出人意料的樓市新動向：統(tǒng)租新模式介入深圳城中村，該如何解讀？

#5月財經(jīng)新勢力#

這是熊貓貝貝的第1766篇原創(chuàng)文章

#統(tǒng)租介入深圳“城中村”意味著什么#

#深圳城中村統(tǒng)租#

2023年，中國的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域和樓市層面，多空博弈，來到了一個前所未有的階段。

但是還是繞不開過去20年那一套“夜壺”和“蓄水池”的邏輯和玩法。

說來說去，無非就是圍繞著救市，放水，利率，調(diào)控……這些傳統(tǒng)框架在打嘴仗，當(dāng)然，各方為了自己的觀點(diǎn)和理由，也是不遺余力和什么經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，內(nèi)需，以及社會穩(wěn)定的宏觀大詞關(guān)聯(lián)起來。

站在不同位置，肯定會支持不同的選擇。

經(jīng)濟(jì)社會，利益關(guān)聯(lián)，屁股決定腦袋，再正常不過，該說就說，言論自由。

至于說有沒有效果，有沒有作用，那就是另一回事了。

多軍和空軍，吵破天去，誰也說服不了誰，其實(shí)不重要，大家其實(shí)都是逢場作戲，關(guān)鍵都盯著國家的態(tài)度，是不是？

就在這樣一種微妙有趣的氛圍之下，作為中國改革開放標(biāo)桿城市的深圳，卻在剛剛進(jìn)入的6月份，搞出了一個大動靜，玩出了新花樣，甚至可以說，是給中國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)和樓市，搞出一條新路：

2023年6月1日，統(tǒng)租正式宣布將介入深圳“城中村”的管理和改造，并希望借此來推動中國城市住房體制改革。

這一消息引起了廣泛的關(guān)注和熱議，也成為了新聞媒體的頭條報道。

統(tǒng)租大舉介入深圳城中村，對于未來的深圳，這是一件大事。而且對于全國的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)和樓市來說，也是一件大事。

統(tǒng)租是什么意思？

深圳推行統(tǒng)租是個什么情況？

為什么說深圳搞統(tǒng)租介入城中村，是中國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域的一條新路？

……問題很多，值得詳細(xì)展開和所有關(guān)心樓市和房地產(chǎn)的朋友們，好好嘮一嘮。

而且，從邏輯和趨勢的角度來看這個事情，可能并沒有很多人看到和認(rèn)為的那么簡單。

所以，這篇文章，將基于對深圳統(tǒng)租介入城中村的最新動向，有依有據(jù)的梳理復(fù)盤，以及對深圳統(tǒng)租政策的分析解讀，結(jié)合中國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)和樓市的當(dāng)下現(xiàn)實(shí)，進(jìn)行一次有深度，有態(tài)度，有專業(yè)的專題分析和討論，并對后續(xù)中國樓市的一些可能走向，進(jìn)行理性研判。

關(guān)注動向，把握本質(zhì)，看清主線，研判趨勢，指導(dǎo)行動。

本文已反復(fù)自查合規(guī)，不碰紅線，語言平和公允，不帶價值導(dǎo)向。

內(nèi)容有依有據(jù)，分析理性客觀。

硬核內(nèi)容，錯過不再。

以微見著，洞察先機(jī)，把握趨勢，指導(dǎo)決策。

PS：

• 文章略長，內(nèi)容的閱讀需要一定的時間和耐心，并且需要進(jìn)行思考。
• 內(nèi)容不求討好所有讀者，寫作分享也是一個閱讀群體和寫作群體互相選擇的過程。
• 每個人的認(rèn)知層次不同，不做強(qiáng)求，這篇文章的內(nèi)容不是什么大路貨，也不是什么看完能夠帶來輕松愉悅精神滿足的爽文，請結(jié)合自身需要和認(rèn)知需求理性看待。
• 頭條獨(dú)家文章，抄襲搬運(yùn)必究！（有看到抄襲搬運(yùn)的讀者朋友也請幫忙舉報一下，原創(chuàng)標(biāo)簽只有在頭條平臺。感激不盡！）

（如果這篇文章在其它資訊平臺被看到，不用懷疑，就是抄襲搬運(yùn)，厚顏無恥）

深圳白石洲城中村（圖片來源：頭條圖庫）

1統(tǒng)租介入深圳城中村：租戶被集中清退，具體是怎么一回事？

“白芒村統(tǒng)租，被迫搬家，從此日落歸山海。”

剛剛進(jìn)入6月，網(wǎng)上出現(xiàn)了很多白芒村被統(tǒng)租的消息，視頻中住戶們拉著大包小包，準(zhǔn)備離開白芒村，表情復(fù)雜。

網(wǎng)傳白芒村被統(tǒng)租引發(fā)熱議

白芒村位于南山西麗，這里離地鐵站較遠(yuǎn)，據(jù)說白芒村的農(nóng)民房租金幾乎是南山最低，單間空房900左右，一房一廳則在1500左右，因此這里住著不少在深圳南山周邊制造業(yè)工廠上班的打工人。

現(xiàn)在，因?yàn)榉繓|們的房子被統(tǒng)租，他們很多人都收到了搬家通知書。

白芒村房東對租戶出示的“限時令”

白芒村作為城中村而言，這個名字也是有點(diǎn)奇葩。

據(jù)說是2000多年前，當(dāng)?shù)卮迕竦南茸鎭淼竭@恰逢白芒盛開，所以也就把這個村取名白芒村。

現(xiàn)在統(tǒng)租工程即將啟動，白芒村的多棟居民樓貼出了公告，要求住戶在定期內(nèi)搬離。

這種單方的驅(qū)離，讓居住在白芒村的幾萬萬住戶們欲哭無淚，紛紛在各大平臺哭訴自己的遭遇。

他們有剛來深圳的畢業(yè)青年，作為落腳地還沒站穩(wěn)腳跟，就要換地了，有個網(wǎng)友留言說上個月才剛剛?cè)胱。?dāng)時也不說一聲，這個月就臨時通知要清退了；

他們中也有北邊科技園的打工人們，比如百旺信高科技工業(yè)園、百旺研發(fā)大廈等等很多的打工人都住在這。

他們也有在南山上班的白領(lǐng)，在百忙中又要開始找房搬家之路了；

更難的是那些拖家?guī)Э冢『⒃诟浇蠈W(xué)的家庭們，突然讓搬離，自己的小孩怎么辦？

關(guān)鍵現(xiàn)在周邊的幾個村都在改造，讓他們?nèi)ツ睦镎曳咳ィ?/p>

現(xiàn)在村里除了村口的公寓沒有在整改范圍內(nèi)，其他的已經(jīng)在陸續(xù)清退了，但是村口的公寓租金相比之前答復(fù)上漲，之前兩千多，現(xiàn)在漲價四千多……

圖片來源：網(wǎng)絡(luò)

這次的統(tǒng)租改造工程，房東一紙公告將打工人趕跑，給這些打工人們帶來無盡的煩惱：

①集中的清退，釋放大量的租房需求，但是周邊村落也要改造，臨近上班的地方很難再找到支付得起的容身之處，他們只能往更偏遠(yuǎn)地方搬家；

②上學(xué)的家庭，是最麻煩的，在深圳小孩插班有多難相信經(jīng)歷過的都知道，就算不轉(zhuǎn)學(xué)，讓家長住在幾公里之外去接送小孩，也是極為不便。

③深圳打工人最怕的就是搬家了，特別在這個村很多都是拖家?guī)Э冢揖叨啵峒衣闊?/p>

真是一家歡喜萬家愁！

圖片來源：網(wǎng)絡(luò)

圖片來源：網(wǎng)絡(luò)

“各項(xiàng)補(bǔ)貼”、“兩倍租金”，明晃晃的都是金錢的味道。

簡單來說，就是政府和城中村簽訂統(tǒng)租協(xié)議，房東負(fù)責(zé)騰退現(xiàn)有住戶，然后后續(xù)由政府來接手進(jìn)行裝修和統(tǒng)一運(yùn)營，隨著協(xié)議的簽訂和規(guī)定時間的推進(jìn)，就出現(xiàn)了上述的這一幕。邏輯清晰，因果明顯，事情，就是這么一個事情。

深圳南山區(qū)城中村（圖片來源：頭條圖庫）

2關(guān)鍵解讀和邏輯分析：何為統(tǒng)租？究竟是好事還是壞事？

統(tǒng)租這個模式，是個新詞，但不是新東西。

統(tǒng)租就是由政府或相關(guān)部門出資或管理的租賃房屋，通常針對低收入或有特殊需求的人群提供的公共福利房屋。

統(tǒng)租的目的是為了加快解決新市民、青年人等群體的住房問題，提高保障性住房的供應(yīng)和質(zhì)量。

統(tǒng)租的過程是這樣的：

政府或相關(guān)部門從城中村房東手中以高于市場價的租金打包租下大量農(nóng)民房，然后進(jìn)行一定程度的室內(nèi)裝修、安裝生活配套等，改造為公寓，再以相對低廉的價格出租給符合條件的租戶。

這樣既可以保障房東的收益，又可以保障租戶的住房權(quán)益，還可以提升城中村的環(huán)境和品質(zhì)。

圖片來源：網(wǎng)絡(luò)

說直白一點(diǎn)，深圳一些地方，房東的房子不允許自己私自出租了，而是需要交給當(dāng)?shù)卣烧虬y(tǒng)一往外租售。

現(xiàn)在深圳安居集團(tuán)成立一家叫做微棠的第三方運(yùn)營公司，類似二房東的角色，把城中村的自然房源，從房東手中打包統(tǒng)租過來后，一定程度的室內(nèi)裝修、安裝生活配套等，再統(tǒng)一往外出租，這就叫統(tǒng)租。

雖然實(shí)現(xiàn)統(tǒng)租這個事情難以避免短期因?yàn)轵v退造成的一些影響，但是毫無疑問，深圳的統(tǒng)租，介入城中村，這是一個很好的民生動向。

要知道，二房東的生意，是交給人性和逐利的個體和資本，還是受到監(jiān)管，講規(guī)矩的政府部門來說，性質(zhì)完全是不一樣的。

就和基建一樣，全世界，也就中國政府，會為民生去做虧本生意吧？

僅僅從經(jīng)濟(jì)回報的角度來說，個體和資本第一訴求是利潤，但是這絕對不是政府部門的第一訴求。

不僅如此，統(tǒng)租這個做法，放在當(dāng)下中國的樓市來看，所圖甚多，意味深長，是一個很有看頭的最新動向。

說一舉多得，深思熟慮，毫不夸張。深圳不愧作為改革示范區(qū)，這一次，真是下了一步絕妙的棋。

這里為大家進(jìn)行一個拆解分析：

首先，深圳政府這次統(tǒng)租是一是改造城中村，把城中村的環(huán)境搞好，長治久安，實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定和諧，直接打擊城中村藏污納垢的隱患和風(fēng)險，這是不是好事？

第二是能提供大量的廉租房給符合資格的深圳市居民申請。

這走的是香港+新加坡模式，這些廉租房可以穩(wěn)定房屋的租金，不會隨便漲價，租戶只要不買房，這房子就可以一直住到老。

如果后面結(jié)婚有小孩了，地方不夠住還可以申請換更大的房子。

這個完全可以理解成以前公家單位分配房子給員工住，員工按時交租金，交水電雜費(fèi)等就可以安心居住，維修保養(yǎng)什么的全由公家來處理。

目前造成騰退和清理的過程影響，這情況也只是一個非常短的過渡期，只要這些房子裝修改建完成能推出來給大家申請居住，情況就會好轉(zhuǎn)。

第三，通過統(tǒng)租，由政府來對供需擠壓的本地居住需求進(jìn)行精準(zhǔn)調(diào)配，那么對增加新建商品房的需求就降低了，居住問題解決了，但是樓市的供需擠壓并沒有消失。

這很妙，新房供應(yīng)減少，而且通過統(tǒng)租解決居住需要，對于穩(wěn)定商品房市場價格的目的，非常清晰。

第四，既能穩(wěn)定本地租賃市場價格，又能為地方政府提供穩(wěn)定靠譜的現(xiàn)金流收入。

第五，由政府統(tǒng)一管理，原本產(chǎn)權(quán)混亂，貓膩眾多的城中村物業(yè)，就相當(dāng)于有了信用背書，那么REIT模式，金融抵押周轉(zhuǎn)，也就具備了流通和吸引力了吧？

要相信市場化100%的深圳，在這種資產(chǎn)經(jīng)營和抵押上面的金融操盤能力。

第六，小產(chǎn)權(quán)，城中村，是房地產(chǎn)稅推進(jìn)的關(guān)鍵障礙，政府統(tǒng)租以后，這個障礙就不存在了吧？

總的看下來，統(tǒng)租絕對是好事，而且，一舉多得，一石多鳥，連打帶消，追求多贏，追求長期效益，考慮深遠(yuǎn)。

圖片來源：頭條圖庫

3趨勢研判：深圳走出全新這一步，是否將成為全國后續(xù)的風(fēng)向標(biāo)？

全國政策看北京，全國市場，肯定就要看深圳了。

統(tǒng)租從理論到現(xiàn)實(shí)，實(shí)際上就是當(dāng)下時代，深圳作為改革開放試驗(yàn)田，又一次的能力展現(xiàn)和帶頭沖鋒。

圖片來源：網(wǎng)絡(luò)

這次的深圳“統(tǒng)租”，是由政府或相關(guān)部門出資或管理的租賃房屋，通常針對低收?群體或有特殊需求的?群提供的公共福利房屋。

官?資料顯示，為加快解決新市民、青年人等群體住房問題，官方提高了“十四五 ”規(guī)劃的任務(wù)目標(biāo)，將建設(shè)籌集保障性住房原?標(biāo)54萬套（間）提高到不少于74萬套（間），其中保障性租賃住房增加了20萬套。具體到2023年，深圳提出要新開工建設(shè)60個項(xiàng)?，建設(shè)籌集16萬套(間)。

當(dāng)統(tǒng)租大舉介入城中村，對于未來的深圳是一件大事

任務(wù)數(shù)量更新之后，深圳建設(shè)籌集保障性住房立即有了大動作，統(tǒng)租目標(biāo)指向了深圳城中村。

去年2?28日，深圳市城中村保障性住房規(guī)模化品質(zhì)化改造提升暨三宜小村建設(shè)動員會在龍華區(qū)元芬新村舉?。活動現(xiàn)場，10個區(qū)（新區(qū)）簽署了保障性住房建設(shè)籌集任務(wù)書，發(fā)布“深圳市城中村保障性住房規(guī)模化品質(zhì)化改造提升點(diǎn)指引”，吹響深圳保障性住房建設(shè)籌集的“沖鋒號”。

動員會活動現(xiàn)場

市人才安居集團(tuán)與寶安、龍華、光明等三個區(qū)簽署了《戰(zhàn)略合作框架協(xié)議》，與相關(guān)金融機(jī)構(gòu)簽訂了大額授信協(xié)議，為城中村保障性住房規(guī)模化品質(zhì)化改造提升提供強(qiáng)大?持。在當(dāng)天，“深圳安居微棠住房租賃投資控股有限公司”橫空出世，這家市屬國企人才安居集團(tuán)旗下的租賃投資控股有限公司正式揭牌。

《指引書》吹響了深圳保障性住房建設(shè)籌集的“沖鋒號”

一個月后的3?28?，《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的實(shí)施意見的通知》發(fā)布，市人才安居集團(tuán)與寶安、龍華、光明 區(qū)簽署了戰(zhàn)略合作框架協(xié)議，將共同出資成立區(qū)級城中村改造公司，全力推動轄區(qū)城中村規(guī)模化租賃改造。

雖然統(tǒng)租是新詞，但是實(shí)際上對于追求“沒有最新，只有更新”的深圳來說，無非就是效率將籌謀變成現(xiàn)實(shí)的一個動作。

更值得注意的，是深圳加速推進(jìn)，落地統(tǒng)租這個動作的時間和大環(huán)境背景。

近年來，財政非稅收入的增長往往伴隨著各界對地方依靠行政事業(yè)性收費(fèi)收入、罰沒收入拉動收入的質(zhì)疑聲。

今年以來，非稅收入的主要來源卻有所不同。財政部近日發(fā)布的4月財政收支數(shù)據(jù)顯示，前4個月，非稅收入同比增長6.8%。

其中，全國行政事業(yè)性收費(fèi)收入同比下降13.3%，罰沒收入同比下降18.7%，而國有資源(資產(chǎn))有償使用收入?yún)s同比大幅增長26.7%，拉高了全國非稅收入增幅。

房地產(chǎn)熄火，土地財政停擺，除了罰款創(chuàng)收，各地面對日益臨近的地方債，城投債等等債務(wù)的償付壓力，出現(xiàn)了各種各樣的魔幻事件。

2023年，最先發(fā)出”求救“信號的是位于西南部的貴州省。后續(xù)還有很多城市，不乏省會級別的頭部城市，也鬧出了很多笑話。

深圳的做法，是盤活資產(chǎn)，躬身入局，政府當(dāng)上了二房東。

這是不是給全國其他依然沉迷于土地財政無法自拔，面對債務(wù)無能為力的城市和地區(qū)，提供了一個可行，并且靠譜的思路和范式了呢？

當(dāng)然，各地情況和實(shí)際需求可能不一樣，但是作為改革開放先行代表的深圳，一舉一動，實(shí)際上在經(jīng)濟(jì)運(yùn)營層面，都是有標(biāo)桿和風(fēng)向指示意義的。

不然，經(jīng)濟(jì)試驗(yàn)田的名頭，豈不是白叫的？40年一躍成為中國一線經(jīng)濟(jì)龍頭城市，難道是假的？

理性預(yù)判，萬事開頭難，深圳來開頭，既然第一步能走出去，那么其他城市效仿跟隨，也就是題中之義了。大家的問題和困難基本都差不多，深圳先走，只要能走出去，那么有樣學(xué)樣還不會？

圖片來源：頭條圖庫

寫在最后：中國的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)和樓市的破局之路，這一次，可能會超出很多人的認(rèn)知

深圳統(tǒng)租落地推進(jìn)，毫無疑問，對于中國的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)和樓市，是一個至關(guān)重要的時代信號。

中國樓市的變局，驟然加速。

很現(xiàn)實(shí)的，就在各路所謂的專家和大V還在爭執(zhí)討論救市的話題的時候，深圳用行動給出了全新的破局方式。

而這樣的方式，其實(shí)完全跳出了原本的土地財政和房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)框架和模式。

商品房有商品房的路，租房也有租房的軌道，居住需求和房子的性質(zhì)，按照深圳的這套玩法，以后會越來越?jīng)]有關(guān)系。

解決國內(nèi)房地產(chǎn)目前存在的問題，最好控制房價不能大漲，也不會大跌。

房價的絕對值不要下降，而隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和居民收入增長，現(xiàn)在看起來很高的房價到時候不就不高了嗎？

所以，房價最好是“不漲不跌”，平穩(wěn)過渡，實(shí)現(xiàn)軟著陸。

而經(jīng)濟(jì)和居民收入的增長，短期內(nèi)要提升，并不現(xiàn)實(shí)，那么解決居住的需求，就很有必要了。

對于高房價的抱怨和戾氣，有統(tǒng)租這樣的政策和規(guī)則環(huán)境，也就談不上了。

買的起就買，買不起就住有政府公信力保障的統(tǒng)租房，房價漲跌，對于剛需群體，還重要嗎？

這就好比，很多指望房價下跌的想法，無非就是和期盼經(jīng)濟(jì)快車倒車接人一樣，但是現(xiàn)在深圳的做法，就是“原來的快車沒坐上，現(xiàn)在安排個慢一點(diǎn)公交車服務(wù)大家，不要吵了”。

房住不炒的主旋律之下，難道不能炒房，就不會賺錢生存，謀求發(fā)展了么？

經(jīng)濟(jì)潮流滾滾向前，如果安排了公交車都不坐的人，還有什么理由去用情緒討論房價？

妙，很妙，妙不可言。

再一次，深圳在中國經(jīng)濟(jì)環(huán)境中，展現(xiàn)了管理智慧和頂層設(shè)計的精妙。

大家細(xì)品。

以上，就是對2023年6月份深圳統(tǒng)租介入城中村的熱點(diǎn)動向，進(jìn)行的一次專題梳理和分析討論內(nèi)容，和各位讀者朋友們，進(jìn)行一個交流和分享。

圖片來源：頭條圖庫

根據(jù)國家有關(guān)部門的最新規(guī)定，本文內(nèi)容和意見僅供參考，不構(gòu)成任何關(guān)于置業(yè)，投資等行為的明確建議，入市風(fēng)險自擔(dān)。）

以上正文，來自@熊貓貝貝小可愛

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