前沿拓展：

蘋果每一次的更新，每一次新品發布總能夠聚焦到人們的關注。除了獵奇心理，更多的是它的每一次升級都能改變用戶的生活。

近日，蘋果推出了15.4版本系統，在本次更新中，面部識別系統增加了戴口罩使用面容ID。也就是說再也不需要在使用面容解鎖的時候，被迫摘下口罩或者換做密碼解鎖了。

基于需求做出的改變，才能保證用戶對于品牌的信賴以及依賴性。擁有數量穩定，且龐大的客戶基礎，品牌才有動力在內卷下繼續前進。

房企發展也是同理。

房子的本質是滿足人們生活的居住需求，無論建筑外延有多精美，戶型上差強人意同樣無法讓市場買賬，反倒容易“一手好牌打得稀爛”。

所謂的樓市內卷，其中一方面就體現在戶型設計上。當南向三面寬、主臥套房都已經成了標配，戶型還能比什么？

作為產品細節控的金茂，給出了自己的答案。上東金茂智慧科學城于今年年初推出了D7地塊新品，與去年熱銷的D8地塊項目相比，在戶型細節上做出了進一步的提升。

▲金茂智慧科學城效果圖

不得不說，在做產品上，金茂的目標是超越自己，引領趨勢。

項目所在的城東區域，在最近一年內推出的新盤項目數量不少。購房者看房通常會把這幾個盤都看一遍，項目看多了之后，很容易產生一種錯覺。即同一面積段的戶型、空間布局也差不多。可在入住之后才發現，自己買的房子竟然有各種各樣的bug。

我挑選了三個項目同面積段的戶型，分析它們在設計中的差別。

▲某項目約111㎡三居室

第一個戶型并沒有采用市場流行的設計。

?當南向三面寬已經是市場主流的時候，它還在堅守南向兩面寬；

?玄關占用面積過大，實際上擠壓其他區域的空間，此外西北向次臥由于緊鄰入戶門，私密性難有保障；

?對于生活動線的考慮不足，就餐空間極為局促，原本屬于餐廳的空間要讓步給動線；

?雖然實現了LDK一體化，整個動區方正豁亮，但是在實際生活中，還會有更多不便……

▲某項目約116㎡三居室

我們在看房，特別是置身于樣板間的時候，需要給自己一個身份的代入感。

試想一下自己未來的生活場景：從入戶那一刻模擬動線，去檢驗戶型是否適合。不要只專注于大寬廳、大陽臺、主臥套這些容易出彩的空間，很容易在腦海中留下第一印象，而忽視了整體。

這個戶型第一眼看起來沒有大問題，采用了當下流行的三居設計模式。

?約10.6m南向三面寬，留給每個空間的尺度也很合適；南向次臥位于戶型東側，能夠確保不同生活習慣的人生活一起，互不打擾；

?雖然入戶寬敞的視野的確感覺很爽。但缺少玄關的儲物功能，五斗櫥，鞋柜只能擠壓餐廳的空間。

最后一個戶型，是上東金茂智慧科學城D7地塊約115㎡三居產品。

?入戶首先是約3.7㎡的玄關空間。過小的玄關會讓人覺得雞肋，難以充分利用。金茂十分注重每個空間的實用性，它把玄關做得更大，以確保有足夠的歸納空間，讓換鞋、放包等歸家動作一氣呵成；

?另一側是金茂特有的家政間設計，將清潔用具統一放置管理，強調每一個空間專屬的功能性。值得一提的是，家政間將洗衣空間獨立出來，不同于以往將洗衣空間設置在衛生間、廚房或者陽臺的搭配組合，呈現完全不同的生活體驗。

?與其它戶型不同的是，這個戶型實現了南北均三面寬，餐廳與廚房呈東西向聯動。餐廳空間不會與生活動線重疊，使用空間更純粹。北側的窗戶集采光、通風、觀景等多重功能；

?據了解，D7地塊在產品設計時，針對戶型中的LDK空間進行了多輪修改，最終參照海河金茂府的設計理念，呈現了更高品質的家庭社交空間；

?南向次臥與客廳共享一個南向大陽臺，陽臺是老天津人買房的一個“必需品”，少了陽臺的房子總覺得會少了點東西。大尺度陽臺不僅是一個多功能于一身的生活場景，還是一份關于生活的情懷。

?南向雙臥室，能夠充分滿足不同家庭成員對于居室采光的需求；

?主臥套房，為主人提供舒適度、私密性兼具的休憩空間；

?北向次臥，與其他兩個戶型相比更加舒適安靜，有客廳、餐廳作為“緩沖”，將臥室與廚房相分隔開；

?兩個衛生間均為明衛，同時也實現了干濕分離；

?整個戶型采用十字軸串聯起生活中的各個空間，賦予居者更具質感的生活體驗。

在對空間做好精細化的規劃與設計之后，這個戶型給人的第一感覺就是“大”。無論是起居活動的餐客動區，還是臥室區，都沒有空間格局上的壓迫感。把一個約115㎡的三居做出130㎡的觀感，足以體現金茂在產品研發上的功底。

除了約115㎡三居戶型之外，D7地塊還推出了約98㎡三居，同樣值得說道。

?約10m的南向三開間，足以滿足人們對“陽光生活”的需求，約6m的超大南向陽臺，在市面上同面積產品中并不多見；

?LDK一體化空間，讓客廳呈現更大的視覺效果，三個空間同時又相對獨立，保證了居住使用的體驗感；

?主臥套設計，兼顧了居住私密性與舒適。在這個產品中，金茂強調戶型的“均好性”，每個空間都能滿足很長一段時間內，家庭對于居住空間的需求，凸顯產品的高性價比。

金茂強調細節，并且貫穿于生活的所有環節中。也正是如此，對比之后，孰好孰壞，顯而易見。

金茂產品的另一大強項就是精裝，從海河金茂府、上東金茂府等已交付的項目來看，金茂的精裝品質和細節上的把控，著實做得不錯。上東金茂智慧科學城是板塊屈指可數的精裝新盤，所呈現的居住體驗與周邊產品相比，也有著本質上的不同。

與D8地塊相比，D7地塊不僅做到了戶型上的提升，精裝方面同樣在產品顏值、功能性以及人性化細節上進行了優化。在D8地塊的7大體系11大系統48項生活細節之上，進一步提升產品的體驗感。這次升級的標準，直接對標金茂的高端產品。

這一次金茂在細節上做得更精細、更純粹。

如何讓自己的設計，能夠贏得大多數客群的肯定，是做好精裝產品的一個難題。通過在色調、材質上的升級，組合搭配，D7地塊讓產品在視覺觀感上更顯高級，升級細節包括以下幾方面：

▲樣板間實拍

?入戶門與門框采用跳色設計手法，更具有現代審美；

?門框顏色以及質感接近上東金茂府的門框顏色，力爭呈現“府”系品質；

地磚由淺灰調整為深咖灰，并減少了地磚紋路。從而提升整體質感（82㎡戶型除外）；

?在客廳、餐廳、主臥床頭背景墻等空間，增加壁紙設計；

?客廳背景墻采用壁紙與金屬線條，這一搭配更顯精致；

?優化廚房臺面，采用深色系材料，更加持久耐用；

?開關面板采用亮灰色，質感更強，整體更加美觀大氣；

?窗臺板采用云紋淺灰色，更加時尚美觀。

從人們的生活起居出發，項目在細節上的做了相應調整，解決了不少生活痛點。

▲樣板間實拍

?主要房間窗戶改為內開內倒，采用這樣的設計具備優化通風性能、便于清潔、更加安全等諸多特點；

?炎炎夏日中做飯通常會熱得滿身大汗，基于此，上東金茂智慧科學城在廚房增加了涼霸設計，提供了一個涼爽舒適的烹飪環境；

?水槽處的水龍頭升級為抽拉龍頭，提升操作性；

?通過在主衛衛生間增加鏡柜，擴容局部儲物空間；

從人性化角度，項目將廚房煙機灶具品牌進行了調整，換為方太品牌。調整后，煙機吸力更強，提升了油煙排出的效率，手掃功能更為便捷。

此外，入戶門更新為電子鎖，回家開門也更為方便。

了解客戶需求的商品始終能走在行業前列，房子亦是如此。金茂的每一處調整都是以人為本去解決生活痛點。

戶型只是承載生活的空間，那些與日常息息相關的資源配套，同樣重要。

上東金茂智慧科學城擇址津濱大道沿線，是連接天津中心城區與濱城的主軸線。伴隨著萬達-愛琴海商圈的興起，津濱大道已經成為城東區域的黃金軸線。

作為金茂天津首個城市運營項目，上東金茂智慧科學城城市配套逐步落地和兌現，經過數年的配套引入，大城規劃逐漸明朗。在軌道交通、商業、教育、醫療等方面均有實質性地落實以及提升。

區域內率先兌現的是軌道交通，地鐵4號線南段已于去年年末正式開通運營，從此城東板塊與城市核心區進入了以“站”計量的快速時代。同樣在去年，地鐵10號線1期走向公示，按照規劃未來將與4號線在沙柳南路站實現換乘。

商業方面，除了建設中的山姆會員店。在去年的海河國際消費高峰論壇中，天津覽秀城項目簽署投資協議，作為金茂旗下的商業品牌，覽秀城定位于城市級商業購物中心。

▲天津覽秀城效果圖

2021年9月，東麗區政府與南開公能教育集團簽署了合作辦學協議。天津南開公能小學（在建），為18班3軌制，預計在今年內完成建筑主體建設。

▲天津南開公能小學效果圖

城市運營，是中國金茂早在2015年即確立的公司“第二增長曲線”。

此后，中國金茂不斷對城市運營戰略進行迭代升級，逐漸形成了一套清晰的城市運營戰略執行體系、建立了城市運營業務生態、釋放了資源協同的活力。通過優化業務組合和提升運營效率，不斷夯實開發和持有兩大業務基礎；圍繞資產盤活、私募平臺搭建持續推動金融創新，聚焦綠建服務及多維服務體系，加速服務創新。

與行業其他房企相比，金茂的城市運營模式頗為不同。它不是單純的拿地開發，而是打造一座有活力、健康運作的新城。秉承“城—人—產”的獨特城市運營邏輯，金茂希望在實現企業自身發展的同時，推動城市功能升級與產業升級，助力政府打造城市新核心相比一般的住宅開發，更考驗開發商“造城”的功底。

依托母公司中國中化的資金支持以及產業協同，加上前期高品質項目匠造實踐所累積的成熟經驗，中國金茂有向城市運營發力的先天優勢。而隨著該戰略的落地、開花、結果，中國金茂也從中收獲了不小的反哺效果。

伴隨著長沙梅溪湖、麗江金茂谷鎮等項目的兌現，中國金茂在城市運營上的超強實力逐漸顯現。

▲長沙梅溪湖

城市運營早在2016年中國金茂進津之時埋下了種子，伴隨著上東金茂智慧科學城的落地，天津也迎來了城市運營的新時代。在兩年多的時間內，城的輪廓日漸成型。

當無數人談論起金茂，都會說一句：這家企業的綠色科技系統非常成功！金茂的科技理念開創了中國居住史上的先河，但是金茂不止于此。

在上東金茂智慧科學城本次推出的兩個新產品中，我們能夠發現，它們不僅強調舒適度以及實用性，更是一個可生長可復合可交流的全周期空間。這一切，都源自金茂對于80,90后客群需求的精準解讀。

與此同時，金茂天津不斷地推動項目周邊資源配套落位與建設，讓智慧科學城實現自身與外部的同步提升，人們看到的是未來生活的完整閉環。舒適的居住環境、便捷的生活氛圍以及區域巨大的發展潛力，熱銷也便成了理所當然。

目前，上東金茂智慧科學城金質7s低密洋房社區約98㎡戶型總價約250萬/套 ，約115㎡戶型總價在290萬-300萬/套。這個價格在快速路沿線新房中極具優勢。

拓展知識：