前沿拓展：

最近很多粉絲在咨詢小淘，在花橋買新房和二手房究竟哪個更劃算?

如果真正比較起來其實非常復雜，但昨天小淘實地采探了兩個小區，通過比較答案可能出乎你的意料!

話不多說，直接上案例：

在踩盤出發之前，小淘重點對中介小哥哥列出了3點需求：1.離地鐵站近。2.交房5年以內。3.預算200萬以內，首套首貸。

按照看房需求，專車接送下重點尋訪了這兩個小區：綠地繁華里、棕櫚灣，它們的位置算是絕佳，正好卡位于S1號線西環路地鐵站，極大方便了上班族的出行。

來到的第一個小區是地鐵站南面的棕櫚灣小區?；久嫔?，房源位于43號樓，共33層的小高層，我們看的是21層的2106室，中間戶，毛坯可自己裝修，建面90.36m2，溫馨3房。

從陽臺向西南而望，視野開闊，華東康橋國際學校盡收眼底，名副其實的學區房。

東南方向便是該小區有名的獨棟別墅，800萬一套表示看一眼就好（我們是來看二手房的hiahia~）。

正下方是地面停車場，有種恐高的感覺?？傮w上小區環境還是不錯的。

由于此房源產證不滿2年，因此要交一筆可觀的增值稅（5.6個點），總價是168萬，那么計算起來就是：

增值稅168*5.6%=9.41萬

契稅168*1.5%=2.52萬

個稅168*1%=1.68萬

中介費168*2%=3.36萬

四項費用加起來總共是16.97萬，那么總房價計算將近185萬，折合均價20470.34元/m2。

相較于購買新房，這四項費用是額外多出的，而且要購房者自己承擔，相當于總房價的10.1%，不可小覷。

看完毛坯，再來看一套精裝房。建面101m2，共29層高，我們看的是7樓的708室。

由于是邊戶，廚房和衛生間等各個房間都很明亮，明顯比上一個戶型好很多。

雖然是精裝，但油煙機、電視、冰箱都是老式的，床、沙發也比較簡陋。經介紹得知，房東打算出租用，如果有個好價錢也會賣出。

那同理我們仔細算一下，總價220萬，產證已滿2年，因此不用交高昂的增值稅了！但是有：

契稅220*1.5%=3.3萬

個稅220*1%=2.2萬

中介費220*2%=4.4萬

三項費用加起來總共是9.9萬，那么總房價計算將近230萬，折合均價22762.38元/m2。

要知道，花橋的新房均價也就2萬2、3，這個二手房價格可謂不低，與新房持平！

看完棕櫚灣，我們迫不及待地來到對面的綠地繁華里小區，因為這個小區正門口就是在建的西環路地鐵站，這地段不用多說。

地鐵施工現場緊張有序

這套房源位于被稱為樓王的8號樓，因為正對小區大門，總高30層的小高層。

我們看的是21樓的2107室，建面79.9m2，中間戶，由開發商統一精裝。

由于沒有餐廳和客廳，進門就是大三房，這種布局有點不討人喜歡，給人一種一回家就要宅在臥室的感覺，來客、吃飯都不太方便，需要做很大的改裝。

該房源產證不滿2年，總價145萬，因此要交

增值稅145*5.6%=8.12萬

契稅145*1%=1.45萬

個稅145*1%=1.45萬

中介費145*2%=2.9萬

四項費用加起來總共是13.92萬，那么總房價計算將近159萬，折合均價19889.86元/m2。

戶型不好、廚房需點燈采光不佳，0廳1衛，賣到這個價也合情合理，再高就沒人要了。

但在2號樓同是精裝修采光要好很多，建面89m2，位于小高層的20層2006室。推窗見地鐵。

報價190萬，產證不滿2年，同理所交費用是

增值稅190*5.6%=10.64萬

契稅190*1%=1.9萬

個稅190*1%=1.9萬

中介費190*2%=3.8萬

四項費用加起來總共是18.24萬，那么總房價計算起來是208.24萬，折合均價23397.75元/m2。

這樣的均價著實讓人嚇一跳，比新房還貴，此話不是空穴來風，我們以在售的新房蘇河公園、宏圖國際花苑作比較：

這是8月31日蘇河公園的銷控表，現在打95折出售，其中1樓的單價才20816.48元/m2，折后價僅19775.66元/m2，2萬2的折后價是20900元/m2，最貴的2萬3折后是21850元/m2，數據說明了一切，是買新房劃算還是二手房劃算呢？

再看宏圖國際花苑，離地鐵兆豐路站也不遠，銷售幫忙算了一下3號樓的405室，建面92.82元/m2，總價2181270元，折合單價23500元/m2，這是精裝修價格，與上述的精裝二手房相比無論是地段（離上海更近）還是價格均不失優勢。

可以說，在花橋買新房或二手房價格相差不大，甚至發生了新房更加優惠的奇妙一幕。

其實單純地講價格還是有些片面，在花橋買新房和二手房還需要在首付比例、貸款年限、產權年限、交易流程和風險等方面進行綜合對比。

首付

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新房一般是首套3成，二套4成。并且在辦理貸款時,首付款是按照購買時的市場價來作為參考,并根據個人貸款次數和個人貸款的信譽程度進行多方面的審核來制定貸款比例。

而二手房是根據二手房評估價作為參考。所謂評估價是根據當時的市場情況,通過銀行指定的專業評估機構進行房產價值評估而計算出來的。二手房評估價低于市場價,首付一般為總價的一半，再加上各種名目的稅費，首付就非常高了。

貸款年限

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新房和二手房貸款年限最長都可達30年，但在公積金貸款中,新房購房貸款最高能夠30年,而二手房最高年限為20年。

稅費

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新房涉及的稅費較少,主要是契稅和專項維修基金。二手房就不一樣了，復雜得多，比如上述計算的增值稅、契稅、個稅、中介費，甚至還有評估費等。

有人說，二手房不就是多了個稅和增值稅嘛,買產證滿2年的不就好了。但產證滿2年的價格會更高，房東知道你不用交增值稅，所以抬高價格，比你算的更精！

風險把控

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新房存在期房風險,現實與承諾不相符,如果出現面積縮水、質量問題、延期交房、綠地減少等問題,購房者維權很困難。

在這方面二手房具有明顯優勢，現房現賣、現看，房屋質量、產權都是可見的,降低了購房風險。即便有缺點,經過幾年使用,房屋潛在問題都暴露出來了,只要看房時細心,就很容易能看出來。

房屋產權

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新房住宅的產權一般為70年,按照正常節奏,從拍地到出售一般需要1-2年的時間,剩余產權年限還是很充裕的。

二手房因為是早些年開發的小區,現在買入產權明顯有所縮短，而且看起來比較破。但現在國家已經明確70年住宅土地使用權到期后可以續期,所以不必太過于在意。

交易流程

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買新房交易流程簡單,從簽合同到最后的辦理產證,只要你資料齊全,售樓處都會幫你搞定。

二手房則麻煩得多,包括看房、產權調查、交意向金/定金、簽協議、貸款審批、簽貸款合同、過戶、領房產證、房屋交接等10多個步驟,全部走完要2-3個月，而且每個環節都有大坑小坑無數,比如看房可能遭遇虛假房源、一房多賣,過戶前可能有房東違約等，交易流程比新房復雜，風險也更高。

至此，在花橋買新房劃算還是二手房劃算，想必大家心里已經都有了數。最終如何選擇還是得看自己的經濟承受能力和對地段、期望現房、功能配套的需求。所以說,到底是二手房還是新房,都在于個人的選擇。選擇都很難,重要的是,你想要什么。

拓展知識：