前沿拓展：

2020年9月長沙軌道萬科置業有限公司底價摘得開福區中心板塊商住地塊，樓面價7651元/m2。隨后萬科在此地塊上打造了湖南首個高端“瑧”系產品——軌道萬科瑧灣匯。項目建面26萬方，涵蓋住宅、酒店、公寓以及商業等多種業態，并于2月20日項目首開推出225-349㎡精裝大平層，去化率100%，市場客戶接受度高。

首開現場來訪熱度

認籌160組，客房比達1.9

軌道萬科瑧灣匯認籌160組，客房比達1.9，參與線下搖號選房儀式的客戶達500余名。

現場圖

首開表現

首開84套225-349平精裝產品，當天去化100%

軌道萬科瑧灣匯2月20日首開，推出1號棟超高層，戶型為225-349㎡精裝產品，共計84套，成交均價24522元/平米，最終成交84套，去化率100%。

項目所在的開福區中心板塊在售項目較少，據克而瑞不完全統計，近3年共7個項目有集中開盤動作。對比來看，項目是僅有的去化100%項目，位于板塊開盤去化一梯隊。

近三年開福區中心板塊項目去化情況

具體來看，軌道萬科瑧灣匯能開盤去化100%，一方面是近兩年長沙高端大平層項目較少，而購房者收入上漲下，對高端項目需求加劇兩方矛盾后的結果；另一方面是項目品牌優勢、首開產品以及位置等優勢共同作用下的結果。

首開產品分析

225平大平層產品，打造LDKG+X空間體系

軌道萬科瑧灣匯共計6棟建筑，首推的1號棟位于小區中央。對于項目這種小體量社區而言，樓棟位置對于去地鐵站的時間并沒有太大影響，出行方便程度較高。

戶型方面，項目首開的225平米戶型，兩梯兩戶，電梯單獨入戶，保證業主的私密性的同時也保證業主居住的方便。

（225平米戶型圖）

戶型為LDKG+X空間體系設計，客廳、餐廳、廚房以及陽臺一體化，南北朝向，保證了空間通透，讓室內外空氣自然循環，營造健康舒適居住空間。

三開間朝南，7.2米大橫廳的設計，讓采光得到較大優化，保證居住健康度；同時雙陽臺設計，將生活和休閑空間分離的同時，可觀賞雙面景觀。

主臥270度轉角飄窗，觀景體驗效果更加，再加上帶有步入式衣帽間、干濕分離衛生間，居住體驗感較佳。

（項目樣板間實景圖）

項目亮點分析

雙地鐵交匯TOD模式，綠檔房企“硬核”交付實力

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精裝亮點

高端精裝配置，貼合高凈值人群需求

軌道萬科瑧灣匯精裝標準3500元/平米，精裝標準屬長沙一梯隊，項目實現了高端精裝也可以高性價比。

長沙高端產品系項目精裝標準對比來看，在地面、墻面、五金以及電器等拆改難度較大的精裝修上，軌道萬科瑧灣匯均采用一梯隊品牌產品。

精裝配置明細對比

（標紅部分為同區域對比下較好的品牌配置）

具體來看，軌道萬科瑧灣匯在地面上，除陽臺采用簡一的瓷磚外，其余均為圣像的多層實木復合地板，無論瓷磚還是地板均為四個項目中的一梯隊品牌。另外項目櫥柜、浴室柜/鏡柜為索菲亞定制，無論是品牌、品質還是材質都是定制家居行業一線水平；龍頭/水槽、馬桶、浴缸、浴霸用的是杜拉維特和漢斯格雅，兩個品牌均為德國制造，且在衛浴、花灑、龍頭這類細分市場上做到了行業領軍；新風系統為松下，其凈化效果位列行業前列。

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配套亮點

雙地鐵TOD項目，打造5分鐘生活圈

所謂TOD是以公交站點為中心、以400～800m(5—10分鐘步行路程)為半徑建立集工作、商業、文化、教育、居住等為一體的城區。

典型的TOD項目便是住宅與地鐵交匯，就像紐約曼哈頓TOD、香港九龍TOD，都是TOD模式的成功案例。

軌道萬科瑧灣匯將TOD模式落位在開福中心板塊，是板塊內在售項目中難得的雙地鐵盤。

商業上，項目自身配套有3.6萬方商業，同時800米范圍內還有富興時代、綠地中心等配套，另外未來項目對面規劃有大面積商業配套；教育上，有三角塘小學；醫院更是緊鄰號稱“南湘雅北協和”的湘雅醫院，另外周邊還有中心醫院、省婦幼等其他三甲醫院；景觀上，雖項目不是沿江項目，但距離湘江也不足800米。

(項目商業效果圖)

項目以地鐵為核心，為居者構建了5-10分的生活圈，下樓就是商業、地鐵口和學校，且雙地鐵交匯上中的6號線更是直通黃花機場，對業主出差和旅游有一定便利。

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品牌亮點

綠檔房企，“硬核”交付實力

2021年年末至2022年房企接連暴雷，甚至在某短視頻平臺有 ：“我覺得覺得房子哪哪都有問題，但它交了房，就已經很滿足了。”這樣的調侃。

可見，2022年是保交付的一年，購房者買房開始傾向“綠檔房企”，走交付安全路線。

（截止到2021年上半年）

2021年一季末，萬科滿足“三道紅線”綠檔要求，宣布順利回歸“綠檔”。2021年上半年萬科集團財務持續穩健、滿足“三道紅線”綠檔要求，對購房者而言，這是比合同還管用的強心針。

萬科高端“瑧”系產品打造、雙地鐵交匯的TOD項目、高端且高性價比的精裝配置再加上開福區中心板塊的地段優勢，讓軌道萬科瑧灣匯實現首開當天完全去化。

來源：克而瑞湖南區域

拓展知識：