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成都城南一直是成都人眼里的財(cái)富之地，是各大開發(fā)商的“必爭之地”，同時也是購房者的“首選之地”。自2012年開始，各種商業(yè)綜合體項(xiàng)目陸續(xù)在高新區(qū)落地開花，快速的形成了新南天地商圈，目前共匯集20余家商業(yè)綜合體。業(yè)內(nèi)人普遍認(rèn)為高新區(qū)購物中心面積過剩，同質(zhì)化嚴(yán)重，如果不進(jìn)行錯位發(fā)展，進(jìn)行變革，很可能被市場淘汰。

在探訪銀泰城之前，我們先了解一下九方購物中心，雖然其相對開業(yè)早，占據(jù)了城南商圈的“天時”，但由于商場定位不清晰，一直不溫不火，最終淪為“餐飲中心”本末倒置。據(jù)悉，九方購物中心由中航總部投資6,000萬變身讀書城，名字暫定為九方?讀城，但未來前景如何還不明朗。奧克斯廣場，可以說與九方是一堆難兄難弟，同質(zhì)化的經(jīng)營內(nèi)容毫無特色，除孩子王以及其他兒童類的店鋪有少許人氣，其他樓層客流量缺乏，空置率也比較高。其他如復(fù)城國際廣場等也因各種招商、管理等原因發(fā)生過業(yè)主群體維權(quán)事件。

銀泰城在如此競爭激勵的市場環(huán)境中，于2015年10月17日開業(yè)。成都銀泰城位于天府新區(qū)核心，總建筑面積40萬方，是銀泰集團(tuán)在成都布局的第一座大型城市綜合體，銀泰城擁有12萬方時尚購物中心、5萬方阿里巴巴西部總部基地、三棟甲級寫字樓及特色商業(yè)步行街等業(yè)態(tài)。

概況：位于城南CBD商務(wù)區(qū)，周邊主要為天府軟件園區(qū)，以及部分高端住宅樓盤，同類競品項(xiàng)目有大源歡樂頌、世豪廣場等。銀泰城的地理位置并不是特別理想，東南兩面均被天府軟件園包圍，北面為大量的寫字樓，僅有朗基天香、花樣年等幾個住宅樓盤，缺乏固定消費(fèi)人群。

交通：距離地鐵一號線“天府三街站”1.6公里，距離地鐵五號線“民樂站”1.1公里，公交車較多，但等候時間長，且缺少與主城區(qū)互通的公交車。作為綜合體項(xiàng)目來說，公共交通是該項(xiàng)目的一個“硬傷”，很大程度上影響消費(fèi)者的消費(fèi)意愿。

消費(fèi)人群：除周邊的固定居住人群以外，其他消費(fèi)人群主要為周邊寫字樓的上班族，從目前的情況來看，城南商業(yè)綜合體密度太大，銀泰城項(xiàng)目的輻射能力有限。

銀泰城項(xiàng)目區(qū)位圖

其中，悅坊街項(xiàng)目前期定位為中央購物大道與24小時美食酒吧街，但由于悅坊街不屬于銀泰城自持商業(yè)，小業(yè)主運(yùn)營招商能力不足，且項(xiàng)目缺少固定的消費(fèi)人群，目前經(jīng)營狀況與前期定位相差甚遠(yuǎn)。用“悅坊街”商家的話來說，悅坊街就是天府軟件園的“食堂”。經(jīng)過筆者走訪，悅坊街95%的商家經(jīng)營內(nèi)容都為餐飲，且多屬于快餐項(xiàng)目，基本無中高端餐飲，其余5%經(jīng)營超市或其他內(nèi)容。

悅坊街1-3層現(xiàn)狀

而購物中心經(jīng)營狀況明顯好于“悅坊街”，一來是得益于開發(fā)商的招商能力，二來是由于優(yōu)質(zhì)的管理水平與較人性化的服務(wù)。總體來說，購物中心入住商家并無特別亮眼之處，購物中心內(nèi)部且業(yè)態(tài)分布主體不鮮明，甚至說有一點(diǎn)混亂，但是商場內(nèi)的一些細(xì)節(jié)也有加分之處。例如超大空間的休息場所（配備USB充電接口）、單獨(dú)的母嬰室等。不過筆者預(yù)計(jì)銀泰城購物中心如果想在大環(huán)境中良性的發(fā)展，后期將會有大的業(yè)態(tài)調(diào)整，商業(yè)品牌檔次也將有大幅度的提高。

商場人性化服務(wù)細(xì)節(jié)

項(xiàng)目優(yōu)勢：

1、品牌優(yōu)勢：阿里巴巴和銀泰強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，擁有高質(zhì)量的運(yùn)營管理能力。

2、區(qū)位價值：屬于成都高新區(qū)大源板塊，投資價值高，但現(xiàn)階段商業(yè)氛圍還不夠成熟。

3、產(chǎn)品屬性：成都城南唯一大型低密度花園式多業(yè)態(tài)生活中心

項(xiàng)目劣勢：

1、項(xiàng)目競爭：區(qū)域內(nèi)多家同類型商業(yè)綜合體，如世豪廣場、銀泰IN99、伊藤洋華堂等商場對消費(fèi)者的分流，若想保留一定的人氣，需要特色和創(chuàng)新的產(chǎn)品和服務(wù)來吸引消費(fèi)者。

2、設(shè)計(jì)缺陷：建筑物外觀采用玻璃加石材設(shè)計(jì)的，悅坊街部分商業(yè)橫向動線復(fù)雜，可達(dá)性不高，缺少公共休息空間。

3、體量過大：區(qū)域內(nèi)固定消費(fèi)人群相對較少，難以支撐如此大體量的商業(yè)體，故造成商業(yè)街95%以上都經(jīng)營快餐，來滿足周邊上班族的需求，但商家普遍反映租金、物業(yè)費(fèi)過高。

4、招商現(xiàn)狀：目前招商看來，商家基本與其他購物中心類似，無特色商業(yè)或主力店來帶動人流。

銀泰城購物中心業(yè)態(tài)分布：

B1入駐商家：永輝精致超市、鄉(xiāng)村基、順旺基

F1入駐商家：屈臣氏、時代印象（蘋果）、華為、優(yōu)衣庫、面包新語、星巴克、周大福、ONLY、ZARA等

F2入駐商家：漢堡王、達(dá)芙妮、天美意、鹿島普通生活、TATA、以純等

F3入駐商家：紐約國際兒童俱樂部、麗嬰房、安奈兒、Adidas、耐克等

F4入駐商家：音樂派量販KTV、偉林桌球、海上明珠國際影城、餐飲等

F5入駐商家：清健身、智趣樂園、潮汕鮮牛肉火鍋、餐飲等

F6為屋頂平臺：夢田都市農(nóng)場、馬術(shù)學(xué)院、天空運(yùn)動場等

拓展知識：