你以為房貸利率下降就是好事？如果有錢還是提前還貸，收益最高！

8月31日晚上央行、金融監管局連發兩則與住房貸款有關的通知，其中之一便是大家心心念已久的降低存量房貸利率。

事先聲明我認為降存量貸款利率是利國利民的大好事，舉雙手支持，對于沒有資金實力提前還貸的人絕對是一則超級大利好。不過，站在普通人投資收益率的角度理性分析后我還是建議在不影響日常生活的前提下提前還貸，資金不足的可以提前歸還一部分。

為什么這么說呢？從收益率的角度為大家分析一下。

只有首套房可以調低利率且有下限

如果你的房子是二套房，那么不用多說，有錢還是考慮提前還款，這次的政策只是針對首套房，二套房“湊不了熱鬧”。所以你得先確定自己背有貸款的房子屬于首套房還是二套房。

有兩種情況需要注意。

一是買房的時候實施“認房又認貸”，因“認貸”被判定為二套房，現在不少地區剛實施“認房不認貸”，按照新政屬于首套房。

二是買房的時候名下有一套房子，辦理貸款時適用二套房政策，后來賣掉了一套房導致名下就一套房子了。

根據我對央行和金融監管局發布的通知理解以上兩類均屬于“或借款人實際住房情況符合所在城市首套住房標準的其他存量住房商業性個人住房貸款”情形，應該視為首套房。

確定是首套房后再看能夠下降多少。

根據《通知》規定符合條件的房貸利率可以下調但有“地板價”，不能太低。“地板價”指的是辦理房貸的時候當地的政策利率下限。

這一條直接讓部分首套房失去了調低利率的可能。比如，我的一位朋友在上海，2018年買房，當時的利率為執行基準利率的9折，只有4.41%。后來選了浮動利率計價，經過多次LPR下降后現在連4%都不到了，明顯低于“辦理房貸時上海的政策利率下限”，無法再下降了。

實際上北京、上海、深圳等地這幾年的首套房貸款利率基本上是挨著地方下限甚至更低標準給的，所以絕大部分這些城市的首套房貸款利率沒有下降的空間，只能每一年跟著LPR的變化而調整。

當然，絕大部分城市的存量房貸利率并不是挨著當地政策利率下限設立的，前些年貸款買房的人多，銀行不愁沒人貸款，于是對利率下限熟視無睹，給的固定加點數很高。

根據監管部門的規定2019年至2022年5月大部分城市的利率下限為LPR加0個基點，2022年5月之后為LPR減20個基點，你的存量房貸利率加幾個基點？五六十個不算高，100個以上的都大有人在，這批人能夠吃進本次政策。

那么當地政策下限到底是多少呢？現在有兩種意見，需要等央行發布調整細則后才能確定哪一種準確。

不論哪一種在最好的情況下也不可能將你的存量房貸利率下降至4%以下，比較悲觀的解讀為大部分人最低降至4.65%左右。

無法確保投資收益率超過房貸利率的可以考慮提前還貸

從5%甚至6%以上下調至“4”開頭其實也不錯了，能夠節約不少利息。根據央視的舉例測算，貸款本金為100萬元，利率從5.1%下調至4.3%（下降0.8%）后每年可以少支出5000元利息，這些錢夠一次家庭短途自駕游了。

不過，等著降低存量房貸利率并非最佳選擇。如我前文說過的，大部分人還是選擇提前還貸更加劃算，原因如下:

決定是否以前還貸的關鍵點不是還剩下多少本金沒還，網上一些“半瓶水”財經自媒體經常用這種觀點忽悠人，這也不能全怪他們，因為他們自己也不懂。

真正的關鍵點是你每年的投資收益率能夠超過貸款利率，能的話不用提前還貸，相反考慮提前還貸。

這不難理解，假設你有50萬元，通過理財能夠實現年化6%的投資收益，而你的貸款利率為5%。提前關還貸雖然可以省下5%的貸款利息支出卻失去了6%的投資收益，不如用銀行的錢賺1%的利差。可如果每年就存銀行，一年的投資收益率只有3%甚至更低，提前還貸吧，雖然損失了3%的投資收益但節約了5%的貸款利息支出。

請大家反復看這段話直到徹底搞明白其中的邏輯為止。這很重要，只有理解了原理性的東西才能做出正確的決策。

理解了的朋友可以繼續看下去。

現在能夠確定的是無論存量貸款利率如何下降都無法達到4%以下（央視用調降后為4.3%的例子舉例），分析當下的投資收益率進行比較。

我相信關心存量房貸和考慮提前還貸者基本上是風險厭惡性投資者，不怎么玩股票這種高風險高收益金融產品，有錢也是以投資銀行存款、低風險理財產品為主。

2022年9月以來銀行存款利率已經下降了兩次，今年9月1日起又下降了，四大行的一年定存利率為1.55%，最長的五年期定存利率只有2.25%，年化利率比較高的大額存單不到3%，低風險理財產品一年下來很難達到3.5%以上。

對很多人來說在存量房貸利率下降后依然比投資收益低，持幣在手顯然不太劃算，提前還了4%以上成本的貸款是能夠獲益的。

還是要再提醒一下，提前還貸的前提是有錢，如果銀行里基本上沒有多少存款，那么不必考慮這個選擇，享受國家給的降低首套房存量房貸利率、每年少還幾千元也是不錯的。

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