前沿拓展：

猛犸新聞·東方今報(bào)首席記者 付雨涵/文圖

“這日子沒(méi)法過(guò)了！”

9月7日中午，家住鄭州白沙鎮(zhèn)中央花園的成莉趁著家里來(lái)水，趕緊把衣服塞進(jìn)洗衣機(jī)，快洗15分鐘模式才進(jìn)行了一半，水又沒(méi)了。“暴雨過(guò)后一個(gè)多月了，水電一直不正常！”

因需動(dòng)用維修基金，業(yè)主和物業(yè)“劍拔弩張”，導(dǎo)致該小區(qū)地下室淤泥未清理干凈，受災(zāi)水電設(shè)備未恢復(fù)。

記者走訪(fǎng)多個(gè)小區(qū)發(fā)現(xiàn)，災(zāi)后小區(qū)重建遇到的最大的尷尬就是要不要使用維修基金，不使用物業(yè)修不起，用了業(yè)主不愿意。

【困擾】

暴雨過(guò)后 水電一直不正常

“住進(jìn)中央花園兩年了，從來(lái)沒(méi)有像現(xiàn)在這么鬧心過(guò)！”成莉說(shuō)。

成莉住在高層，兩梯兩戶(hù)，眼瞅著別的小區(qū)水電都正常了，他們小區(qū)一直都是臨時(shí)電，早中晚三次短暫供水，“水的雜質(zhì)還很多。”

（中央花園地下室）

更讓她難以忍受的是，因淤泥未清理干凈，地下室的氣味特別大，這也讓她擔(dān)心：“這么大的氣味，不會(huì)滋生細(xì)菌嗎？”

他們?cè)谖飿I(yè)群里反映了很多次，有業(yè)主反饋，坐電梯遇到電“亂爆炸”的，有反饋洗個(gè)澡等水時(shí)間長(zhǎng)，把孩給凍感冒的，但因修復(fù)資金問(wèn)題說(shuō)不妥，一直不了了之。

小區(qū)物業(yè)經(jīng)理畢先生表示，往高層供水需要加壓，控制加壓系統(tǒng)的變頻柜因泡水出問(wèn)題了，需要修復(fù)，公共配電室全淹了，電梯問(wèn)題也需要把電徹底修復(fù)好才能完全恢復(fù)正常，“目前，電梯用的是居民樓照明電，只能勉強(qiáng)帶一部電梯。”畢先生表示，整個(gè)水電修復(fù)下來(lái)，需要小200萬(wàn)，他們物業(yè)負(fù)擔(dān)不起，想動(dòng)用維修基金，業(yè)主又不同意，溝通過(guò)幾次均無(wú)果，目前只能在這擱置著。

按照鄭州市目前每平65元算，該小區(qū)20萬(wàn)平米面積，再加上利息收入，維修基金也不少。為啥大家不愿意動(dòng)用維修基金？業(yè)主李偉娜表示，暴雨過(guò)后，物業(yè)的做法讓大家看不到一點(diǎn)誠(chéng)意，“你把地下室先清理干凈了，讓業(yè)主們看看，再說(shuō)維修基金的事兒。”這一點(diǎn)，畢先生表示很為難，“沒(méi)有電，很多設(shè)備沒(méi)法用，人工清淤就物業(yè)那幾個(gè)人，能干到啥時(shí)候去？”

9月1日，也有業(yè)主給鄭東新區(qū)相關(guān)部門(mén)反饋，因?qū)ξ飿I(yè)公司極度不信任及受災(zāi)導(dǎo)致公共設(shè)備受損的責(zé)任劃分問(wèn)題，導(dǎo)致大部分業(yè)主極力反對(duì)使用維修基金，希望所屬丹桂社區(qū)和白沙鎮(zhèn)政府能組成臨時(shí)工作組進(jìn)駐小區(qū)，針對(duì)此次災(zāi)后重建供水、供電、供暖設(shè)備維修事項(xiàng)中出現(xiàn)的“資金來(lái)源問(wèn)題”“責(zé)任劃分問(wèn)題”“小區(qū)業(yè)主對(duì)物業(yè)公司的信任危機(jī)問(wèn)題”，召開(kāi)現(xiàn)場(chǎng)協(xié)調(diào)會(huì)。

但目前，該小區(qū)水電問(wèn)題，仍然沒(méi)能得到合理解決。什么時(shí)候能恢復(fù)正常？成莉感覺(jué)，短時(shí)間內(nèi)估計(jì)很難。

【癥結(jié)】

因維修基金談不攏 多個(gè)小區(qū)遇重建難題

中央花園遇到的重建難題，在其他小區(qū)也存在。近日，記者走訪(fǎng)了鄭州各區(qū)多個(gè)小區(qū)，發(fā)現(xiàn)災(zāi)后小區(qū)重建，難過(guò)維修基金關(guān)。

馬坤是鄭州發(fā)展南郡小區(qū)的一名業(yè)主，暴雨時(shí)多部電梯因進(jìn)水遭到損壞，個(gè)別單元的電梯不能使用，給業(yè)主造成極大不便。“8月底的時(shí)候，讓業(yè)主簽字，說(shuō)要?jiǎng)佑镁S修基金維修電梯，業(yè)主要求物業(yè)公布損壞原因及需要更換零件清單，物業(yè)并沒(méi)有公布。”馬坤說(shuō)，物業(yè)已將維修方案報(bào)至房管局準(zhǔn)備走程序使用業(yè)主維修基金，不少業(yè)主反對(duì)。“這是物業(yè)未將電梯升到高處導(dǎo)致的損壞，不應(yīng)該是物業(yè)直接維修嗎，為什么要?jiǎng)佑么蠹业木S修基金？”他希望緊張重建時(shí)，房管部門(mén)能給與督促管理。

永恒理想公元上宅苑小區(qū)在暴雨中樓體周?chē)访娉霈F(xiàn)大面積塌陷，業(yè)主王先生認(rèn)為，他們小區(qū)的塌陷是質(zhì)量問(wèn)題，鄭州永恒萬(wàn)通置業(yè)有限公司承擔(dān)修復(fù)，而不是動(dòng)用業(yè)主的維修基金。

該業(yè)主表示，相鄰小區(qū)上宅苑、美館苑、尚景苑皆是同一開(kāi)發(fā)商，暴雨之后都出現(xiàn)不同程度的路面塌陷。暴雨之前，路面已經(jīng)出現(xiàn)幾次相同塌陷問(wèn)題。希望政府能夠給與監(jiān)管，采訪(fǎng)中，另有兩名業(yè)主也持有同樣態(tài)度。

記者了解到，永恒理想公元上宅苑小區(qū)交房已六年有余，開(kāi)發(fā)商按相關(guān)法律法規(guī)、規(guī)范等進(jìn)行竣工驗(yàn)收備案并交付，工程質(zhì)量符合要求。金水區(qū)保障性住房管理辦公室工作人員表示，物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿(mǎn)后大中修、更新、改造時(shí)可使用專(zhuān)項(xiàng)維修資金，但是否屬于工程質(zhì)量問(wèn)題，不好界定。

高新區(qū)錦和苑b區(qū)，在暴雨中車(chē)庫(kù)被淹，各個(gè)樓棟電梯均有損壞，8月底記者了解到，仍然未能維修好。匯美家園小區(qū)這次暴雨中，樓頂多處漏水，物業(yè)給出的解決方案是動(dòng)用小區(qū)維修基金進(jìn)行維修，但部分業(yè)主并不同意。

花園路162號(hào)院暴雨之后，頂層公共面積漏雨嚴(yán)重，電動(dòng)車(chē)棚無(wú)法充電，原本這是一個(gè)中專(zhuān)院校的家屬院，屬于老舊小區(qū)，社區(qū)不愿意接手，學(xué)校暫時(shí)義務(wù)管理，在征求大家修復(fù)意見(jiàn)時(shí)，過(guò)半業(yè)主不同意簽字。修復(fù)問(wèn)題不了了之。

（花園路162號(hào)院）

還有龍騰盛世小區(qū)，在這次暴雨中，部分道路被沖壞，需要?jiǎng)佑眉s17萬(wàn)維修基金，但業(yè)主認(rèn)為物業(yè)方不夠公開(kāi)透明，聯(lián)合向維修基金管理中心進(jìn)行舉報(bào)。

【探究】

“物業(yè)管理弊端造成矛盾重重，多方聯(lián)席會(huì)議制度很重要”

據(jù)河南日?qǐng)?bào)此前發(fā)布信息，鄭州7.20特大暴雨造成直接經(jīng)濟(jì)損失532億元。記者向鄭州市物業(yè)維修基金管理中心了解到，這次暴雨導(dǎo)致小區(qū)圍墻倒塌、地庫(kù)被淹、設(shè)備房進(jìn)水損壞、建筑屋面外墻漏水等情況比較多。

在今年7月21日，鄭州市物業(yè)維修基金管理中心發(fā)布《應(yīng)急動(dòng)用維修資金促進(jìn)恢復(fù)群眾正常生活的通知》，通知里要求，可以簡(jiǎn)化申請(qǐng)流程，原則上不再進(jìn)行維修前實(shí)地查看，維修方案制定并公示后，可先行組織維修。

政府出臺(tái)通知，本是好意，實(shí)際實(shí)施中，不少小區(qū)遭遇的尷尬，也是真實(shí)存在的。面對(duì)天災(zāi)，物業(yè)公司做到哪一步算是沒(méi)有過(guò)錯(cuò)，盡到了責(zé)任？這個(gè)需要具體小區(qū)具體分析。在河南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)民商法學(xué)院趙老師看來(lái)，物業(yè)公司提供的是商業(yè)化的服務(wù)，其服務(wù)水平和意識(shí)應(yīng)高于政府提供的公共服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)，從法律上來(lái)看，物業(yè)服務(wù)是服務(wù)合同，主要是看過(guò)程不是看結(jié)果，物業(yè)公司做的是否到位，不完全從結(jié)果上來(lái)衡量，但過(guò)程需要符合服務(wù)要求和應(yīng)對(duì)規(guī)范。他認(rèn)為，這次暴雨給我們的一個(gè)重要反思，就是物業(yè)在管理上的應(yīng)對(duì)是否合乎規(guī)范和要求，是需要改進(jìn)的方向。

“長(zhǎng)久以來(lái)物業(yè)行業(yè)管理弊端造成的，溝通不到位，信息不透明。”鄭東新區(qū)福澤門(mén)小區(qū)業(yè)委會(huì)主任范長(zhǎng)江表示，多年來(lái)他一直在關(guān)心關(guān)注業(yè)主和物業(yè)問(wèn)題，算得上鄭州小有名氣的業(yè)主事務(wù)顧問(wèn)，他認(rèn)為，想解決這個(gè)矛盾點(diǎn)，物業(yè)方的姿態(tài)很重要，“要增加公開(kāi)透明度，公示的時(shí)候，把整個(gè)招投標(biāo)，維修方案，材料等資金做個(gè)有效公示；驗(yàn)收過(guò)程中，引入業(yè)主代表，整個(gè)過(guò)程都讓業(yè)主有參與權(quán)知情權(quán)；還有重要一點(diǎn)，建立業(yè)主代表、社區(qū)和物業(yè)多方聯(lián)席會(huì)議制度，把功夫放在平時(shí)，有問(wèn)題多溝通。”范長(zhǎng)江認(rèn)為，《民法典》282條明確規(guī)定，公共收益部分扣除成本歸全體業(yè)主所有，災(zāi)難面前，一些物業(yè)可以把《民法典》執(zhí)行到位，把過(guò)去三年內(nèi)的公共收益給核算一下，先把公共收益拿出來(lái)維修，不夠的基礎(chǔ)上，再以公開(kāi)透明的態(tài)度申請(qǐng)維修基金，或許事情要容易一些。

在范長(zhǎng)江看來(lái)，這次暴雨，小區(qū)的業(yè)主委員會(huì)發(fā)揮了積極作用。他認(rèn)為，在法律法規(guī)尤其是條例的豐富性方面，河南在全國(guó)趨于上游水平，在推動(dòng)業(yè)主自治方面，還有差距，仍需政府大力推進(jìn)。

拓展知識(shí)：