上海港華紫荊燃?xì)庠罹S修(武漢港華紫荊燃?xì)庠钍酆缶S修電話)

發(fā)布日期：2022-11-16 23:07:09 瀏覽：

前沿拓展：

近日，南京城東南樓市沸騰了，純新盤中冶錦繡瓏灣領(lǐng)銷許，昨日?qǐng)?bào)名，價(jià)格批到均價(jià)5.2萬/平，實(shí)際樓層達(dá)到5.5萬+，需首付8成，驗(yàn)資400萬，299套一次性推出……

此前該盤曾放風(fēng)要賣5-6萬/平，但后來又傳物價(jià)未能批過，推遲入市。然而就在前天，中冶錦繡瓏灣突傳銷許已領(lǐng)，并且驚人地物價(jià)還是批到了5.2萬/平（實(shí)際中間層更高）！

然而，銷許一出便引發(fā)了很大爭(zhēng)議：有人說是主城“淘金房”，買到即賺到，也有人稱不過是“大馬路盤”，四周老破小，憑什么賣這么貴？

后臺(tái)也有不少粉絲咨詢貓姐：這個(gè)盤，投資到底能不能買？今天貓姐就跟大家一起來說說。

一、城東南沸騰了！中冶單價(jià)5.5萬+，首付8成！比南部新城貴1萬/平

中冶錦繡瓏灣此次首開均價(jià)5.2萬/平，一次性7棟房源全推，共299套，戶型建筑面積132、143、149、160、215㎡，首付8成，驗(yàn)資400萬，今天開始報(bào)名。

項(xiàng)目挖地下室，實(shí)際樓層單價(jià)達(dá)到5.5萬+，最高單價(jià)5.89萬/平！除了小高層約5.2-5.5萬/平，其余多層房源價(jià)格約5.5-5.8萬/平。從一房一價(jià)表來看，此次開盤總價(jià)最低約570萬起，首付至少要456萬，最高總價(jià)約1995萬，首付8成約1595萬！

這個(gè)價(jià)格，可以說讓城東、城中一批待上市豪宅看到了希望，例如南京云上、鐘山峰景以及城東光華門G90地塊等。

但也讓南部新城諸盤有點(diǎn)憋屈，華著蘭庭首開均價(jià)4.48萬/平首付6成、云瀾尚府首開均價(jià)4.48萬元/㎡+3500元/平精裝包，首付8成。對(duì)于這個(gè)價(jià)格，華著蘭庭和云瀾尚府其實(shí)是不滿意的，但迫于推盤壓力還是賣了。

然而時(shí)隔半個(gè)月，距離云瀾和華著不到2公里的中冶錦繡瓏灣就批上了5.2萬/平的價(jià)格？實(shí)際樓層更是達(dá)到5.5萬/平，比南部新城貴了約1萬/平！

對(duì)于這個(gè)價(jià)格，主城不少購(gòu)房人還是有意見的，價(jià)格一出，便引發(fā)許多網(wǎng)友討論：

網(wǎng)友A：“在一堆老破小里面買別人雙倍的價(jià)格，多一些公共資源全部共用，還是中冶這爛牌子，還是去搖南部新城好了。”

網(wǎng)友B：“明明是卡子門，硬要往城中靠，還不害臊？充其量秦虹小區(qū)加強(qiáng)版，大多數(shù)人也只能說不貴，云瀾也好，華著也罷，起碼說超值，更別提檀悅金陵府之類的南京中芯了。”

網(wǎng)友C：“規(guī)劃剛出來的時(shí)候，我就想，這個(gè)沒小區(qū)，馬路邊，四周老破小，開發(fā)商也比較爛的小區(qū)價(jià)格應(yīng)該4萬吧？沒想到實(shí)際均價(jià)干到5.6萬。比梁靜茹勇氣更大。哪位幫我想個(gè)買她的理由噻。”

網(wǎng)友D：“曾經(jīng)就住這里。這個(gè)房子真是不能買。菜場(chǎng)也遠(yuǎn)，關(guān)鍵是，大馬路盤，而且是南向馬路。長(zhǎng)樂東路開通后，車流量會(huì)很大。而且這個(gè)小區(qū)太小。小區(qū)的意義是什么，是散步。這個(gè)呢，跟酒店泳池一樣，想運(yùn)動(dòng)一下，來回掉頭的最后頭暈。最最后，這個(gè)價(jià)格怎么能批的銷許？”

二、上千萬一套的大戶豪宅！廚電首現(xiàn)“港華定制”？京東價(jià)559元？

除了價(jià)格之外，關(guān)于中冶錦繡瓏灣的裝修標(biāo)準(zhǔn)，爭(zhēng)議也很多。

中冶錦繡瓏灣定位中冶旗下的“錦繡系”高端產(chǎn)品，戶型132平起步，空間很大，戶型豪奢，打造主城改善豪宅。

但是其精裝標(biāo)準(zhǔn)卻引起爭(zhēng)議，網(wǎng)房顯示裝修評(píng)估均價(jià)約3300元/平，這個(gè)價(jià)格對(duì)于豪宅來說似乎低了點(diǎn)，畢竟此前4.48萬/平的華著蘭庭裝修評(píng)估價(jià)都有3600元/平。貓姐也問到置業(yè)顧問有關(guān)精裝，對(duì)方表示就是正常硬裝，帶中央空調(diào)和地暖，未再說其他。

隨后我們也拿到了項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)層裝修標(biāo)準(zhǔn)：

日立或同檔品牌中央空調(diào)，鍋爐為博士或同檔品牌壁掛爐，西門子或同檔品牌開關(guān)面板，中冶定制地暖，歐普或同檔品牌新風(fēng)，群升或同等品牌入戶門；

客廳墻面為沃萊菲或同檔品牌壁紙，客廳地面為圣象或同檔品牌，櫥柜為史丹利或同檔品牌地柜及吊貴；

廚房電器為港華紫荊或同檔品牌油煙機(jī)、灶具，廚房五金件為弗蘭卡或同檔品牌水槽、龍頭，燃?xì)馓綔y(cè)器為精華隆或同檔品牌；

衛(wèi)生間有TOTO或同檔品牌馬桶、臺(tái)盆及龍頭、浴缸、掛墻式花灑等。

從裝修標(biāo)準(zhǔn)來看，整體品牌中等偏上，談不上豪華，其中港華紫荊或同檔品牌油煙機(jī)、灶具這一條，讓不少購(gòu)房人看到后一愣，后經(jīng)確認(rèn)后發(fā)現(xiàn)居然是認(rèn)真的！提到港華大家都知道港華燃?xì)猓瑳]想到還有廚房電器，實(shí)在難以和“高端豪華”聯(lián)想到一起……

自媒體公號(hào)“鍵盤上的經(jīng)濟(jì)學(xué)”調(diào)侃：“真的是千年未見之奇觀，連安置房都不好意思用的港華燃?xì)庠睿情_發(fā)商充煤氣費(fèi)送的？”并截圖網(wǎng)上報(bào)價(jià)，一套港華紫荊燃?xì)庠罹〇|雙十一價(jià)僅需559元。

（截圖自鍵盤上的經(jīng)濟(jì)學(xué)）

貓姐實(shí)在費(fèi)解，項(xiàng)目樓面價(jià)32544元/㎡，既然均價(jià)已經(jīng)批到5.2萬/平，算上地下室拉的均價(jià)，實(shí)際樓層最高達(dá)到5.89萬/平，中間也有2.3萬/平的空間，應(yīng)該不虧本，為何還要砸自身招牌不肯走精裝方面多費(fèi)些心呢？

三、尚書里雅頌居7萬瓏灣倒掛2萬/平？真相：前兩者都是一中學(xué)區(qū)中冶可沒有！

精裝談不上豪宅標(biāo)準(zhǔn)，那么中冶錦繡龍灣突破限價(jià)買5.2萬/平究竟值不值呢？

此前業(yè)內(nèi)有聲音說中冶錦繡龍灣為倒掛盤，與周邊的金基尚書里、金陵雅頌居二手房倒掛高達(dá)近2萬/平，搖這里相當(dāng)于實(shí)在“淘金”？

從鏈家網(wǎng)數(shù)據(jù)來看，金基尚書里二手房均價(jià)約84728元/平，最新成交一套48.75平小戶型單價(jià)達(dá)8.82萬/平；金陵雅頌居二手房均價(jià)約67216元/平，最新成交一套142.31平大戶型單價(jià)約7.13萬/平，與中冶錦繡瓏灣似乎確實(shí)“倒掛”有2萬/平。

然而事實(shí)上這種“倒掛”卻并不能成立，據(jù)我們了解，金基尚書里和金陵雅頌居二手房之所以價(jià)格能賣高，很大原因源自其一中學(xué)區(qū)。早在2015年，便有網(wǎng)友談到南京一中學(xué)區(qū)房：“南京一中現(xiàn)在真是熱門學(xué)區(qū)房啊，教育資源確實(shí)不錯(cuò)，金基尚書里均價(jià)48000，一半功勞也要?dú)w于這個(gè)學(xué)區(qū)房的劃分了……”2015年賣4w8，如今5年過去了，金基尚書里已經(jīng)賣上8w/平了。

但是中冶錦繡龍灣是否也屬于一中學(xué)區(qū)范圍呢？從一中的施教圖看，并不屬于，可以看到一中的施教范圍不算規(guī)整，中間金陵尚府被摳出去，楓丹白露不在，楓丹白露南側(cè)的中冶錦繡瓏灣目前來看也不在……

（截圖自：查學(xué)區(qū)）

而不在學(xué)區(qū)范圍的金陵尚府和楓丹白露二手房?jī)r(jià)格如何？

目前金陵尚府小區(qū)均價(jià)47529元/平，9月成交一套135.98平大戶型，單價(jià)4.89萬/平，比金陵雅頌居同類戶型便宜約2.24萬/平。

楓丹白露二手房均價(jià)43181元/平，最新成交一套133.44平大戶型單價(jià)4.33萬/平，比金陵雅頌居同類戶型便宜約2.8萬/平。

事實(shí)證明，在不在一中學(xué)區(qū)范圍，二手房?jī)r(jià)格價(jià)差很大！雖然中冶錦繡瓏灣尚未交付還沒劃學(xué)區(qū)，但據(jù)目前的南京一中學(xué)區(qū)分布大致范圍來看，中冶錦繡瓏灣位于楓丹白露南向，并不在施教范圍內(nèi)。

貓姐也曾咨詢過置業(yè)顧問有關(guān)學(xué)區(qū)情況，對(duì)方只透露挨著小西湖小學(xué)，約2公里范圍以內(nèi)，但問及初中學(xué)區(qū)，表示還不確定。貓姐認(rèn)為，若分不到一中學(xué)區(qū)，未來二手房賣過7萬/平恐怕有困難。

四、靈魂拷問：中冶錦繡瓏灣和南部新城究竟誰更具潛力？

近日有不少粉絲咨詢貓姐中冶錦繡瓏灣投資值不值得買？對(duì)此貓姐只能尷尬一笑，相比較而言，可能不遠(yuǎn)處的南部新城更具投資價(jià)值，畢竟老城區(qū)潛力很難跑過新城。

舉個(gè)例子：河西金地名京位于南湖老小區(qū)，當(dāng)年號(hào)稱河西頭等艙，開盤時(shí)房?jī)r(jià)賣得也要比奧體新城幾個(gè)小區(qū)貴。

如今呢？鏈家網(wǎng)顯示金地名京二手房均價(jià)49728元/平，9月成交一套87.58平戶型，單價(jià)約6.17萬/平；而河西奧體新城的萬科光明城市均價(jià)73494元/平，8月成交的一套同類戶型單價(jià)約8萬/平，比前者足足貴了1.83萬/平！

這就是老城區(qū)樓盤和新城區(qū)樓盤的升值差距。

對(duì)此，也有精明的購(gòu)房人早已看透了一切，表示：老城區(qū)的零星孤盤新盤其實(shí)未來潛力不如市級(jí)規(guī)劃的新城，特別是新城核心區(qū)還會(huì)有學(xué)區(qū)加持。再逆天的品質(zhì)也不如周邊配套資源來得強(qiáng)大。

所以貓姐的建議是：如果是周邊改善自住，可以買，買了之后如果裝修不喜歡，可以自己重新搞。但如果是投資的話，確實(shí)不太建議，一方面戶型大總價(jià)高，學(xué)區(qū)不確定，周邊除了學(xué)區(qū)房就是老破小，很難再有規(guī)劃，升值空間不大。不如去買南部新城的項(xiàng)目，尤其后面南部新城跑道區(qū)域的金陵華夏中心也要上市，性價(jià)比會(huì)更高！

拓展知識(shí)：