前沿拓展：

聊房產稅之前，和大伙兒分享一個困擾我很久的疑問。

有時在下班路上，我就總愛意淫：

如果我有400萬，是回沈陽買8套剛需小戶型好呢？還是在北京買一套剛需小戶型好呢？

這可真是個嚴肅又實際的意淫呢！老套路，我又做圖定量分析了一下：

表格應該都能看得懂：

400萬在北京大概能建倉65平；沈陽大概50平米的房子買8套，單價1萬；

未來北京老破小在沒有學區加持下，極限是10萬/平米；沈陽的剛需戶型單價極限假設是1.8萬/米；

再說裝修，廚房廁所重點搞，家電買便宜的統一換新，智能馬桶智能門鎖還有新的窗戶，這三樣比較突顯品質。

北京裝修費大概7萬；沈陽每套4萬，8套合計32萬；

北京租金每月7千；沈陽每套月租金1500元，合計1萬2；

以上假設細節考慮不周，也比較理想化，但都不重要。

重要的是，我有兩個疑問：

1 這兩種選擇，你覺得哪個財富更多一些？

2 如果房產稅來了，沈陽路徑有什么影響？

這兩個問題也是我對房產稅的第一個猜想：

如果房產稅真的來了，作為個體會受到什么具體影響？

首先我覺得，北京路徑不會受到任何影響。

本來就是剛需自住，65平的面積，平均到兩個人頭上，甚至低于中國平均水平。

但沈陽路徑絕對是房產稅的重點打擊對象，讓你丫炒房。

中國大部分稅費都是在「交易環節」征收的，而房產稅則是對「持有環節」征收。

換位思考一下，沈陽路徑大概有兩種不錯的選擇：

第一種選擇：再花點兒錢，把裝修品質提升提升，房租再漲漲，把這個成本轉嫁給租房者；

那么，未來房租是不是還會漲？

第二種選擇：把沈陽的房子賣了變成現金，轉向一線城市好地段建倉，那里貴，吃得下大資金。

那么，未來一線城市的房產價值和價格是不是更大了？

沒有標準答案，期待與大家討論。

下面說說我對房產稅的第二個猜想：

政府的錢哪來的？

賣地、稅收、等等。其中稅收要遠好于前者，因為稅收穩定且持久，它源源不斷。

基于這個邏輯，政府肯定喜歡商業用地，因為蓋樓、蓋產業園意味著后期源源不斷的稅收。

住宅用地則不一樣了，它是一次性收入，賣完拉倒，后面錢都被開發商和物業賺走了。政府的積極性肯定不高。

現實也是如此，一直以來住宅用地都是被嚴格控制的。

北京今年住宅用地的計劃供應量只完成了10%。而且一定要設定好價格和推地節奏，一錘子買賣可不能賣虧了。

相反，我們的商業用地供應量巨大，價格便宜，定向輸送。像東莞為了拉攏華為，接近四分之一個松山湖地塊都給人家，還幫忙把高速修到家門口。

說白了，就是因為商業用地有稅。

在我老家沈陽正在發展的沈北新區，有一些萬人大盤，周圍沒有商業環境，沒有寫字樓，這就是最典型的睡城。開發商不僅要蓋樓，還變相承擔了一部分城建的工作。

類似的情況太多了，比如貴陽、比如北京回龍觀、通州、天通苑、上海花橋、深圳龍華、廣州番禺北...都是典型的「睡城」。

在政府眼里，這些地方沒有就業，商業凋零，沒有稅啊！所以睡城板塊的城市建設都遠遠不如“城里”。

還是那個問題：如果房產稅真的來了，作為城市會受到什么具體影響？

可以預見的是，一旦實施，大量投資型房產都變成了「稅源」。

當住宅用地也可以貢獻收入了，政府會不會改變看法，增加供應？供應增加，房價是不是應該走低？

如果房產稅成本最后都在轉嫁到了租客身上，政府是不是應該服務這些真正的「金主」？

是不是越多人居住的地方，稅源也就越多，政府就越應該加大建設投入，匹配更好的資源來討好居民？

城市的發展邏輯很可能都會隨著房產稅發生改變。

以上所有內容都是我對房產稅的猜想，沒有標準答案，期待和大家討論。

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