前沿拓展：

人生如戲，戲如人生。

不同的是，在生活的舞臺上從來不可能有彩排。

荒誕的世相，可能在很久之前就埋下了不可避免的誘因。

樓市亦是如此。

譬如，2017年3月杭州頒布的土拍新規，迄今仍對樓市有著深遠的影響：一個是現房，另一個是自持。

自持房源從何而來

2017年3月24日，杭州市發布土地出讓新規：

1、當溢價率達50%時，地塊所建商品房屋須在取得不動產登記證后方可銷售，即“現房銷售”

2、當溢價率達到70%時，轉入競報自持比例，即商品房自持伊始。

2017年8月，“現房銷售”政策被叫停，共誕生了20個需要現房銷售的項目。

2019年3月，競報自持的溢價率標準由70%調整為30%。

保利天匯實景

迄今為止（2017年3月24日——2020年11月24日），杭州市范圍內共誕生了131宗需要自持的涉宅項目，涉自持面積221.56萬㎡，預計可提供超2萬套租賃房源！

值得注意的是，在這131個含自持的項目中，需要現房銷售的也不少。

如中建錦繡越府、都會錢塘東區、建發金輝紫璋臺、保利天匯、融信空港瀾天、葛洲壩龍湖中國府、中冶錦繡華府、聯發溪語宸廬、瀧悅華府等。

中建錦繡越府實景

故而，中建錦繡越府成為了全市首個涉自持商品房開始招租的項目。

目前哪些自持房源可出租

據筆者統計，迄今杭州共有16個涉自持商品房發布了招租或預招租公告。

7個可租或可預租涉自持商品房詳情一覽

數據來源：住保房管租賃公告

其中，中建錦繡越府和都會錢塘東區的酒店式公寓已經可以入住，可直接聯系公寓管家租房。

據筆者調查，不少業主在裝修新家的時候，會選擇租在同一個小區作為過渡；開業一個月，中建錦繡越府的54套可出租房源已預訂過半，目前僅剩2700元/月及以上的房源可租。

中海云宸實景

聯發溪語宸廬、融信空港瀾天、濱江翡翠江南預計12月下旬可以入住；中海云宸與濱江御江南分別于明年1月和3月可入住，目前均可預約。

值得注意的是，目前可預約的5個項目都有不同程度的開業前優惠。

剩余9個暫不支持預約的涉自持商品房，預計最早今年11月底也可以預約，如最低租金僅900元/月的瀧悅華府。

9個暫不支持預約的涉自持商品房詳情一覽

數據來源：住保房管租賃公告

觀之表格，會發現尚未首開的“熱點樓盤種子選手”——建發金輝紫璋臺、早已售罄的南星橋豪宅保利濱江上品也在其列，預計明年9月份可以入住。

根據預招租公告顯示，紫璋臺自持戶型為81㎡兩室和108㎡三室，租金在3000-4000元/月左右；保利濱江上品自持戶型為38-114㎡，有不少38、39㎡的一室戶型，租金在4000-5000元/月左右。

也許你搖不到紫璋臺，更買不起保利濱江上品，但都租得起。而且，一年的租金與房價相比，也不過是灑灑水啦。

實地探訪自持房源品質如何

為了更加深入地了解這種新興的租賃模式，筆者先后實地走訪了中海云宸與濱江翡翠江南。

①中海云宸——中海友里:

中海友里區位示意圖

● 項目地址：濱江區時代大道與濱康路交匯處，網易阿里巴巴隔壁；

● 臨近軌交：距離地鐵5號線聚才路直線距離約600米；

● 自持房源：5、6幢共150套房源

● 入住時間：2021年1月（數據來源：住保房管租賃公告）

據中海友里門店工作人員介紹，中海友里云宸店是中海在杭州第一家長租公寓門店，預計明年1月正式開業，目前接受預約并有限時的預約優惠。

項目整體為純住宅用地，規劃1-4幢高層和5-6幢自持小高層。

中海云宸實景

可售高層均為139㎡四房戶型，精裝均價47000元/㎡，目前還剩少量房源在售。

5-6幢自持小高層規劃為42、55㎡一室，65、70、80、95㎡兩室，租金在4680-10560元/月左右，有東側獨立的入戶通道。

自持房源與業主房源中間由綠籬隔開，但地下室是共通的，日常生活中互相碰面的幾率不大。（這是很多有自持小區難以做到的一點）

中海云宸自持房源租戶入戶大門

經筆者探訪，像舒適一點的55㎡一室一廳，租金約4500元/月；與其他人共用一個入戶門的30㎡一室（沒有廚房），租金約3500元/月；一樓帶花園的部分房源，租金最高達1萬/月……

中海云宸自持房源出租樣板間實景

值得注意的是，雖然是民水民電，但自持房源均不通燃氣，實在遺憾。

②濱江翡翠江南——濱江暖屋:

濱江翡翠江南區位示意圖

● 項目地址：蕭山區寧圍利華路與生興路交叉口；

● 臨近軌交：距離地鐵2號線振寧路直線距離約1.1公里；

● 自持房源：10-12幢共467套房源

● 入住時間：2020年12月26日（數據來源：住保房管租賃公告）

翡翠江南3幢自持房源實景

據濱江暖屋工作人員介紹，翡翠江南是濱江房產自持房源出租的第一個項目，目前接受預約并有相應優惠。

項目為商住用地，規劃為6幢高層與6幢小高層。

其中10-12幢3幢高層為自持房源，位于小區北側利華路沿線，兩梯六戶，規劃為68㎡兩室（中間套）與90㎡三室（邊套），租金在5000-7250元/月左右。

翡翠江南實景

從外圍觀看，自持房源與業主房源之間沒有綠籬隔開，外立面與硬裝也出自同一施工團隊，看起來并沒有太大差異；小區配備有地下會所（恒溫泳池、健身房等）與濱江標志性的室外藍寶石泳池。

翡翠江南實景

兩室的68㎡戶型有兩種租金選擇，經典版參考價格約4488元/月，舒適版約4080元/月，差別在于經典版的軟裝更加考究，如餐椅和沙發均為皮質。

翡翠江南68㎡經典版樣板間實景

沙發茶幾、餐桌餐椅、書桌書椅、床、床墊、衣柜、床頭柜、電視、冰箱、洗衣機、燃氣灶、油煙機、空調、空氣源熱水器、淋浴房，連吊燈、落地燈、裝飾畫……

通通都是交付標準，拎包入住這話不假。

業主與開發商 雙房東的矛盾如何解決

筆者調查大半，欣喜地發現這批開發商自持房源，或許給了買不起房又不想放棄生活質量的白領一個新的更具性價比的選擇。

租客可與業主共享室內泳池

首先，開發商自持房源的房屋所有權屬于開發商，也就是說開發商成了真正的房東，與長租公寓有著本質不同（長租公寓其實是合法的二房東），房源會更加穩定有保障。

其次，開發商統一施工和裝修，品質有保障。

最后，價格是第一競爭力。

雖然在預招租公告上，各房企都給出的門檻都比較高。但經過筆者走訪發現，這些自持出租房源都有比較大的折扣，定價比較靈活，品質高價格還劃算肯定會吃香。

仁恒濱江園（左）有公租，上品（右）有自持

我們要知道，房子空著不會產生利益，不管租金多或少能租出去肯定是賺的，所以開發商自持房源入市對租賃市場必然會產生一定的沖擊。

這也就不難理解，此前樓盤的業主為何會群情激奮。

一來，平白無故多了租戶共享業主配套，不甘；二來，有更加優質的房源出租，自家房子出租的難度豈不是更大？

事實上，這并不是業主與開發商的沖突。當2017年自持房源政策出爐之時，業主與自持租戶如何和平共處的問題就已經產生了。

這和商品房小區里的公租房問題是一個道理。

沒有人愿意，自己花了一輩子積蓄買的小區里，有人只花幾百或者幾千一個月就可以和自己“平起平坐”。

我們作為普通購房者可以做的，就是在買房的時候不要買含公租或自持的小區。如果已經買了，就盡量別讓自己太介意。

拓展知識：