調控樓市，就像駕駛馬車，馬兒跑得太快了，就勒緊韁繩，馬兒跑得慢了，就抽一鞭子。過去二十年，一直都是這樣。樓市熱時，就踩一腳剎車，樓市冷時，就祭出刺激政策，尤其是信貸工具，堪稱是調控樓市的“不二法寶”。

現如今的樓市，又到了需要“揚起鞭子抽馬屁股”的階段了，但這一次，好像不靈了。

截止到目前，全國250+城市，累計出臺政策超700次，但樓市仍然復蘇艱難。很多城市的房價已經陰跌了一年多了，其中不乏跌回三四年前水平的。統計局數據顯示，8月底，70個大中城市中，有37個二手房價格跌回2020年的水平。

開發商這邊，處境更加艱難：銷售額腰斬下滑，今年上半年，百強房企中，超過6成的開發商銷售額同比下跌超50%。而且是降價促銷都不管用了——20強房企有12家降價甩貨，但是買房人仍然不買賬。從央行公布的居民儲蓄、貸款等情況來看，今年大家的買房意愿降至歷史冰點，尤其是二季度，房貸新增為負，這說明大家不僅不貸款了，而且還在積極提前還房貸。

今年3月以來，為了加熱樓市，很多城市在新房調控方面，絞盡腦汁。小麥換房、大蒜換房等手段橫空出世，有些城市街道社區也被下達了賣房指標，更罕見的是，有些縣城的官員甚至公開喊話，讓大家買完一套買兩套，買完兩套買三套、四套。

前面提到了，信貸工具早就拿出來用了，今年8月份第二次降息后，首套房貸款利率已經低至4.1%，這是歷史最低水平了。

此外，很多強二線、省會城市，也逐步放開了購房社保要求的限制。有些城市雖然主城核心區仍然在限購，但基本上都可以通過補繳社保破除限購。

一句話總結就是，目前全國除北上廣深四大一線城市，買房仍然有門檻限制外，其它城市基本上已經是零門檻了，而且信貸寬松程度史無前例。

這種大力刺激下，老百姓的購房興趣仍然難提起來。背后的原因，我們已經說過很多次了，總結起來無非三點：一是房價只漲不跌的預期被徹底打破了。現在連一線城市的房價都在跌，買房都賺不到錢了，更何況其它城市。更不要說，過去這兩年，環京、環深等周邊城市，買房血虧的案例比比皆是；

二是口罩病已經三年多了，這三年發生了太多事，我們的衣食住行等生活習慣都受到了影響。尤其是很多直接受影響的行業的從業人員的收入，毫無保障。治好了很多人喜歡亂花錢的毛病，更直接促成了全民儲蓄的習慣；

三是不敢買新房，理由很簡單粗暴：怕停工、怕延期、怕開發商減配成豆腐渣，更怕爛尾。

新房賣不動，二手房成交量也跟著起不來。因為二手房與新房往往都存在很大的價格倒掛。換言之，二手房價格虛高嚴重。

于是我們看到，為了盤活二手房市場，促進二手房成交量上升，近段時間多城把調控的目光聚焦到二手房上。或者直白點說，很多城市開始搶救二手房市場了。

典型的措施有三個：一是解除“二手房指導價”政策，還二手房市場以自由。據統計，去年以來，全國15個推行二手房指導價的城市中，目前絕大多數城市已取消該政策；

二是“二手房帶押過戶”。能夠降低交易成本，促成交易便利化，活躍二手房市場，是一項順應民心之舉。

三是趕在國慶假期前，財政部、稅務總局兩部門一錘定音，給換房族發國慶節購房福利：對居民出售自有住房并1年內購房的，售房已繳個稅予以退稅優惠。

根據公告，自2022年10月1日至2023年12月31日，對出售自有住房并在現住房出售后1年內在市場重新購買住房的納稅人，對其出售現住房已繳納的個人所得稅予以退稅優惠。其中，新購住房金額大于或等于現住房轉讓金額的，全部退還已繳納的個人所得稅；新購住房金額小于現住房轉讓金額的，按新購住房金額占現住房轉讓金額的比例退還出售現住房已繳納的個人所得稅。

不得不說，換房退稅措施很實惠。

綜上，為了活躍二手房市場，三大舉措齊發，對于有換房需求的人來說，是重大利好。用房產專家劉博的話說，“換房的人有福了。”一方面，簡化了二手房交易流程，降低了二手房交易過程中的風險，這給真正有換房需求的人帶來了實質性的便利；另一方面，可以退一大筆錢。尤其是北上廣深杭房子總價高的城市，退稅高的能達到幾十萬元。即便是普通二三線城市，一套房也可以節省稅費3-5萬元。這意味著，兩部門一錘定音，國慶后買房又能“賺”一大筆。

那么問題來了，近期頻繁針對二手房市場的施策，到底釋放了什么信號？“撐房價”的目的沒變。俗話說得好，量在價前。當下的樓市，不管是新房還是二手房，成交量都很慘淡，所以體現在價格層面，都是在陰跌。樓市回暖預期達不到，說到底還是交易頻次低。此前雖然也針對信貸進行施策，但房貸利率下調帶來的實惠，相對于房價，可以說是杯水車薪，影響確實有限。

那么這一次，多管齊下，樓市能立竿見影迎來回暖嗎？個人認為，雖然有助于提振二手房交易，刺激有換房需求的人進場，但想短期大范圍激活買房人的信心，難度還是比較大的。前面說過了，現在大家不買房的主要原因之一是新房建設交付問題。這個問題如得不到切實有效地解決，出臺再多的措施，也是治標不治本。這一點，大家都心知肚明，但是又急不得。