杭州蕭山蜀山燃?xì)庠罹S修(蕭山燃?xì)庠罹S修電話號(hào)碼)

前沿拓展：

---

前言：

國(guó)宸府入市后，南部新城的主流在售樓盤(pán)共6個(gè)，分別是東原旭輝璞閱、國(guó)宸府、德信市心府、綠城九龍倉(cāng)桂語(yǔ)朝陽(yáng)以及融信旭輝湘湖悅章、德信金茂佳源府。

其中最值得去搖的樓盤(pán)是德信市心府，項(xiàng)目位于南部新城市心路上，周邊配套齊全且成熟，又近地鐵2號(hào)線潘水站，區(qū)位條件是所有樓盤(pán)中最好的，價(jià)格卻不是最貴，因而最值得去搖。

其次是璞閱。項(xiàng)目戶型總價(jià)低，擁有景觀資源且商業(yè)配套優(yōu)勢(shì)較為突出：一則北鄰已在運(yùn)營(yíng)的物美大賣(mài)場(chǎng)，二則未來(lái)會(huì)增加蕭山銀泰城的配套。

隨后值得去搖的是佳源府和湘湖悅章。

如果愿意付出點(diǎn)時(shí)間，不妨等等佳源府的高層開(kāi)盤(pán)。也就是說(shuō)，這兩個(gè)盤(pán)中建議優(yōu)先選擇佳源府，尤其對(duì)想買(mǎi)剛需三房戶型的購(gòu)房者而言。

兩個(gè)樓盤(pán)的區(qū)位地段優(yōu)勢(shì)差別很小，差距主要在于剛需三房戶型的面積大小和由此可能造成的套總價(jià)差異。佳源府的高層三房戶型面積規(guī)劃為約89方，湘湖悅章的高層三房戶型面積則規(guī)劃為97方，由此可能造成的價(jià)格及性價(jià)比差異，《你愿意為1.97㎡使用面積付出10萬(wàn)/㎡代價(jià)嗎？湘湖悅章零驗(yàn)資首開(kāi) |選房指南No.84》一文有所指出，可點(diǎn)擊查看，本文不再贅述。因而兩者中建議優(yōu)先選擇佳源府。

最不值得去搖的是綠城九龍倉(cāng)桂語(yǔ)朝陽(yáng)的高層。項(xiàng)目高層售價(jià)是6盤(pán)中最高的，但地段、配套不是6盤(pán)中最好的，因而綜合性價(jià)比在6盤(pán)中最低。

以下為正文。

近期，蕭山南部新城的搖號(hào)焦點(diǎn)聚集在東原旭輝璞閱、旭輝國(guó)宸府、融信旭輝湘湖悅章三盤(pán)上。

上述三盤(pán)均有旭輝參股，從6月15日至6月23日次第開(kāi)展購(gòu)房意向登記。

前兩個(gè)樓盤(pán)不設(shè)驗(yàn)資門(mén)檻，只有湘湖悅章需提供50萬(wàn)或者100萬(wàn)的驗(yàn)資證明。

這也意味著，即便不拿出任何驗(yàn)資證明，就能去搖璞閱和國(guó)宸府兩個(gè)樓盤(pán)；如果能拿出50萬(wàn)驗(yàn)資證明，那么三個(gè)盤(pán)隨便搖。

三盤(pán)都推出了高層精裝房源，戶型涵蓋剛需三房到改善四房。

看上去擁有相似的價(jià)格、產(chǎn)品，三盤(pán)的價(jià)值差異點(diǎn)在哪兒？關(guān)于這三盤(pán)的選擇，又該作何解？

| PART1 |

南部新城旭輝三盤(pán)價(jià)值差異點(diǎn)

①配套區(qū)位

交通優(yōu)勢(shì)的從高到低排序依次是湘湖悅章、璞閱、國(guó)宸府。

公路交通方面，湘湖悅章位于風(fēng)情大道和蜀山路之間。風(fēng)情大道是濱江、蕭山和錢(qián)塘江北岸人流車(chē)流往來(lái)的主干道。蜀山路未來(lái)接軌博奧路，將提升樓盤(pán)與錢(qián)江世紀(jì)城通勤往返的便利度。

▲湘湖悅章鳥(niǎo)瞰圖

而璞閱和國(guó)宸府的公路出行主干道只有一條通惠路，周邊其他道路的作用則更多在于實(shí)現(xiàn)南部新城內(nèi)部的串流，且通惠路所經(jīng)區(qū)域的發(fā)展程度以及發(fā)展預(yù)期都不及風(fēng)情大道和蜀山博奧路所經(jīng)區(qū)域。

軌道交通方面，如果是到地鐵2號(hào)線的距離，三個(gè)盤(pán)基本能打個(gè)平手。如果考慮到遠(yuǎn)期地鐵11號(hào)線在蕭山段的規(guī)劃，從目前經(jīng)證實(shí)的消息看，地鐵11號(hào)線在北辰奧園、規(guī)劃浙醫(yī)二院一帶有望設(shè)置站點(diǎn)。湘湖悅章恰巧位于這一帶，因此不排除在后期可獲得11號(hào)線地鐵優(yōu)勢(shì)的加持。

而商業(yè)配套規(guī)劃上，北臨物美大賣(mài)場(chǎng)、300米近鄰規(guī)劃蕭山銀泰城的璞閱最具優(yōu)勢(shì)，不僅有現(xiàn)成已投入使用的商業(yè)配套物美大賣(mài)場(chǎng)，未來(lái)的銀泰城規(guī)劃也不錯(cuò)；

▲東原旭輝璞閱鳥(niǎo)瞰圖

其次是國(guó)宸府，國(guó)宸府周邊1公里范圍內(nèi)可享受規(guī)劃銀泰城、在建商貿(mào)綜合樓等商業(yè)配套。它的商業(yè)配套特點(diǎn)是距離近，但都不夠成熟，尚在規(guī)劃或建設(shè)中。需待未來(lái)建設(shè)完成并運(yùn)營(yíng)起來(lái)之后，它的商配便能具備近距離、便捷和豐富的優(yōu)勢(shì)。

排在最后的是湘湖悅章。湘湖悅章約2公里范圍內(nèi)缺乏類(lèi)似綜合體的已運(yùn)營(yíng)成熟的商業(yè)配套，只有一條尚在招商中的慢生活街區(qū)。

幸運(yùn)的是項(xiàng)目自帶小區(qū)商業(yè)，可解決部分日常購(gòu)物需求。

因?yàn)槿P(pán)都是新房，它們的學(xué)區(qū)優(yōu)劣勢(shì)不做過(guò)多著墨。

據(jù)悉國(guó)宸府代建小學(xué)為中國(guó)傳媒大學(xué)附屬杭州蕭山中旭小學(xué)，而距離融信旭輝湘湖悅章最近的一所公辦小學(xué)由德信金茂佳源府代建，計(jì)劃引入浙大附屬教育集團(tuán)的教學(xué)資源。

哪所學(xué)校可能更好？

國(guó)宸府方面對(duì)外宣稱(chēng)其代建學(xué)校會(huì)是蕭山南部區(qū)域最好的公辦小學(xué)；湘湖悅章方面則表示：“國(guó)宸府代建學(xué)校剛剛進(jìn)入杭州，還沒(méi)有展示任何教學(xué)效果，因此哪所學(xué)校更好現(xiàn)在不能下判斷。”

▲旭輝華宇國(guó)宸府鳥(niǎo)瞰圖

在居住環(huán)境方面，國(guó)宸府的條件在三個(gè)盤(pán)中最差。國(guó)宸府位于通惠路沿線，東南側(cè)不到500米處為鐵軌，容易受道路噪聲影響。璞閱同樣位于通惠路沿線，通惠路的劣勢(shì)和國(guó)宸府同樣無(wú)從避免，但它勝過(guò)國(guó)宸府的地方在于較為遠(yuǎn)離鐵軌以及西臨較大面積的景觀河帶。湘湖悅章在三盤(pán)中最具優(yōu)勢(shì)，一方面它不靠沿任何主干道，不容易受道路噪聲影響；另一方面較為貼近湘湖景區(qū)，直線相距約1公里。

總體而言，璞閱的配套優(yōu)勢(shì)在于商業(yè)生活配套和景觀，湘湖悅章則交通優(yōu)勢(shì)和景觀優(yōu)勢(shì)較為突出；國(guó)宸府從規(guī)劃上看具備一定的商業(yè)優(yōu)勢(shì)，但還處于規(guī)劃中，需待將來(lái)兌現(xiàn)。

②產(chǎn)品和價(jià)格

產(chǎn)品方面，璞閱的優(yōu)勢(shì)在于交房時(shí)間最早，2020年可實(shí)現(xiàn)交付，比湘湖悅章和國(guó)宸府提早近2年。后者的交房時(shí)間均在2022年3月。

三個(gè)盤(pán)的高層房源提供了四種戶型產(chǎn)品。

一種是剛需三房，戶型面積89-102方。戶型設(shè)計(jì)上璞閱和國(guó)宸府接近，勝過(guò)湘湖悅章的地方在于次衛(wèi)的空間位置設(shè)計(jì)更合理。湘湖悅章勝過(guò)前者的地方在于帶雙陽(yáng)臺(tái)，陽(yáng)臺(tái)面積更大。

這類(lèi)產(chǎn)品中的國(guó)宸府套售價(jià)最貴，璞閱購(gòu)買(mǎi)門(mén)檻最低。

▲東原旭輝璞閱約89方戶型

▲湘湖悅章約97方戶型

（國(guó)宸府約102方戶型見(jiàn)下文“國(guó)宸府選房指南”）

第二種是戶型建面約121-126方的四房。該面積段的四房戶型設(shè)計(jì)中，璞閱和湘湖悅章接近，不過(guò)璞閱的兩個(gè)衛(wèi)生間空間更寬敞些，比較明顯的缺陷是廚房夾在兩個(gè)臥室之間，廚房活動(dòng)可能給兩個(gè)臥室?guī)?lái)一些噪音影響。國(guó)宸府的約122方戶型設(shè)計(jì)的缺陷則在于次衛(wèi)的空間緊鄰南向次臥，導(dǎo)致與兩個(gè)北次臥的空間距離較遠(yuǎn)，不方便2個(gè)北次臥使用次衛(wèi)。

這類(lèi)戶型產(chǎn)品中三個(gè)樓盤(pán)的套售價(jià)基本接近。

▲東原旭輝璞閱約121方戶型

▲湘湖悅章約126方戶型

（國(guó)宸府約122方戶型見(jiàn)下文“國(guó)宸府選房指南”）

第三種戶型建面為約134方四房。三盤(pán)中僅璞閱和國(guó)宸府規(guī)劃了該戶型。國(guó)宸府的約134方戶型設(shè)計(jì)更具優(yōu)勢(shì)，不僅能做到3房朝南，還擁有更大的陽(yáng)臺(tái)面積和更多的儲(chǔ)藏空間。

璞閱134方戶型的購(gòu)置門(mén)檻為302萬(wàn)，比國(guó)宸府低約26萬(wàn)；但璞閱134方戶型套總價(jià)上限368萬(wàn)，比國(guó)宸府高出近10萬(wàn)。

▲東原旭輝璞閱約134方戶型

（國(guó)宸府約134方戶型見(jiàn)下文“國(guó)宸府選房指南”）

第四種是湘湖悅章獨(dú)有的“3+1”房，戶型面積為約108方。該類(lèi)戶型套售價(jià)250-290萬(wàn)，可以買(mǎi)到璞閱樓層較差的121方和國(guó)宸府樓層最好的102方。

▲湘湖悅章約108方戶型

③區(qū)域二手房市場(chǎng)和規(guī)劃布局

湘湖悅章所在片區(qū)的二手樓盤(pán)目前有開(kāi)元名郡和北辰奧園，今后有望新增湘湖悅章、佳源府、印江南，形成5盤(pán)“割據(jù)”的局面。

璞閱和國(guó)宸府所在片區(qū)目前在售二手樓盤(pán)有恒大帝景、香悅半島、四季華庭，新增璞閱、國(guó)宸府和一個(gè)禹洲項(xiàng)目后，片區(qū)內(nèi)的二手樓盤(pán)數(shù)量達(dá)到6個(gè)。

粗略來(lái)看，璞閱和國(guó)宸府所在區(qū)域競(jìng)品更多，進(jìn)入二手房市場(chǎng)后面臨的競(jìng)爭(zhēng)形勢(shì)更激烈。

當(dāng)前兩個(gè)區(qū)域的二手房成交特點(diǎn)分別為：湘湖悅章所在片區(qū)售價(jià)偏低，但成交更活躍，成交量更大；璞閱和國(guó)宸府所在片區(qū)售價(jià)更高，同時(shí)成交活躍度更低，成交量更小。

比如北辰奧園的毛坯89方單套成交價(jià)格在230萬(wàn)左右，據(jù)了解今年內(nèi)僅一家中介就成交了15套；而四季華庭同類(lèi)型房源的單套成交售價(jià)在250萬(wàn)左右，據(jù)熟悉四季華庭交易業(yè)務(wù)的某中介員工所掌握情況，今年內(nèi)成交4套左右。

兩個(gè)樓盤(pán)的成交客群，來(lái)自濱江區(qū)、蕭山老城區(qū)、蕭山周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)等，但各有側(cè)重。北辰奧園的看房購(gòu)買(mǎi)客群主要來(lái)自濱江，四季華庭則以周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)購(gòu)買(mǎi)力為主流。

兩個(gè)區(qū)域的規(guī)劃利好也存在差異。湘湖悅章所在片區(qū)的規(guī)劃利好有浙醫(yī)二院和環(huán)湘湖布局的產(chǎn)業(yè)帶，規(guī)劃側(cè)重產(chǎn)業(yè)布局；璞閱和國(guó)宸府所在片區(qū)的規(guī)劃利好有火車(chē)南站和蕭山銀泰城。

不同規(guī)劃利好對(duì)各自區(qū)域內(nèi)的人口導(dǎo)入數(shù)量的差異或很難判斷，較容易判斷的是，可能璞閱和國(guó)宸府所在片區(qū)規(guī)劃利好帶來(lái)的人口導(dǎo)入效應(yīng)的生效速度更快。

| PART2 |

購(gòu)買(mǎi)建議

因?yàn)樾路繉W(xué)區(qū)的不確定性，投資和自住建議上沒(méi)有過(guò)多考慮學(xué)區(qū)因素。

不管作為投資還是自住，三個(gè)樓盤(pán)在選擇上的優(yōu)先級(jí)排序都是“璞閱>湘湖悅章>國(guó)宸府”。

①投資購(gòu)入

投資建議選擇國(guó)宸府的102方、璞閱的89方和湘湖悅章的97方。當(dāng)中：

首選璞閱的89方，該戶型單套精裝售價(jià)200-230萬(wàn)，是三盤(pán)中單套售價(jià)最低的，與區(qū)域內(nèi)二手房四季華庭毛坯89方售價(jià)存在價(jià)差；同時(shí)周邊配套相對(duì)齊全些，再考慮到所在片區(qū)的配套利好和由此帶來(lái)的人口導(dǎo)入效應(yīng)會(huì)兌現(xiàn)更快，璞閱的89方可以嘗試較短線投資，但不排除會(huì)像四季華庭一樣，面對(duì)掛牌成交周期比湘湖悅章所在片區(qū)更長(zhǎng)的問(wèn)題。

次選湘湖悅章的97方，樓盤(pán)區(qū)域未來(lái)可承接來(lái)自濱江、錢(qián)江世紀(jì)城、蕭山周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)、地鐵11號(hào)線和浙大二院的購(gòu)買(mǎi)力，雖然價(jià)格比璞閱和北辰奧園高，但勝在未來(lái)或許不缺購(gòu)買(mǎi)力，房子更容易出手。

但也正因?yàn)橄婧傉碌木b97方單套售價(jià)相對(duì)北辰奧園的毛坯89方來(lái)說(shuō)不具有價(jià)格優(yōu)勢(shì)，如果買(mǎi)入湘湖悅章的97方，可能需待周邊利好進(jìn)一步落實(shí)，帶動(dòng)更多置業(yè)人口流入板塊的時(shí)候出手，意即需要支出稍長(zhǎng)一些的等待的時(shí)間成本。

國(guó)宸府的102方相對(duì)來(lái)說(shuō)不太值得投資購(gòu)入。它的弊端是售價(jià)過(guò)高，地段配套不具優(yōu)勢(shì)，區(qū)域內(nèi)二手市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)壓力較大，如果該片區(qū)二手房市場(chǎng)幾年后依然保持當(dāng)前的“高價(jià)、低頻”特征，那么國(guó)宸府的102方會(huì)面臨較大的出手壓力，除非它所代建小學(xué)的教學(xué)水平真正能實(shí)現(xiàn)它所宣稱(chēng)的“蕭山南部區(qū)域最好的公辦”。

②自住購(gòu)入

因?qū)W區(qū)的不確定性，若不考慮學(xué)區(qū)，從價(jià)格、配套、交通、居住環(huán)境上看，璞閱是首選。

璞閱具備一定價(jià)格優(yōu)勢(shì)，尤其是剛需89方戶型。其次璞閱周邊商業(yè)生活配套相對(duì)另外兩個(gè)樓盤(pán)更齊全，未來(lái)還會(huì)加碼銀泰城商業(yè)配套。項(xiàng)目靠臨景觀河道，也具有一定的景觀優(yōu)勢(shì)。

次選是湘湖悅章。湘湖悅章的環(huán)境優(yōu)勢(shì)與璞悅的差距不大，交通優(yōu)勢(shì)比璞閱明顯，但價(jià)格上比璞閱略高些，且項(xiàng)目最大的弱點(diǎn)是2公里范圍內(nèi)缺乏商業(yè)綜合體，但它自身攜帶小區(qū)商業(yè)，可解決部分日常購(gòu)物消費(fèi)的問(wèn)題；

而國(guó)宸府，不管在交通還是居住環(huán)境上和另外兩個(gè)盤(pán)有較明顯的差距，可作為最后選擇。國(guó)宸府周邊雖然布局了一些商業(yè)配套，但從周邊已落成小區(qū)的店鋪招商不怎么火熱的情況看，周邊新布局的商業(yè)配套從建成到成熟運(yùn)營(yíng)還需要一段時(shí)間，因此國(guó)宸府可作為末選項(xiàng)。

旭輝華宇國(guó)宸府選房指南

| PART1 |

搖號(hào)信息

▲國(guó)宸府鳥(niǎo)瞰圖

搖號(hào)房源：35#36#共245套

主力戶型：102㎡、122㎡、132㎡

無(wú)房戶傾斜：30%

均價(jià)：精裝25607.8元/㎡，含裝修2800元/㎡

驗(yàn)資門(mén)檻：0驗(yàn)資

登記時(shí)間：06.18-06.20

| PART2 |

規(guī)劃配套

定價(jià)情況 →

開(kāi)發(fā)商：旭輝，華宇

拿地時(shí)間：2018年7月30日

拿地樓面價(jià)：13473元/㎡

銷(xiāo)售價(jià)格：25607.8元/㎡，含裝修2800元/㎡

裝修改造費(fèi)：無(wú)

車(chē)位售價(jià)：未定，周邊25萬(wàn)左右

車(chē)位選購(gòu)時(shí)間及付款方式：未定

| 周邊一手房售價(jià) |

東原旭輝璞閱均價(jià)26171元/㎡

湘湖悅章均價(jià)25200元/㎡

| 周邊二手房售價(jià) |

綠都四季華庭89㎡5月份成交單價(jià)29214元/㎡

恒大帝景89㎡成交單價(jià)31272元/㎡

產(chǎn)品介紹 →

項(xiàng)目規(guī)劃：17幢高層，18幢排屋

交房時(shí)間：2022年3月

房屋朝向：南北朝向

單層層高：2.9米

小區(qū)物業(yè)：永升物業(yè)

容積率：2.8

得房率：81%左右

精裝亮點(diǎn)：美的中央空調(diào)、愛(ài)迪士新風(fēng)系統(tǒng)、方太油煙機(jī)、燃?xì)庠?/p>

配套介紹 →

| 周邊城市界面 |

東：通惠南路

南：南三路

西：規(guī)劃二路、育才路

北：規(guī)劃一路、晨輝路

| 公交交通 |

196路、412路、1597路等

| 軌道交通 |

地鐵2號(hào)線曹家橋站地鐵口約1.5公里

| 小區(qū)內(nèi)部配套 |

3000方大草坪、會(huì)客連廊、共享廚房、書(shū)吧

| 周邊商業(yè)購(gòu)物娛樂(lè)配套 |

王有始商貿(mào)綜合樓（在建）約450米

銀泰城（在建）約1km

開(kāi)元廣場(chǎng)約1.8km

項(xiàng)目西側(cè)規(guī)劃了3-4萬(wàn)方的商業(yè)綜合體

琴山下社區(qū)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)1.4km

琴山園1.6km

| 小區(qū)代建學(xué)校 |

幼兒園：旭輝中旭愛(ài)思坦幼兒園

小學(xué)：中國(guó)傳媒大學(xué)附屬杭州蕭山中旭小學(xué)

| 周邊學(xué)校 |

蕭山匯宇小學(xué)約1.4km

蕭山高橋小學(xué)約2.5km

蕭山第十一中學(xué)約1.14km

高橋初中約1.7km

|周邊醫(yī)療 |

蕭山愛(ài)心醫(yī)院約0.8km

蕭山第一人民醫(yī)院約3.2km

| PART3 |

戶型介紹

102方三房?jī)蓮d兩衛(wèi) →

位置：35、36號(hào)樓中間套

套數(shù)：123套

總價(jià):246-267萬(wàn)

優(yōu)點(diǎn)：三開(kāi)間朝南，廚房面積大

缺點(diǎn)：廚房和次衛(wèi)通風(fēng)井相鄰，可能會(huì)串氣

122方四房?jī)蓮d兩衛(wèi) →

位置：35號(hào)樓東西邊套、36號(hào)樓東邊套

套數(shù)：92套

總價(jià)：297-325萬(wàn)

優(yōu)點(diǎn)：餐客廳一體帶大飄窗

儲(chǔ)物空間大

缺點(diǎn)：僅兩開(kāi)間朝南

132方四房?jī)蓮d兩衛(wèi) →

位置：36號(hào)樓西邊套

套數(shù)：30套

總價(jià)：305-357萬(wàn)

優(yōu)點(diǎn)：餐客廳一體帶大飄窗

儲(chǔ)物空間大

缺點(diǎn)：僅兩個(gè)半開(kāi)間朝南

| PART4 |

35#、36#樓幢區(qū)位優(yōu)劣勢(shì)分析

優(yōu)點(diǎn)：

無(wú)遮擋，采光好。

缺點(diǎn)：

靠近馬路，容易受到道路車(chē)行噪聲尾氣污染；

小區(qū)次出入口靠近36幢，低樓層容易受到噪聲影響。

| PART5 |

35#、36#樓一房一價(jià)&噪聲測(cè)評(píng)

| PART6 |

35#、36#樓選房建議

102方選房建議 →

考慮因素：

1.所處位置：36幢、35幢中間套

2.采光因素：無(wú)遮擋采光好

3.噪音因素：靠近主干道容易受到噪聲影響

4.價(jià)格因素：20層、21層總價(jià)最高

120方選房建議 →

考慮因素：

1.所處位置：35幢東西邊套、36幢東邊套

2.采光因素：無(wú)遮擋采光好

3.噪音因素：靠近主干道容易受到噪聲影響

4.價(jià)格因素：20層、21層總價(jià)最高

132方選房建議 →

考慮因素：

1.所處位置：36幢西邊套

2.采光因素：無(wú)遮擋采光好

3.噪音因素：靠近主干道容易受到噪聲影響

4.價(jià)格因素：20層、21層總價(jià)最高

-END-

文/宇宙無(wú)敵帥的TF、由著你 編輯/宇宙無(wú)敵帥的TF

本文僅代表作者個(gè)人觀點(diǎn)。

本文相關(guān)內(nèi)容不排除因政府相關(guān)規(guī)劃、規(guī)定及開(kāi)發(fā)商未能控制的原因發(fā)生變化。

拓展知識(shí)：