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驗房報告是基于房哥驗房服務推出的固定欄目，每周更新，從驗房視角，為大家實景呈現西安各小區交房實景，孰優孰略，實景評判！

今天第44期，走進綠城桂語江南

查驗時間：2022年4月22日

查驗房源：綠城·桂語江南，96㎡精裝房，高層

購入時間：18年，11800元/m2，搖號購入

先說結論：

真假綠城一說，其實指的是綠城自建和代建項目，雖然都掛著綠城的牌子，但交房時的表現，卻并非穩定如一；

作為西安人最早接觸的綠城小區，桂語江南其實是綠城管理與世園大公館開發商合作項目。

是綠城的產品和名字不假，但最終啥品質還得投資的原開發商定，從小區交付看，綠城的外立面，景觀特點，入戶大堂的影子都在，細節表現和綠城自建還是有差距。

還好小區交付了，雖說沒有全運村的贊譽，但也讓大家看到不一樣的綠城房子！

備注：以下文字4500字，圖片40余張，閱讀需15分鐘，耐心看完更有收獲！

驗房師：老楊，小邢

周邊現狀

代建的模式，本身是有隱患的，各大開發商都做，但最終交付的產品表現卻不盡相同，簡單理解就是直營和加盟開店的區別。

（西安綠城新興玉園實景）

綠城在西安代建的不少，做的好的也有，新興玉園，咸陽的春江花月，說白了還是錢的問題，委托方費用給足，綠城就能完美發揮，相反，則是畫龍畫虎難畫骨。

（西安綠城自建項目分布圖）

西安人買房一直有真假綠城的擔心，目前可以確定的綠城自己開發的，包括全運村，桂語蘭庭，觀瀾，柳岸曉風，西安和廬，南山云廬，春風心語，春和印月，長安松間，桂語云境，總共是十個項目。

自己開發，總部對小區品質有要求，交付表現都是穩定的！

說回綠城桂語江南，18年正是浐灞世博園板塊熱鬧的時候，最早進入的世園大公館，后期地塊分別做了中南樾府，和代建的綠城桂語江南，由于緊鄰世博園，景色極好，在當年也是搖號紅盤。

（綠城桂語江南周邊地圖）

但區域也是浐灞的通病問題，風景無限好，就是人氣少，18年至今，區域在商業，學校，配套上的變化很少，至今，附近空地還有待開發。

但守著地鐵，公園這兩大賣點，在這個價位上，還是物超所值的，到底綠城代建在西安的第一個交房小區，蓋得什么樣，和此前的全運村有啥區別，看完今天的驗房報告，你會更懂綠城。

大門立面

查驗關鍵詞：立面，色調，觀感，施工細節

在已有的大開發商里，對于外立面要求最高的，還是綠城，除了色調，橫豎分割線外，窗框大小，平整度，裝飾線條上。

綠城的小區外立面有著極強的辨識度，目前西安見到的綠城小區，多以“二代高層”為主，分為法式和現代兩種，桂語江南屬于后者。

（小區主入口實景）

桂語江南大門由帶有小區標識的景墻和主入口組成。景墻部分，為米白色石材立面，正中帶有小區標識，簡單景觀裝飾，酒店式風格。

門頭的橫向跨度極大，挑高約兩層，還是很大氣的，材質上為米白色石材立面搭配深灰色金屬鋁板。

（小區入口大門實景）

門口的景觀搭配上，為獨立鏡面景觀，以水景+喬木組合，凸顯檔次和回家儀式感。

（小區入戶大堂內部）

大門門禁在中間，地庫出入口在左右兩側，從中間進入是生活服務中心和休息接待區，做到了完全的人車分流，入戶大堂內集合物業和休息等待區。

（南向高層外立面實景）

（東向高層外立面實景）

樓棟立面部分，高層外立面裙樓部分為深灰色涂料+米白色石材搭配深灰色裝飾線，中上部為深灰色涂料+米白色真石漆；洋房、小高與高層同質同色。

（洋房外立面實景）

綠城·桂語江南外立面從整體來看，高層與洋房、小高外立面色調統一，用料相同，灰色調也更具高級感，整體風格是比較和諧的。

另外，石材的加入在質感上也做了很大提升，綠城經典二代高層風格，觀感比較大氣，立面南向沒有單獨空調機位，好處是簡潔，不足是只能在設備平臺做中央空調。

（高層外立面施工細節）

施工細節部分，涂料立面做工較為粗糙，墻面平整欠佳；有部分明顯缺角，破損和污染。

景觀園林

查驗關鍵詞：綠化，層次，搭配，樹種，觀感

（小區樓棟分布圖）

小區整體占地123畝，容積率2.5，綠化率35%，包括11棟9層洋房，1棟14層小高和3棟23層高層，標準的高低配結構。

主要的景觀面積除了高層洋房中軸線，南向中軸景觀帶外，剩余多為樓棟間景觀組團，實景觀感如下：

（綠城桂語江南實景）

觀感上整體綠化尚可，植被品種和苗木數量也不錯，但在細節之處還有些美中不足；

園區內，草坪平整，但有部分泛黃；灌木整體上修剪齊整栽種密實，枯黃和漏栽情況較少；

景觀組團注重高差搭配，層次較為豐富，不過大喬的胸徑、冠幅偏小，在觀感上顯得稀疏松散。

（主軸線景觀實景）

主軸景觀是一方水景，兩旁整齊的栽種著高大的銀杏，蓬勃的綠意與潺潺的流水交相呼應，帶動一園的生機，穿過水景，用照壁作為緩沖，視野從鬧市自然過渡到了園區。

（小區景觀實景）

人行步道兩側，種植飽滿而齊整的灌木帶，品種和色彩上做了細致搭配，突出層次；道路兩旁為品種繁多的大小喬木，但喬木的胸徑、冠幅偏小。

（世博園實景）

高層向西看，世博園景觀盡收眼底；向南，各個樓棟之間的間距開闊，植被的覆蓋率尚可。

（小區景觀俯瞰實景）

灌木帶和喬木隨處可見，大小景觀組團分布其中；俯瞰可見部分草坪有枯黃露土現象，遠遠望去一片斑駁；

樓宇間的消防撲救面上，使用了一部分透水混凝土和地坪漆做出運動區，縮小地面空曠感。

（景觀組團實景）

小區內看到諸多樹陣景觀帶，在樹種選擇上，種植有雞爪槭、海棠、木槿、櫻花、桂花、毛杜鵑、紫薇、紅楓、枇杷、紫葉李、國槐、石楠、白蠟、銀杏、玉蘭、多桿沙樸等，大喬與花喬、常綠喬木穿插搭配。

（灌木交付實景）

灌木交付情況，灌木修剪平整，大中小喬及灌木、球類點綴在灌木帶中，枯黃、壞死不多。

（灌木栽種細節）

景觀細節部分，部分草坪和灌木有明顯露土的情況，修剪養護欠佳。

（草坪栽種實景）

草坪部分，有部分枯黃，平整度不佳，偶見雜草和落葉。

（草坪路面過渡處理）

草坪與地面軟硬材質過渡部分，做有導水槽，路面略高于草坪，防止雨天泥水倒灌入路面，中間以紅色透水石粒裝飾。

（地面鋪裝實景）

地面鋪裝上，小區路面主要采用芝麻灰仿石磚+透水混凝土鋪設；地上車位部分，地面采用瀝青鋪設；部分人行步道采用仿石磚+透水混凝土跑道鋪設。

（小區地面細節）

地面細節上，仿石磚地面偶見污染，磚縫距離較為均勻；仿石磚拼接處過渡自然，平整度尚可。

（圍欄交付實景）

圍欄部分為金屬欄桿，未見電子圍欄但安裝有攝像頭，內側用低矮灌木進行遮擋，欄桿立柱未完工，水泥面未做噴涂！

生活設施

查驗關鍵詞：面積，材質，種類，細節

兒童娛樂場地部分，小區內設有一處兒童娛樂場地，面積偏小。地面為彩色塑膠材質；

設有蹺蹺板、滑梯和一處白沙坑，種類和數量偏少，且滑梯放置在沙坑中，兒童嬉戲過程中鞋襪易鉆進細沙。

（兒童娛樂場地）

（器械活動&球類活動區）

樓宇間設有器械活動場地和球類活動區，場地不大，一處為仿石磚地面，另一處與兒童娛樂場地相連，為塑膠地面，器械種類兩三種，數量和種類都偏少；

乒乓球臺在樓宇間，地面為地坪漆；羽毛球活動場地為透水混凝土地面，未設置攔網。

（園區休息設施）

小區內設置的休息區分布零散，除了一處廊架內帶有桌椅外，其他主要分布在樓宇間和人行步道旁，未見遮陽傘、軟裝座椅等常規搭配。

（垃圾分類臺）

垃圾分類臺設置在樓前一角，帶有獨立下水，部分垃圾桶已放置到位，上面雨棚未配置。

（消防設施&天然氣調壓設備）

消防設施放置在草坪上，消防設施標識清晰，未做保溫保護；天然氣調壓設備放置在道路中央，四周用金屬圍欄保護，已上鎖。

公區實景

查驗關鍵詞：觀感，立面，照明，電梯保護

本次查驗樓棟為高層，總高23層2梯4戶，公區部分包括戶內外大堂，電梯保護，平層公區、連廊四個部分。

（戶外大堂實景）

戶外大堂挑高一層，地面鋪設仿石磚，門頭外立面為深灰色涂料+鋁板；單元門右側裝有電子門禁。

門頭的整體觀感比較普通，挑高和涂料用材都很一般，南向入戶，單元門設計的過于靠里，影響戶內大堂采光，綠城在剛需盤的入戶大堂上確實需要進步了；

（戶內大堂前廳）

戶內大堂分為前廳與電梯廳兩部分，前廳挑高一層，面積狹長。前廳墻面、地面鋪設瓷磚，頂部刷乳膠漆+筒燈，光照偏暗。

（戶內電梯廳實景）

電梯廳挑高一層，墻面、地面鋪設瓷磚，頂部乳膠漆吊頂+筒燈，照明尚可，做了簡單石膏線處理；

（電梯保護實景）

電梯部分，品牌為日立，雙開門，可容納14人，載重1050KG；電梯保護到位，衛生整潔，照明偏暗；電梯運行過程中，快速、平穩，噪聲不大。

（平層公區電梯廳）

平層公區電梯廳部分，墻面、地面鋪設瓷磚，頂部刷乳膠漆，裝有筒燈，電梯門套銀色金屬板包裹。

（公區樓梯間實景）

樓梯間部分，金屬欄桿安裝牢固，墻面乳膠漆，水泥地面，臺階地面有少量乳膠漆污染和破損。

（連廊實景）

（連廊實測高度）

樓層中間帶有連廊，連廊地面貼有防滑磚，帶有獨立下水，欄桿高度距地面約1.31米，高度偏低，有安全隱患。

樓頂地庫

查驗關鍵詞：地庫大堂，樓頂展示，細節

（地庫入戶門實景）

地庫入戶門部分，就比較簡陋了，金屬防火門，墻面裝有電子門禁和安全出口標示燈，未做其他裝飾，觀感不佳！

（地庫實景）

（機械車位）

（標準車位）

地庫部分，地下車庫二層，挑高尚可，照明充足；地面為環氧地坪漆，車位劃線標準，負二層帶有機械車位；車庫目測未正式投入使用，整體衛生情況良好。

（樓頂實景）

樓頂部分，頂面為水泥地面，衛生情況良好，排氣管，雨水斗安裝到位，此處僅展示實景。

戶內驗房

查驗關鍵詞：戶型，實景，裝標，問題匯總

戶內部分，此次查驗的精裝高層建面約96㎡，三室兩廳兩衛戶型。戶型方正，全明通透，動靜分區合理。不過，陽臺位于次臥且面積較小，使用并不方便，客廳的窗戶也偏小。

（96㎡高層戶型結構示意圖）

（96㎡高層玄關實景）

（96㎡高層餐客廳實景）

（96㎡高層陽臺實景）

（96㎡高層臥室實景）

室內裝標部分，智能門鎖，中央空調，新風系統幾個大件安裝到位，其余裝標普普通通，和同期在售小區沒有區別；

（96㎡高層廚房實景）

廚房裝標部分，煙機為老板品牌，灶具在收房后再由物業安排人員安裝；臺盆、木紋地柜和吊柜全部做好，天然氣表做隱藏處理。

（96㎡高層衛生間實景）

衛生間為干濕分離，馬桶、臺盆品牌為科勒；鏡柜、五金、暖風機都安裝到位，客衛淋浴屏未在交付之列，未安裝。

（部分精裝問題）

具體到驗房部分，問題包括門套掉皮，玄關柜背板縫隙寬，墻面污染，吊頂裂紋，地磚空鼓，墻面膩子不平，吊頂打膠開裂，面板歪斜等；

備注：以上問題僅代表該查驗戶內問題，不代表所有樓棟

（現場驗收問題匯總）

驗房結束后，驗房師向業主提供紙質問題清單及電子版報告，維修結束后，可以約上門二次復驗。

驗收總結

18年 精裝11800+的價格，還是世博園旁，最主要是安全交房了，其實不該要自行車的；

作為綠城代建在西安的第一個小區，整體中規中矩，看得到綠城的特色，也看的到投資方的節省，掛著綠城的名字，但總覺得差點意思。

對于普通人而言，代建的不穩定發揮，終究還是雷，買房前了解清楚，后期物業，品牌保值上都有影響。

不知道大家如何打分，評論區見！

拓展知識：