前沿拓展：

重慶是個(gè)很神奇的地方，它神奇就神奇在它的發(fā)展模式與眾不同。大部分的直轄市或者省會(huì)城市，都是從一個(gè)核心區(qū)向外不斷擴(kuò)張發(fā)展，比如離重慶最近的成都，從地圖上很明顯地可以看到，是以一個(gè)中心點(diǎn)向外不斷擴(kuò)張，才逐步發(fā)展成現(xiàn)在的規(guī)模。

雖然重慶最開始也是從渝中區(qū)發(fā)展而來(lái)，但由于兩江阻隔的原因，傳統(tǒng)由內(nèi)向外發(fā)展的模式似乎有些不太適用。于是，在渝中區(qū)之后，重慶并沒(méi)有常規(guī)地逐步重點(diǎn)發(fā)展九龍坡、沙坪壩、大渡口等臨近區(qū)域，而是在這些區(qū)域有一定的成熟度之后，突然跳轉(zhuǎn)到其他區(qū)域，就比如在2003年提出的“一路向北”口號(hào)，一定程度上標(biāo)志著重慶開啟了向北的開發(fā)建設(shè)之路。

通過(guò)這幾年的發(fā)展，實(shí)際上重慶也確實(shí)是一路向北發(fā)展，包括江北區(qū)、渝中區(qū)，甚至是更遠(yuǎn)的北碚區(qū)，這些可能在不久之前還是郊區(qū)的地方，在這幾年里也都逐步成了城市的核心區(qū)之一。正是在這種背景下，有一個(gè)話題便總是被人提起——重慶北區(qū)的中心是哪里？其實(shí)這樣的話題對(duì)大部分人來(lái)說(shuō)本身并沒(méi)有很大的意義，也只是他們飯后的談資罷了。但對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，這卻是一個(gè)無(wú)法避免的問(wèn)題——誰(shuí)不想住在中心區(qū)呢？

而說(shuō)到北區(qū)中心，不得不提及的就是照母山這個(gè)板塊。作為為重慶這幾年樓市發(fā)展的香餑餑，照母山的熱度持續(xù)不減，甚至有人用“宇宙中心”又或是“富人區(qū)”等稱呼來(lái)這個(gè)板塊。今天咱們就來(lái)說(shuō)一說(shuō)照母山這個(gè)板塊。

一、照母山——北區(qū)的物理中心

雖然現(xiàn)在照母山有著“宇宙中心”，“重慶富人區(qū)”等等名號(hào)，并且無(wú)論這些稱呼是出于何種目的而起，都至少說(shuō)明了現(xiàn)在的照母山已經(jīng)在不少人心中屬于重慶的核心區(qū)之一了。但其實(shí)在2010年之前，照母山區(qū)域用“荒郊野嶺”來(lái)形容也不為過(guò)。

除了所謂的“炒房因素”之外，照母山這個(gè)板塊到底有著怎樣的屬性，為什么能夠在僅僅幾年之間，就成了人們眼中的“富人區(qū)”？

先來(lái)看看它的地理位置，照母山板塊所在區(qū)位有兩個(gè)特點(diǎn)：

1.北區(qū)的“物理中心”。從照母山出發(fā)，無(wú)論是機(jī)場(chǎng)，還是觀音橋商圈，又或是目前的北區(qū)熱點(diǎn)板塊——中央公園、禮嘉、悅來(lái)以及蔡家，直線距離都在10km以內(nèi)。這樣一個(gè)距離，按照平均30km/h的車速來(lái)算，在不堵車的情況下，可以在20分鐘之內(nèi)的時(shí)間到達(dá)北區(qū)所有的重點(diǎn)區(qū)域。雖然這樣說(shuō)未免顯得有些太理想化了，重慶可是第一“堵”城，堵車基本是不可避免的，但作為物理中心的照母山，加上星光大道、金山大道、金開大道以及金州大道多條交通道路的加持，堵車的情況相對(duì)于其它核心區(qū)而言，也會(huì)好上不少。

2.大型公園環(huán)繞。照母山板塊是重慶主城唯一一個(gè)被多個(gè)大型公園環(huán)繞的區(qū)域，包括西面的九曲河濕地公園、北面的園博園公園以及南面的照母山森林公園。再加上板塊內(nèi)大大小小二十多個(gè)小公園與生態(tài)湖泊，使得照母山板塊在綠化水平上名列主城各組團(tuán)前茅。而高綠化水平帶來(lái)的，是更高的空氣質(zhì)量與更好的生活環(huán)境。即便照母山森林公園對(duì)于照母山板塊內(nèi)的交通造成了一定的影響，但在星光隧道的開通后也獲得了很大的緩解。

因此，具備這樣區(qū)位條件的照母山板塊，在重慶“一路向北”背景之下，自然而然就成了北區(qū)CLD的備選之一。

再?gòu)恼?guī)劃來(lái)看，整個(gè)照母山區(qū)域，住宅地塊的占比達(dá)到了90%以上，平均容積率也在2.0左右。不難看出，政府對(duì)于該區(qū)域的定位，也是低密宜居板塊，這與照母山板塊被公園環(huán)繞的區(qū)位條件是相當(dāng)契合了。

照母山區(qū)域規(guī)劃圖

有了先天的區(qū)位條件優(yōu)勢(shì)，再加上政府對(duì)于區(qū)域居住屬性的確定，接下來(lái)的事情便是水到渠成了——隨著包括萬(wàn)科、龍湖、香港置地、恒大、融創(chuàng)、東原、碧桂園、世茂在內(nèi)的大量品牌開發(fā)商不斷進(jìn)入板塊，使得整個(gè)照母山區(qū)域在短時(shí)間內(nèi)熱度達(dá)到一個(gè)相當(dāng)高的高度，“宇宙中心”的稱號(hào)也便是這時(shí)候產(chǎn)生的。

而在眾多進(jìn)入照母山的開發(fā)企業(yè)當(dāng)中，不得不提到的，就是香港置地——以及它的約克郡項(xiàng)目。作為照母山板塊體量最大、占地最廣、開發(fā)時(shí)間最長(zhǎng)的樓盤項(xiàng)目，約克郡與照母山之間的關(guān)系，可謂是密不可分。

二、約克郡——照母山的區(qū)域名片之一

香港置地約克郡，整個(gè)項(xiàng)目占地約2000畝，分為南郡和北郡，其中南郡占地約800畝，北郡占地約1200畝。

在照母山板塊占地2000畝是什么概念？據(jù)統(tǒng)計(jì)，整個(gè)照母山板塊所供應(yīng)的商住類地塊，包括住宅及商業(yè)地塊，全部加起來(lái)，也不到9000畝，也就是說(shuō)，約克郡這一個(gè)項(xiàng)目，就占了照母山接近四分之一的地塊面積。這樣的體量，說(shuō)不上完全代表了照母山，但至少可以影響很大一部分人對(duì)照母山的看法。

因此，約克郡項(xiàng)目的品質(zhì)，在照母山片區(qū)的影響可謂舉足輕重——一榮俱榮，一損俱損。好在香港置地并沒(méi)有讓大家失望，約克郡項(xiàng)目從2010年底拿地開發(fā)到現(xiàn)在，八年的時(shí)間里，人們看到了香港置地的誠(chéng)意，直到現(xiàn)在，只要說(shuō)起照母山的品質(zhì)樓盤，大多數(shù)人都會(huì)提及約克郡項(xiàng)目。當(dāng)然，僅僅這樣籠統(tǒng)地表述肯定是略顯不客觀，約克郡項(xiàng)目的品質(zhì)其實(shí)可以從以下三個(gè)方面談起。

1.約克郡所在位置。

約克郡項(xiàng)目位于照母山板塊東北部，是整個(gè)照母山板塊離輕軌最近，也是學(xué)校、商業(yè)配套最集中的區(qū)域。所謂“近水樓臺(tái)先得月”，雖然照母山板塊在幾年的時(shí)間里高速建設(shè)發(fā)展，但畢竟板塊發(fā)展的時(shí)間并不長(zhǎng)，如商場(chǎng)、學(xué)校這類有人氣之后才有的配套設(shè)施，難免在分布上就會(huì)顯得有些不夠均衡。而約克郡項(xiàng)目作為區(qū)域內(nèi)開發(fā)較早的超大體量項(xiàng)目，無(wú)論是從計(jì)劃需求，還是已有需求來(lái)看，成為配套設(shè)施的優(yōu)先受用者也都是在情理之中。

2.約克郡整體項(xiàng)目規(guī)劃。

首先是住宅部分。

由于拿地時(shí)間的不同，約克郡項(xiàng)目的住宅部分整體分為南郡與北郡兩部分，兩郡之間由約克郡光環(huán)購(gòu)物公園（Yorkville -The Ring）所連接。同時(shí)，南郡與北郡也都有不同的組團(tuán)劃分，南郡有禧悅（高層）、悅水岸（洋房、別墅）、閱林景悅（洋房、高層）、上林上景（洋房、高層）以及翠微提（別墅）組團(tuán)；北郡有汀蘭（高層）、壹號(hào)湖畔（高層、洋房、別墅）以及近期推出的壹號(hào)半島（大平層）組團(tuán)。從剛需到改善再到豪宅，在業(yè)態(tài)規(guī)劃上，約克郡項(xiàng)目已經(jīng)做到了一個(gè)大盤該有的模樣——能夠滿足絕大部分人的業(yè)態(tài)需求。再加上組團(tuán)之間若隱若現(xiàn)的分隔，使得每個(gè)組團(tuán)的居住純粹性也有一定保障。

其次是內(nèi)部配套。

由于約克郡屬于超級(jí)大盤（項(xiàng)目總體量大約有200萬(wàn)㎡），內(nèi)部配套自然不能少，除了一般的社區(qū)配套，如運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所、休息場(chǎng)所等，以及能夠滿足業(yè)主們基本生活需求的社區(qū)底商之外，處在兩郡之間的光環(huán)購(gòu)物公園可以說(shuō)是給整個(gè)項(xiàng)目畫上了濃墨重彩的一筆。光環(huán)購(gòu)物公園本身作為標(biāo)桿型商業(yè)項(xiàng)目，在滿足業(yè)主們的消費(fèi)購(gòu)物需求同時(shí)，也能夠很好地帶動(dòng)周邊的人氣上漲，對(duì)于整個(gè)板塊來(lái)說(shuō)也是利好消息。

3.約克郡目前呈現(xiàn)的效果。

從2010年年底香港置地在照母山板塊摘得第一塊地起，約克郡項(xiàng)目也快要迎接自己的“九歲生日”了。這九年當(dāng)中，從南郡的翠微堤、上林上景、悅水岸，再到北郡的汀蘭、壹號(hào)湖畔，大部分的組團(tuán)其實(shí)都已經(jīng)處于接房狀態(tài)了。而從目前的接房情況來(lái)看，雖然肯定不能說(shuō)是十全十美，但相對(duì)于目前市場(chǎng)上大部分的項(xiàng)目而言，約克郡業(yè)主對(duì)于接房的意見已經(jīng)可以說(shuō)是很小的了。

再加上約克郡光環(huán)購(gòu)物公園也在近期召開了發(fā)布會(huì)，項(xiàng)目將會(huì)全自持，并預(yù)計(jì)將于2020年底正式開業(yè)，這無(wú)疑讓人們對(duì)項(xiàng)目又多了一分期待。

光環(huán)購(gòu)物公園進(jìn)度實(shí)拍

可以看到，約克郡項(xiàng)目已經(jīng)在照母山板塊深深扎根，與照母山板塊一同成長(zhǎng)，并成為了照母山的區(qū)域名片之一。有了前面的基礎(chǔ)做鋪墊，約克郡終是在照母山發(fā)榮滋長(zhǎng)的第九年里，推出了自己最后的一個(gè)組團(tuán)——壹號(hào)半島。下面就來(lái)看看，這樣一個(gè)壓軸出場(chǎng)的角色，到底有何特異之處。

三、壹號(hào)半島——高品質(zhì)大平層

作為約克郡項(xiàng)目的最后一個(gè)組團(tuán)，壹號(hào)半島自然是整個(gè)項(xiàng)目打造的重中之重：

首先是內(nèi)部規(guī)劃。

1、2.4km湖岸線。既然叫壹號(hào)半島，自然是離不開水系資源。壹號(hào)半島緊靠黃桷湖畔，除了觀湖，后期還將在湖邊打造漫步走道與親水休息區(qū)，有著較高的水系資源利用率。

壹號(hào)半島意境圖

2、7700㎡入戶公園。7700㎡大概多大？舉個(gè)簡(jiǎn)單的例子，國(guó)際足聯(lián)規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)足球場(chǎng)場(chǎng)地大小為105m*68m，面積為7140㎡，也就是說(shuō)，這個(gè)入戶公園大約有1.1個(gè)足球場(chǎng)的大小。大概也只有約克郡這樣的超級(jí)大盤項(xiàng)目，才能夠這么奢侈地使用空間了吧。

7700㎡入戶公園實(shí)景

3、3-8層大平層產(chǎn)品。為了最大化地利用水系資源，結(jié)合地塊臨湖的高差，壹號(hào)半島的產(chǎn)品采用的是3-8層大平層階梯式分布。而這之中臨湖的第一排，規(guī)劃的便是香港置地首創(chuàng)的三層大平層產(chǎn)品。

三層大平層示意圖

其次是產(chǎn)品。

1、大面積，大面寬。壹號(hào)半島規(guī)劃的主力戶型產(chǎn)品有套內(nèi)165㎡五房、套內(nèi)228㎡五房、套內(nèi)311㎡五房，其中面積最大的套內(nèi)311㎡五房戶型被放在了湖畔頭排的位置。可以看到，壹號(hào)半島選擇的是全大面積、大面寬產(chǎn)品，這樣的大尺度豪宅產(chǎn)品，也比較符合壹號(hào)半島壓軸的角色定位。

套內(nèi)165㎡戶型

套內(nèi)228㎡戶型

套內(nèi)311㎡戶型

2、石材外立面+香港置地精裝大平層3.0。產(chǎn)品外立面采用的天然石材，算是豪宅的標(biāo)配。而戶型產(chǎn)品則是部分精裝，部分清水。精裝戶型產(chǎn)品的精裝標(biāo)準(zhǔn)包括全屋YKK系統(tǒng)門窗、全石材衛(wèi)生間、博世的抽油煙機(jī)、博洛尼的櫥柜等等品牌器材，據(jù)了解，整體精裝標(biāo)準(zhǔn)在8000元/㎡左右，給項(xiàng)目的豪宅屬性加分不少。

全石材衛(wèi)生間

最后是價(jià)格。

從現(xiàn)場(chǎng)了解到，壹號(hào)半島的產(chǎn)品價(jià)格在套內(nèi)23000-33000元/㎡之間，其中清水產(chǎn)品價(jià)格在套內(nèi)23000-25000元/㎡之間，精裝產(chǎn)品價(jià)格在套內(nèi)32000-33000元/㎡之間。這樣算下來(lái)，套內(nèi)311㎡戶型的總價(jià)已經(jīng)超過(guò)了1000萬(wàn)元，即便是入門級(jí)的清水165㎡戶型，總價(jià)也接近400萬(wàn)元了。像壹號(hào)半島這樣的產(chǎn)品，注定是少數(shù)人擁有的，無(wú)論是產(chǎn)品的品質(zhì)還是單個(gè)戶型面積，完完全全屬于改善及豪宅的范疇了。再加上地段及項(xiàng)目加成，產(chǎn)品的價(jià)格自然就會(huì)達(dá)到一個(gè)比較高的水平。

四、總結(jié)

在以居住屬性為主的照母山板塊里，住宅開發(fā)必然是區(qū)域開發(fā)的主旋律，如何修更多更好的住宅，應(yīng)該是區(qū)域內(nèi)開發(fā)的核心思想。而從照母山這幾年的發(fā)展來(lái)看，無(wú)論是龍湖舜山府，還是香港置地約克郡，不斷地有高品質(zhì)住宅產(chǎn)品產(chǎn)生，除了對(duì)項(xiàng)目及區(qū)域本身的利好之外，對(duì)于整個(gè)行業(yè)來(lái)說(shuō)也有一定的促進(jìn)作用。一方面，對(duì)開發(fā)企業(yè)而言，更多的產(chǎn)品種類出現(xiàn)，給了開發(fā)企業(yè)更多的開發(fā)思路；另一方面，有了更多更好的產(chǎn)品選擇，對(duì)于購(gòu)房者肯定也是件利好的事情。

壹號(hào)半島的出現(xiàn)，延續(xù)了照母山在產(chǎn)品升級(jí)及創(chuàng)新上的短暫中斷，即使這樣的豪宅產(chǎn)品必然在當(dāng)前的市場(chǎng)下存在一定的去化困難，但有資格做這樣嘗試的企業(yè)真的不多了，如果只是一味地追求快速周轉(zhuǎn)，而不追求產(chǎn)品的質(zhì)量與創(chuàng)新，對(duì)于整個(gè)行業(yè)而言也許并不是一件好事。

拓展知識(shí)：