前沿拓展：

給大家?guī)斫毙聟^(qū)健康城板塊的富園玖譽府項目的考察日記，以下為正文：

開發(fā)商

富園這家房企，考察團曾經介紹過：相信對于南京不少買房人來說是陌生的，而據銷售所說，富園在江蘇宿遷泗洪縣無人不曉。

據說泗洪縣一半數的房子都由富園建設開發(fā)，在整個蘇北也是名聲很響。公司創(chuàng)立于1998年，目前也有24年的歷程。在來寧之前，富園所開發(fā)的項目更多集中在蘇北，在連云港、宿遷、淮安等地都有布局，涉及蘇北四市，省內六城。

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而在去年的五月的土拍中，富園終于涉足“省城”南京，拿下城北邁皋橋（G42案名：棲望府））和江北國際健康城兩幅優(yōu)質宅地（案名G08：玖譽府），耗資11.55億，兩幅地全部觸頂。

根據現場銷售人員的介紹，玖譽府目前正在著力于打造實體樣板間的工作中，后期完成后將會擇日公開，此前的展示中心位置在浦口區(qū)興隆路與鳳滁路交匯處(江北新區(qū)數字經濟產業(yè)園)。考察團在項目現場周邊看到，似乎玖譽府項目工地處也有了接待處。

項目區(qū)位

富園玖譽府項目落子于江北新區(qū)廣西埂大街與浦八路交匯處，緊靠同板塊內的萬科首開新悅光年，距離卓越與棲霞建設合作的棲樾府項目也不遠，中間隔了一個江蘇省腫瘤醫(yī)院江北新區(qū)分院。

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但是我們在這里客觀地講，玖譽府項目相較于旁邊的萬科首開新悅光年項目，是基本不會受到江北快速路的噪音影響的。

點評：

如果買房人一定要糾結于“江北核心區(qū)”位置的話，考察團認為玖譽府項目在這方面肯定不算強項，但要考慮項目是核心區(qū)低密度住宅，還是有特定目標人群的。

首先，江蘇省腫瘤醫(yī)院新院區(qū)就落地于附近區(qū)域，要知道這是本部，不是分院！

除此之外，周邊的鼓樓醫(yī)院江北國際醫(yī)院早就開門看診了，再加上國際健康城未來還會吸納更多的醫(yī)療方面的工作人員，以及江北法治園區(qū)就在附近，操盤手對這一片區(qū)域的定位還是非常清晰的：改善型洋房為主，未來的醫(yī)院主任們、法官檢察官們，也許會是這片區(qū)域的入住人群。

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當然相對江北核中核各種高大上的CBD規(guī)劃，未來這片區(qū)域的房產投資上限可能沒有那么夸張，但既然周邊有著高凈值人群，需求有保證，畢竟一個新城區(qū)域，洋房產品還是會吃香一些的，下面說說項目的配套。

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項目不遠處的江北國際健康城

交通方面，開車出行的話，項目緊鄰江北大道快速路、也是臨近中央商務區(qū)最便捷的三條過江通道。項目緊靠揚子江隧道，距離在建的建寧西路過江隧道直線距離約1.2公里（離通車不遠）；同時通過項目西側的江北快速路，往北可通達江北新區(qū)、六合商圈；往南可通過應天大街隧道（緯七路長江隧道），連通長江五橋通達河西CBD、南京南站等全城各處。

公共交通方面，項目距離地鐵4號線二期（建設中）定向河北站直線距離約300米，距離浦珠路站僅約500米的直線距離，該線路預計將于2025年通車，將成為去往主城方向的重要線路，同時距離項目不遠處，還有多條公交線路，距離公交站步行可達，這個對于未來住戶來說還是比較友好的。

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需要注意的是，定向河北站目前跟富園玖譽府之間是有水系阻隔的，不過看著很窄，未來應該問題不會太大。

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商業(yè)配套方面，周邊不遠處在建的有江北地下城、華潤萬象商業(yè)綜合體、以及晴翠府旁邊的卓悅匯，還有全球最大的倉儲式會員制山姆會員店等等，業(yè)態(tài)十分豐富，而稍微遠一點的地方還有已經開業(yè)的江北虹悅城、今年開業(yè)的砂之船奧特萊斯、依舊在建的萬達廣場等，當然現階段周邊的商業(yè)還比較沉寂，只能說未來的業(yè)主們還需要等待各種配套落地。

教育配套方面，項目附近已建成的公辦學校有：南京一中江北教育集團第二小學、南京一中江北分校高中部、鼓樓幼兒園江北分園等。民辦國際學校有：南京金地皇家文法學院、托馬斯學校等，跟上面的商業(yè)一樣，未來的各種教育資源配套也算豐富，民辦學校的收費不菲定位高端。

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上圖為江核新區(qū)一中教育集團的第二小學，下圖為一中高中部江北校區(qū)

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南京托馬斯實驗學校

醫(yī)療資源的話，玖譽府項目地處江北國際健康城，區(qū)域內吸引了如鼓樓醫(yī)院江北國際醫(yī)院、江蘇省腫瘤醫(yī)院、國際精準醫(yī)療中心等14所醫(yī)療機構，以后未來小區(qū)的業(yè)主很有可能就是醫(yī)療相關的人才，這一塊的配套是最不用擔心的。

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江蘇省腫瘤醫(yī)院江北院區(qū)工地

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在景觀資源方面，項目不遠即是七里河景觀帶河道，據規(guī)劃，該河道是江北重點打造的濱河線型城市活力空間，未來將打造成城市商業(yè)旅游特色路線；項目周圍還有約13km長江濱江風光帶，背靠萬畝老山國家森林風景區(qū)，周邊環(huán)境也是很不錯的。

項目戶型+樣板間

富園玖譽府項目定位為低密改善社區(qū)，戶型偏大，起步四房，125㎡、140㎡兩種，布局大致相同，而旁邊的新悅光年項目的面積只有一種：135㎡四房戶型。

其實可能會有人吐槽說125㎡戶型作為四房空間會太小，但是對于玖譽府這種產品來說可能問題不是特別大：項目容積率低至1.5，得房率大約在80%以上，所以125㎡做四房的空間也還可以。

另外關于得房率的問題，考察團見到過不同說法，有說項目得房率高達85%，這個中間的出入，建議向銷售人員咨詢清楚。

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建面約125㎡ 四房兩廳兩衛(wèi)

這個戶型比較方正，南北通透，四開間朝南，餐客廳一體，連接開間約6.3米南向雙陽臺，餐廳連接L型廚房，活動空間較大；臥室設計分區(qū)明顯，其中入戶次臥自帶飄窗，用客廳與主臥相隔，可用作老人房，陽臺次臥可做兒童房，較為明亮，朝北次臥可做書房。

建面約140㎡ 四房兩廳兩衛(wèi)

這個戶型倒是不用說太多，就是常規(guī)性地把125㎡的四房戶型放大了，在尺度上肯定是更為闊綽一些。

項目目前接待中心有一個125㎡四房戶型的樣板間，后期還會有實體樣板間。

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電梯的雙開門設計稱得上是獨立入戶

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入戶門為富新鋼木裝甲門，采用防火防盜防蛀的設計，質感還可以，入戶門鎖為“指紋、密碼、刷卡、機械”四合一智能鎖，品牌為松下

入戶玄關柜帶鞋柜的精靈

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客廳內，包含定制的電視背景墻，材料為巖板＋不銹鋼，陽臺上包含了顧家家居的電動晾衣架以及索菲亞定制的陽臺柜，廚房電器采用的是博世品牌的油煙機、燃氣灶、洗碗機，操作臺面為定制的石英臺臺面，還包含有歐派定制的櫥柜（含吊柜）以及弗蘭卡的五金，比如水槽和龍頭。

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衛(wèi)生間部分，均選用摩恩的五金件以及高儀的花灑、臺盆龍頭以及松下的浴霸，浴室柜是索菲亞定制，包含尼斯實木皮+人造板柜體板+大理石臺面+鏡面，淋浴房是科勒定制，使用材質為不銹鋼+鋼化玻璃，主衛(wèi)采用的科勒的智能馬桶，客衛(wèi)使用的是杜拉維特的馬桶。鏡柜一通到底的設計。

另外，全屋墻布交付（除陽臺和衛(wèi)生間濕區(qū)），全屋的地板采用的是圣象品牌。

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周邊新房二手房對比

項目的周邊新房，目前就在旁邊的萬科首開新悅光年可以說是直接的競爭對手，次要的競爭對手則是不遠處的晴翠府。

萬科首開新悅光年目前主力在售4、5、7、8號樓，目前項目1、4、7號樓還有部分樓層不錯的房源，其他樓棟基本剩下低樓層，建筑面積約135㎡，銷許均價32844元/㎡，另外還有3300元每平方的裝修包。項目預計2023年5月底交付。

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二手房方面，單價賣的最高的是房齡近5年的世茂榮里項目，其中世茂榮里項目分為高層與洋房產品，洋房二手房房源大約單價4.1萬元每平方，高層的二手房房源大約3.4萬元每平方。

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另外周邊還有多個二手房小區(qū)房源，不過因為房齡較老、樓盤屬性等劣勢，掛牌均價并不高。

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項目銷售情況與簡評

富園玖譽府項目總體體量不大，一共六棟住宅，目前已經全部入市，總戶數為172，銷售均價為32732元/㎡ +3300元每平的裝修包，總體看來，項目銷售情況并不算非常理想。

項目不在核心區(qū)最好的地段，富園又作為新晉南京的開發(fā)商，在品牌與附近競爭對手的對比上，還是要稍遜一些。另外項目未來僅僅只有172戶，總體居住氛圍可能也要稍微差一些。另外，項目從沙盤可見，未來小區(qū)因為不大，所以景觀方面也很難有較大的作為。

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不過正如上文中所說，項目未來的交通配套還是不錯的，同時還沒有快速路噪音的影響，有一定的特點。

主編簡介：

蘇北哥， 男，11年金融工作經歷，8000元白手起家，連續(xù)6次跨行業(yè)創(chuàng)業(yè)均獲成功，實現草根逆襲。

1994年買入人生第一套房，2004年重點研究資產配置，有28年房產實操經驗，深耕南京市場。

是行業(yè)內真正的房產實戰(zhàn)派！感興趣的就三件事，房產，創(chuàng)業(yè)以及投資，歡迎愛好相同的朋友和我交流。

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