低密、宜居、中國院子風(fēng)。這次項(xiàng)目處于上街區(qū)市區(qū)范圍內(nèi)，距離市中心較近，也是泰禾在鄭州院系產(chǎn)品的首次亮相，還是比較值得期待。

萬科民安三度湖山

項(xiàng)目是由萬科與民安合力打造的低密改善項(xiàng)目，占地面積大，容積率低，標(biāo)準(zhǔn)的生態(tài)宜居大盤。位置與泰禾大城小院相鄰，或能聯(lián)合發(fā)動片區(qū)。

滎陽市

永威溪樾

永威在鄭州的其它項(xiàng)目品質(zhì)一直較好，前期的產(chǎn)品有所參考，但永威的價格一般稍高些。與新城郡望府對面，價格上產(chǎn)品上都可以有所比對。距離滎陽二中較近，可能會對居住有所影響。

裕華行園

項(xiàng)目體量不大，2棟高層+4棟洋房，不臨主干道，這也是項(xiàng)目取靜的特點(diǎn)。位于滎陽市中心的位置，地塊位置較好。至于價格，由于與周邊項(xiàng)目的比對，估計在價格上項(xiàng)目應(yīng)該會有壓力，買房人可以持續(xù)關(guān)注看價格能否美麗。

綠城明月江南

自綠城百合在鄭州表現(xiàn)，綠城就在鄭州打出了自己的口碑。此次項(xiàng)目雖位于滎陽，但相對離市區(qū)較近，在鄭州中原區(qū)的上班族，可考慮。另一亮點(diǎn)是（規(guī)劃中）地鐵8號線與21號線交匯處的寶翔廣場站距項(xiàng)目600米左右。

航空港區(qū)

招商依云上城

依云上城是招商在港區(qū)的首個項(xiàng)目，低密改善小區(qū)。雙鶴湖中央公園北邊，東側(cè)就是尉氏。片區(qū)已經(jīng)云集建業(yè)、興港、鄭煤，是2019年值得關(guān)注的片區(qū)。加上央企招商出品，所到之處必然精品，品質(zhì)不會差。從招商此前開發(fā)的項(xiàng)目來看，一路熱銷，值得關(guān)注。

興港和昌云著

南港值得關(guān)注的新盤之一，興港和和昌合作開發(fā)的，興港為管委會全資國企，負(fù)責(zé)拿地，和昌開發(fā)代建。距離和昌盛世城邦不遠(yuǎn)，北側(cè)2公里左右，為了能夠與盛世城邦有所差異，云著采用精裝修。依照目前的片區(qū)價位來看，開盤價會比較親民。

新鄭市

雅居樂天域

雅居樂頂著南龍湖的地王光環(huán)，也是南龍湖最"不著急"的項(xiàng)目。相較于正商、龍湖項(xiàng)目，雅居樂天域并沒有急于開盤。雅居樂天域交付后將采用自己的物業(yè)進(jìn)行管理，整個小區(qū)自身配套一所雙語幼兒園，據(jù)悉是劍橋。規(guī)劃高層、洋房，依照雅居樂此前在鄭州開發(fā)的產(chǎn)品，中規(guī)中矩，可能也是考慮到南龍湖的買房群體屬性。

正弘新城

整個項(xiàng)目作為新鄭重點(diǎn)項(xiàng)目，建設(shè)投入100億，總建面約294萬方，涵蓋商業(yè)中心，文化展示中心和生態(tài)居住組團(tuán)等板塊，包含限高240米的新鄭"地標(biāo)"高樓。整個項(xiàng)目定位是功能齊全的親水型、生態(tài)型、高品位的新城。

碧桂園雙湖城

碧桂園在新鄭的第二個項(xiàng)目，南龍湖中心位置，附近有悅府海棠、龍御名郡、正商瑞鉆、雙湖花苑等成熟小區(qū)，南側(cè)雙湖大道上則有龍湖鎮(zhèn)人民政府等，就目前亮點(diǎn)來看，距離地鐵2號線雙湖大道站點(diǎn)約1公里范圍內(nèi)。

美盛城玉園

美盛聯(lián)姻華商匯合作的項(xiàng)目，關(guān)于華商匯，華商匯位于鄭新大道以東、潮河以西、新老107國道連接線以南，項(xiàng)目是鄭州177個市場外遷十大承接地之一。說到美盛，開發(fā)的美盛中心，成了諸多高規(guī)格企業(yè)入駐的寫字樓之一，鼓足勇氣接手陳砦、廟李城中村改造開發(fā)美盛教育港，未開先火了一段時間后沒了聲音。自打牽手融創(chuàng)，沉寂了幾個月后，突然甩出美盛象湖100（白沙）、美盛星悅匯（白沙）、美盛北龍臺（楊金），此次牽手華商匯，或許掀起新鄭樓市的一股狂風(fēng)。

結(jié)語：

1、2019年買房可關(guān)注的片區(qū)提供幾個參考：管南片區(qū)，常西湖新區(qū)，滎陽，楊金片區(qū)，高新新區(qū)等。

2、新盤的即將入市，再加之近期土拍地塊的頻發(fā)，或許會給2019年下半年的樓市重新洗牌，而上半年的情況可能18年的延續(xù)會多一些。

3、當(dāng)樓市逐漸回歸理性，當(dāng)政策有所加持，買房者也要眼觀六路，耳聽八方，等待時機(jī)，再做決定。

4、央行下調(diào)銀行存款準(zhǔn)備金率，可能會給貸款利率帶來變化，對于19年買房人來說也算是一個好消息。

免責(zé)聲明

文中面積為建筑面積，樓盤圖片為效果圖。因時間、市場、政策等會發(fā)生變化，以上信息僅供參考，不作為交易依據(jù)使用。

本信息采能集于2019年1月18日，實(shí)際信息可有變動，以售樓部實(shí)際信息為準(zhǔn)。

拓展知識：