前沿拓展：

前言

"放眼世界，我們面對的是百年未有之大變局"。在當今的世界中，百年變局與疫情交織，全球經濟受到大沖擊，截至目前尚未從余波中脫身。物聯網、云計算、人工智能、大數據、5G等技術的發展日新月異，彼此間深度融合而迸發出的商業價值更是無限，成為全球幾乎所有國家和地區經濟發展依托的重要抓手。

在發布的十四五規劃中，數字化發展拓新與守成兼而有之。規劃提出，促進數字技術與實體經濟深度融合，賦能傳統產業轉型升級，同時催生新產業新業態新模式，壯大經濟發展新引擎。此外，規劃提出適應數字技術全面融入社會交往和日常生活新趨勢，促進公共服務和社會運行方式創新，構筑全民暢享的數字生活。

國家互聯網信息辦公室發布的《數字中國發展報告(2020年)》中披露，我國數字經濟總量躍居世界第二，數字經濟核心產業增加值占GDP的比重達到7.8%，至2025年該比重將提高到10%。

從無到有，從少到多，從傳統方式轉變到數字技術，是數字化轉型的必經路徑。對于各行各業來說，這已不是選擇題，而是主動擁抱變化的必修課。

房地產和相關行業亦是如此。最新一輪的地產暴雷中，企業主體接連陷入泥潭，最根本的原因是執著于舊有發展節奏，未能快速響應政策和環境的變化，進行適應性調整，因此失去了發展的動力。企業要清楚認識到，房地產和相關行業已經從高速增長的狀態中冷卻下來，與此同時，伴隨融資通道收縮、盈利能力受限，曾經行業形成近乎慣性的粗放、高杠桿、高周轉、高增長的發展模式不再適用。

未來的20年，房地產和相關行業將加速進入效率為王、管理紅利時代。面對后地產時代的諸多變化、未知、迷茫與不確定性，數字化至少將會在：企業內部效率優化、服務質量提升、商業模式創新、供應鏈重塑、數字化生態圈建設及占據主動權五個方面賦能乃至重塑行業。

展望未來，數字化建設程度的高低，將成為影響企業競爭力強弱的核心因素，未能盡善者將面臨淘汰。

而作為數字化中的重要一環，數字化運營聚焦于地產產業鏈的后端，對資產持有運營和客戶全生命周期服務環節的提質增效、節能減排、產品服務豐富完善等發揮至關重要的作用，能夠助力企業在地產微利時代做好深耕。如果說過去房地產和相關行業是基于開發環節做“加法”，未來則是立足于運營和服務做“乘法”，不擅長利用數字化手段實現運營的企業將被行業拋下。

觀點指數研究院通過問卷、深度交流、線下調研的形式，旨在呈現當前房地產和相關行業的數字化運營真實現狀。我們發現以上行業不僅在數字化運營上積極行動，借助數字技術和手段更好地提升建筑空間的自動化運營水平，而且已在主動進攻，擁抱變化，利用數字化運營的便利挖掘潛在需求，思考數字如何業務化，冀望以新的業務模式給行業帶來顛覆性發展。

觀點指數研究院

中國數字經濟的高速發展，催生了全新的商業模式和經濟形態。作為產業變革升級的強大新動能，數字化被視為創新驅動發展的重要力量。對于房地產行業而言，告別紅利時代，轉型升級迫在眉睫；把握數字化機遇，實現高質量可持續發展，既是政策與市場所趨，亦是企業未來發展的必要路徑。

作為數字化轉型的領導者，施耐德電氣認為數字化轉型是房地產行業的重要突圍路徑，不僅是打破發展慣性、應對環境變化的被動措施，更是把握時代風口、重塑核心競爭力的主動作為。

數字化轉型無疑將帶來一場自上而下的企業變革。企業不僅要有能夠搶抓先機的前瞻性眼光，更要具備清晰的戰略規劃與轉型思路，才能少走彎路、有條不紊地推進數字化轉型。

目前，房地產行業在數字化轉型方面，仍無太多可參考的轉型范式或成功的轉型經驗。如何找準投入起點、如何構建數字化轉型的支撐體系、如何尋求瓶頸的突破關口、如何衡量與評估成本效益，都讓眾多房企，尤其是中小型房企，在數字化轉型的道路上舉步維艱。

施耐德電氣深知，找到數字化轉型的正確路徑，并非某個獨立的企業或組織能夠完成。這不僅需要房地產行業學習與借鑒其他行業的成功轉型思路，也需要各房地產商、科技服務商等相關領域的共同探索與實踐。

有鑒于此，為了更好地助力中國房地產行業實現數字化轉型，施耐德電氣聯合觀點指數研究院深入了解當前房地產和相關行業數字化運營的現狀、痛點及路徑選擇，希望通過我們來自一線的實踐、洞察以及成功的數字化轉型經驗，為房企數字化轉型提供有價值的參考樣本，賦能房地產行業加速推動綠色高質量發展。

在施耐德電氣看來，雖然房地產行業的數字化轉型之路任重而道遠，但可以預見的是，其數字化轉型必將貫穿企業的全生命周期。最終實現推動產業鏈條數字化，打造全方面的高效運營管理，房企可在實現社會效益的同時收獲經濟回報。

未來已來，施耐德電氣愿攜手房企合作伙伴，以數字化技術驅動企業高質量增長，共贏數字化時代！

施耐德電氣

1.園區及商業資產未來運營方向

在當前房地產和相關領域，園區、商業地產、酒店、醫院、學校等資產的數字化運營是應用最為廣泛，收效亦是最為明顯的。因為面對的業主或資產持有方多為B端，對接簡單，且不像住宅有較長的服務周期，投入與收益主體也較為清晰。以上領域的數字化運營，能夠直接賦能資產持有方，同時伴隨實際工作和運營，有更強的直接使用場景，方便管理效能的優化。

針對上述資產管理中數字化轉型面臨的回報率以及成本等問題，觀點指數從數字化領導者施耐德電氣的相關案例中，總結出能給行業摸索者普遍帶來啟發以及幫助的建議。

1) 集成更新現有設備

在施耐德電氣的改造案例中有部分是通過新系統集成舊設備的改造方式，這樣既可以達到管控一體的效果，又可以實現降低投入成本。如硅氧烷工廠、飲用水供應商以及醫院的案例中，通過施耐德電氣EcoStruxure架構優化集成客戶現有的設備以及系統，均實現了數字化改造中資本支出的降低。

要關注到的是，園區資產的顯著特征是資產生命周期長，因此長期來看提升資產運營效率也可以對成本降低起到明顯的作用。以牛奶和農化場品生產車間為例，施耐德電氣通過與客戶方合作探索，根據客戶的要求與特性提供差異性的解決方案。其中包括一系列互聯互通產品，以及通過機器顧問使得底層設備、系統進行協同工作成為可能，顯著改善工作效率。

2) 明確成本架構，注重效率

同時，個別案例中通過新系統對能源消耗的監控、能源數據采集、分析，以及通過自動化達到節約能耗的效果。以施耐德電氣參與的迪拜希爾頓花園酒店改造為例，當傳感器檢測到客房空置時，集成系統將會自動關閉燈光或調節室溫；當天氣明朗時，酒店利用太陽能為水暖等系統提供能源。

隱性成本的降低同樣不可忽視。在辦公樓的案例中，施耐德電氣通過提供EcoStruxure樓宇顧問服務，將建筑原有的樓宇管理系統進行無縫集成，在降低投入成本的情況下為后續的數據分析轉化提供基礎。受益于樓宇顧問強大的云分析能力，大量的樓宇管理系統數據轉化為可執行信息，從而提高故障檢測能力，延長設備的使用壽命以及判斷節能機遇和趨勢。

與此同時，未來EcoStruxure將在提升酒店客戶體驗和增加收益兩方面著手，回歸服務業務，實現空間最大、效果最優。

根據施耐德電氣官方數據顯示，電力節能與安防管控使其在酒店“智能化”過程中突出賦能。在其迪拜希爾頓花園酒店的案例中，酒店可以通過房間家居智能化、能源管理、便捷式登記與結算方式等提升客房與公共效率，提升空間預計達到30%以上。

同時，普華永道2020年的調研數據也顯示，酒店業對于物聯網應用的關注和投入較高，并且客戶體驗、安防和資產管理方面也已實現明顯優化，當前優化程度均已實現53%。其次，物聯網在增加收益，成本控制及大數據決策方面的應用也為酒店帶來突出貢獻，已實現25-44%的成本節約。

物聯網同時會為酒店業增加收益，一方面，物聯網的智能體驗將會提升酒店吸引力促進客戶數量。另一方面，好的解決方案也可以在能源、人力和管理上大大減少成本投入。例如，位于西班牙巴塞羅那的赫斯珀里亞大廈酒店，施耐德電氣在公共區域實行照明與溫度管控，可節約30%的能源消耗；位于悉尼的喜來登酒店，同樣引入能源監測與酒店遠程管理系統，在第一個月的能源賬單上節省15%的能源。

3) 戰略合作保持嚴謹態度-聚焦項目經驗與科技基礎

通過調研，我們認為房地產和相關領域企業若要尋求第三方科技服務商的數字化運營合作，擁有地產項目經驗、豐富的產品案例，同時具備獨立的IT基層架構以及硬件設備研發能力的科技公司將會更合適。

如在能源管控解決方案領域，和具有園區改造服務經驗的科技公司合作，可以減少溝通層面的障礙。此外，對于數據的儲存、處理、分析能力也很重要，這是由于在管項目多，設備規模量大且24小時不間斷運作。第三點是設備運行管控流程與業務的匹配性，以及是否可以向下兼容（低層級版本/設備）。

此外，對于服務商還應考慮技術、口碑、服務質量以及數據安全四大方面。對于數字化運營發展，不局限于埋頭自建而是追求與外界的多方合作。以觀點指數了解到的某家投入較多資源自研的房企為例，目前并未與其他與第三方科技服務商合作的企業拉開代差，亦未有較為亮眼的成果面世。

4) 圍繞“降本增效”，建立可持續發展長期計劃

對于當前的產業園區建設，企業管理者不應該只局限于園區建成后的數字化運營，而是要在建設初期將“碳中和”與可持續發展理念植入。在調研中，有企業提及現有的園區在開發建設初期缺乏長遠考慮，糾結于短期的投入，而忽略了長遠的經濟效應及可持續發展。若待建設完成后的運營階段才開始考慮智慧園區的改造，難免對既有建筑和資源的“推倒重來”，將是更大的成本。

而這一點，國外已經走在前列。

在德國柏林的歐瑞府能源科技園內，能源的可視化與可控化達到了一個新的高度。歐瑞府零碳能源科技園(EUREFCampus)位于柏林市中心，自2008年以來，這個已有125年歷史的傳統工業區和能源中心，逐漸地轉變為結合了工商業、工業、科學的智慧城區。施耐德電氣是園區相關電力和能效問題的合作伙伴，助力提供環境保護和資源節約的解決方案。

在園區建設初期，歐瑞府零碳能源科技園便將能源監測設備植入其中，基于全生命周期進行設計、運維和管理，避免了建筑建設完成后的反復設計、改造，實現能源管理效果的最大化。

園區管理者可以通過智慧大屏、PC端口或移動設備，實時且更直觀地監測園區內各區域的能耗水平。其傳感器和執行器，可反饋回用戶約平均5000個數據點。例如，傳感器探測并監控照明強度，溫度值和是否有人。系統通過分析監測結果，決定是否需要供熱或制冷，或者是否有必要關閉百葉窗并打開LED照明燈。可視化不僅體現在樓宇內的能源使用情況上，還包括智慧停車、智能會議室、智能電梯、溫度調節智能終端等智能平臺的運行狀態，此外園區的企業分布以及發展態勢也一目了然。

電力能源是當前園區運營的主要動力，有企業表示電力消耗約占園區運維成本的35%-70%，工業企業占比越高，無效電能損失的程度越大。預計未來25年，園區對于電力的需求將增長超過80%，整體能耗將增加50％。基于越來越巨量的用能需求與碳排放目標，未來唯一可行的解決方案是將用能效率提高。

歐瑞府科技園的能源管理與數字化轉型除了集中于對能源消耗的監測外，更得益于其強大的微電網系統可以實現更高的用能效率。該系統包含多種能源轉化，包括風能、光能以及生物熱能等，其產出約等同于2017年柏林整個城市20分鐘的電力消耗。其四個光伏系統，微型智能電網可以發電約102kWp；通過使用負載管理，鋰離子存儲單元可以滿足最多20輛汽車同時充電，無需來自電網的額外電力。通過微電網的應用，園區可以實現更高效率的能源管控與節約。電耗數據與園區內相互連接的高能效建筑和電動車輛也同時實現了互聯和可視化。

此外，施耐德電氣依靠其自身的數字化系統，將能源管理以解決方案形式呈現。租戶有兩種不同設備級別的選擇，對應不同的能效和舒適感，避免了端口差異，且保證了園區的個性化需求。得益于此，這個曾經的傳統工業區和能源中心，逐漸成為碳中和城區。

可持續性發展是當前的大趨勢。對于地區經濟來說，“碳中和”效益需要有空間載體，而產業園區集合了工業與商業的綜合特性，是更為理想的可持續發展試驗場。

2.智慧社區的未來方向

1) “長期眼光”+“短期收益”

對于傳統社區的智能化升級不應局限于“成本收益”的角度。智能社區的發展需要領導者用價值投資的眼光去審視傳統物業的短板。當然，短期內的盈利回報也是至關重要的，可以讓決策層更加堅定。

首先，前期投入資本高的確是不爭的事實，但是節約的人工薪酬與能源消耗將直觀地反映當前可以壓縮的“成本空間”。對于傳統的物業企業而言，常常忽略“數字化運營”帶給企業的隱性價值，諸如品牌效益的提升、客戶依賴度以及未來市場估值等。這些收益無法用經濟角度衡量，所以智慧社區的建設不能簡單地用投入產出比的方式考核。

觀點指數認為，對于科技技術依賴性極高的制造行業尚且都不能完全遵循“成本收益”原則，更勿論與人打交道的物業行業。

以美的集團為例，其從2012年至今已經投入超過120億元進行數字化變革，相當于每年利潤中抽出10余億進行持續性投入。2020年該企業的數字化系統、供應鏈等產生的價值已經得到市場的認可，并產生了質的飛躍。截止2020年，營收從2012年的1026億，上漲至2842億；凈利潤從32億增加到272億；存貨占比從17.6%下降了8.6%；存貨周轉天數從67天變成54天。

其次，智慧社區中的增值服務可以為企業提供短期的收入提升。數字化賦予傳統社區更廣泛的社區空間和業主活動。物聯網平臺可以幫助企業輻射到洗護、家修、旅游以及團購等業務范圍。

2) 未來科技應與服務融合

對于物業行業來講，科技的提升不能動搖以服務為先的根本，一味地堆砌先進的物聯網設備反而適得其反，不利于智慧社區的推廣。觀點指數認為，物聯網在社區板塊中的發展將走向設備人性化、服務化。科技、數據與服務的融合將成為房企與供應商未來共同探討的話題。

智慧社區的發展依舊是業務導向，但需要合理地通過人機聯動作用，將物聯網設備與人工進行交融管理，為物聯網設備注入“人情味”。物聯網的主要作用不僅是“節約人工成本”為企業帶來更好的經濟效益，更應該關注員工、用戶以及社會長遠發展，承擔社會責任，帶來更好的體驗，提升口碑，進而提高物業輻射范圍，“開源”的效益是超過“節流”的。

對于社區經濟或增值服務，要結合物業本身的特質，不能照搬快消模式。物聯網設備取得的大數據并不能精準的描繪用戶畫像，需要人工進行分析，制定合理的改進方案，才能實現物聯網大數據的合理利用。

拓展知識：